物業(yè)管理服務(wù)合同模板及風(fēng)險(xiǎn)提示物業(yè)管理服務(wù)合同是維系物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）權(quán)利義務(wù)的核心紐帶，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性與風(fēng)險(xiǎn)防控能力直接影響小區(qū)管理品質(zhì)與業(yè)主權(quán)益實(shí)現(xiàn)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理合同核心條款模板，并剖析簽約、履約中的典型風(fēng)險(xiǎn)，為雙方提供實(shí)操指引。一、物業(yè)管理服務(wù)合同核心條款模板（參考版）（一）合同主體與背景條款甲方：_________（業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)，以下簡(jiǎn)稱“委托方”）若為業(yè)主委員會(huì)，需附備案證明文件（如當(dāng)?shù)刈〗ú块T出具的備案回執(zhí)）；若為單個(gè)業(yè)主，需明確房屋坐落、產(chǎn)權(quán)證號(hào)。乙方：_________（物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱“服務(wù)方”）需附物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（或備案證明）、營業(yè)執(zhí)照，確保具備合法從業(yè)資格。鑒于條款：甲方委托乙方對(duì)_________（小區(qū)名稱/物業(yè)區(qū)域）提供物業(yè)管理服務(wù)，乙方同意接受委托；雙方就服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)等達(dá)成如下約定。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.公共區(qū)域管理物業(yè)共用部位（如樓體、大堂、電梯廳）的清潔、維護(hù)，明確清潔頻率（如每日清掃、每周深度清潔）、維護(hù)響應(yīng)時(shí)間（如設(shè)施損壞24小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)檢修）。公共秩序維護(hù)：門崗值守時(shí)間（如7:00-22:00雙人值守，其余時(shí)段電子監(jiān)控+巡邏）、車輛停放管理（明確車位分配規(guī)則、外來車輛登記流程）。2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)共用設(shè)施（電梯、消防系統(tǒng)、給排水管網(wǎng)）的日常巡檢（如電梯每月巡檢，消防設(shè)施每季度檢測(cè)）、維修責(zé)任（小修乙方承擔(dān)，大修需甲方同意并申請(qǐng)維修資金）。綠化養(yǎng)護(hù)：草坪修剪頻率（每月1次）、綠植補(bǔ)種標(biāo)準(zhǔn)（枯萎植株7日內(nèi)更換）。3.專項(xiàng)服務(wù)約定若涉及代收水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)等，需明確服務(wù)邊界（如乙方僅負(fù)責(zé)代收，費(fèi)用爭(zhēng)議由業(yè)主與供水/供電公司協(xié)商）。（三）服務(wù)費(fèi)用與支付1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)：_________元/平方米/月（含/不含公共能耗費(fèi)）；商業(yè)物業(yè)：_________元/平方米/月。費(fèi)用構(gòu)成需分項(xiàng)說明（如物業(yè)費(fèi)包含保潔、安保、設(shè)施維護(hù)，公共能耗費(fèi)單獨(dú)計(jì)量分?jǐn)偅?.支付方式按季度/半年支付，甲方應(yīng)于每季度首月5日前支付；逾期支付的，按每日_________‰支付違約金（建議不超過LPR的4倍，避免過高被認(rèn)定無效）。3.費(fèi)用調(diào)整因物價(jià)上漲、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升需調(diào)價(jià)的，乙方應(yīng)提前3個(gè)月公示成本測(cè)算報(bào)告，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過（或雙過半業(yè)主書面同意）后方可調(diào)整。（四）服務(wù)期限本合同期限自____年____月____日至____年____月____日。合同到期前3個(gè)月，雙方協(xié)商續(xù)約；若甲方未成立業(yè)主大會(huì)，乙方可按原標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)至新合同簽訂，但最長不超過6個(gè)月。（五）雙方權(quán)利義務(wù)甲方權(quán)利義務(wù)：有權(quán)監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，對(duì)乙方違規(guī)行為提出整改要求；按約定支付物業(yè)費(fèi)，配合乙方開展設(shè)施檢修、應(yīng)急處置等工作。乙方權(quán)利義務(wù)：按合同標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，每季度公示物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)（含公共收益使用情況）；不得擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)（如公共區(qū)域廣告位出租需經(jīng)甲方同意），專項(xiàng)維修資金使用需嚴(yán)格遵循法定流程。（六）違約責(zé)任1.乙方違約：若服務(wù)未達(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)（如連續(xù)3個(gè)月保潔不達(dá)標(biāo)、電梯故障超48小時(shí)未修復(fù)），甲方有權(quán)扣除當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的____%作為違約金；累計(jì)違約達(dá)____次，甲方可單方解除合同。2.甲方違約：逾期繳費(fèi)超30日，乙方可發(fā)函催告；催告后仍未支付的，乙方可暫停部分服務(wù)（但不得影響業(yè)主基本生活，如斷水?dāng)嚯姡?，或通過法律途徑追討。（七）爭(zhēng)議解決因本合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交_________仲裁委員會(huì)仲裁（或向_________人民法院提起訴訟）。二、簽約與履約中的典型風(fēng)險(xiǎn)提示（一）主體資格風(fēng)險(xiǎn)：“資質(zhì)”與“身份”的雙重審查物業(yè)公司端：若乙方無合法資質(zhì)（如未備案的“黑物業(yè)”），合同可能因“違反行政許可強(qiáng)制性規(guī)定”被認(rèn)定無效，業(yè)主可拒付費(fèi)用并要求賠償損失。業(yè)主方端：若甲方為“臨時(shí)管理小組”而非合法業(yè)委會(huì)（未備案、未通過業(yè)主大會(huì)選舉），其簽約行為可能被認(rèn)定為越權(quán)，合同效力存疑。應(yīng)對(duì)：簽約前核查乙方資質(zhì)證書、甲方備案文件，要求對(duì)方提供復(fù)印件并加蓋公章。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊：“口頭承諾”變“維權(quán)空話”案例：某小區(qū)合同僅約定“做好保潔工作”，未明確清掃頻率、垃圾清運(yùn)時(shí)間，業(yè)主以“樓道積灰、垃圾滯留”為由拒繳物業(yè)費(fèi)，乙方以“已履行基本義務(wù)”抗辯，糾紛持續(xù)1年。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)未量化（如“及時(shí)維修”未定義“及時(shí)”為24小時(shí)/48小時(shí)）、范圍未明確（如“綠化養(yǎng)護(hù)”是否包含名貴樹種特殊養(yǎng)護(hù)）。應(yīng)對(duì)：將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化為可考核的指標(biāo)（如“電梯故障報(bào)修后30分鐘到場(chǎng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；特殊故障48小時(shí)內(nèi)提供備用梯”），并約定“服務(wù)評(píng)估機(jī)制”（如每季度由業(yè)主代表抽查保潔記錄、設(shè)施巡檢報(bào)告）。（三）費(fèi)用糾紛：“包干制”與“酬金制”的陷阱包干制風(fēng)險(xiǎn)：乙方可能通過壓縮服務(wù)成本牟利（如減少保潔人員、降低設(shè)施維護(hù)頻率），業(yè)主難以監(jiān)督資金流向。酬金制風(fēng)險(xiǎn)：若合同未明確“酬金比例”（如乙方按物業(yè)費(fèi)的8%提取酬金），后期可能因利潤分配產(chǎn)生爭(zhēng)議。應(yīng)對(duì)：包干制需約定“服務(wù)成本透明度”（如乙方每半年公示成本臺(tái)賬，接受業(yè)主審計(jì)）；酬金制明確酬金比例、計(jì)算方式（如“酬金=實(shí)收物業(yè)費(fèi)×8%”），剩余費(fèi)用專項(xiàng)用于物業(yè)維護(hù)。（四）解約條款缺失：“想走不能走，想留留不下”業(yè)主方風(fēng)險(xiǎn)：合同未約定“乙方服務(wù)嚴(yán)重違約時(shí)的解約權(quán)”，即使乙方長期服務(wù)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主也需通過訴訟強(qiáng)制解約，耗時(shí)耗力。物業(yè)方風(fēng)險(xiǎn)：合同未約定“業(yè)主逾期繳費(fèi)的解約權(quán)”，若大量業(yè)主欠費(fèi)，乙方資金鏈斷裂后可能“甩鍋”撤離，導(dǎo)致小區(qū)管理癱瘓。應(yīng)對(duì)：約定“觸發(fā)解約的具體情形”（如乙方連續(xù)6個(gè)月服務(wù)不達(dá)標(biāo)、業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)超30%且經(jīng)催告仍不支付）；明確解約后的“交接義務(wù)”（如乙方需在15日內(nèi)移交物業(yè)檔案、預(yù)收物業(yè)費(fèi)余額，否則按日支付違約金）。（五）維修責(zé)任界定：“公區(qū)”與“專有部分”的模糊地帶爭(zhēng)議點(diǎn)：外墻滲水（屬公共部位，但可能因某戶裝修導(dǎo)致）、管道堵塞（公共管網(wǎng)與業(yè)主戶內(nèi)管道銜接處）的維修責(zé)任易扯皮。風(fēng)險(xiǎn)后果：責(zé)任不明導(dǎo)致維修拖延，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主與業(yè)主之間的連鎖糾紛。應(yīng)對(duì)：合同中明確“維修責(zé)任劃分表”（如公共部位由乙方負(fù)責(zé)，業(yè)主專有部分維修需業(yè)主委托并付費(fèi)；因裝修導(dǎo)致公共設(shè)施損壞的，由裝修業(yè)主承擔(dān)）；約定“應(yīng)急維修機(jī)制”（如突發(fā)漏水時(shí)，乙方可先行搶修，再追溯責(zé)任方）。（六）業(yè)主知情權(quán)保障：“賬目不清”引發(fā)信任危機(jī)常見違規(guī)：乙方長期不公示物業(yè)費(fèi)收支、公共收益（如電梯廣告、車位租金）使用情況，業(yè)主以“知情權(quán)受侵害”為由拒繳費(fèi)用。法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)定期公布服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收支情況等。應(yīng)對(duì)：合同約定“公示義務(wù)”（如每季度15日前在小區(qū)公告欄、業(yè)主群公示收支明細(xì)，留存公示照片/截圖作為證據(jù)）；明確“業(yè)主查詢權(quán)”（業(yè)主可憑身份證、房產(chǎn)證查詢?cè)寂_(tái)賬，乙方需配合）。三、合同簽訂與履行的實(shí)操建議（一）簽約前：“三查三問”查資質(zhì)：?jiǎn)栆曳健笆欠窬邆鋵?duì)應(yīng)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)？有無同類小區(qū)服務(wù)案例？”查口碑：?jiǎn)栔苓厴I(yè)主“該物業(yè)的響應(yīng)速度、服務(wù)態(tài)度如何？有無歷史糾紛？”查條款：?jiǎn)柭蓭?行業(yè)專家“合同中‘模糊條款’（如‘合理利潤’‘適當(dāng)維修’）是否需細(xì)化？”（二）履約中：“留痕管理”服務(wù)監(jiān)督：定期拍攝公共區(qū)域照片、記錄設(shè)施巡檢時(shí)間，對(duì)乙方違約行為（如垃圾未及時(shí)清運(yùn)）發(fā)書面整改函（留存快遞底單、函件副本）。費(fèi)用支付：通過銀行轉(zhuǎn)賬繳費(fèi)，備注“XX小區(qū)XX期物業(yè)費(fèi)”，避免現(xiàn)金交易；若乙方要求漲價(jià)，要求其提供成本測(cè)算報(bào)告、業(yè)主表決記錄。（三）爭(zhēng)議時(shí)：“分層處置”輕微糾紛（如單次保潔不達(dá)標(biāo)）：優(yōu)先協(xié)商，要求乙方限期整改并書面回復(fù)；重大糾紛（如服務(wù)長期不達(dá)標(biāo)、擅自處分公共收益）：聯(lián)合業(yè)主成立維權(quán)小組，委托律師發(fā)函催告，必要時(shí)啟動(dòng)仲裁/訴訟。物業(yè)管理服務(wù)合同的