建筑行業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師崗位招聘考試試卷及答案一、填空題（共10題，每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大等特性。2.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，最高最佳利用原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則。3.市場(chǎng)法、成本法、收益法是房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法。4.最高最佳利用狀況包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。5.房地產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型主要有市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值等。6.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)。7.成本法中的土地取得成本包括土地使用權(quán)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。8.收益法中，凈收益是指房地產(chǎn)在正常利用條件下，由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的收益。9.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到內(nèi)容完整、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、理由充分、結(jié)論合理。二、單項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分）1.下列不屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是（）A.建筑結(jié)構(gòu)B.朝向C.鄰里關(guān)系D.裝修答案：C2.市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是（）A.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)B.具有交易性的房地產(chǎn)C.新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)D.很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)答案：B3.成本法中的“折舊”是指（）A.建筑物的物理?yè)p耗B.建筑物的價(jià)值減損C.建筑物的會(huì)計(jì)折舊D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命損耗答案：B4.收益法中，求取報(bào)酬率的方法不包括（）A.累加法B.市場(chǎng)提取法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.成本利潤(rùn)率法答案：D5.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是（）A.測(cè)算房地產(chǎn)的價(jià)值B.分析房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素C.選擇合適的估價(jià)方法D.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告答案：A6.合法原則要求估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況必須符合（）的規(guī)定。A.國(guó)家法律法規(guī)B.地方政府規(guī)章C.土地利用規(guī)劃D.以上都是答案：D7.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，則該房地產(chǎn)的剩余收益年限為（）A.30年B.40年C.50年D.60年答案：A8.市場(chǎng)法中，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正的目的是（）A.將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常市場(chǎng)價(jià)格B.將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C.將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況D.以上都不是答案：A9.成本法中，建筑物的重新購(gòu)建成本是指（）A.購(gòu)置全新建筑物的必要支出B.建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)C(jī).購(gòu)置或建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)D.以上都不是答案：C10.房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）決定的。A.供給和需求B.價(jià)值C.成本D.效用答案：A三、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)將其編號(hào)填入括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選均不得分）1.房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，包括（）A.土地的形狀B.建筑物的結(jié)構(gòu)C.建筑物的外觀D.房地產(chǎn)的權(quán)利答案：ABC2.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（）A.與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似B.成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近C.交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合D.成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格答案：ABCD3.收益法中，凈收益的測(cè)算應(yīng)注意（）A.應(yīng)以客觀收益為基礎(chǔ)B.應(yīng)包括有形收益和無(wú)形收益C.應(yīng)扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.應(yīng)考慮房地產(chǎn)的空置率答案：ABCD4.成本法中，土地的重新購(gòu)建成本可以采用（）等方法求取。A.市場(chǎng)法B.基準(zhǔn)地價(jià)修正法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法答案：AB5.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素包括（）A.自身因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.經(jīng)濟(jì)因素答案：ABCD6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成部分包括（）A.封面、目錄B.致估價(jià)委托人函C.估價(jià)結(jié)果報(bào)告D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告答案：ABCD7.合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以（）為前提進(jìn)行。A.估價(jià)對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)B.估價(jià)對(duì)象的合法使用C.估價(jià)對(duì)象的合法處分D.估價(jià)對(duì)象的合法交易答案：ABC8.下列屬于收益性房地產(chǎn)的有（）A.寫(xiě)字樓B.商鋪C.工業(yè)廠房D.住宅答案：ABC9.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象有（）A.待開(kāi)發(fā)的土地B.在建工程C.可重新改造或裝飾裝修的舊房地產(chǎn)D.已建成的房地產(chǎn)答案：ABC10.房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德包括（）A.獨(dú)立、客觀、公正B.專(zhuān)業(yè)勝任能力C.誠(chéng)實(shí)守信D.保守秘密答案：ABCD四、判斷題（共10題，每題2分，共20分。正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”）1.房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定。（）答案：√2.替代原則是指房地產(chǎn)的價(jià)值通常取決于類(lèi)似房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的成交價(jià)格。（）答案：√3.成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象的土地重新購(gòu)建成本和建筑物重新購(gòu)建成本，然后扣除建筑物折舊，從而得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（）答案：√4.收益法適用于所有類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)。（）答案：×5.最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀利用為前提。（）答案：×6.市場(chǎng)法中，可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的價(jià)格，不需要進(jìn)行任何修正。（）答案：×7.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種間接的估價(jià)方法。（）答案：√8.房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。（）答案：√9.建筑物的折舊等于建筑物重新購(gòu)建成本減去建筑物的市場(chǎng)價(jià)值。（）答案：√10.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，因此房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是唯一的。（）答案：×五、簡(jiǎn)答題（共4題，每題5分，共20分）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法的概念及基本步驟。答案：市場(chǎng)法是指將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；静襟E包括：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。（答案解析：市場(chǎng)法的核心是替代原理，通過(guò)與可比實(shí)例的比較來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值。步驟的邏輯是從廣泛搜集到精準(zhǔn)選取，再到各項(xiàng)因素的修正調(diào)整，最終得到比準(zhǔn)價(jià)格，每個(gè)步驟都對(duì)最終結(jié)果有重要影響。）2.收益法中，求取報(bào)酬率的累加法是如何計(jì)算的？答案：累加法是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩部分，然后將它們相加得到報(bào)酬率的方法。其基本公式為：報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率。（答案解析：累加法的思路是基于投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是基礎(chǔ)，然后根據(jù)房地產(chǎn)投資的各種風(fēng)險(xiǎn)因素（如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等）和特性（如流動(dòng)性、優(yōu)惠等）進(jìn)行調(diào)整，綜合確定報(bào)酬率，體現(xiàn)了對(duì)投資回報(bào)的全面考量。）3.成本法中，建筑物折舊的求取方法有哪些？答案：建筑物折舊的求取方法主要有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)計(jì)算折舊；市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類(lèi)似折舊狀況的可比實(shí)例來(lái)求取折舊；分解法是將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，分別測(cè)算后相加得到總折舊。（答案解析：不同的折舊求取方法適用于不同情況。年限法簡(jiǎn)單直觀，基于時(shí)間因素；市場(chǎng)提取法更貼近市場(chǎng)實(shí)際，依賴(lài)可比實(shí)例；分解法能更精確地分析各種折舊因素的影響，三種方法各有側(cè)重，可根據(jù)具體情況選擇或綜合運(yùn)用。）4.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)抵押估價(jià)的特點(diǎn)。答案：房地產(chǎn)抵押估價(jià)的特點(diǎn)主要包括：①評(píng)估價(jià)值應(yīng)為謹(jǐn)慎價(jià)值，考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；②注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抵押價(jià)值的影響進(jìn)行評(píng)估；③遵循謹(jǐn)慎原則，在運(yùn)用各種估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)采取保守的參數(shù)取值；④報(bào)告中需充分披露與抵押相關(guān)的信息及風(fēng)險(xiǎn)提示；⑤抵押估價(jià)結(jié)果具有時(shí)效性，一般不超過(guò)一年。（答案解析：房地產(chǎn)抵押估價(jià)直接關(guān)系到金融機(jī)構(gòu)的信貸安全，因此謹(jǐn)慎性是核心。要充分考慮抵押房地產(chǎn)在未來(lái)處置時(shí)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)波動(dòng)、變現(xiàn)能力等，通過(guò)保守的參數(shù)和全面風(fēng)險(xiǎn)分析，確保評(píng)估價(jià)值的可靠性，同時(shí)及時(shí)披露信息，為抵押權(quán)人提供決策依據(jù)。）六、討論題（共2題，每題5分，共10分）1.試討論在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，影響住宅類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有哪些？答案：當(dāng)前影響住宅類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素包括：①政策因素，如國(guó)家及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策（限購(gòu)、限貸、稅收政策等）、住房保障政策等，對(duì)市場(chǎng)供需和購(gòu)房者預(yù)期影響顯著；②經(jīng)濟(jì)因素，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、利率、通貨膨脹率等，直接影響購(gòu)房能力和投資意愿；③人口因素，人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)（如出生率、老齡化程度）、人口遷移等，決定住房需求的總量和結(jié)構(gòu)；④區(qū)位因素，包括交通便利性、周邊配套設(shè)施（教育、醫(yī)療、商業(yè)等）、環(huán)境質(zhì)量（噪音、污染、綠化等），是住宅價(jià)值的重要體現(xiàn)；⑤市場(chǎng)供需因素，區(qū)域內(nèi)住宅的供給量與需求量的對(duì)比關(guān)系，直接決定價(jià)格走勢(shì)；⑥心理因素，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期、投機(jī)心理等，也會(huì)加劇價(jià)格波動(dòng)。（答案解析：住宅價(jià)格受多方面因素綜合影響。政策是當(dāng)前市場(chǎng)的重要調(diào)控手段，直接干預(yù)供需；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定購(gòu)房能力；人口是需求的根本來(lái)源；區(qū)位是房地產(chǎn)的核心屬性，決定了內(nèi)在價(jià)值；供需關(guān)系是市場(chǎng)價(jià)格形成的直接原因；而心理因素則放大了市場(chǎng)的波動(dòng)。分析這些因素需結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)具體情況，如部分城市政策放松、人口流動(dòng)趨勢(shì)變化等，才能更準(zhǔn)確把握價(jià)格走向。）2.結(jié)合實(shí)際，談?wù)劮康禺a(chǎn)估價(jià)中如何處理“異常交易情況”？答案：在房地產(chǎn)估價(jià)中處理“異常交易情況”，首先需要識(shí)別異常交易，通常包括：交易雙方存在特殊關(guān)系（如親友、關(guān)聯(lián)企業(yè)）、交易價(jià)格受到非市場(chǎng)因素影響（如急于出售或購(gòu)買(mǎi)、為避稅而低價(jià)交易、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響等）、交易標(biāo)的物存在特殊限制或附帶條件等。處理方法主要有：①對(duì)于可修正的異常交易，應(yīng)通過(guò)交易情況修正將其調(diào)整為正常市場(chǎng)價(jià)格，例如，若為急于出售的低價(jià)交易，可根據(jù)市場(chǎng)行情向上修正價(jià)格；若為關(guān)聯(lián)交易的非公允價(jià)格，需參照市場(chǎng)上類(lèi)似正常交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。②對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確修正或修正后仍不能反映正常市場(chǎng)狀況的異常交易實(shí)例，應(yīng)予以剔除，避免其對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生誤導(dǎo)。③在缺乏足夠正常交易實(shí)例時(shí)，若必須采用異常交易實(shí)例，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分披露該交易情況及其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，并說(shuō)明修