在房地產(chǎn)交易的全流程中，代理服務(wù)作為連接委托方（開發(fā)商、業(yè)主或買方）與市場的關(guān)鍵紐帶，其法律關(guān)系的明確性直接影響交易安全與各方權(quán)益。一份嚴謹合規(guī)的房地產(chǎn)代理合同，不僅能規(guī)范代理行為、厘清權(quán)責(zé)邊界，更能在糾紛發(fā)生時成為主張權(quán)益的核心依據(jù)。本文結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，提供通用代理合同范本框架，并從法律合規(guī)、風(fēng)險防控角度解析關(guān)鍵注意事項，供行業(yè)從業(yè)者及交易主體參考。一、房地產(chǎn)代理合同范本（通用框架）（一）合同主體信息條款委托方（甲方）：姓名/企業(yè)名稱、法定代表人（若為企業(yè)）、地址、聯(lián)系方式；受托方（乙方）：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、備案資質(zhì)編號、營業(yè)地址、聯(lián)系方式。*提示*：需核對乙方營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍是否包含“房地產(chǎn)經(jīng)紀”，并要求提供房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明（部分地區(qū)實行備案制），避免委托無資質(zhì)主體導(dǎo)致合同效力瑕疵。（二）代理事項與標的條款1.代理類型：□獨家代理□普通代理（需明確是否允許甲方自行交易或委托第三方）；2.標的詳情：房產(chǎn)類型：住宅/商業(yè)/辦公/其他；具體地址、建筑面積、權(quán)屬狀況（如房產(chǎn)證號、是否抵押/查封）；委托代理內(nèi)容：□銷售代理（含定價建議、客戶推介、簽約協(xié)助等）□租賃代理□過戶代辦□其他（需逐項列明）。（三）代理權(quán)限條款1.權(quán)限范圍：明確乙方可實施的行為，如“以甲方名義對外推介房產(chǎn)、洽談交易條件、簽署《看房確認書》《居間服務(wù)合同》，但《房屋買賣合同》《租賃合同》的最終簽署權(quán)歸甲方”；2.禁止性授權(quán)：需排除“無權(quán)代收房款/租金”“無權(quán)擅自承諾裝修改造、減免稅費”等超越代理權(quán)限的行為，避免表見代理風(fēng)險。（四）代理期限條款1.起止時間：自____年____月____日至____年____月____日；2.續(xù)約與終止：約定“代理期滿前__日內(nèi)，雙方無書面異議則自動續(xù)約__個月”或“期滿后未續(xù)約的，乙方仍有義務(wù)協(xié)助完成已推介客戶的交易收尾工作”。（五）傭金及支付條款1.傭金計算：銷售代理：按成交總價的__%（或固定金額__元）計提；租賃代理：按首年租金的__%計提；代辦服務(wù)：固定費用__元/單；2.支付節(jié)點：銷售/租賃：客戶簽訂正式合同且首付款/首月租金到賬后__日內(nèi)支付__%，交易過戶/租賃備案完成后支付剩余__%；代辦服務(wù)：服務(wù)完成并交付相關(guān)文件后__日內(nèi)支付；3.稅費承擔(dān)：明確傭金對應(yīng)的增值稅、附加稅等由____方承擔(dān)（通常由受托方依法繳納，約定可避免爭議）。（六）雙方權(quán)利義務(wù)甲方義務(wù)：提供真實權(quán)屬證明、配合看房/簽約、按約支付傭金；乙方義務(wù)：對客戶信息保密、如實披露房產(chǎn)瑕疵（如漏水、抵押）、定期匯報客戶意向及市場反饋；特別約定：若乙方故意隱瞞房產(chǎn)重大瑕疵導(dǎo)致交易解約，需退還已收傭金并賠償甲方損失。（七）違約責(zé)任1.甲方違約：無正當理由拒絕簽約、延遲支付傭金的，按未付傭金的__%/日支付違約金；2.乙方違約：超越權(quán)限承諾、泄露甲方商業(yè)秘密、未完成約定服務(wù)的，甲方有權(quán)解除合同并要求返還已付傭金，同時按傭金總額的__%主張違約金；3.不可抗力：因政策調(diào)整、自然災(zāi)害等不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同無法履行，互不承擔(dān)責(zé)任，但需及時通知并提供證明。（八）爭議解決條款約定“因本合同產(chǎn)生的爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交____（仲裁委員會/有管轄權(quán)的人民法院）解決”。*提示*：仲裁需雙方明確約定仲裁機構(gòu)名稱，否則仲裁條款無效；法院管轄可約定房產(chǎn)所在地或甲方/乙方住所地法院。（九）其他條款1.保密條款：雙方對交易價格、客戶信息、房產(chǎn)瑕疵等商業(yè)秘密負保密義務(wù)，期限至合同終止后__年；2.通知與送達：約定書面通知的送達地址（含電子送達方式，如指定郵箱），地址變更需__日內(nèi)書面通知對方；3.合同生效：本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，一式__份，甲乙雙方各執(zhí)__份，具有同等法律效力。二、房地產(chǎn)代理合同核心注意事項（一）主體資質(zhì)：從“形式審查”到“實質(zhì)核驗”企業(yè)類乙方需核查營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營范圍含“房地產(chǎn)經(jīng)紀”）、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明（如北京、上海等城市要求備案）；個人經(jīng)紀人需提供房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書（或備案證明），避免“黑中介”導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量無保障；若乙方為“個人”，需明確其是否具備“轉(zhuǎn)委托”權(quán)限（通常禁止，除非甲方書面同意）。（二）代理權(quán)限：警惕“模糊性表述”埋下的風(fēng)險避免使用“全權(quán)代理”“一切事宜”等概括性授權(quán)，需逐項列舉乙方可實施的行為（如洽談價格、簽署居間合同、協(xié)助網(wǎng)簽等）；明確“禁止行為清單”：如禁止代收房款（可約定房款直接支付至甲方賬戶）、禁止承諾“學(xué)區(qū)落戶”“稅費減免”等超出代理范圍的事項；若涉及“獨家代理”，需約定甲方“自行交易”的違約責(zé)任（如甲方私下與乙方推介的客戶成交，仍需支付傭金）。（三）傭金條款：細節(jié)決定“錢能不能拿到”計算方式：區(qū)分“成交總價”“首付款”“租金總額”等基數(shù)，避免歧義（如“成交總價”是否包含裝修款、車位款）；支付節(jié)點：與交易進度綁定（如“客戶簽訂合同且定金到賬”“過戶完成且銀行放款”），避免“提前支付”導(dǎo)致乙方怠于服務(wù)；特殊情形：約定“客戶違約但甲方另行成交”“乙方推介客戶后甲方與第三方交易”等場景下的傭金支付規(guī)則（如前者需支付50%傭金，后者需全額支付）。（四）違約責(zé)任：“可操作性”比“高比例”更重要違約金比例需合理（如每日萬分之三至萬分之五，過高可能被法院調(diào)減），重點約定“違約行為”的具體情形（如乙方泄露客戶信息導(dǎo)致交易流失、甲方無理由終止合同）；約定“損失賠償范圍”：如因乙方過錯導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，需賠償甲方的房價下跌損失、律師費等；區(qū)分“根本違約”與“一般違約”：如乙方延遲匯報客戶情況屬一般違約，甲方可催告；若乙方故意隱瞞抵押信息則屬根本違約，甲方有權(quán)解約并索賠。（五）證據(jù)留存與爭議解決：“預(yù)防”大于“救濟”全程留存書面證據(jù)：如看房記錄（需客戶簽字）、溝通記錄（微信/郵件）、傭金支付憑證（注明用途）；爭議解決方式選擇：若房產(chǎn)標的額大、希望保密，可選擇仲裁（一裁終局）；若標的額小、希望降低成本，可選擇法院訴訟；管轄法院約定：優(yōu)先選擇“房產(chǎn)所在地法院”，便于證據(jù)調(diào)取與執(zhí)行。（六）格式條款與補充約定：“個性化需求”需單獨列明若乙方提供格式合同，需重點審查“免除乙方責(zé)任、加重甲方責(zé)任”的條款（如“乙方對房產(chǎn)瑕疵不承擔(dān)責(zé)任”），可要求刪除或補充“乙方需書面披露所有已知瑕疵”；個性化需求（如“乙方需每月提供客戶意向分析報告”“甲方保留對房價的最終定價權(quán)”）需以“補充條款”形式明確，避免口頭約定無據(jù)可查。三、結(jié)語房地產(chǎn)代理合同的核心價值，在于通過“明確權(quán)責(zé)、細化流程、防控風(fēng)險”，將交易中的不確定性轉(zhuǎn)化為