5.3.4物業(yè)保險(xiǎn)的原則：近因原則收益性物業(yè)的分類教學(xué)目標(biāo)1.掌握寫字樓的分類2.掌握零售商業(yè)物業(yè)的類型3.掌握出租型別墅與公寓的特點(diǎn)4.掌握工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)5.掌握酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施的區(qū)別

收益性物業(yè)是指能夠帶來(lái)穩(wěn)定租金收益的物業(yè)類型，作為商業(yè)房地產(chǎn)投資的物質(zhì)載體，具有完善的設(shè)施設(shè)備，較好的地理位置，包括了寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅與公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施等六種類型。課堂引入一、寫字樓

寫字樓是為辦公、商務(wù)活動(dòng)提供空間的建筑，是一種重要的商業(yè)物業(yè)類型，城市寫字樓往往是城市CBD地帶地標(biāo)性的建筑，為了持續(xù)保持寫字樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、提升寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值，通常需要采購(gòu)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。（一）分類1、按建筑面積大小劃分

小型寫字樓，面積一萬(wàn)平方米以下；中型寫字樓，面積一萬(wàn)至三萬(wàn)平方米；大型寫字樓，面積三萬(wàn)平方米以上；超大型寫字樓，面積十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)平方米以上。2、按寫字樓的功能劃分

單純寫字樓，只是辦公而無(wú)其他功能；商住型寫字樓，既有辦公又有居住功能；綜合寫字樓，以辦公為主兼顧居住、娛樂(lè)、商場(chǎng)、餐廳等。一、寫字樓

3、按大樓現(xiàn)代化程度分

非智能寫字樓，是指?jìng)鹘y(tǒng)的、不具備自動(dòng)化功能的寫字樓；智能型寫字樓是指具有高度自動(dòng)化功能的辦公大樓，往往具備建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（CNS）、辦公自動(dòng)系統(tǒng)（OAS）。

4、按照國(guó)際慣例分類

甲乙丙三級(jí)（一）分類一、寫字樓國(guó)際慣例劃分的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)一、寫字樓寫字樓等級(jí)地理位置和交通狀況建筑物自然條件建筑質(zhì)量收益能力備注甲級(jí)優(yōu)越良好達(dá)到或超過(guò)有關(guān)要求與新建成的寫字樓相對(duì)完善的物業(yè)管理服務(wù)乙級(jí)良好良好達(dá)到有關(guān)要求、有自然磨損低于新落成的同類建筑物

丙級(jí)

有明顯的自然磨損和功能陳舊使用年限較長(zhǎng)，某些方面不能滿足新的有關(guān)要求滿足低收入租客的需求

二、零售商業(yè)物業(yè)

零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)建筑，其經(jīng)營(yíng)管理的核心是選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，保持和提升零售商業(yè)物業(yè)的吸引力，增加營(yíng)業(yè)額和商場(chǎng)人流，最終能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)。零售商業(yè)物業(yè)的分類二、零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)模經(jīng)營(yíng)/業(yè)態(tài)租戶特點(diǎn)商業(yè)輻射區(qū)域區(qū)域購(gòu)物中心＞10萬(wàn)m2復(fù)合型服務(wù)工作場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)管理一致性，服務(wù)設(shè)施完善服務(wù)半徑可達(dá)200km市級(jí)購(gòu)物中心＞3萬(wàn)m2大型百貨公司為主要租戶輻射整個(gè)城市服務(wù)人口達(dá)30萬(wàn)地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)＞1-3萬(wàn)m2中型百貨公司為主要租戶輻射城市部分，服務(wù)人口10-30萬(wàn)居住商場(chǎng)3000m2-1萬(wàn)m2日用百貨商店和超市為主要租戶以居住小區(qū)為服務(wù)對(duì)象，服務(wù)人口1-5萬(wàn)人鄰里服務(wù)商店3000m2以下（常為500-1000m2）以個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主要租戶服務(wù)人口小于＜1萬(wàn)特色商店經(jīng)營(yíng)特殊商品或服務(wù)，經(jīng)營(yíng)方式靈活

作為經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)的主要類型，出租型別墅與公寓為了追求較高出租率和租金水平，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)需要為業(yè)主提供招租、租賃管理、維修維護(hù)、安全衛(wèi)生、資本與預(yù)算管理等物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)。別墅復(fù)式公寓三、出租型別墅與公寓

為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理一方面要保證能源供應(yīng)和內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)的通暢，同時(shí)要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的利用效率。四、工業(yè)物業(yè)

主要是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供入住空間的建筑。酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施五、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施的區(qū)別五、酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施類別酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施服務(wù)對(duì)象不同商務(wù)和觀光客人獨(dú)家旅游者、培訓(xùn)人員或會(huì)議客人地理位置不同市中心或其他交通便利