物業(yè)管理公司合同模板合集物業(yè)管理活動的有序開展，離不開清晰規(guī)范的合同支撐。一份權責明晰、條款嚴謹?shù)暮贤饶苊鞔_物業(yè)服務各方的權利義務，也能在糾紛發(fā)生時提供法律依據，有效防范經營風險。以下結合行業(yè)實踐與法律規(guī)范，梳理不同場景下的物業(yè)管理合同核心要點及應用指引。一、前期物業(yè)服務合同（開發(fā)商-物業(yè)公司-業(yè)主）適用場景新建商品房項目在業(yè)主大會成立并選聘新物業(yè)公司前，由建設單位（開發(fā)商）依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，為全體業(yè)主提供前期物業(yè)服務時簽訂。此類合同對業(yè)主具有約束力（《物業(yè)管理條例》第二十五條）。核心條款設計1.服務內容與標準：明確涵蓋物業(yè)共用部位維護、公共秩序管理、環(huán)境衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、設施設備（電梯、消防、給排水等）運行維護等具體事項，建議附《物業(yè)服務標準細則》作為合同附件。2.服務期限：通常與“業(yè)主大會首次召開并選聘新物業(yè)的時間”掛鉤，避免約定固定期限（若約定固定期限，到期后業(yè)主大會未成立，需協(xié)商延續(xù)或重新選聘）。3.物業(yè)承接查驗：需約定開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)資料（竣工圖紙、設施說明書等）、共用設施設備的流程，明確查驗標準（參照《物業(yè)承接查驗辦法》），并約定遺留問題整改期限（如房屋質量問題、設施未達標等）。4.費用與支付：物業(yè)服務費：區(qū)分住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)的收費標準，明確“包干制”（物業(yè)公司自負盈虧）或“酬金制”（按成本+酬金結算）模式；車位管理費、裝修押金、垃圾清運費等專項費用的收取方式與退還條件；開發(fā)商應支付的前期開辦費（如辦公設備采購、人員培訓等）或補貼條款。5.業(yè)主權利銜接：約定“業(yè)主收房后自動受本合同約束”，明確業(yè)主逾期繳費的違約責任（違約金比例、催繳流程）。注意事項需在小區(qū)顯著位置公示合同內容（《物業(yè)管理條例》要求）；若業(yè)主大會成立后選聘新物業(yè)，前期合同自動終止，需約定過渡期工作交接條款（如資料移交、費用清算、員工安置等）；開發(fā)商需確保合同內容不違反《商品房買賣合同》中對物業(yè)服務的承諾（如宣傳的“五星級服務”需在合同中體現(xiàn)）。二、物業(yè)服務委托合同（業(yè)委會-物業(yè)公司）適用場景業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂，明確業(yè)主自治階段的物業(yè)服務權利義務。此類合同需經業(yè)主大會表決通過（通常需“雙過半”業(yè)主同意）。核心條款設計1.服務范圍與質量：結合業(yè)主需求，細化服務標準（如電梯運行時長、保潔頻次、安防巡邏次數(shù)等），可參考《住宅物業(yè)服務等級標準》制定量化指標。2.費用管理：明確物業(yè)服務費的調整機制（如“每兩年根據物價指數(shù)、服務成本變化，由業(yè)委會牽頭公示成本后協(xié)商調整”）；酬金制下需約定“年度預算公示+審計條款”（如每年聘請第三方審計公司收支情況）；公共收益（廣告、車位租賃等）的分配比例（如“公共收益的70%用于補充專項維修資金，30%用于社區(qū)活動”）。3.業(yè)主大會的權利：約定業(yè)委會代表業(yè)主行使的權利，如服務監(jiān)督（每月檢查服務記錄、每季度滿意度調查）、合同解除權（如連續(xù)兩次滿意度低于60%，業(yè)委會可啟動解約程序）。4.應急條款：針對疫情、自然災害等突發(fā)情況，約定“緊急維修資金使用流程”“服務調整機制”（如疫情期間保潔頻次調整需提前公示）。注意事項合同期限不宜過長（建議3-5年），便于根據業(yè)主需求調整服務；需明確“業(yè)主個體違約”的處理方式（如業(yè)委會協(xié)助催繳，但不得采取停水停電等違規(guī)措施）；續(xù)簽前需重新履行業(yè)主大會表決程序，避免“事實服務”導致的權責模糊。三、專項服務外包合同（物業(yè)公司-第三方服務商）適用場景物業(yè)公司將非核心業(yè)務（如保潔、保安、綠化養(yǎng)護、電梯維保、消防設施檢測等）外包給專業(yè)機構時簽訂，以提升服務效率、控制成本。核心條款設計（以“電梯維保合同”為例）1.服務資質與人員：要求服務商具備《特種設備安裝改造維修許可證》，維保人員持證上崗，并約定“人員更換需提前報備并經物業(yè)公司審核”。2.維保內容與頻次：明確“半月維保（清潔、潤滑）、季度維保（調試、檢查）、年度維保（全面檢測、出具報告）”的具體操作標準，附《電梯維保作業(yè)指導書》。3.應急響應：約定“困人救援30分鐘內到達現(xiàn)場”“故障報修2小時內響應”的時效要求，逾期需支付違約金（如“每逾期1小時，支付違約金XXX元”）。4.安全責任：明確“因維保不當導致電梯故障或事故，服務商承擔全部賠償責任”，并約定“物業(yè)公司先行賠付后可向服務商追償”的條款。通用注意事項（適用于所有外包合同）要求服務商提供履約保證金（如合同金額的5%-10%），降低違約風險；約定“服務質量考核條款”（如每月檢查評分，低于80分扣除當月10%服務費）；禁止服務商“二次轉包”，如需分包需經物業(yè)公司書面同意。四、物業(yè)租賃與場地使用合同（物業(yè)公司-租戶/合作方）適用場景物業(yè)公司對物業(yè)自有資產（如空置商鋪、地下車位、電梯廣告位、小區(qū)公共場地）進行租賃或授權使用時簽訂，需確保不侵犯業(yè)主共有權益（《民法典》第二百七十五條）。核心條款設計（以“商鋪租賃合同”為例）1.權屬確認：明確租賃標的為“物業(yè)公司合法管理/所有的物業(yè)”，避免因權屬糾紛導致合同無效。2.使用限制：約定租戶的經營業(yè)態(tài)（如“僅限經營便利店，禁止餐飲、娛樂”）、營業(yè)時間、噪音/排污控制標準，保護小區(qū)業(yè)主權益。3.費用與支付：租金標準（可約定“每兩年遞增5%”）、押金金額（通常為2-3個月租金）；物業(yè)費、水電費的承擔方式（如“物業(yè)費由租戶按商業(yè)標準另行繳納”）。4.業(yè)主權益保護：約定“租戶需遵守小區(qū)管理規(guī)約”“公共區(qū)域使用需經業(yè)委會同意”（如商鋪外擺區(qū)的使用）。注意事項公共場地（如小區(qū)廣場）的使用需經業(yè)主大會表決（《民法典》第二百七十八條），合同需附表決結果；廣告位租賃需明確“收益歸屬業(yè)主共有”的分配方式，避免物業(yè)公司擅自截留；租賃期限超過20年的部分無效（《民法典》第七百零五條），需合理拆分租期。五、物業(yè)管理顧問服務合同（物業(yè)公司-顧問方）適用場景物業(yè)公司在品牌打造、流程優(yōu)化、投標策劃等方面需專業(yè)支持時，與顧問機構（如行業(yè)咨詢公司、資深專家團隊）簽訂，獲取管理方案、培訓、投標文件編制等服務。核心條款設計1.服務內容：明確顧問服務的具體模塊（如“投標文件編制+現(xiàn)場答辯指導”“ISO質量管理體系搭建”“員工績效考核方案設計”），附《服務清單》作為合同附件。2.成果交付：約定交付形式（如書面報告、培訓課件、制度文件）、交付時間（分階段節(jié)點，如“投標文件需在招標截止前5日交付”）。3.費用與支付：按“階段付費”（如“合同簽訂付30%，方案通過付50%，項目落地付20%”），避免一次性全額支付。4.知識產權：約定“顧問成果的知識產權歸物業(yè)公司所有”，顧問方需保密（如“不得向第三方泄露小區(qū)業(yè)主信息、管理數(shù)據”）。注意事項選擇顧問方時需核查其行業(yè)經驗與成功案例（如提供3年內同類項目服務證明）；明確“服務效果評估條款”（如“投標未中標，退還50%服務費”）；顧問方的建議需符合法律法規(guī)（如員工考核制度不得違反《勞動法》）。合同管理與風險防控要點1.合法性審查：所有合同需由法務或法律顧問審核，確保條款符合《民法典》《物業(yè)管理條例》《特種設備安全法》等法律法規(guī)。2.備案與存檔：前期合同需報物業(yè)主管部門備案；所有合同需留存至少5年（涉及債權債務的需長期保存），電子檔與紙質檔同步管理。3.動態(tài)調整：根據政策變化（如物業(yè)費調價新規(guī)）、業(yè)主需求變化，每2-3年修訂合同模板，確保條款與時俱進。4.糾紛應對：合同中需約定“爭議解決方式