2025年物業(yè)管理法律試題及答案一、單項選擇題（每題2分，共20分）1.根據(jù)《民法典》及《物業(yè)管理條例》，下列關于物業(yè)服務合同的表述中，正確的是（）。A.前期物業(yè)服務合同僅對建設單位和物業(yè)服務人具有約束力B.業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務人簽訂合同后，原物業(yè)服務人可拒絕移交資料C.物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)服務人應當在約定期限內退出物業(yè)服務區(qū)域D.業(yè)主未與物業(yè)服務人直接簽訂合同的，無需履行支付物業(yè)費義務2.某小區(qū)業(yè)主大會擬表決“利用公共區(qū)域增設快遞柜”事項，需滿足的法定通過條件是（）。A.專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意C.全體業(yè)主專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)同意D.全體業(yè)主專有部分面積三分之二以上且人數(shù)三分之二以上同意3.業(yè)主王某將住宅出租給公司作為辦公場所，物業(yè)以“住改商未獲利害關系業(yè)主同意”為由拒絕其辦理裝修手續(xù)。根據(jù)相關法律，物業(yè)的行為（）。A.合法，因“住改商”需經有利害關系的業(yè)主一致同意B.不合法，物業(yè)無權干涉業(yè)主對專有部分的使用C.合法，物業(yè)有權禁止任何改變房屋用途的行為D.不合法，“住改商”僅需向登記機關備案4.某小區(qū)公共電梯內廣告收益共計12萬元，物業(yè)服務人主張扣除30%作為“管理成本”后剩余部分歸業(yè)主共有。根據(jù)《民法典》，下列說法正確的是（）。A.廣告收益全部歸物業(yè)服務人所有，因電梯由其管理B.廣告收益扣除合理成本后歸業(yè)主共有，合理成本需公示C.廣告收益由業(yè)主與物業(yè)服務人按合同約定比例分配D.廣告收益歸建設單位所有，因電梯屬建設單位初始產權5.業(yè)主李某因物業(yè)服務人未及時清理小區(qū)垃圾，連續(xù)6個月未交物業(yè)費。物業(yè)服務人起訴要求李某支付物業(yè)費及滯納金。法院應（）。A.支持全部訴求，業(yè)主不得因服務瑕疵拒交物業(yè)費B.駁回全部訴求，物業(yè)服務人未履行基本義務C.支持物業(yè)費訴求，但駁回滯納金訴求D.部分支持，根據(jù)服務瑕疵程度減少物業(yè)費金額6.某小區(qū)業(yè)委會任期屆滿前3個月未組織換屆選舉，根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，正確的處理方式是（）。A.由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織換屆選舉B.由物業(yè)服務人代行業(yè)委會職責C.原業(yè)委會自動續(xù)任至新業(yè)委會成立D.由建設單位組織召開業(yè)主大會選舉新業(yè)委會7.物業(yè)服務人在小區(qū)內設置“高空拋物監(jiān)控攝像頭”，部分業(yè)主以“侵犯隱私”為由反對。根據(jù)法律規(guī)定，監(jiān)控的設置（）。A.需經全體業(yè)主同意，否則構成侵權B.無需業(yè)主同意，因屬公共安全管理必要措施C.需經有利害關系的業(yè)主同意D.需在公共區(qū)域設置且明確告知業(yè)主，不構成侵權8.業(yè)主張某將房屋出售給李某，未告知物業(yè)服務人。李某入住后，物業(yè)服務人要求其補繳張某欠繳的2年物業(yè)費。根據(jù)《民法典》，李某（）。A.應當補繳，因房屋轉讓后物業(yè)費債務轉移B.無需補繳，物業(yè)費債務僅約束原業(yè)主C.需與張某協(xié)商分擔D.需補繳，但可向張某追償9.某小區(qū)地下車庫由建設單位保留產權并對外出租，因排水系統(tǒng)故障導致業(yè)主車輛被淹。責任應由（）承擔。A.建設單位，因車庫產權未轉移B.物業(yè)服務人，因車庫屬物業(yè)服務區(qū)域C.業(yè)主自行承擔，因車輛損失屬意外D.建設單位與物業(yè)服務人按過錯比例分擔10.業(yè)主大會擬解聘現(xiàn)物業(yè)服務人，需履行的法定程序是（）。A.業(yè)委會直接作出解聘決定B.經專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意C.經全體業(yè)主專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)同意D.經專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意二、多項選擇題（每題3分，共15分。每題至少有2個正確選項，錯選、漏選均不得分）1.根據(jù)《民法典》第278條，下列事項需由業(yè)主共同決定的有（）。A.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則B.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員C.使用建筑物及其附屬設施的維修資金D.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動2.物業(yè)服務人的主要義務包括（）。A.按照約定和物業(yè)的使用性質提供物業(yè)服務B.定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目等向業(yè)主公開C.對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進行罰款D.及時處理業(yè)主的合理投訴3.關于建筑物及其附屬設施的維修資金，下列說法正確的有（）。A.維修資金屬于業(yè)主共有B.維修資金的籌集需經專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意C.維修資金的使用需經業(yè)主共同決定D.維修資金的籌集和使用情況應當定期公布4.業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。下列行為中，屬于違法的有（）。A.拆除房屋承重墻B.在陽臺搭建超出規(guī)劃范圍的雨棚C.裝修時將生活污水管接入雨水管D.因房屋空置關閉戶內自來水總閥5.物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務人應當履行的義務包括（）。A.移交物業(yè)服務用房和相關設施B.移交物業(yè)檔案資料C.配合新物業(yè)服務人做好交接工作D.繼續(xù)提供服務至新物業(yè)服務人完成交接三、案例分析題（共45分）案例一（15分）2024年3月，某小區(qū)物業(yè)服務人未經業(yè)主大會同意，將電梯內廣告位出租給某公司，年租金20萬元。2025年1月，業(yè)主發(fā)現(xiàn)后要求物業(yè)返還廣告收益，物業(yè)辯稱“電梯由我公司管理維護，廣告收益應扣除50%作為管理成本，剩余部分用于補充維修資金”。問題：1.電梯內廣告收益的權屬如何認定？法律依據(jù)是什么？（5分）2.物業(yè)服務人扣除50%管理成本的主張是否合法？為什么？（5分）3.業(yè)主可通過哪些途徑維護自身權益？（5分）案例二（15分）2024年6月，某小區(qū)3棟樓外墻瓷磚脫落，砸壞業(yè)主王某的車輛。經鑒定，瓷磚脫落系因外墻裝飾層未按設計規(guī)范施工，且物業(yè)服務人未定期檢查維護。王某要求物業(yè)服務人和建設單位共同賠償。建設單位稱“已過2年保修期，不承擔責任”；物業(yè)服務人稱“脫落系施工質量問題，與我無關”。問題：1.建設單位的抗辯是否成立？為什么？（5分）2.物業(yè)服務人的抗辯是否成立？為什么？（5分）3.王某的損失應由誰承擔？責任如何劃分？（5分）案例三（15分）業(yè)主李某以“未實際入住，未享受物業(yè)服務”為由，拒交2023年1月至2024年12月的物業(yè)費，累計1.2萬元。物業(yè)服務人多次催繳未果，遂起訴至法院。李某辯稱：“我從未與物業(yè)簽訂合同，且長期不在小區(qū)居住，未使用電梯、綠化等公共設施，不應交費。”問題：1.李某“未簽訂合同”的抗辯是否成立？法律依據(jù)是什么？（5分）2.李某“未實際入住”的抗辯是否成立？為什么？（5分）3.法院應如何判決？說明理由。（5分）四、論述題（共20分）結合《民法典》《物業(yè)管理條例》及實踐，論述“業(yè)主自治與物業(yè)管理的協(xié)同機制”。要求：邏輯清晰，結合具體法律條文，不少于500字。2025年物業(yè)管理法律試題答案一、單項選擇題1.C（依據(jù)《民法典》第948條：物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。）2.A（依據(jù)《民法典》第278條：業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。增設快遞柜屬“其他事項”，適用過半數(shù)規(guī)則。）3.A（依據(jù)《民法典》第279條：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主一致同意。物業(yè)有權根據(jù)管理規(guī)約拒絕未履行法定程序的“住改商”裝修申請。）4.B（依據(jù)《民法典》第282條：建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。合理成本需公示，且比例應符合行業(yè)慣例。）5.D（依據(jù)《民法典》第944條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。若物業(yè)服務存在瑕疵，業(yè)主可主張減少物業(yè)費，但需舉證。）6.A（依據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第58條：因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。）7.D（依據(jù)《民法典》第1032條：自然人享有隱私權。任何組織或者個人不得以刺探、侵擾、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權。但為維護公共安全，在公共區(qū)域設置監(jiān)控屬于合理必要措施，需明確告知業(yè)主監(jiān)控范圍及用途，不構成對隱私的侵犯。）8.B（依據(jù)《民法典》第546條：債權人轉讓債權，未通知債務人的，該轉讓對債務人不發(fā)生效力。物業(yè)費債務屬業(yè)主與物業(yè)服務人之間的合同之債，房屋轉讓不導致債務自動轉移，原業(yè)主仍需承擔欠費責任，新業(yè)主無義務補繳。）9.D（依據(jù)《民法典》第1252條：建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由建設單位與施工單位承擔連帶責任，但是建設單位與施工單位能夠證明不存在質量缺陷的除外。建設單位、施工單位賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔侵權責任。本題中，建設單位因施工質量問題存在過錯，物業(yè)服務人因未履行維護義務存在過錯，應按過錯比例分擔責任。）10.B（依據(jù)《民法典》第278條：解聘物業(yè)服務企業(yè)屬“業(yè)主共同決定事項”中的一般事項，需經專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。）二、多項選擇題1.ABCD（《民法典》第278條明確列舉了業(yè)主共同決定的事項，包括制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉業(yè)主委員會、使用維修資金、改變共有部分用途等。）2.ABD（物業(yè)服務人的義務包括按約定提供服務、公開相關信息、處理投訴等，但無權罰款（罰款屬行政處罰權）。）3.ABCD（《民法典》第281條規(guī)定維修資金屬業(yè)主共有，籌集需四分之三以上同意，使用需共同決定，且需定期公布。）4.ABC（拆除承重墻、搭建違規(guī)雨棚、污水管錯接均危及建筑物安全或損害他人權益，屬違法行為；關閉戶內水閥不影響他人，不違法。）5.ABCD（《民法典》第949條規(guī)定，物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務人應移交資料、設施，配合交接，并繼續(xù)提供服務至新物業(yè)完成交接。）三、案例分析題案例一1.電梯內廣告收益屬業(yè)主共有。法律依據(jù)：《民法典》第282條規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產生的收入，扣除合理成本后歸業(yè)主共有。電梯屬業(yè)主共有部分，廣告收益應歸業(yè)主。（5分）2.不合法?！昂侠沓杀尽毙璺闲袠I(yè)慣例且需公示，扣除50%明顯過高，超出合理范圍。物業(yè)需舉證證明成本的真實性、必要性，否則超出部分應返還業(yè)主。（5分）3.業(yè)主可通過以下途徑維權：①向業(yè)主委員會反映，由業(yè)委會要求物業(yè)公示并返還收益；②向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）投訴，由其協(xié)調處理；③向法院提起訴訟，要求確認收益歸屬并返還。（5分）案例二1.不成立。建設工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算，外墻裝飾工程的最低保修期為5年（《建設工程質量管理條例》第40條）。本案中脫落發(fā)生在保修期內，建設單位應承擔責任。（5分）2.不成立。物業(yè)服務人對共有部分負有維修、養(yǎng)護、管理義務（《民法典》第942條）。未定期檢查維護導致?lián)p害擴大，應承擔相應責任。（5分）3.王某的損失由建設單位和物業(yè)服務人共同承擔。建設單位因施工質量問題承擔主要責任，物業(yè)服務人因未盡維護義務承擔次要責任，具體比例由法院根據(jù)過錯程度判定。（5分）案例三1.不成立。前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力（《民法典》第939條），業(yè)主雖未直接簽訂合同，但基于房屋產權成為合同相對方，需履行交費義務。（5分）2.不成立。物業(yè)服務具有公共屬性，涵蓋共有部分的維護，業(yè)主未入住不影響物業(yè)服務的提供（《民法典》第944條）。未實際入住不能作為拒交物業(yè)費的理由。（5分）3.法院應判決李某支付物業(yè)費。但如李某能證明物業(yè)服務存在重大瑕疵（如長期未清理垃圾、設施損壞未維修），可主張減少部分費用；若無法舉證，則需全額支付。（5分）四、論述題業(yè)主自治與物業(yè)管理的協(xié)同機制是基層治理的重要組成部分，二者以《民法典》《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，通過明確權利義務邊界、構建互動平臺實現(xiàn)良性互動。1.法律基礎：業(yè)主自治是核心，物業(yè)管理是補充《民法典》第277條規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會是業(yè)主自治的最高決策機構，負責制定管理規(guī)約、選舉業(yè)委會、決定重大事項（如選聘物業(yè)、使用維修資金），體現(xiàn)“自我管理、自我服務”的自治原則。而物業(yè)管理是業(yè)主通過合同委托專業(yè)服務機構提供服務的行為，