2025年物業(yè)管理師(國家二級)職業(yè)資格考試(理論知識)歷年參考題庫含答案一、單項選擇題（每題1分，共20題）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)當制定（），對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)等事項依法作出約定。A.管理規(guī)約B.臨時管理規(guī)約C.物業(yè)服務(wù)合同D.業(yè)主大會議事規(guī)則答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)等事項依法作出約定。管理規(guī)約由業(yè)主大會制定，故排除A；物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的（C錯誤）；業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運作的規(guī)則（D錯誤）。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)（）進行查驗。A.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備B.業(yè)主專有部分C.建設(shè)單位自用部分D.社區(qū)活動中心答案：A解析：《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。業(yè)主專有部分屬于業(yè)主私人所有（B錯誤），建設(shè)單位自用部分非公共區(qū)域（C錯誤），社區(qū)活動中心若為共用設(shè)施則包含在A中（D不全面）。3.住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.全體答案：B解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，住宅專項維修資金的使用需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，即“雙三分之二”原則。4.業(yè)主拒交物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以（）。A.停止供電、供水B.通過訴訟或仲裁追討C.占用業(yè)主專有區(qū)域抵償D.限制業(yè)主進入小區(qū)答案：B解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費（A錯誤）；占用業(yè)主專有區(qū)域（C）、限制進入小區(qū)（D）均屬侵權(quán)行為。合法途徑為通過訴訟或仲裁追討（B正確）。5.某小區(qū)電梯廣告收入屬于（）。A.建設(shè)單位所有B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有C.業(yè)主共有D.電梯維保單位所有答案：C解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。電梯屬于共用設(shè)施，廣告收入歸業(yè)主共有（C正確）。二、多項選擇題（每題2分，共10題，每題至少2個正確選項）1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.維護物業(yè)共用部位的環(huán)境衛(wèi)生B.對業(yè)主違規(guī)裝修行為進行制止并報告C.定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況D.代收水電費并收取手續(xù)費答案：ABC解析：《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需履行維護公共區(qū)域、制止違規(guī)行為并報告、公開收支等義務(wù)（ABC正確）?！段飿I(yè)管理條例》第四十四條明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水電費的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費（D錯誤）。2.下列屬于業(yè)主共同決定的事項有（）。A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金C.制定和修改管理規(guī)約D.決定小區(qū)內(nèi)垃圾桶的擺放位置答案：ABC解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項包括選聘物業(yè)、使用維修資金、制定管理規(guī)約等（ABC正確）。垃圾桶擺放屬于日常管理事項，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)管理規(guī)約執(zhí)行（D錯誤）。3.物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行的義務(wù)包括（）。A.移交物業(yè)檔案資料B.移交共用設(shè)施設(shè)備C.撤出物業(yè)管理區(qū)域D.繼續(xù)提供服務(wù)至新物業(yè)承接答案：ABCD解析：《民法典》第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)檔案、共用設(shè)施設(shè)備等資料，并配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接；若未交接，應(yīng)繼續(xù)提供服務(wù)至新物業(yè)承接（ABCD均正確）。三、案例分析題（每題10分，共5題）案例1：某小區(qū)2024年5月發(fā)生高空拋物事件，一業(yè)主車輛被頂層墜落的花盆砸壞，監(jiān)控?zé)o法鎖定具體行為人。受損業(yè)主要求物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司以“無過錯”為由拒絕。問題：1.高空拋物致人損害的責(zé)任如何劃分？2.物業(yè)公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任？答案：1.根據(jù)《民法典》第一千二百五十四條，禁止從建筑物中拋擲物品。經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償；可能加害的建筑物使用人補償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。2.物業(yè)公司若未履行安全保障義務(wù)（如未安裝監(jiān)控、未設(shè)置警示標識），需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；若已盡到合理注意義務(wù)（如定期巡查、完善監(jiān)控），則不承擔(dān)賠償責(zé)任。本案例中監(jiān)控?zé)o法鎖定行為人，需進一步核實物業(yè)公司是否履行了安全保障義務(wù)，若未履行則需擔(dān)責(zé)，否則不擔(dān)責(zé)。案例2：某小區(qū)業(yè)委會與A物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》于2024年6月到期，業(yè)委會未提前通知續(xù)聘或解聘，A公司繼續(xù)提供服務(wù)3個月后，業(yè)委會以“未續(xù)簽合同”為由要求A公司撤離，A公司要求支付3個月服務(wù)費。問題：1.原物業(yè)服務(wù)合同到期后，A公司繼續(xù)服務(wù)的行為如何定性？2.業(yè)委會是否應(yīng)支付3個月服務(wù)費？答案：1.根據(jù)《民法典》第九百四十八條，物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。因此，A公司繼續(xù)服務(wù)的行為視為原合同延續(xù)，轉(zhuǎn)為不定期合同。2.業(yè)委會應(yīng)支付服務(wù)費。不定期合同下，物業(yè)服務(wù)人已實際提供服務(wù)，業(yè)主需按照原合同標準支付費用。業(yè)委會以“未續(xù)簽合同”為由拒付無法律依據(jù)。案例3：某小區(qū)2023年公共收益（電梯廣告、場地租賃）共計50萬元，物業(yè)公司扣除10萬元“管理成本”后，將剩余40萬元納入下一年度物業(yè)費補貼，未向業(yè)主公示。部分業(yè)主要求公布收支明細并分配收益。問題：1.公共收益的使用是否需業(yè)主同意？2.物業(yè)公司未公示是否違規(guī)？答案：1.根據(jù)《民法典》第二百八十二條，公共收益在扣除合理成本后屬于業(yè)主共有，其使用需由業(yè)主共同決定（如補充維修資金、用于公共設(shè)施改造等），物業(yè)公司無權(quán)自行決定用于物業(yè)費補貼。2.違規(guī)?！段飿I(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期將服務(wù)的事項、負責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會報告。未公示的，業(yè)主有權(quán)要求公開并追究責(zé)任。四、判斷題（每題1分，共10題）1.業(yè)主大會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理業(yè)主共有部分的經(jīng)營活動。（）答案：√解析：業(yè)主大會可通過決議委托物業(yè)公司管理共有部分經(jīng)營，收益歸業(yè)主共有。2.建設(shè)單位未售出的空置房，無需繳納物業(yè)費。（）答案：×解析：《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費由建設(shè)單位繳納。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將全部物業(yè)管理服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方。（）答案：×解析：《民法典》第九百四十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或支解后分別轉(zhuǎn)委托。五、簡答題（每題5分，共5題）1.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)范圍。答案：包括：（1）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全隱患進行排查和維護（如電梯定期檢驗、消防設(shè)施檢查）；（2）對小區(qū)公共區(qū)域的治安防范（如門禁管理、監(jiān)控系統(tǒng)運行）；（3）對突發(fā)事件的應(yīng)急處理（如火災(zāi)、漏水的應(yīng)急救援）；（4）對