物業(yè)公司防汛應(yīng)急預(yù)案一、編制目的本預(yù)案以“零死亡、零倒灌、零停運(yùn)、零輿情”為底線，通過細(xì)化氣象預(yù)警、分級(jí)響應(yīng)、人員物資、設(shè)備搶修、客戶服務(wù)、保險(xiǎn)理賠、復(fù)盤改進(jìn)七個(gè)閉環(huán)，確保在極端暴雨、臺(tái)風(fēng)、城市內(nèi)澇、河網(wǎng)漫溢、地下車庫倒灌、配電房進(jìn)水、電梯困人、外墻墜物、二次供水污染等全場(chǎng)景下，物業(yè)項(xiàng)目能在30分鐘內(nèi)完成先期處置，2小時(shí)內(nèi)完成風(fēng)險(xiǎn)封控，6小時(shí)內(nèi)恢復(fù)基本運(yùn)行，24小時(shí)內(nèi)完成環(huán)境消殺與保險(xiǎn)定損，72小時(shí)內(nèi)完成全部修復(fù)并提交復(fù)盤報(bào)告。二、適用范圍適用于××物業(yè)在管住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、文旅小鎮(zhèn)等全部業(yè)態(tài)，含地下空間三層及以下、下沉廣場(chǎng)、人防車庫、地鐵連通口、屋頂光伏、燃?xì)庹{(diào)壓站、中水處理站、消防水池、弱電機(jī)房、監(jiān)控中心、電動(dòng)車集中充電棚、高空廣告牌、玻璃采光頂、古樹名木、化糞池、垃圾房等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)位。三、組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)1.公司級(jí)防汛指揮部指揮長(zhǎng)：總經(jīng)理（A角）、運(yùn)營(yíng)副總（B角）副指揮長(zhǎng)：工程總監(jiān)、安全總監(jiān)、客服總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)成員：各項(xiàng)目經(jīng)理、采購(gòu)經(jīng)理、行政人事經(jīng)理、法務(wù)經(jīng)理、保險(xiǎn)顧問職責(zé)：?jiǎn)?dòng)Ⅰ、Ⅱ級(jí)響應(yīng)，統(tǒng)籌跨項(xiàng)目支援，對(duì)接政府三防辦、住建、消防、街道、社區(qū)、派出所、排水公司、供電局、燃?xì)夤?、電信運(yùn)營(yíng)商、保險(xiǎn)公司。2.項(xiàng)目級(jí)現(xiàn)場(chǎng)指揮部指揮長(zhǎng)：項(xiàng)目經(jīng)理（A角）、客服主管（B角）副指揮長(zhǎng)：秩序隊(duì)長(zhǎng)、工程主管、環(huán)境主管下設(shè)“六組一隊(duì)”：(1)預(yù)警信息組：24小時(shí)盯守市氣象局、區(qū)三防辦、水務(wù)局、業(yè)主微信群、抖音同城、12345熱線，每10分鐘滾動(dòng)播報(bào)。(2)搶險(xiǎn)搶修組：由工程、秩序、外包維保單位混編，分土建、電氣、給排水、電梯、弱電、燃?xì)饬鶄€(gè)專業(yè)工班，全部持有高壓電工、有限空間、登高、焊接、防爆操作證。(3)疏散引導(dǎo)組：以客服、樓管、管家、志愿者為主，配中英雙語口播、A3防水疏散圖、反光背心、手電、擴(kuò)音器、輪椅、擔(dān)架、嬰兒背帶。(4)物資保障組：建立“1+3+10”倉庫，即1個(gè)中心庫（公司總部）、3個(gè)區(qū)域庫（東南西北片區(qū)）、10個(gè)前置微倉（地庫樓梯間、設(shè)備夾層、屋頂機(jī)房），全部上架系統(tǒng)，掃碼出入庫。(5)安全監(jiān)察組：佩戴執(zhí)法記錄儀，全程錄像，對(duì)違章作業(yè)、臨邊洞口、動(dòng)火作業(yè)、臨時(shí)用電、酒精測(cè)試、疲勞作業(yè)進(jìn)行叫停。(6)輿情客服組：30分鐘內(nèi)統(tǒng)一話術(shù)，60分鐘內(nèi)發(fā)布首條公告，每2小時(shí)更新一次，照片加水印，嚴(yán)禁業(yè)主隨意轉(zhuǎn)發(fā)非官方信息。(7)機(jī)動(dòng)支援隊(duì)：由外包保潔、綠化、消殺、石材養(yǎng)護(hù)人員組成，負(fù)責(zé)裝沙袋、清落葉、掏雨水篦子、環(huán)境消殺、垃圾清運(yùn)。四、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與分級(jí)1.紅色風(fēng)險(xiǎn)（Ⅰ級(jí)）：地鐵連通口、地下配電房、消防控制室、柴油發(fā)電機(jī)房、燃?xì)庹{(diào)壓站、中水機(jī)房、電梯基坑、數(shù)據(jù)機(jī)房。2.橙色風(fēng)險(xiǎn)（Ⅱ級(jí)）：地下車庫坡道、下沉廣場(chǎng)、采光井、垃圾房、電動(dòng)車棚、屋頂光伏逆變器、高空廣告牌、古樹名木。3.黃色風(fēng)險(xiǎn)（Ⅲ級(jí)）：首層公區(qū)、電梯廳、園區(qū)道路、雨水篦子、化糞池、景觀水池、兒童游樂場(chǎng)。4.藍(lán)色風(fēng)險(xiǎn)（Ⅳ級(jí)）：屋面排水溝、露臺(tái)、陽臺(tái)、空調(diào)機(jī)位、外墻腰線、樓頂基站。五、預(yù)警分級(jí)與響應(yīng)矩陣1.市氣象局發(fā)布暴雨黃色預(yù)警：(1)30分鐘內(nèi)完成“八查”：查天氣預(yù)報(bào)、查值班表、查物資、查水泵、查沙袋、查雨水篦子、查應(yīng)急燈、查柴油。(2)1小時(shí)內(nèi)完成“七到位”：水泵試機(jī)、沙袋前置、雨水篦子掏清、柴油發(fā)電機(jī)帶載測(cè)試、電梯基坑抽水、車庫口擋水板預(yù)裝、值班宿舍鋪位。2.市三防辦升級(jí)為橙色預(yù)警：(1)項(xiàng)目經(jīng)理在崗值守，所有副主管以上停止休假。(2)地庫口安裝0.6米高不銹鋼擋水板，內(nèi)側(cè)再壘1.2米寬沙袋墻，雙層防水帆布覆蓋。(3)關(guān)閉非必要電源，保留應(yīng)急照明、消防、監(jiān)控、排水、電梯歸首層。(4)通知業(yè)主移車，對(duì)拒不移車的，拍照+短信+電話三重留痕，報(bào)保險(xiǎn)公司備案。3.紅色預(yù)警或啟動(dòng)Ⅰ級(jí)響應(yīng)：(1)公司指揮部前移，總經(jīng)理坐鎮(zhèn)監(jiān)控中心，啟用應(yīng)急指揮車，衛(wèi)星電話、無人機(jī)、布控球、單兵圖傳全部上線。(2)地庫車輛全部清空，電梯升至頂層鎖梯，關(guān)閉燃?xì)饪傞y，柴油發(fā)電機(jī)提前3小時(shí)帶載運(yùn)行。(3)每30分鐘向街道報(bào)送《汛情專報(bào)》，含水位照片、積水深度、處置措施、需支援清單。(4)對(duì)紅色風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)位安排“兩人一犬”值守：1名工程+1名秩序+1條防爆照明手電，每15分鐘報(bào)平安。六、重點(diǎn)場(chǎng)景處置腳本1.地下車庫倒灌(1)發(fā)現(xiàn)積水5厘米：立即啟動(dòng)二級(jí)泵，通知車主移車，設(shè)置警戒。(2)積水15厘米：關(guān)閉該區(qū)域電源，啟動(dòng)一級(jí)泵+潛水泵+汽油泵三泵串聯(lián)，每10分鐘測(cè)絕緣。(3)積水30厘米：申請(qǐng)街道支援大型排澇車，安排拖車待命，對(duì)拒不移車業(yè)主錄音錄像，報(bào)保險(xiǎn)公司“水淹全損”預(yù)處理。(4)積水50厘米：封閉地庫，切斷非消防電源，安排沖鋒舟轉(zhuǎn)運(yùn)傷員，啟用柴油泵500m3/h，水位降至20厘米后，由第三方環(huán)境公司全面消殺。2.配電房進(jìn)水(1)值班電工發(fā)現(xiàn)水痕：立即斷電、驗(yàn)電、掛接地線、設(shè)圍欄、拍照上傳。(2)水位達(dá)門檻下10厘米：用防爆潛水泵抽水，安排備用發(fā)電機(jī)臨時(shí)供電，優(yōu)先保障消防、監(jiān)控、排水、電梯。(3)水位達(dá)配電柜底座：全站停電，聯(lián)系供電局出動(dòng)應(yīng)急發(fā)電車，4小時(shí)內(nèi)完成烘干、絕緣測(cè)試、耐壓試驗(yàn)，合格后方可送電。3.電梯困人(1)接警3分鐘到場(chǎng)，5分鐘確認(rèn)轎廂位置，10分鐘完成手動(dòng)盤車平層。(2)若井道進(jìn)水：立即斷電，使用液壓擴(kuò)張器強(qiáng)制開門，優(yōu)先救出老人、孕婦、兒童。(3)救出后由醫(yī)護(hù)組測(cè)血壓、供氧，對(duì)涉水電梯停用72小時(shí)，由維保單位更換主板、接觸器、按鈕、光幕，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局復(fù)檢合格后方可恢復(fù)。4.外墻玻璃墜落(1)秩序員拉設(shè)50米警戒區(qū)，鋪設(shè)防墜網(wǎng)。(2)工程組用蜘蛛人下降檢查，拆除松動(dòng)玻璃，用防爆膜臨時(shí)粘貼。(3)聯(lián)系原施工單位、保險(xiǎn)公司、第三方鑒定機(jī)構(gòu)，48小時(shí)內(nèi)出具安全報(bào)告，7日內(nèi)完成更換。5.二次供水污染(1)發(fā)現(xiàn)濁度>5NTU：立即停供，啟用桶裝水應(yīng)急，每棟樓設(shè)置臨時(shí)取水點(diǎn)。(2)聯(lián)系自來水公司取樣檢測(cè)，對(duì)水箱清洗消毒，投加次氯酸鈉達(dá)到游離氯0.3mg/L，沖洗排放三次。(3)經(jīng)第三方水質(zhì)檢測(cè)合格后，在業(yè)主群公示報(bào)告，恢復(fù)供水。七、物資清單與存放標(biāo)準(zhǔn)1.水泵：潛水泵（3kW、5kW、7.5kW）、汽油泵（6寸、8寸）、柴油泵（500m3/h），每臺(tái)配20米消防水帶、快速接頭、止回閥、漏電保護(hù)器。2.擋水板：鋁合金材質(zhì)，高度0.6米、1.0米、1.2米三種，每塊寬0.5米，插槽式連接，橡膠止水帶密封。3.沙袋：聚丙烯編織袋，裝沙量≥25kg，縫口機(jī)封口，堆碼“品”字形，每?jī)蓪蛹右粚臃浪肌?.應(yīng)急燈：LED充電式，連續(xù)照明≥8小時(shí)，配掛鉤、磁鐵、三腳架。5.發(fā)電機(jī)：柴油靜音型，功率50kW、100kW、200kW，帶ATS自動(dòng)切換，每季度帶載運(yùn)行30分鐘。6.個(gè)人防護(hù)：防水頭燈、絕緣靴、防刺手套、救生衣、安全帶、防毒面具、防爆手電、雨衣、反光背心。7.通訊：衛(wèi)星電話、公網(wǎng)對(duì)講、數(shù)字集群、單兵圖傳、無人機(jī)、布控球、手搖報(bào)警器。8.醫(yī)療：急救箱、AED、擔(dān)架、輪椅、氧氣瓶、血壓計(jì)、葡萄糖、藿香正氣水、止血帶、冰袋。9.工具：液壓擴(kuò)張器、手動(dòng)破拆器、無齒鋸、鏈鋸、沖擊鉆、污水泵、管道疏通機(jī)、防爆扳手。10.生活：桶裝水、方便面、自熱米飯、火腿腸、面包、巧克力、充電寶、帳篷、睡袋、折疊床。八、培訓(xùn)與演練1.培訓(xùn)：每年3月、6月、9月各組織一次全員培訓(xùn)，含心肺復(fù)蘇、AED使用、沙袋壘碼、水泵接龍、擋水板安裝、電梯盤車、燃?xì)怅P(guān)閥、輿情話術(shù)。2.演練：(1)桌面推演：每月一次，隨機(jī)抽5個(gè)場(chǎng)景，30分鐘完成圖上作業(yè)。(2)實(shí)戰(zhàn)演練：每季度一次，邀請(qǐng)業(yè)主、街道、消防、醫(yī)院、媒體觀摩，全程直播。(3)盲演：不提前通知，設(shè)置“雙盲”科目，如模擬配電房突發(fā)進(jìn)水+電梯困人+老人心臟驟停，考核“13530”原則：1分鐘響應(yīng)、3分鐘到場(chǎng)、5分鐘施救、30分鐘處置完畢。九、信息報(bào)送與輿情管控1.內(nèi)部：紅色預(yù)警期間，每30分鐘向公司指揮部報(bào)送《汛情專報(bào)》，含水位、照片、視頻、處置、需求。2.外部：統(tǒng)一出口為項(xiàng)目經(jīng)理，任何員工不得私自接受媒體采訪，所有照片加水印，嚴(yán)禁泄露業(yè)主隱私。3.業(yè)主群：首條公告模板：“【××物業(yè)】受暴雨影響，地庫已啟動(dòng)排水，請(qǐng)勿逗留，車輛已逐一通知移車，如需幫助請(qǐng)致電24小時(shí)值班電話××××，我們將每2小時(shí)更新進(jìn)展?！?.抖音、微博：由公司品牌部統(tǒng)一發(fā)布，評(píng)論區(qū)30分鐘內(nèi)回復(fù)，對(duì)造謠、惡意攻擊截圖取證，交法務(wù)處理。十、保險(xiǎn)與理賠1.投保：物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)、電梯責(zé)任險(xiǎn)、停車場(chǎng)責(zé)任險(xiǎn)、玻璃幕墻險(xiǎn)、綠化險(xiǎn)。2.報(bào)案：出險(xiǎn)后10分鐘內(nèi)電話報(bào)案，2小時(shí)內(nèi)上傳照片，6小時(shí)內(nèi)完成現(xiàn)場(chǎng)查勘，24小時(shí)內(nèi)提交《損失清單》。3.定損：由保險(xiǎn)公司、公估公司、物業(yè)、業(yè)委會(huì)四方共同確認(rèn)，對(duì)爭(zhēng)議項(xiàng)由第三方鑒定機(jī)構(gòu)仲裁。4.賠付：資料齊全后10個(gè)工作日到賬，對(duì)業(yè)主車輛、裝修、家電、貴重物品先行墊付，再向保險(xiǎn)公司追償。十一、復(fù)盤與改進(jìn)1.時(shí)間節(jié)點(diǎn)：紅色預(yù)警解除后72小時(shí)內(nèi)完成復(fù)盤，7日內(nèi)提交《防汛復(fù)盤報(bào)告》。2.內(nèi)容：含雨情、水情、工情、險(xiǎn)情、災(zāi)情、指揮、通訊、物資、人員、輿情、保險(xiǎn)、成本、照片、視頻、業(yè)主滿意度。3.改進(jìn)：對(duì)暴露問題列“五定”清單：定人、定時(shí)、定措施、定資金、定驗(yàn)收，納入下月品質(zhì)考核。4.檔案：所有記錄保存5年，含紙質(zhì)、電子、影像、錄音，確保可追溯。十二、考核與獎(jiǎng)懲1.考核：設(shè)置“防汛紅黃線”，對(duì)未按節(jié)點(diǎn)完成、瞞報(bào)漏報(bào)、擅自離崗、違規(guī)操作、輿情失控一票否決，取消年度評(píng)優(yōu)。2.獎(jiǎng)勵(lì)：對(duì)表現(xiàn)突出個(gè)人授予“防汛先鋒”稱號(hào)，獎(jiǎng)金1000-5000元，優(yōu)先晉升；對(duì)表現(xiàn)突出項(xiàng)目授予“安全標(biāo)桿”流動(dòng)紅旗，獎(jiǎng)勵(lì)團(tuán)隊(duì)1-3萬元。3.處罰：對(duì)因失職造成設(shè)備損壞、業(yè)主損失、輿情發(fā)酵的，按“損失額×10%”扣減績(jī)效，情節(jié)嚴(yán)重者移交司法機(jī)關(guān)。十三、應(yīng)急通訊錄（節(jié)選）1.公司指揮部：總經(jīng)理138××××××××2.市三防辦：0755-88××××××3.區(qū)應(yīng)急局：0755-88××××××4.供電局急修：95598-1-25.燃?xì)鈸屝蓿?