開發(fā)商的16種拿地模式與房地產(chǎn)項(xiàng)目“竣工”流程一.招、拍、掛最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國(guó)家，沒有任何稅費(fèi)，拿地一方，可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭(zhēng)議。問題1：土地閑置費(fèi)問題。（國(guó)稅函【2010】220號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）問題2：契稅問題。財(cái)稅【2004】134號(hào)、國(guó)稅函【2009】603號(hào)（一級(jí)開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題）問題3：考慮拿地的主體問題；例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項(xiàng)目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司，稅收問題很嚴(yán)重。問題4：返還的土地出讓金問題。財(cái)稅【2009】151號(hào)、財(cái)稅【2009】87號(hào)文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。問題5：以地補(bǔ)路問題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問答，認(rèn)為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實(shí)際上支付的修路款就是去的土地的對(duì)價(jià)，因此可以進(jìn)入成本。類似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。(和稅局溝通）二.不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）例如：某國(guó)有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。第一步，國(guó)家將土地收儲(chǔ)，支付給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)文件、國(guó)稅函【2008】277號(hào)文件、國(guó)稅函【2009】520號(hào)文件）不征稅，土地增值稅（《條例》和財(cái)稅【2006】21號(hào)文件，不征稅，企業(yè)所得稅（國(guó)稅函【2009】118號(hào)文件，享受搬遷補(bǔ)償納稅待遇）第二步，國(guó)家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國(guó)有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付；此時(shí)，政府出讓土地，沒有任何稅費(fèi)。第三步，如果該國(guó)有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國(guó)有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤(rùn)分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國(guó)有企業(yè)來(lái)完成?？偨Y(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個(gè)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。三.購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地（項(xiàng)目）買方：直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。賣方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅；第二，營(yíng)業(yè)稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實(shí)質(zhì)重于形式（國(guó)稅函【2007】645號(hào)）。注意問題：（一）賣地營(yíng)業(yè)稅的差額征收1、差額征收營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅【2003】16號(hào)）2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時(shí)是否允許營(yíng)業(yè)稅差額征收？（國(guó)稅函【2005】83號(hào)，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號(hào)、桂地稅發(fā)【2009】185號(hào)）3、如果是購(gòu)入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計(jì)扣除？（二）賣地的土地增值稅1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計(jì)扣除？（國(guó)稅函【1995】110號(hào)文件，不允許加計(jì)扣除）？2、生地變熟地的扣除項(xiàng)目（國(guó)稅函【1995】110號(hào)、國(guó)稅函【2007】132號(hào)文件，允許扣除）。3、賣在建項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目。4、不更名，實(shí)際賣項(xiàng)目的稅收問題（國(guó)稅函【2007】645號(hào)）。注意：營(yíng)業(yè)稅差額征收與土地增值稅加計(jì)扣除的協(xié)調(diào)恰好卡到區(qū)間。（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理1、營(yíng)業(yè)稅：國(guó)稅函發(fā)【1995】549號(hào)；2、土地增值稅：國(guó)稅函【2010】220號(hào)；3、企業(yè)所得稅；4、個(gè)人所得稅（財(cái)稅【2005】45號(hào)；5、契稅：財(cái)稅【2005】45號(hào)。（四）變共同成本為直接成本四.“購(gòu)買股權(quán)”情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。操作手法：1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。（國(guó)稅函【2002】165號(hào)文件、國(guó)稅函【2003】1108號(hào)）；青地稅函【2009】47號(hào)、財(cái)稅【2009】59號(hào)）2、12個(gè)月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以符合59號(hào)文件限制，但是可以在此前簽訂遠(yuǎn)期的地下合同確定利益關(guān)系。十二.分立一個(gè)新公司，然后合并。（先分立，后合并）情況描述：某公司擁有一個(gè)地塊，需要購(gòu)買另外一個(gè)公司的地塊連成一片進(jìn)行開發(fā)。操作手法：1、先分立（財(cái)稅【2009】59號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)、國(guó)稅函【2003】1108號(hào)、青地稅函【2009】47號(hào)）2、再合并。財(cái)稅【2009】59號(hào)、財(cái)稅【1995】48號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)）評(píng)述：如果不是特別的需要，分立后賣股權(quán)即可，不必進(jìn)行第二步的合并。十三.購(gòu)買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立（讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股）情況描述：甲公司欲購(gòu)買乙公司的土地，土地價(jià)值2億元。操作手法：1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股；2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個(gè)新公司。3、12個(gè)月后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（讓產(chǎn)贖股)十四.合作建房（一）情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。稅收分析：1、營(yíng)業(yè)稅（國(guó)稅函發(fā)【1995】156號(hào)文件第17條）2、企業(yè)所得稅，31號(hào)文件第31條。3、土地增值稅：財(cái)稅【1995】48號(hào)評(píng)述：此種合作建房，必須是聯(lián)合立項(xiàng)，或者乙方立項(xiàng)。十五.合作建房（二）情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式：1、以甲方為主體開發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作。2、乙方將資金投入到甲方。3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營(yíng)業(yè)稅。稅收分析：國(guó)稅函【2005】1003號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件36條、財(cái)稅【1995】48號(hào)十六.委托代建是指定制開發(fā)，即根據(jù)委托方需求，承建方（開發(fā)商）從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)管理和工程施工全過(guò)程服務(wù)，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目“竣工”流程一、首先做規(guī)劃建筑驗(yàn)收?qǐng)?bào)送材料：1、消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

2、建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)D

3、建筑工程規(guī)劃平面圖

4、規(guī)劃建筑工程許可證（復(fù)印件）

5、建筑用地許可證（復(fù)印件）

6、規(guī)劃建設(shè)地形圖（建筑紅線地界復(fù)印件）

7、當(dāng)?shù)厥〗ㄖこ炭⒐を?yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表（一式兩份）

8、建筑工程施工圖（一份）

二、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)

（在當(dāng)?shù)刭|(zhì)檢站竣工申請(qǐng)時(shí)質(zhì)檢站綜合科給的）

1、完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。

2、施工單位提出《工程竣工報(bào)告》

3、監(jiān)理單位提出《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》

4、勘察設(shè)計(jì)單位提出《質(zhì)量檢查報(bào)告》

5、有完整的技術(shù)檔案、施工管理資料和主要建筑材料、

構(gòu)配件及設(shè)備進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告

6、有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書

7、符合規(guī)劃、消防、環(huán)保部門驗(yàn)收規(guī)定

8、工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)令整改的問題全部整改完畢

9、施工單位承建該工程的完稅證明函（地方規(guī)定）

三、建設(shè)工程竣工檔案移交目錄

1、計(jì)委文件，2、征地位置圖、規(guī)劃圖，3、土地征用材料、使用證。

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，6、巖土工程勘察報(bào)告。

7、建設(shè)工程施工合同，8、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同，9、建設(shè)工程勘察合同。

10、建設(shè)工程施工許可證，11、施工圖審查合格書，12、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

13、竣工驗(yàn)收備案表、14、設(shè)計(jì)文件檢查報(bào)告，15、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)受理書。

16、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同，17、中標(biāo)通知書，18、建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見。

19、建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收證書，20工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，21、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

22、房屋建筑工程質(zhì)量保修書，23、竣工圖紙，24、竣工地形圖。

25、房屋測(cè)算面積書，26、技術(shù)資料，27、管理資料（環(huán)保、市政、園林）

四、申請(qǐng)《工程竣工驗(yàn)收備案》需提交的文件、資料

1、質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告（當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)站）

2、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（自備）

3、工程施工許可證或開工報(bào)告（當(dāng)?shù)爻墙ň郑?/p>

4、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見書（當(dāng)?shù)貙張D機(jī)構(gòu)）

5、單位工程質(zhì)量綜合驗(yàn)收文件（自備）包括：

地基與處理驗(yàn)收文件、地基與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收評(píng)定記錄及檢測(cè)報(bào)告、

主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收評(píng)定記錄及檢測(cè)報(bào)告、施工單位簽署的工程竣工評(píng)估報(bào)告

監(jiān)理單位簽署的工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、勘察、設(shè)計(jì)單位簽署的工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告

6、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量鑒定和功能性試驗(yàn)資料（檢測(cè)機(jī)構(gòu)）

7、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、檔案、衛(wèi)生防疫、勞動(dòng)保護(hù)等部門出具的認(rèn)可文件

或者準(zhǔn)予使用