大青山公司案例1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖項(xiàng)目前期工作成立項(xiàng)目公司招標(biāo)/拍賣取得土地使用權(quán)，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，交納土地出讓金，取得土地使用證項(xiàng)目選址及取得選址意見(jiàn)書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證物業(yè)接管施工單位招標(biāo)，申請(qǐng)施工許可證項(xiàng)目建設(shè)，包括現(xiàn)場(chǎng)管理房產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目驗(yàn)收竣工市政配套施工環(huán)保驗(yàn)收綠化、衛(wèi)生防疫、環(huán)衛(wèi)、電梯、管線等部門驗(yàn)收消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收與購(gòu)房者辦理驗(yàn)收、移交消防驗(yàn)收工程質(zhì)量監(jiān)督驗(yàn)收建筑面積測(cè)繪竣工檔案驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)交付使用許可證辦理竣工驗(yàn)收備案配套設(shè)施驗(yàn)收取得房屋所有權(quán)證可行性研究、做出決策21、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2、拆遷協(xié)議、拆遷許可證3、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、國(guó)有土地使用證7、施工許可證8、商品房銷售許可證9、施工承包合同、監(jiān)理合同、勘察設(shè)計(jì)合同10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)11、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（含建筑工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書）12、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表13、入住通知單、購(gòu)房者簽署的房屋驗(yàn)收合格書房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中關(guān)鍵的合同文本14、工程投資概算、預(yù)算報(bào)告15、規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或批準(zhǔn)使用文件16、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告17、工程監(jiān)理報(bào)告、工程進(jìn)度資料及工程竣工決（結(jié)）算報(bào)告18、商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書19、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書20、商品房買賣合同及銷售合同統(tǒng)計(jì)表21、土地出讓合同及市政配套費(fèi)協(xié)議書22、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、協(xié)議等有關(guān)資料23、當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投資計(jì)劃等資料3一、收入的確認(rèn)問(wèn)題收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)、原則二、存貨的真實(shí)性問(wèn)題監(jiān)盤問(wèn)題大青山公司案例中的突出問(wèn)題4一、收入的確認(rèn)問(wèn)題大青山收入確認(rèn)的政策（4點(diǎn)）萬(wàn)科A（2011年報(bào)）房地產(chǎn)收入確認(rèn)的政策：

收入是本集團(tuán)在日常活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致股東權(quán)益增加且與股東投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。收入在其金額及相關(guān)成本能夠可靠計(jì)量、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入本集團(tuán)、并且同時(shí)滿足以下不同類型收入的其他確認(rèn)條件時(shí)，予以確認(rèn)。銷售商品收入當(dāng)同時(shí)滿足上述收入的一般確認(rèn)條件以及下述條件時(shí)，本集團(tuán)確認(rèn)銷售商品收入:本集團(tuán)將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；本集團(tuán)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)(通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。大青山公司案例中的突出問(wèn)題5一、收入的確認(rèn)問(wèn)題1.大青山收入確認(rèn)的政策（4點(diǎn)）2.萬(wàn)科A（2011年報(bào)）房地產(chǎn)收入確認(rèn)的政策：

收入是本集團(tuán)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致股東權(quán)益增加且與股東投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。收入在其金額及相關(guān)成本能夠可靠計(jì)量、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入本集團(tuán)、并且同時(shí)滿足以下不同類型收入的其他確認(rèn)條件時(shí)，予以確認(rèn)。銷售商品收入當(dāng)同時(shí)滿足上述收入的一般確認(rèn)條件以及下述條件時(shí)，本集團(tuán)確認(rèn)銷售商品收入:本集團(tuán)將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；本集團(tuán)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)(通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。大青山公司案例中的突出問(wèn)題6一、收入的確認(rèn)問(wèn)題3.商品房銷售收入審計(jì)的重要憑據(jù)（1）商品房預(yù)售許可證（2）工程竣工驗(yàn)收備案表（3）入住通知單、房屋交接書（4）住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書（5）商品房實(shí)測(cè)面積技術(shù)報(bào)告（6）銷售合同統(tǒng)計(jì)明細(xì)表4.附屬工程問(wèn)題大青山公司案例中的突出問(wèn)題7大青山公司案例

國(guó)稅函[2010]201號(hào)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)的有關(guān)問(wèn)題根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

8大青山公司案例

二、房地產(chǎn)企業(yè)存貨監(jiān)盤的注意事項(xiàng)（一）完工產(chǎn)品1、現(xiàn)場(chǎng)查看，根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品盤點(diǎn)表進(jìn)行抽查未出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；2、對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行抽查，檢查業(yè)主入住情況；3、檢查銷售部門的銷售報(bào)表、銷售臺(tái)賬，核實(shí)可售面積套數(shù)及