房地產(chǎn)物業(yè)綠化養(yǎng)護管理手冊一、總則（一）編制目的為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)綠化養(yǎng)護管理工作，提升景觀品質(zhì)、保障植物健康生長，營造生態(tài)宜居的居住環(huán)境，特制定本手冊。本手冊適用于物業(yè)管轄范圍內(nèi)的公共綠化區(qū)域（含園林景觀、喬灌木、草坪、地被等）的養(yǎng)護管理，為綠化管理部門及作業(yè)人員提供操作指引與管理依據(jù)。（二）職責(zé)分工物業(yè)綠化管理部門：統(tǒng)籌年度養(yǎng)護計劃制定、作業(yè)監(jiān)督、人員培訓(xùn)考核，協(xié)調(diào)應(yīng)急事件處理，對接業(yè)主綠化相關(guān)訴求，確保養(yǎng)護質(zhì)量達標(biāo)。綠化養(yǎng)護人員：嚴格執(zhí)行本手冊要求開展日常作業(yè)（澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等），做好養(yǎng)護記錄，及時上報植物異常，愛護綠化設(shè)施并服從調(diào)度。二、綠化養(yǎng)護基礎(chǔ)工作（一）綠化規(guī)劃與優(yōu)化綠化規(guī)劃需遵循“生態(tài)優(yōu)先、因地制宜”原則，結(jié)合區(qū)域氣候、土壤及建筑風(fēng)格，合理搭配喬、灌、地被植物，形成層次豐富的植物群落。新交付區(qū)域綠化設(shè)計需經(jīng)物業(yè)審核，重點關(guān)注植物成活率與后期養(yǎng)護難度；既有綠化每2-3年開展景觀評估，對長勢不良、景觀性差的植物進行調(diào)整，優(yōu)先選用鄉(xiāng)土、抗逆性強的品種，降低養(yǎng)護成本。（二）土壤管理每年春秋季對綠地土壤進行檢測，分析pH值、有機質(zhì)含量等指標(biāo)。土壤偏堿（pH>7.5）時增施腐葉土、硫磺粉改良；偏酸（pH<6.0）則添加石灰調(diào)節(jié)。日常避免頻繁踐踏綠地，裸露土壤及時補植地被或覆蓋有機mulch（樹皮、秸稈等），減少水分蒸發(fā)與雜草滋生。（三）灌溉管理澆水原則：遵循“澆則澆透，不干不澆”，根據(jù)植物種類、季節(jié)調(diào)整澆水量。喬木深根植物每次澆水滲透至根系層（30-50cm），灌木、地被保持表層濕潤但不積水。澆水方式：優(yōu)先采用滴灌、噴灌等節(jié)水方式，高溫季節(jié)避免正午澆水，宜清晨或傍晚進行；冬季選中午氣溫較高時澆水，防止凍傷根系。特殊植物：多肉、仙人掌類減少澆水頻率，保持土壤偏干；喜濕植物（杜鵑、蕨類）通過噴霧、地面灑水改善小環(huán)境濕度。（四）施肥管理肥料選擇：以有機肥（腐熟羊糞、堆肥）為主，配合緩釋復(fù)合肥。觀花植物增施磷鉀肥（磷酸二氫鉀），觀葉植物側(cè)重氮肥（尿素），喬木每年施1次腐熟有機肥（每株10-20kg）。施肥方法：喬木采用環(huán)狀溝施（距樹干50-80cm處挖10-15cm深溝），灌木、地被撒施或條施，施肥后及時澆水促吸收。施肥時間：春秋季為主要施肥期（春季促新梢、秋季強抗寒），夏季高溫、冬季低溫時減少施肥，避免肥害。（五）修剪管理修剪原則：根據(jù)植物習(xí)性、景觀需求修剪，保持形態(tài)美觀、通風(fēng)透光，促進花芽分化或新枝萌發(fā)，避免過度修剪損傷植物。工具要求：使用鋒利、消毒后的工具（枝剪、綠籬剪等），大傷口（直徑>2cm）涂抹愈合劑防病菌感染。植物修剪要點：喬木：疏除枯枝、病枝，保持主干通直，花喬木（櫻花、紫薇）花后短截花枝。灌木：綠籬類（冬青、黃楊）定期整形，花灌木（月季、繡球）花后剪殘花，造型灌木（女貞球、龍柏球）春秋各修一次。地被與草坪：草坪每周修剪（留茬3-5cm），地被及時清除枯黃葉片、花后剪殘花莖稈。（六）病蟲害防治預(yù)防為主：加強養(yǎng)護增強樹勢，定期清理枯枝落葉、雜草，春秋季噴施石硫合劑全園預(yù)防。防治方法：物理防治：人工摘蟲葉、設(shè)糖醋液/黃板/黑光燈誘殺害蟲。生物防治：釋放天敵（瓢蟲治蚜蟲）、噴施生物農(nóng)藥（Bt乳劑、苦參堿）?；瘜W(xué)防治：必要時選用低毒藥劑（吡蟲啉、代森錳鋅），嚴格按說明稀釋，避免高溫、雨天施藥，施藥后設(shè)警示標(biāo)識。安全用藥：藥劑妥善保管，施藥人員戴防護裝備，施藥后清洗工具與身體，避免長期用單一藥劑。三、特殊環(huán)境與季節(jié)養(yǎng)護（一）夏季抗旱養(yǎng)護高溫季（≥35℃）增加澆水頻率（喬木2-3天/次，灌木、地被1天/次），早晚澆水+葉面噴水（1-2次/天）降溫；新栽植物搭遮陽網(wǎng)（遮光率50%-70%），檢查噴灌系統(tǒng)確保供水正常。（二）冬季防寒養(yǎng)護低溫前（≤5℃），不耐寒植物（棕櫚、杜鵑）采取樹干包裹（草繩、保溫棉）、根部培土（20-30cm）、搭防風(fēng)障等措施；冬季減少澆水，保持土壤偏干，及時清除枝干積雪防壓斷。（三）雨季排澇管理雨季前清理排水溝、雨水井，低洼綠地設(shè)排水泵或臨時排水溝；雨后檢查植物根系，積水爛根植物扒土晾曬，必要時換土重栽。（四）臺風(fēng)防范措施臺風(fēng)前24-48小時，高大喬木疏枝（減受風(fēng)面積）、加固（三角架/鋼絲繩固定，支撐點包軟布）；固定綠化設(shè)施（花箱、雕塑）；臺風(fēng)后清理倒伏植物，可挽救的帶土球扶正、修剪破損枝，無法挽救的及時清運并補植。四、綠化設(shè)施與景觀維護（一）綠化設(shè)施管理灌溉設(shè)施：每周檢查噴灌、滴灌系統(tǒng)，修復(fù)漏水管道、噴頭，冬季排空管道積水防凍裂。綠化護欄：每月檢查牢固性，修復(fù)損壞構(gòu)件，清理護欄內(nèi)雜草雜物，保持漆面完好。景觀照明：定期檢查線路、燈具，更換損壞燈泡，避免燈具直射植物影響生長。（二）景觀小品養(yǎng)護雕塑、花箱、汀步等每月清潔（軟布+中性清潔劑）、檢查，修復(fù)破損構(gòu)件；花箱植物每季度更換（如草花），木質(zhì)小品（木棧道、花架）每年刷防腐漆防腐爛蟲蛀。（三）綠地衛(wèi)生管理每日清理綠地垃圾、落葉、煙頭，修剪后枝條、雜草24小時內(nèi)清運；雨后及時清理淤泥、雜物，恢復(fù)景觀面貌。五、人員管理與培訓(xùn)（一）人員配置按綠化面積、植物種類配置人員：每5000㎡綠地配1名養(yǎng)護工（喬灌木多的區(qū)域適當(dāng)增加），設(shè)綠化主管1名（統(tǒng)籌）、技術(shù)專員1名（技術(shù)指導(dǎo)、病蟲害診斷）。（二）技能培訓(xùn)每月組織內(nèi)部培訓(xùn)（植物識別、養(yǎng)護技術(shù)、安全操作），每季度邀請專家開展專題培訓(xùn)（如“春季修剪技術(shù)”“病蟲害防治實操”）；新入職人員崗前培訓(xùn)3天，考核合格上崗。（三）績效考核考核指標(biāo)包括植物成活率（≥95%）、綠地整潔度（垃圾滯留≤12小時）、養(yǎng)護記錄準(zhǔn)確率（≥90%）、業(yè)主投訴率（≤2次/月）。每月現(xiàn)場考核，結(jié)果與績效、晉升掛鉤，優(yōu)秀者獎勵，不達標(biāo)者再培訓(xùn)或調(diào)崗。六、應(yīng)急處理（一）病蟲害爆發(fā)應(yīng)急病蟲害大面積爆發(fā)時，技術(shù)專員現(xiàn)場診斷，24小時內(nèi)制定防治方案，組織分組施藥，施藥后3天復(fù)查，效果不佳則更換藥劑/增加次數(shù)，同步向業(yè)主公示進展。（二）極端天氣應(yīng)急暴雨洪澇：立即疏通排水，搶救受澇植物（扒土晾根、修剪爛根），扶正倒伏植物。暴雪冰凍：清理枝干積雪，修剪凍害枝條，春季觀察恢復(fù)情況，必要時補植。高溫干旱：增加澆水頻次，啟動應(yīng)急灌溉（消防車送水），重點保護新栽植物。（三）植物倒伏應(yīng)急接到倒伏報告1小時內(nèi)到場：影響通行、電力的倒伏植物，立即設(shè)警示、聯(lián)系專業(yè)人員清理；可挽救的帶土球扶正、夯實土壤、三角架支撐，修剪破損枝；無法挽救的清運并補植。七、檔案管理（一）養(yǎng)護檔案建立為每塊綠地、重點植物（古樹、名貴樹種）建立檔案，內(nèi)容包括：植物信息：品種、數(shù)量、種植時間、位置、胸徑/冠幅等。養(yǎng)護記錄：澆水、施肥、修剪、病蟲害防治詳情。改造記錄：植物調(diào)整、設(shè)施維修、景觀優(yōu)化的時間與內(nèi)容。應(yīng)急處理記錄：病蟲害、極端天氣、倒伏的處理過程與結(jié)果。（二）檔案保存與利用檔案采用紙質(zhì)+電子雙備份（紙