2025年物業(yè)管理師物業(yè)管理綜合能力試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請將正確選項(xiàng)的字母填在括號內(nèi)）1.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)《民法典》規(guī)定，該決定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，其通過標(biāo)準(zhǔn)為（）。A.專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的業(yè)主過半數(shù)同意B.專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的業(yè)主四分之三以上同意C.專有部分面積占比過半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)占比過半數(shù)的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的業(yè)主過半數(shù)同意D.專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的業(yè)主過半數(shù)同意【答案】B2.某物業(yè)公司對小區(qū)電梯進(jìn)行維保外包，依據(jù)《特種設(shè)備安全法》，維保單位應(yīng)當(dāng)至少每（）進(jìn)行一次自行檢查。A.周B.月C.季度D.年【答案】B3.在物業(yè)管理投標(biāo)中，評標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)為（）人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理專家不得少于成員總數(shù)的（）。A.3；1/3B.5；1/2C.7；2/3D.9；3/4【答案】C4.某項(xiàng)目采用酬金制計(jì)費(fèi)方式，年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為600萬元，酬金比例為12%，則物業(yè)公司年度酬金為（）萬元。A.60B.72C.72.5D.75【答案】B5.根據(jù)《消防法》，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施每（）至少進(jìn)行一次全面檢測。A.月B.季度C.半年D.年【答案】D6.某小區(qū)共有住戶1000戶，專有部分總面積10萬㎡，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，到會(huì)業(yè)主戶數(shù)為600戶，專有部分面積合計(jì)6.5萬㎡，則本次會(huì)議（）。A.有效，因戶數(shù)與面積均過半B.無效，因面積未達(dá)三分之二C.有效，因戶數(shù)已超半數(shù)D.無效，因戶數(shù)未達(dá)三分之二【答案】A7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水電費(fèi)時(shí)，可向業(yè)主收取的費(fèi)用項(xiàng)目為（）。A.手續(xù)費(fèi)B.服務(wù)費(fèi)C.代收服務(wù)費(fèi)不得超過政府指導(dǎo)價(jià)D.不得收取任何額外費(fèi)用【答案】D8.某項(xiàng)目綠化面積為2萬㎡，按照《城市綠化條例》規(guī)定，居住區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理責(zé)任主體為（）。A.街道辦事處B.業(yè)主委員會(huì)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.園林主管部門【答案】C9.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，因裝飾裝修造成相鄰業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，承擔(dān)賠償責(zé)任的主體為（）。A.裝修企業(yè)B.業(yè)主本人C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.裝修企業(yè)與業(yè)主連帶【答案】D10.某物業(yè)公司年度營業(yè)收入為3000萬元，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（已廢止，但考試仍考），一級資質(zhì)企業(yè)注冊資本最低為（）萬元。A.300B.500C.800D.1000【答案】B11.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估中，業(yè)主滿意度調(diào)查樣本量應(yīng)不低于業(yè)主總戶數(shù)的（）。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C12.某小區(qū)實(shí)行酬金制，年度預(yù)算中法定稅費(fèi)為30萬元，該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)（）。A.由物業(yè)公司從酬金中支付B.由業(yè)主另行分?jǐn)侰.列入物業(yè)服務(wù)支出D.由專項(xiàng)維修資金列支【答案】C13.根據(jù)《價(jià)格法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循（）原則。A.政府指導(dǎo)B.公平合法誠實(shí)信用C.成本加利潤D.業(yè)主自治【答案】B14.某小區(qū)電梯故障導(dǎo)致乘客受傷，受害人起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)，適用歸責(zé)原則為（）。A.過錯(cuò)責(zé)任B.過錯(cuò)推定C.無過錯(cuò)責(zé)任D.公平責(zé)任【答案】B15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的部門為（）。A.街道辦事處B.房地產(chǎn)行政主管部門C.價(jià)格主管部門D.建設(shè)主管部門【答案】B16.某小區(qū)專項(xiàng)維修資金賬面余額為800萬元，使用方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，需動(dòng)用200萬元更換消防系統(tǒng)，則本次使用應(yīng)當(dāng)（）。A.報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案B.報(bào)財(cái)政部門批準(zhǔn)C.報(bào)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)D.無需審批【答案】A17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前（）日書面告知業(yè)主委員會(huì)。A.30B.60C.90D.120【答案】C18.某小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商委托物業(yè)公司出租，租金收益歸屬（）。A.全體業(yè)主B.開發(fā)商C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主委員會(huì)【答案】B19.某小區(qū)公共收益年度結(jié)余為50萬元，依據(jù)《民法典》，該收益應(yīng)當(dāng)（）。A.歸物業(yè)公司所有B.歸業(yè)主委員會(huì)所有C.納入專項(xiàng)維修資金或業(yè)主大會(huì)決定使用D.用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)虧損【答案】C20.某物業(yè)公司采用包干制，年度物業(yè)費(fèi)收入為1000萬元，成本為950萬元，利潤為50萬元，則本年度虧損風(fēng)險(xiǎn)由（）承擔(dān)。A.業(yè)主B.物業(yè)公司C.業(yè)主委員會(huì)D.開發(fā)商【答案】B21.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比（）以上的業(yè)主且人數(shù)占比（）以上的業(yè)主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.4/5；4/5【答案】B22.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致人受傷，無法確定具體侵權(quán)人，則可能加害的建筑物使用人（）。A.不承擔(dān)任何責(zé)任B.承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任C.承擔(dān)連帶賠償責(zé)任D.給予補(bǔ)償【答案】D23.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主請求賠償?shù)脑V訟時(shí)效為（）年。A.1B.2C.3D.5【答案】C24.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未換屆，街道辦事處應(yīng)當(dāng)（）。A.直接指定新一屆業(yè)委會(huì)B.責(zé)令物業(yè)公司代行職責(zé)C.組織成立換屆小組D.無需干預(yù)【答案】C25.某小區(qū)物業(yè)公司擅自將綠地改為停車位，業(yè)主可向（）投訴。A.城管部門B.房地產(chǎn)行政主管部門C.園林部門D.以上均可【答案】D26.某小區(qū)電梯維保合同期限為2年，維保單位應(yīng)當(dāng)至少每（）進(jìn)行一次應(yīng)急演練。A.月B.季度C.半年D.年【答案】C27.某小區(qū)采用酬金制，年度預(yù)算中固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為20萬元，該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)（）。A.由物業(yè)公司承擔(dān)B.由業(yè)主分?jǐn)侰.列入物業(yè)服務(wù)支出D.由專項(xiàng)維修資金列支【答案】C28.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定聘請新物業(yè)公司，原物業(yè)公司拒絕退出，業(yè)主委員會(huì)可向（）申請強(qiáng)制執(zhí)行。A.法院B.房地產(chǎn)行政主管部門C.街道辦事處D.公安機(jī)關(guān)【答案】A29.某小區(qū)物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可請求（）責(zé)令改正。A.價(jià)格主管部門B.房地產(chǎn)行政主管部門C.街道辦事處D.消費(fèi)者協(xié)會(huì)【答案】B30.某小區(qū)公共收益年度收入為100萬元，支出為60萬元，結(jié)余40萬元，依據(jù)《民法典》，該結(jié)余應(yīng)當(dāng)（）。A.歸物業(yè)公司所有B.歸業(yè)主委員會(huì)所有C.納入專項(xiàng)維修資金或業(yè)主大會(huì)決定使用D.用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)虧損【答案】C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的有（）。A.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序B.代收水電費(fèi)并收取手續(xù)費(fèi)C.定期公布公共收益收支D.對違法建設(shè)進(jìn)行處罰E.對業(yè)主個(gè)人信息保密【答案】A、C、E32.業(yè)主大會(huì)作出下列決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決的業(yè)主四分之三以上同意的有（）。A.籌集專項(xiàng)維修資金B(yǎng).使用專項(xiàng)維修資金C.改建建筑物附屬設(shè)施D.改變共有部分用途E.解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】A、C、D33.下列費(fèi)用中，可列入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。A.保潔耗材費(fèi)B.綠化用水費(fèi)C.業(yè)委會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)D.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)E.物業(yè)公司總部管理費(fèi)【答案】A、B、D34.下列屬于物業(yè)管理區(qū)域共有部分的有（）。A.電梯B.屋頂C.業(yè)主專有陽臺D.小區(qū)道路E.地下車庫（產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商）【答案】A、B、D35.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)移交的資料包括（）。A.竣工總平面圖B.設(shè)施設(shè)備安裝資料C.業(yè)主名冊D.公共收益賬目E.物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告【答案】A、B、C、D36.下列屬于物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定內(nèi)容的有（）。A.服務(wù)事項(xiàng)B.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)C.收費(fèi)方式D.物業(yè)維修資金使用方法E.違約責(zé)任【答案】A、B、C、E37.下列屬于業(yè)主權(quán)利的有（）。A.提議召開業(yè)主大會(huì)B.選舉業(yè)委會(huì)成員C.擅自占用共有部分D.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同E.拒絕繳納物業(yè)費(fèi)【答案】A、B、D38.下列屬于專項(xiàng)維修資金列支范圍的有（）。A.電梯更新B.屋頂防水大修C.樓道粉刷D.消防系統(tǒng)改造E.業(yè)主專有水管維修【答案】A、B、D39.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為的有（）。A.擅自提高物業(yè)費(fèi)B.挪用專項(xiàng)維修資金C.泄露業(yè)主個(gè)人信息D.拒絕退出項(xiàng)目E.拒絕代收水電費(fèi)【答案】A、B、C、D40.下列屬于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的有（）。A.召集業(yè)主大會(huì)B.簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.管理專項(xiàng)維修資金D.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量E.對違法建設(shè)進(jìn)行處罰【答案】A、B、D三、判斷題（每題1分，共10分。正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”）41.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部服務(wù)事項(xiàng)委托給第三人完成。（×）42.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面征求意見形式召開。（√）43.專項(xiàng)維修資金可以用于支付業(yè)委會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)。（×）44.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對違法建設(shè)行為進(jìn)行罰款。（×）45.業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法起訴。（√）46.業(yè)主委員會(huì)可以不經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意直接更換物業(yè)公司。（×）47.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布公共收益收支情況。（√）48.業(yè)主可以放棄共有部分權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)。（×）49.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)移交全部物業(yè)管理資料。（√）50.業(yè)主大會(huì)決定提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上業(yè)主同意。（√）四、案例分析題（共40分）案例一（10分）某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與甲物業(yè)公司簽訂為期3年的物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.8元/㎡·月，采用包干制。合同履行第2年，甲公司以人工成本上漲為由，向業(yè)委會(huì)提出上調(diào)物業(yè)費(fèi)至2.2元/㎡·月，業(yè)委會(huì)未召開業(yè)主大會(huì)即書面同意。業(yè)主王某拒絕按新標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，被甲公司起訴。問題：（1）業(yè)委會(huì)是否有權(quán)直接同意漲價(jià)？為什么？（2）法院應(yīng)如何判決？【答案】（1）無權(quán)。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于《民法典》第二百七十八條規(guī)定的“由業(yè)主共同決定”事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的業(yè)主過半數(shù)同意。業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)程序擅自同意漲價(jià)，程序違法。（2）法院應(yīng)判決甲公司敗訴，王某按原合同標(biāo)準(zhǔn)1.8元/㎡·月補(bǔ)繳費(fèi)用，駁回甲公司超出部分請求。案例二（15分）某小區(qū)電梯使用年限達(dá)15年，故障頻發(fā)。業(yè)主委員會(huì)委托第三方評估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告，建議更換電梯，預(yù)算為120萬元。業(yè)委會(huì)擬定使用專項(xiàng)維修資金方案，提交業(yè)主大會(huì)表決，到會(huì)業(yè)主戶數(shù)為600戶（總戶數(shù)1000戶），專有部分面積合計(jì)6.5萬㎡（總面積10萬㎡），表決結(jié)果為贊成票450戶，專有部分面積5萬㎡。問題：（1）本次表決是否有效？（2）如無效，應(yīng)如何補(bǔ)正？【答案】（1）無效。依據(jù)《民法典》第二百七十八條，使用專項(xiàng)維修資金屬于“雙2/3”參與表決，并經(jīng)參與表決的業(yè)主過半數(shù)同意。本次參與表決戶數(shù)為600戶、面積6.5萬㎡，均達(dá)2/3以上，但贊成票450戶、面積5萬㎡，戶數(shù)贊成比例450/600=75%，面積贊成比例5/6.5≈76.9%，均過半數(shù)，表面符合。但《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步規(guī)定，電梯更新屬于“重大事項(xiàng)”，應(yīng)經(jīng)參與表決的業(yè)主四分之三以上同意，450/600=75%未達(dá)四分之三，故無效。（2）應(yīng)重新召開業(yè)主大會(huì)，提前15日公告，確保參與表決戶數(shù)≥667戶、面積≥6.67萬㎡，并爭取贊成戶數(shù)≥500戶、面積≥5萬㎡，方可滿足四分之三以上同意。案例三（15分）某小區(qū)公共收益年度收入為80萬元，支出為50萬元，結(jié)余30萬元。業(yè)委會(huì)決定將20萬元用于小區(qū)兒童游樂場改造，10萬元用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)虧損，并在小區(qū)公告欄公示7天。業(yè)主李某提出異議，認(rèn)為結(jié)余應(yīng)全部納入專項(xiàng)維修資金。問題：（1）業(yè)委會(huì)決定是否符合規(guī)定？（2）李某的異議是否成立？【答案】（1）不符合?！睹穹ǖ洹返诙侔耸l規(guī)定，公共收益扣除合理成本后歸業(yè)主共有，使用由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決擅