房地產(chǎn)交易流程及合同簽訂指南房地產(chǎn)交易涉及大額資金與復(fù)雜法律關(guān)系，從選房到交房的每一個環(huán)節(jié)都容不得半點馬虎。這份指南結(jié)合一線交易經(jīng)驗，把流程要點和合同簽訂的核心注意事項拆解清楚，幫你避開風險、穩(wěn)穩(wěn)拿到心儀的房子。一、交易前期：資格與資金的雙重準備在正式進入交易環(huán)節(jié)前，購房者需要先做好兩項基礎(chǔ)準備——購房資格審查和資金規(guī)劃，這是交易的“入場券”。（一）購房資格審查不同城市對購房資格（戶籍、社保、貸款記錄等）的要求天差地別。比如限購城市里，非戶籍家庭可能需要連續(xù)繳滿一定時長的社?；騻€稅，家庭能買幾套房也有嚴格限制。你可以提前通過當?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)或政務(wù)服務(wù)APP查政策，要是涉及人才購房、拆遷安置這類特殊政策，直接去政務(wù)窗口提交材料審核更穩(wěn)妥。（二）資金規(guī)劃與預(yù)審1.首付準備：根據(jù)房屋總價和貸款政策（比如首套房首付比例），除了預(yù)留足額首付，建議多備5%左右的備用金，用來應(yīng)付稅費、雜費這些“意外支出”。2.貸款預(yù)審：提前向意向銀行提交收入證明、征信報告，確認自己能貸多少、利率多少、審批要多久。要是征信有點小瑕疵（比如偶爾逾期），趕緊和銀行溝通解決方案，別等簽了合同才發(fā)現(xiàn)貸不下來。二、房源篩選：從產(chǎn)權(quán)到配套的全面核驗選房不是看一眼戶型圖就完事，得像偵探一樣，從產(chǎn)權(quán)合法性到房屋物理狀況、周邊配套都查個底朝天。（一）產(chǎn)權(quán)與法律風險排查房產(chǎn)證核驗：一定要讓賣方出示房產(chǎn)證原件，仔細核對產(chǎn)權(quán)人姓名、房屋地址、建筑面積。要是房子是共有產(chǎn)權(quán)（比如夫妻共同所有），必須讓所有共有人親筆簽《同意出售聲明》，不然交易后容易扯皮。抵押/查封查詢：去當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心官網(wǎng)或線下窗口查一下，看看房子有沒有抵押（比如按揭沒還完）、有沒有被法院查封。有抵押的話，得約定賣方在過戶前解押；要是被查封了，這房子直接不能買。（二）房屋實地考察物理狀況：實地看的時候，重點檢查房屋結(jié)構(gòu)（有沒有亂拆承重墻）、裝修質(zhì)量（墻面漏不漏水、地板空不空鼓）、設(shè)施設(shè)備（水電燃氣通不通、電梯穩(wěn)不穩(wěn)）。最好讓賣方拿出《房屋維修基金繳納證明》，看看房子之前修過啥。周邊配套：學(xué)區(qū)劃片、交通通勤、商場醫(yī)院這些都得考察，小區(qū)物業(yè)也別忽略——物業(yè)費多少、安保嚴不嚴、車位夠不夠。要是房子帶租約，得讓租客簽《放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》，還要約定租約是解除還是延續(xù)。三、簽約前：核心風險的三道防線選好房只是第一步，簽約前還有三道“安全門”必須過——產(chǎn)權(quán)深度核驗、資金監(jiān)管、中介服務(wù)規(guī)范，這步要是偷懶，后面可能吃大虧。（一）產(chǎn)權(quán)深度核驗別光看房產(chǎn)證，最好委托中介或者自己去不動產(chǎn)登記中心打印《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果》，確認房子產(chǎn)權(quán)干凈，沒有遺產(chǎn)分割沒完成、被債主查封這些隱性糾紛。要是房子是“滿五唯一”（滿五年且家庭唯一住房），讓賣方拿出戶口本、結(jié)婚證證明，這樣能減免個稅。（二）資金監(jiān)管約定不管買新房還是二手房，房款（尤其是首付和貸款）一定要放進政府指定的資金監(jiān)管賬戶。合同里得寫清楚：“買方把房款打進監(jiān)管賬戶，等不動產(chǎn)登記辦完了，再從監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)給賣方”，這樣能防止賣方卷款跑路。（三）中介服務(wù)規(guī)范找中介的話，先查它的《營業(yè)執(zhí)照》《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明》，讓中介書面說清楚服務(wù)內(nèi)容（比如帶看、網(wǎng)簽、過戶代辦）和費用，別被“陰陽合同”“捆綁收費”坑了。中介承諾的“學(xué)區(qū)房”“沒抵押”這些，必須寫進合同里，還要約定違約責任。四、合同簽訂：條款細節(jié)決定交易成敗合同是交易的“憲法”，每一個條款都可能影響你的錢袋子和房子歸屬，得像拆彈一樣仔細。（一）新房買賣合同（商品房預(yù)售/現(xiàn)售合同）1.主體與資質(zhì)：核對開發(fā)商名字和“五證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證）原件，缺一個證都可能導(dǎo)致房子辦不了證。2.核心條款把控：房屋信息：房號、建筑面積、套內(nèi)面積、戶型圖（附在合同后面當附件）都得寫死，面積誤差超過3%的話，你有權(quán)退房。價款與付款：首付比例、貸款類型（商貸/公積金/組合貸）、付款時間節(jié)點（比如“首付在網(wǎng)簽后3天內(nèi)付”）都要細化，別寫“盡快支付”這種模糊話。交房標準：精裝房把裝修品牌、型號寫清楚，比如“衛(wèi)浴用TOTO的XXX型號馬桶，地板用大自然的XXX系列實木復(fù)合”；毛坯房就明確“交房時門窗、水電管線都裝好”。交房與辦證：交房時間（比如“2025年12月31日前”）、逾期交房違約金（比如“每天按已付房款的萬分之二賠”）都要約定；開發(fā)商辦房產(chǎn)證的時間（比如“交房后720天內(nèi)”）也得寫，逾期了要么退房要么賠錢。補充協(xié)議：開發(fā)商的“補充協(xié)議”里要是有減輕自己責任的條款（比如“政策變化導(dǎo)致逾期交房免責”），堅決要求刪除，或者對等約定你的責任。（二）二手房買賣合同（存量房買賣合同）1.主體與權(quán)屬：賣方得提供身份證、房產(chǎn)證、婚姻證明（已婚的話配偶必須簽字），要是房子是繼承或贈與來的，還得提供公證書或法院判決書。2.關(guān)鍵條款設(shè)計：房屋概況：地址、建筑面積、附屬設(shè)施（比如“含2臺空調(diào)、1臺冰箱，隨房轉(zhuǎn)讓”）都要明確，還要約定房子現(xiàn)狀（比如“沒租約、沒抵押”）。價款與支付：總房款分階段付（比如“首付30%網(wǎng)簽后付，貸款60%過戶后付，尾款10%交房時付”），所有錢都得注明“打進資金監(jiān)管賬戶”。交房與戶口：交房時間（比如“過戶后15天內(nèi)”）、交房時賣方結(jié)清物業(yè)費水電費都要寫；戶口遷出時間也得明確，“賣方交房前把戶口遷走，逾期每天按總房款萬分之五賠”。違約責任：買方逾期付款、賣方毀約或逾期交房的違約金比例（別超過總房款20%），還要約定“一方違約，守約方可以要求繼續(xù)履行合同，也可以解除合同并索賠”。五、交易過戶：流程合規(guī)保障產(chǎn)權(quán)過戶是把房子“合法化”的關(guān)鍵一步，每一個環(huán)節(jié)都得按規(guī)矩來。（一）網(wǎng)簽備案新房由開發(fā)商通過房地產(chǎn)交易系統(tǒng)網(wǎng)簽，二手房可以委托中介或自己去不動產(chǎn)登記中心辦。網(wǎng)簽后房子會被“鎖定”，別人沒法再賣。網(wǎng)簽合同和紙質(zhì)合同內(nèi)容必須一致，重點核對房屋信息、價款、付款方式。（二）貸款與繳稅貸款審批：買方提交貸款資料（收入證明、征信報告、購房合同等），銀行審批通過后會給《貸款承諾書》，這是過戶的前提。稅費核算：根據(jù)房屋性質(zhì)（普通住宅/非普通住宅）、產(chǎn)權(quán)年限（滿2年/滿5年）算稅費（契稅、增值稅、個稅等）。比如滿五唯一的普通住宅，增值稅和個稅都能免，買方只需要交契稅。（三）過戶與領(lǐng)證雙方帶身份證、房產(chǎn)證、網(wǎng)簽合同、稅費憑證去不動產(chǎn)登記中心過戶。審核通過后，買方交契稅等稅費，3-5個工作日就能拿到不動產(chǎn)權(quán)證（部分城市可以加急）。六、交房與收尾：細節(jié)決定居住體驗交房不是拿了鑰匙就完事，還有一堆細節(jié)要處理，直接影響你未來的居住體驗。（一）新房交房驗收開發(fā)商通知交房時，必須提供《竣工驗收備案表》《房屋實測面積報告》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》?，F(xiàn)場驗收時，精裝房對照合同裝修標準一項一項檢查（比如瓷磚空鼓、電器品牌對不對），毛坯房檢查門窗密封、水電通斷。發(fā)現(xiàn)問題，書面要求開發(fā)商整改，整改好再簽《交房確認書》。（二）二手房交房交接賣方得結(jié)清物業(yè)費、水電費、燃氣費，交接鑰匙、門禁卡、購房合同、發(fā)票這些資料。檢查房屋設(shè)施（比如家電壞沒壞、管道漏不漏水），確認戶口已經(jīng)遷出（可以去派出所查），簽《交房確認書》后再付尾款。（三）后續(xù)事項辦理產(chǎn)權(quán)登記：新房開發(fā)商統(tǒng)一辦大證后，買方憑購房合同、發(fā)票辦小證；二手房過戶后直接拿不動產(chǎn)權(quán)證。物業(yè)與水電過戶：去物業(yè)公司更名，去水電燃氣公司過戶，確保費用結(jié)清、權(quán)責分明。七、風險防范與建議1.合同審查：合同里的復(fù)雜條款（比如違約責任、爭議解決），最好找房產(chǎn)律師或資深中介看看，別掉進“格式條款”的陷阱。2.憑證保留：所有付款