賬務(wù)處理-稅金核算分錄（核心場景：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅）房地產(chǎn)銷售公司稅金種類多、金額大，需按“納稅義務(wù)發(fā)生時間”計提與繳納，核心是準(zhǔn)確計算各稅種金額。（一）場景1：增值稅計提與繳納業(yè)務(wù)背景：當(dāng)月商品房預(yù)售收入1000萬元（含稅），銷項稅82.57萬元；支付銷售傭金、廣告費等取得進項稅20萬元，上月留抵進項稅10萬元。會計分錄SOP：（1）計提當(dāng)月應(yīng)交增值稅：應(yīng)交增值稅=銷項稅進項稅留抵進項稅=82.57萬20萬10萬=52.57萬元借：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）525,700貸：應(yīng)交稅費未交增值稅525,700（2）次月繳納增值稅：借：應(yīng)交稅費未交增值稅525,700貸：銀行存款525,700依據(jù)：《增值稅納稅申報表》《進項稅抵扣清單》，房地產(chǎn)預(yù)售階段需按“預(yù)收款÷(1+9%)×3%”預(yù)繳增值稅（預(yù)繳分錄：借：應(yīng)交稅費預(yù)交增值稅，貸：銀行存款），交付時再清算。（二）場景2：土地增值稅計提與清算業(yè)務(wù)背景：A樓盤達到土地增值稅清算條件，清算應(yīng)納稅額150萬元，此前已預(yù)繳土地增值稅100萬元。會計分錄SOP：（1）補提土地增值稅：借：稅金及附加土地增值稅500,000（150萬100萬）貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅500,000（2）補繳土地增值稅：借：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅500,000貸：銀行存款500,000依據(jù)：《土地增值稅清算報告》《完稅憑證》，預(yù)售階段需按“預(yù)收款÷(1+9%)×2%-4%”預(yù)繳土地增值稅（不同地區(qū)預(yù)征率不同），清算時多退少補。（三）場景3：企業(yè)所得稅計提與繳納業(yè)務(wù)背景：當(dāng)月實現(xiàn)利潤總額300萬元，企業(yè)所得稅稅率25%，無納稅調(diào)整事項，計提應(yīng)交企業(yè)所得稅75萬元。會計分錄SOP：（1）計提企業(yè)所得稅：借：所得稅費用750,000貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交企業(yè)所得稅750,000（2）預(yù)繳企業(yè)所得稅（按季預(yù)繳）：借：應(yīng)交稅費應(yīng)交企業(yè)所得稅750,000貸：銀行存款750,000依據(jù)：《企業(yè)所得稅季度納稅申報表》《利潤表》，房地產(chǎn)預(yù)售階段需按“預(yù)計毛利率”計算預(yù)計毛利額（計入應(yīng)納稅所得額），交付時再調(diào)整。五、特殊業(yè)務(wù)處理（核心場景：退房、商業(yè)地產(chǎn)出租）（一）場景1：商品房退房（已交付，需沖減收入成本）業(yè)務(wù)背景：客戶因個人原因退房，已交付的A樓盤住宅需退回房款113萬元，此前已確認收入103.67萬元、結(jié)轉(zhuǎn)成本70萬元，開具紅字增值稅發(fā)票。會計分錄SOP：（1）沖減銷售收入：借：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入1,036,697.25應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）93,302.75貸：銀行存款1,130,000（2）沖減銷售成本：借：開發(fā)產(chǎn)品A樓盤住宅700,000貸：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本700,000依據(jù)：《退房協(xié)議》《紅字增值稅發(fā)票》《退款憑證》，退房需全額沖減已確認的收入與成本，涉及稅金需申請退稅或抵繳。（二）場景2：商業(yè)地產(chǎn)出租（如商鋪出租，非主營業(yè)務(wù)）業(yè)務(wù)背景：將未銷售的B樓盤商鋪出租，每月含稅租金10.9萬元（稅率9%，不含稅10萬元），銀行收款并開具發(fā)票。會計分錄SOP：借：銀行存款109,000貸：其他業(yè)務(wù)收入商鋪租金收入100,000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）9,000（同步結(jié)轉(zhuǎn)商鋪折舊：借：其他業(yè)務(wù)成本