房屋建筑項目招標(biāo)投標(biāo)流程指南一、項目前期準(zhǔn)備：筑牢招標(biāo)基礎(chǔ)房屋建筑項目招標(biāo)啟動前，招標(biāo)人需完成一系列合規(guī)性與實務(wù)性準(zhǔn)備，為后續(xù)流程奠定基礎(chǔ)。（一）項目合規(guī)性手續(xù)辦理依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》及地方建設(shè)法規(guī)，項目需完成立項審批（如發(fā)改委備案或核準(zhǔn)）、規(guī)劃許可（建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃）、資金落實證明（財政資金需預(yù)算批復(fù)，社會資本需明確資金來源及支付能力）。手續(xù)不全的項目不得啟動招標(biāo)，否則將面臨行政監(jiān)督部門的整改或處罰。（二）招標(biāo)方案制定招標(biāo)人需結(jié)合項目規(guī)模、技術(shù)復(fù)雜程度確定：招標(biāo)范圍：明確是施工總承包、專業(yè)分包（如幕墻、智能化）還是勘察設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)類招標(biāo)；招標(biāo)方式：公開招標(biāo)（需在國家指定媒介發(fā)布公告，面向不特定潛在投標(biāo)人）或邀請招標(biāo)（向≥3家具備資質(zhì)的特定單位發(fā)出邀請，需符合“技術(shù)復(fù)雜、有特殊要求或受自然地域限制”等法定情形）；組織形式：自行招標(biāo)（需具備編制招標(biāo)文件、組織評標(biāo)的能力，且經(jīng)行政部門備案）或委托招標(biāo)代理（選擇具備住建部或地方住建廳頒發(fā)的招標(biāo)代理資質(zhì)、近3年有同類項目業(yè)績的機(jī)構(gòu)）。二、招標(biāo)階段：規(guī)范流程，保障競爭公平（一）發(fā)布招標(biāo)公告/邀請書公開招標(biāo)：在“中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺”或地方公共資源交易平臺發(fā)布公告，內(nèi)容需包含項目概況、投標(biāo)人資格條件、招標(biāo)文件獲取方式、投標(biāo)截止時間等，公告期限不得少于5個工作日。邀請招標(biāo)：向選定的潛在投標(biāo)人發(fā)出邀請書，需明確項目核心要求及投標(biāo)邀請的法律依據(jù)（如“受技術(shù)條件限制，本次招標(biāo)采用邀請方式”），邀請書需同步抄送行政監(jiān)督部門備案。（二）招標(biāo)文件編制與發(fā)售招標(biāo)文件是招標(biāo)活動的核心依據(jù)，需包含：項目技術(shù)規(guī)范（如房屋建筑的結(jié)構(gòu)形式、抗震等級、材料標(biāo)準(zhǔn)）、工程量清單（若為施工招標(biāo)）、圖紙（需加蓋出圖章）；評標(biāo)辦法（如綜合評估法需明確技術(shù)、商務(wù)、報價的評分權(quán)重，經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法需明確廢標(biāo)條款）；合同條款（需采用住建部示范文本，明確付款方式、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約條款等）。招標(biāo)文件發(fā)售期不得少于5日，售價需合理（僅覆蓋成本，不得盈利），潛在投標(biāo)人可通過線上平臺或指定地點獲取。（三）資格預(yù)審（可選環(huán)節(jié)）若采用資格預(yù)審，需編制《資格預(yù)審文件》，明確申請人資質(zhì)（如房屋建筑工程施工總承包資質(zhì)等級）、業(yè)績（近3年同類項目個數(shù)、規(guī)模）、人員（項目經(jīng)理建造師資格、職稱）、財務(wù)狀況等要求。預(yù)審評審由招標(biāo)人依法組建的評審委員會完成，通過預(yù)審的申請人方可購買招標(biāo)文件。（四）答疑與補(bǔ)遺潛在投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問的，需在投標(biāo)截止15日前以書面形式提出。招標(biāo)人需在收到疑問后3日內(nèi)以補(bǔ)遺書形式答復(fù)，補(bǔ)遺書需送達(dá)所有已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人，且投標(biāo)截止時間需相應(yīng)順延（若補(bǔ)遺內(nèi)容影響投標(biāo)文件編制，順延時間≥15日）。三、投標(biāo)階段：精準(zhǔn)響應(yīng)，把握投標(biāo)關(guān)鍵（一）投標(biāo)人資格自查若為資格后審（即開標(biāo)后審查資格），投標(biāo)人需對照招標(biāo)文件要求，準(zhǔn)備資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證、業(yè)績合同、項目經(jīng)理證書等材料，確保真實有效（虛假材料將導(dǎo)致廢標(biāo)并記入誠信檔案）。（二）投標(biāo)文件編制投標(biāo)文件需嚴(yán)格響應(yīng)招標(biāo)文件的“實質(zhì)性要求”（如工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式），分為：商務(wù)部分：營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、業(yè)績證明、人員簡歷及證書、投標(biāo)函及附錄；技術(shù)部分：施工組織設(shè)計（含施工方案、進(jìn)度計劃、質(zhì)量安全保障措施）、項目管理機(jī)構(gòu)配備；報價部分：工程量清單報價（需與招標(biāo)文件清單一致，單價分析清晰，總價大小寫一致）。文件編制需注意：簽字蓋章齊全（投標(biāo)函需法定代表人或授權(quán)代表簽字并加蓋公章）、密封完好（外層封套標(biāo)注“投標(biāo)文件”“開標(biāo)時間前不得開啟”）、電子版與紙質(zhì)版內(nèi)容一致（若有電子標(biāo)要求）。（三）投標(biāo)文件遞交投標(biāo)人需在投標(biāo)截止時間前，將文件送達(dá)指定地點（或上傳至電子交易平臺）。逾期送達(dá)、未密封或未按要求標(biāo)記的文件，招標(biāo)人將拒收。同時，投標(biāo)人需按招標(biāo)文件要求繳納投標(biāo)保證金（通常為投標(biāo)總價的2%以內(nèi)，最高不超過80萬元），可采用銀行保函、電子保函或轉(zhuǎn)賬形式，未繳納保證金的投標(biāo)無效。四、開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)：公正評審，確定最優(yōu)方案（一）開標(biāo)流程開標(biāo)時間與投標(biāo)截止時間一致，地點為招標(biāo)文件指定的公共資源交易中心或開標(biāo)室。招標(biāo)人、投標(biāo)人代表、監(jiān)督部門人員到場后，依次完成：檢查投標(biāo)文件密封情況（可由投標(biāo)人代表或公證人員查驗）；當(dāng)眾拆封投標(biāo)文件，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)報價、工期等關(guān)鍵信息（唱標(biāo)內(nèi)容需記錄存檔）。（二）評標(biāo)委員會組建與評審評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表（≤1/3）和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家（≥2/3）組成，專家需從省級以上專家?guī)祀S機(jī)抽?。ǚ课萁ㄖ悓＜倚杈邆涓呒壜毞Q或注冊建造師、造價師等資格）。評審分為：初步評審：檢查投標(biāo)文件是否響應(yīng)實質(zhì)性要求，剔除廢標(biāo)（如未簽字蓋章、報價低于成本、工期不符等）；詳細(xì)評審：采用招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)辦法，對技術(shù)方案、商務(wù)能力、報價合理性等打分或評審，形成評審報告，推薦1-3名中標(biāo)候選人（排名按得分或報價從優(yōu)到劣）。評標(biāo)過程需全程保密，專家需簽署《廉潔評審承諾書》，禁止向外界透露評審細(xì)節(jié)。（三）定標(biāo)與公示招標(biāo)人需在評標(biāo)報告出具后，按推薦順序確定中標(biāo)人（特殊情況可授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定）。中標(biāo)結(jié)果需在發(fā)布招標(biāo)公告的同一平臺公示，公示期不得少于3日。公示期間，投標(biāo)人對結(jié)果有異議的，需以書面形式向招標(biāo)人提出，招標(biāo)人需在3日內(nèi)答復(fù)；對答復(fù)不滿意的，可向行政監(jiān)督部門投訴（需提供合法證據(jù)，禁止惡意投訴）。五、中標(biāo)及后續(xù)：履約銜接，保障項目落地（一）中標(biāo)通知書與合同簽訂公示無異議后，招標(biāo)人需在30日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)人。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果或中標(biāo)人放棄中標(biāo)，需承擔(dān)違約責(zé)任（賠償損失或沒收保證金）。雙方需在中標(biāo)通知書發(fā)出后30日內(nèi)，依據(jù)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件簽訂書面合同，合同條款不得與招標(biāo)文件實質(zhì)性內(nèi)容背離（如擅自降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整付款方式將被認(rèn)定為“陰陽合同”，面臨行政處罰）。（二）保證金退還與履約擔(dān)保未中標(biāo)人的投標(biāo)保證金，招標(biāo)人需在中標(biāo)通知書發(fā)出后5日內(nèi)退還；中標(biāo)人的投標(biāo)保證金，在簽訂合同并提交履約擔(dān)保后退還。中標(biāo)人需按招標(biāo)文件要求提交履約擔(dān)保（通常為合同金額的5%-10%，可采用銀行保函、履約保證金等形式），未提交的視為放棄中標(biāo)，招標(biāo)人可依次選擇下一名中標(biāo)候選人。（三）項目實施與監(jiān)管合同簽訂后，項目進(jìn)入實施階段。招標(biāo)人需配合中標(biāo)人辦理施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督備案等手續(xù)，同時通過監(jiān)理單位、第三方審計等方式，對工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價進(jìn)行監(jiān)管，確保招投標(biāo)成果落到實處。六、風(fēng)險與合規(guī)提示1.禁止性規(guī)定：招標(biāo)人不得設(shè)置“與項目無關(guān)的資質(zhì)要求”（如要求房屋建筑項目投標(biāo)人具備市政資質(zhì)）、不得限定特定品牌（如指定某廠家的鋼筋）、不得與投標(biāo)人串通投標(biāo)（如泄露標(biāo)底、授意修改投標(biāo)文件）。2.糾紛處理：招投標(biāo)過程中產(chǎn)生的爭議，優(yōu)先通過協(xié)商、異議、投訴解決；協(xié)商不成的，可向法院提起民事訴訟或申請仲裁（需在合同中約定爭議解決方式）。3.誠信