房產(chǎn)項(xiàng)目管理方案

項(xiàng)目概況

某實(shí)業(yè)公司擬建一度假村。

選址在浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)與瀘潮港連線中部地段，占地面積約

10,000m2o

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主要包括歐式別墅區(qū)、主樓、副樓、游泳館、射擊館、釣魚

臺(tái)、停車場(chǎng)、職工宿舍，并在周邊道路布置綠地。建成后將輿休

閑、娛樂(lè)、會(huì)議、餐飲等多種功能于一體。

各配套項(xiàng)目經(jīng)向有關(guān)單位征詢,可配套解決。

項(xiàng)目總投資￥1億，建設(shè)周期2年。

目組織結(jié)構(gòu)圖

項(xiàng)目實(shí)施合同結(jié)構(gòu)圖

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?

頃

供

一

目

別主

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設(shè)

設(shè)設(shè)

位

單

劃

計(jì)

計(jì)計(jì)

設(shè)

一

一一

項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)圖

,J。-

一

游

主

總

別

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體

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又

規(guī)

設(shè)

設(shè)

設(shè)

劃

計(jì)

計(jì)

計(jì)

設(shè)

項(xiàng)目管理職能分工表

職能代號(hào)：信息一I,決策準(zhǔn)備一P,決策一E,執(zhí)行一D,檢查一C。

一

一

供

階編業(yè)項(xiàng)目設(shè)施工

貨

工作任務(wù)分類計(jì)

方

主管理方方

一

段號(hào)方方一

1投資切塊EIDCP

2編制設(shè)計(jì)任務(wù)書ECIDCP

設(shè)3方案競(jìng)賽和設(shè)計(jì)招標(biāo)組織EDCICP

”4擴(kuò)初設(shè)計(jì)組織EIDCPD

階5概算EC

6設(shè)計(jì)方案評(píng)審ECPCD

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段7施工圖設(shè)計(jì)、預(yù)算ECD

8資金使用計(jì)劃EPDCD

9進(jìn)度計(jì)劃EPDCD

10甲供機(jī)電設(shè)備和材料招標(biāo)EDCIPC

11編制施工招標(biāo)方案ECIPDC

12招標(biāo)申請(qǐng)EDP

13編制招標(biāo)文件ECIPDC

施

14組織招標(biāo)、選擇施工單位ECIPC

15進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)EDPDCD

工16開工前審批及申請(qǐng)EDP

17對(duì)已批準(zhǔn)工期計(jì)劃的監(jiān)督ECPDD

18投資監(jiān)督ECPDD

19對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督ECPDDD

階

20項(xiàng)目管理組織內(nèi)部信息ECIPD

21合同管理ECPDIDC

22現(xiàn)場(chǎng)組織、協(xié)調(diào)與管理DCDC

段23設(shè)計(jì)和施工工期的改變EPCDII)

24款項(xiàng)的審核與支付DC

25竣工預(yù)檢驗(yàn)與質(zhì)量評(píng)定ECPDCDD

26竣工決算CDCD

27竣工交付驗(yàn)收DCDCD

28遺留問(wèn)題的處理落實(shí)CCI)

項(xiàng)目管理任務(wù)

本項(xiàng)FI管理方案是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行投資、質(zhì)量、合同、

信息、組織協(xié)調(diào)六方面的控制，以及甲供材料設(shè)備招標(biāo)管理：

L投資控制：采用的基本工作原理是動(dòng)態(tài)控制原理，即采用計(jì)算機(jī)

輔助的手段,在灰目設(shè)計(jì)的各個(gè)階段,分析和審

核投資計(jì)劃值，并將不同階段的投資計(jì)劃值和實(shí)際值進(jìn)行動(dòng)態(tài)

跟蹤比較，當(dāng)其發(fā)生偏差時(shí)，分析產(chǎn)生偏差的原因，提出糾偏的

措施，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)在確保項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，充分考慮項(xiàng)目的經(jīng)

濟(jì)性，使項(xiàng)目總投資控制在計(jì)劃總投資范圍以內(nèi)。主要任務(wù)是：

（1）審核方案設(shè)計(jì)優(yōu)化估算，并提出審核報(bào)告和建議；

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（2）審核設(shè)計(jì)概算，并提出審核報(bào)告和意見；

（3）在審核設(shè)計(jì)概算的基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目總投資目標(biāo)值；

（4）對(duì)施工圖設(shè)計(jì)從設(shè)計(jì)、施工、材料和設(shè)備等多方面進(jìn)行

必要的市場(chǎng)調(diào)查分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并提出咨詢報(bào)告，

供業(yè)主參考；

（5）審核施工圖預(yù)算，調(diào)整總投資計(jì)戈山在充分考慮滿足項(xiàng)目

功能的條件下提出進(jìn)一步挖掘節(jié)約投資的可能性；

（6）在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中，逐一進(jìn)行投資計(jì)劃值和實(shí)際值的跟

蹤比較,并提交投資控制報(bào)告和建議；

（7）嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更，從經(jīng)濟(jì)性分析是否滿足業(yè)主的要求。

2.進(jìn)度控制：設(shè)計(jì)進(jìn)度如果控制不住,將直接影響到項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)

度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了縮短建設(shè)周期，項(xiàng)目管理人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計(jì)

單位進(jìn)行合理的安排，使設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃為施工招標(biāo)服務(wù)，并盡量

使設(shè)計(jì)滿足業(yè)主對(duì)開工日期的要求、同時(shí)兼顧采購(gòu)周期較長(zhǎng)的

材料、設(shè)備供應(yīng)時(shí)間的要求，同時(shí)應(yīng)充分考慮到有關(guān)政府和市

政部門對(duì)設(shè)計(jì)文件審批的時(shí)間要求。另外，對(duì)于由業(yè)主自身因

素（如業(yè)主能否向設(shè)計(jì)方及時(shí)明確設(shè)計(jì)要求并提供設(shè)計(jì)所需的

參數(shù)和條件、能否及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行決策和認(rèn)可、能否盡量

減少設(shè)計(jì)意圖的改變和重復(fù)）造成對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度的影響，項(xiàng)目管理

人員應(yīng)協(xié)助業(yè)主盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,并提出解決方案。主要任務(wù)是：

（1）審核設(shè)計(jì)方提出的詳細(xì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和出圖計(jì)劃，并控

制其執(zhí)行,盡可能避免發(fā)生因設(shè)計(jì)推遲而影響項(xiàng)目總進(jìn)度

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計(jì)劃及造成施工單位要求工期賠償；

（2）助起草主要甲供材料和設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃,編制甲供進(jìn)口材

料設(shè)備清單，以便業(yè)主向有關(guān)部門辦理進(jìn)口手續(xù)；

（3）協(xié)助研究分析分包合同及招投標(biāo)、施工進(jìn)度，與設(shè)計(jì)方協(xié)

商,使設(shè)計(jì)進(jìn)度為招投標(biāo)及施工服務(wù),并作為進(jìn)度目標(biāo)值；

（4）協(xié)助業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)文件盡快做出審定和決策，以免影響設(shè)計(jì)

進(jìn)度計(jì)劃；

（5）在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃值和實(shí)際值的比較,并提交進(jìn)

度控制報(bào)告和建議；

（6）協(xié)調(diào)各專業(yè)工種設(shè)計(jì)進(jìn)度,使其能滿足施工進(jìn)度要求。

3.質(zhì)量控制：設(shè)計(jì)質(zhì)量具有直接效用質(zhì)量和間接效用質(zhì)量雙直屬

性。直接效用質(zhì)量目標(biāo)實(shí)質(zhì)設(shè)計(jì)文件（包括圖紙和說(shuō)明書）應(yīng)盡

量滿足的質(zhì)量要求，其中最關(guān)鍵的是設(shè)計(jì)是否符合國(guó)內(nèi)有關(guān)設(shè)

計(jì)規(guī)范、是否滿足業(yè)主的要求、各階段設(shè)計(jì)是否達(dá)到國(guó)家有關(guān)

部門規(guī)定的設(shè)計(jì)深度，以及設(shè)計(jì)是否具有施工和安裝的可建造

性。間接效用質(zhì)量目標(biāo)是指設(shè)計(jì)文件所體現(xiàn)的最終建筑產(chǎn)品質(zhì)

量，該項(xiàng)目的間接效用質(zhì)量是指經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)和施工的共同努力使

項(xiàng)目建設(shè)成為造型新穎、功能齊全、布局合理、結(jié)構(gòu)可靠、環(huán)

境協(xié)調(diào)的具有國(guó)際一流水平的郵電通信大樓。為了有效的進(jìn)行

設(shè)計(jì)階段質(zhì)量挖制，項(xiàng)目管理人員應(yīng)在透徹了解業(yè)主給項(xiàng)要求

的基礎(chǔ)上，詳細(xì)的閱讀，分析圖紙，一邊發(fā)現(xiàn)并提出問(wèn)題。對(duì)重

要的細(xì)節(jié)問(wèn)題和關(guān)鍵問(wèn)題，如有必要建議組織中外專家論證。

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主要任務(wù)是：

（1）仔細(xì)分析設(shè)計(jì)圖紙,及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出圖紙中存在的問(wèn)

題。對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并按照規(guī)定的程序辦

理設(shè)計(jì)變更手續(xù)。凡對(duì)投資及進(jìn)度帶來(lái)影響的設(shè)計(jì)變更，

需會(huì)同業(yè)主核簽；

（2）審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)圖紙與說(shuō)明是否符合國(guó)家有關(guān)設(shè)

計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)要求,并根據(jù)需要提出修改意見;

（3）在設(shè)計(jì)進(jìn)展過(guò)程中，協(xié)助審核設(shè)計(jì)是否符合業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)

量的特殊要求,并根據(jù)需要提出修改意見；

（4）若有必要,建議組織有關(guān)專家對(duì)結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行分析和論證,

以確定施工可行性記結(jié)構(gòu)可靠性，以降低成本、提高效率;

（5）進(jìn)行大樓智能化總體方案設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；

（6）對(duì)常規(guī)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)意見；

（7）審核有關(guān)水、電、氣等系統(tǒng)設(shè)計(jì)與有關(guān)市政工程規(guī)范、

地塊市政條件是否相符合,一邊獲得有關(guān)政府部門的審批;

（8）審核施工設(shè)計(jì)是否有足夠的深度，是否滿足可是共性的要

求,確保施工進(jìn)度計(jì)劃的順利進(jìn)行；

（9）對(duì)項(xiàng)目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其性能，并進(jìn)行

市場(chǎng)調(diào)查分析;對(duì)設(shè)備、材料的選用提出咨詢報(bào)告，在滿

足功能要求的條件下,盡可能降低工程成本。

4.合同管理：合同管理是項(xiàng)目管理工作中初三大目標(biāo)控制外的另

一項(xiàng)重要的工作，因?yàn)闃I(yè)主簽訂的任何合同，都與項(xiàng)目的

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投資、進(jìn)度和質(zhì)量有關(guān)，因此，應(yīng)充分重視合同管理的重要性。

主要任務(wù)是：

（1）助業(yè)主選擇標(biāo)準(zhǔn)合同文件,起草設(shè)計(jì)合同及特殊條款；

（2）從投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的角度分析設(shè)計(jì)合同

條款,分析合同執(zhí)行過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題；

（3）參與設(shè)計(jì)合同談判；

（4）進(jìn)行設(shè)計(jì)合同執(zhí)行期間的跟蹤管理,包括合同執(zhí)行情況的

檢查，簽訂補(bǔ)充協(xié)議等事宜；

（5）分析可能發(fā)生索賠的原因，制定防范性的對(duì)策，減少業(yè)主

背索賠時(shí)間的發(fā)生;協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)實(shí)際合同的索賠事

宜，并處理合同糾紛事宜。

5.信息管理:信息市規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)和決策的依據(jù)，在整個(gè)項(xiàng)目

建設(shè)過(guò)程中扮演著非常重要的角色，必須進(jìn)行良好的信息管

理。信息管理的基本原則是經(jīng)過(guò)對(duì)信息進(jìn)行合理的分類及編碼,

制定信息管理制度，一邊迅速準(zhǔn)確的傳遞信息、全面有效的管

理信息。在此基礎(chǔ)上建立完整的穩(wěn)當(dāng)系統(tǒng)，客觀的記錄并反映

項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程。主要任務(wù)是：

（1）建立設(shè)計(jì)階段工程信息的編碼休系；

（2）建立設(shè)計(jì)階段信息管理制度，并控制其執(zhí)行；

（3）進(jìn)行設(shè)計(jì)階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔；

（4）運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行本項(xiàng)目的信息管理，隨時(shí)想業(yè)主提供有關(guān)

項(xiàng)目管理的各類信息,并提供各種報(bào)表和報(bào)告；

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