臨時(shí)管理規(guī)約范本與使用說(shuō)明一、臨時(shí)管理規(guī)約的法律定位與核心作用臨時(shí)管理規(guī)約是前期物業(yè)管理階段（業(yè)主大會(huì)成立前），由建設(shè)單位依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)制定，對(duì)物業(yè)使用、維護(hù)、管理，業(yè)主共同利益、義務(wù)及違約責(zé)任等事項(xiàng)作出的約定。其核心作用在于：規(guī)范秩序：明確業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)房屋及配套設(shè)施的合理使用邊界，避免違規(guī)裝修、私占公共區(qū)域等行為。平衡利益：界定公共收益分配、共用設(shè)施維護(hù)等規(guī)則，保障全體業(yè)主公平享有權(quán)益。銜接服務(wù)：與《前期物業(yè)服務(wù)合同》配套，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理行為提供依據(jù)，同時(shí)約束建設(shè)單位處理開發(fā)遺留問(wèn)題的責(zé)任。二、臨時(shí)管理規(guī)約范本核心內(nèi)容模塊（一）物業(yè)基本信息與權(quán)屬界定1.物業(yè)概況：明確物業(yè)名稱、坐落位置、建筑類型（住宅/商業(yè)/混合）、總建筑面積、區(qū)域劃分（樓棟、單元、車位分布等）。2.權(quán)屬與共用部位：列舉房屋專有部分（業(yè)主獨(dú)立享有所有權(quán)的空間）與共用部位、設(shè)施（如電梯、樓道、消防設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等）的范圍，強(qiáng)調(diào)“共用部位/設(shè)施維護(hù)費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額分?jǐn)偂钡脑瓌t。（二）物業(yè)使用與維護(hù)規(guī)范1.房屋裝修管理：裝修申報(bào)流程：向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交方案、繳納保證金等；禁止行為清單：破壞承重結(jié)構(gòu)、改變房屋用途、違規(guī)搭建等；裝修時(shí)間限制：工作日8:00-12:00、14:00-18:00，節(jié)假日靜音施工。2.共用設(shè)施使用規(guī)則：電梯、消防通道、停車場(chǎng)等設(shè)施的使用規(guī)范（如電梯承載限制、消防通道禁止占用）；共用設(shè)施維護(hù)責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期檢修，業(yè)主發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)報(bào)修。3.環(huán)境衛(wèi)生與秩序維護(hù)：垃圾分類、寵物管理（遛狗牽繩、糞便清理）、噪音控制（禁止深夜喧嘩）等日常規(guī)范；禁止在公共區(qū)域堆放雜物、晾曬私人物品（特殊區(qū)域除外）。（三）業(yè)主共同利益與管理機(jī)制1.公共收益管理：公共區(qū)域（電梯廣告、車位出租等）收益歸屬全體業(yè)主；收益使用范圍（補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、公共設(shè)施更新等）及公示周期（每季度/半年公示收支明細(xì)）。2.前期物業(yè)管理過(guò)渡：業(yè)主大會(huì)籌備啟動(dòng)條件（入住率達(dá)50%以上或首戶入住滿2年）；業(yè)主大會(huì)成立后，臨時(shí)規(guī)約自動(dòng)失效，由正式《管理規(guī)約》替代。3.違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決：業(yè)主違約（拒交物業(yè)費(fèi)、違規(guī)裝修等）：書面催告、暫停相關(guān)服務(wù)、依法追償；建設(shè)單位/物業(yè)違約（未履行設(shè)施維護(hù)、侵占公共收益等）：業(yè)主有權(quán)要求整改、賠償，或解聘物業(yè)；爭(zhēng)議解決：優(yōu)先協(xié)商，協(xié)商不成可申請(qǐng)行政調(diào)解或訴訟（或約定仲裁）。三、臨時(shí)管理規(guī)約使用說(shuō)明（一）制定與調(diào)整：貼合項(xiàng)目實(shí)際1.制定主體：建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)銷售前完成規(guī)約制定，確保內(nèi)容合法且符合項(xiàng)目規(guī)劃（如高端住宅細(xì)化管家服務(wù)規(guī)范，商業(yè)項(xiàng)目明確業(yè)態(tài)限制）。2.個(gè)性化調(diào)整：結(jié)合物業(yè)類型補(bǔ)充條款：住宅項(xiàng)目增加“學(xué)區(qū)房使用約定”，商業(yè)項(xiàng)目明確“營(yíng)業(yè)時(shí)間限制”；銜接地方政策：參考當(dāng)?shù)亍段飿I(yè)管理辦法》，補(bǔ)充電動(dòng)車充電樁、垃圾分類細(xì)則等要求。（二）備案與公示：合規(guī)性保障1.備案流程：建設(shè)單位將規(guī)約報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案，提交材料包括規(guī)約文本、項(xiàng)目規(guī)劃文件、前期物業(yè)服務(wù)合同。2.公示要求：銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置（售樓處展板、樣板間公告）公示規(guī)約全文；購(gòu)房合同中單獨(dú)列示規(guī)約內(nèi)容，或附頁(yè)注明“業(yè)主已閱讀并同意遵守”，由購(gòu)房者簽字確認(rèn)。（三）執(zhí)行與監(jiān)督：全流程落地1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的執(zhí)行：物業(yè)將規(guī)約作為管理依據(jù)，對(duì)違規(guī)行為及時(shí)勸阻、記錄，必要時(shí)聯(lián)合建設(shè)單位或居委會(huì)處理（如對(duì)違規(guī)裝修戶下達(dá)整改通知書）。2.業(yè)主的監(jiān)督權(quán)利：業(yè)主可通過(guò)“業(yè)主群”“意見(jiàn)箱”反饋問(wèn)題，要求物業(yè)公開公共收益、維修資金使用明細(xì)。3.違規(guī)處理升級(jí)：對(duì)多次勸阻無(wú)效的違約行為，可依據(jù)規(guī)約啟動(dòng)法律程序（如起訴業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)、要求建設(shè)單位修復(fù)質(zhì)量問(wèn)題）。四、注意事項(xiàng)與常見(jiàn)問(wèn)題（一）合法性審查要點(diǎn)避免“霸王條款”：如“物業(yè)費(fèi)漲價(jià)無(wú)需業(yè)主同意”“業(yè)主無(wú)權(quán)查閱公共收益賬目”等條款因違反《民法典》“業(yè)主共同決定”原則而無(wú)效；權(quán)利義務(wù)對(duì)等：業(yè)主義務(wù)（按時(shí)繳費(fèi)）需對(duì)應(yīng)物業(yè)責(zé)任（設(shè)施維護(hù)、安保服務(wù)），不得單方面加重業(yè)主責(zé)任。（二）條款表述技巧避免模糊表述：將“合理時(shí)間裝修”細(xì)化為“工作日8:00-12:00、14:00-18:00，節(jié)假日9:00-17:00且無(wú)噪音施工”；明確責(zé)任主體：如“共用設(shè)施損壞，由責(zé)任人（如裝修砸壞管道的業(yè)主）承擔(dān)維修費(fèi)用，無(wú)責(zé)任人則由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?。（三）常?jiàn)問(wèn)題解答1.業(yè)主對(duì)規(guī)約有異議，能否修改？銷售前，建設(shè)單位應(yīng)聽取業(yè)主意見(jiàn)并合理調(diào)整；銷售后，需經(jīng)已售物業(yè)建筑面積和業(yè)主人數(shù)雙過(guò)半的業(yè)主同意，方可修改（依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條）。2.臨時(shí)規(guī)約與正式規(guī)約沖突怎么辦？業(yè)主大會(huì)制定的正式規(guī)約效力優(yōu)先，但臨時(shí)規(guī)約中“業(yè)主專有部分權(quán)利”“建設(shè)單位遺留問(wèn)題處理”等合理?xiàng)l款，可通過(guò)正式規(guī)約“吸收”后繼續(xù)有效。3.建設(shè)單位能否單方解除規(guī)約？不能。臨時(shí)規(guī)約自物業(yè)首次交付起對(duì)全體業(yè)主生效，建設(shè)單位無(wú)權(quán)單方廢止，除非業(yè)主大會(huì)成立并通過(guò)新規(guī)約。結(jié)語(yǔ)：臨時(shí)管理規(guī)約是前期物業(yè)管理的“基本法”，其制定、公示、執(zhí)行的規(guī)范性直接影響社區(qū)治理效率。