PART2：項(xiàng)目本體分析

武漢商業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目案例1海昌極地海洋世界武漢華僑城世茂龍灣武漢中央文化區(qū)武漢巴登城1+8城市圈\旅游地產(chǎn)1+8城市圈中旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要在武漢，其他城市主要依托自然資源打造休閑度假類型的旅游地產(chǎn)2未來世界主題公園武漢水鄉(xiāng)旅游城規(guī)劃擬建的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目和主題公園2009年11月22日，法國(guó)未來世界集團(tuán)與武漢市簽訂合作意向書，擬在武漢投資1.8億歐元建設(shè)“未來世界”主題公園?！拔磥硎澜纭敝黝}公園是與迪斯尼樂園、環(huán)球影城齊名的文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。武漢“未來世界”主題公園規(guī)劃選址在硚口區(qū)竹葉海公園，建設(shè)項(xiàng)目用地約100－180公頃，將劃分為“大型主題公園、法式旅舍群及公園商業(yè)配套、高尚商務(wù)創(chuàng)意區(qū)”三大園區(qū)。其中，“大型主題公園”包含26個(gè)可容納1600人的大型室內(nèi)景點(diǎn)，1處水幕激光山地節(jié)目景點(diǎn)，6個(gè)節(jié)目演出點(diǎn)，8家餐飲點(diǎn)與3家紀(jì)念品商店，所有建設(shè)均采用現(xiàn)代節(jié)能環(huán)保技術(shù)；“法式旅舍群及公園商業(yè)配套”包含法式酒店、商業(yè)、會(huì)展和婚宴區(qū)。2009年10月16日，浙江正達(dá)集團(tuán)和武漢市東西湖區(qū)人民政府在武漢國(guó)際會(huì)展中心舉行“第一世界·武漢（東西湖）水鄉(xiāng)旅游城項(xiàng)目”簽約儀式。武漢水鄉(xiāng)旅游城落戶東西湖區(qū)徑河路，占地7.51平方公里、1.1265萬畝。該項(xiàng)目由浙江正達(dá)集團(tuán)規(guī)劃建設(shè)，計(jì)劃總投資80億元。該項(xiàng)目在保持并發(fā)揮徑河西湖水體景觀的基礎(chǔ)上，以“水”為主題，以原始水禽鳳圖騰的方式，將3500年荊楚歷史文化與現(xiàn)代文明、旅游文化、生活方式完美結(jié)合，給武漢市民營(yíng)造出獨(dú)具水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代休閑旅游區(qū)。3武漢旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖武漢主要的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展主要依托：1、良好的景觀資源2、便捷的交通優(yōu)勢(shì)3、較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力4、大規(guī)模成片開發(fā)4海昌極地海洋世界武漢海昌極地海洋世界，以海洋世界為主題打造的復(fù)合型旅游地產(chǎn)區(qū)位：位于東西湖區(qū)金銀潭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，黃潭湖以東，金銀潭大道以南，宏圖大道以西，三環(huán)線以北，緊鄰武漢市中心城區(qū)。規(guī)模：總占地約70萬平方米，凈用地面積約56萬平方米，住宅部分容積率2.08。其中包括：約4萬方的海洋公園、23萬方主題商業(yè)區(qū)、58萬方高尚住宅區(qū)。依托資源：

水資源規(guī)劃：規(guī)劃極地海洋公園、商業(yè)、公寓、住宅、幼兒園、小學(xué)等于一體的旅游復(fù)合型海洋生態(tài)文化社區(qū)。運(yùn)營(yíng)時(shí)間：已于2011年9月29日開業(yè)，其他項(xiàng)目會(huì)相繼開工建設(shè)。停車場(chǎng)歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)板道大街城市旅游大道三期二期四期棕櫚灘花園洋房疊加別墅極地動(dòng)物館熱帶動(dòng)物館售樓部表演館高層公寓地段較好、資源好、品牌強(qiáng)大、模式成熟5北極熊白鯨北極狼海豹海象歡樂秀場(chǎng)海獅企鵝海牛海豚灣極地區(qū)熱帶區(qū)入口區(qū)海底隧道熱帶洋流珊瑚展示池精品展示池海龜展示池海洋劇場(chǎng)極地海洋主題公園6極地海洋公園具備南北級(jí)珍稀動(dòng)物展示及表演、極地海洋環(huán)境體驗(yàn)及極地海洋紀(jì)念品購(gòu)物等功能，是集娛樂、休閑、科普于一身的高科技綜合性體驗(yàn)式旅游項(xiàng)目。通過人造冰雪、人造海水及一系列高科技設(shè)備設(shè)施營(yíng)造極地海洋環(huán)境，展示北極熊、白鯨、海象、海獅、企鵝等南北極珍稀動(dòng)物；通過冰雪環(huán)境體驗(yàn)，極地海洋物品及圖象展示普及南北極科學(xué)知識(shí)；通過大型極地海洋動(dòng)物表演、喂食等互動(dòng)項(xiàng)目增強(qiáng)娛樂性、刺激性；通過超大型水體內(nèi)極地海洋動(dòng)物的原生態(tài)生活讓游客身臨其境。極地海洋公園：規(guī)模近4萬方，是集娛樂、休閑、科普于一身的高科技綜合性體驗(yàn)式旅游項(xiàng)目7武漢華僑城武漢東湖華僑城是依托東湖，以歡樂谷文化公園集群為核心的大型旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位：位于東湖風(fēng)景區(qū)北岸；規(guī)模：占地約3167畝，房地產(chǎn)開發(fā)占比約40%，主題公園和酒店等占比60%；地價(jià)：共43億，折合僅約136萬/畝；規(guī)劃：引入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成片綜合開發(fā)模式，集合文化公園、都市娛樂、主題酒店、人文藝術(shù)、生態(tài)居住等多種功能；依托資源：

東湖風(fēng)景區(qū)運(yùn)營(yíng)時(shí)間：從2012年5月起，四大公園、四大中心將陸續(xù)對(duì)外開放。區(qū)位好、資源好、品牌強(qiáng)大、模式成熟武漢華僑城：由文化旅游和生態(tài)社區(qū)兩大板塊組成，定位為世界級(jí)湖區(qū)文化旅游目的地。四大公園：歡樂谷、瑪雅海灘水公園、歡樂童年兒童公園、生態(tài)藝術(shù)公園；四大文化中心：國(guó)際演藝中心、當(dāng)代藝術(shù)中心、生態(tài)展示中心、運(yùn)動(dòng)生活中心；兩個(gè)主題酒店：生態(tài)度假白金五星酒店、水主題精品酒店；一個(gè)國(guó)際文化灣區(qū)：東湖灣國(guó)際文化灣區(qū)。8水杉林生態(tài)人文社區(qū)生態(tài)人文社區(qū)歡樂谷瑪雅海灘水公園生態(tài)藝術(shù)公園生態(tài)度假五星酒店東湖灣歡樂童年兒童公園水主題精品酒店武漢華僑城規(guī)劃布局圖9武漢歡樂谷一期占地約30萬平方米，預(yù)計(jì)2012年5月開園營(yíng)業(yè)武漢歡樂谷由夢(mèng)想大街、卡通工廠、歡樂時(shí)光、極速世界、漁光島、羽落天堂、颶風(fēng)灣、歡樂江城等八大主題區(qū)域組成，全新設(shè)置了100多項(xiàng)娛樂體驗(yàn)項(xiàng)目，包括30多項(xiàng)游樂體驗(yàn)設(shè)備、40多處生態(tài)人文景觀、10多臺(tái)文化演藝精品、20多項(xiàng)主題娛樂游戲。武漢歡樂谷將是一個(gè)配備極優(yōu)設(shè)備的科技型文化公園，其繼承了歡樂谷連鎖文化公園的成功經(jīng)驗(yàn)，全新設(shè)置100多項(xiàng)娛樂體驗(yàn)項(xiàng)目，并重資引進(jìn)十二大全球頂尖游樂設(shè)備，包括亞洲首座雙龍木質(zhì)過山車、120米全球最高的觀光塔、720度圓環(huán)過山車、中國(guó)最高的彈射過山車、超級(jí)大擺錘、三屏4D影院等。10111213武漢華僑城拿地方式是招標(biāo)出讓，3167畝是分四批獲得，拿地成本比周邊同性質(zhì)土地低很多土地地址用途面積上限容積率總價(jià)（萬元）均價(jià)（萬元）獲取時(shí)間東湖中北延長(zhǎng)線住宅、四級(jí)165畝1.76285641732011-12-14東湖中北延長(zhǎng)線住宅、四級(jí)240畝1.15263671102011-12-14東湖中北延長(zhǎng)線住宅、三級(jí)165畝1.49298591812011-10-13東湖中北延長(zhǎng)線住宅、四級(jí)255畝1.46440601732011-10-13東湖中北延長(zhǎng)線住宅、四級(jí)165畝2.34449702732011-10-13東湖中北延長(zhǎng)線住宅、四級(jí)180畝1.01211201172011-10-13東湖中北延長(zhǎng)線風(fēng)景名勝、四級(jí)1065畝0.584449792011-09-16東湖中北延長(zhǎng)線文體娛樂、五級(jí)810畝0.51085541342011-07-13周邊每畝均價(jià)14世茂龍灣武漢世茂龍灣是由世茂集團(tuán)投資400億，依托后官湖建造的大型綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位：位于武漢市蔡甸區(qū)后官湖生態(tài)宜居新城核心位置，天鵝湖大道以南，京珠高速以東，為闊達(dá)38.2平方公里的后官湖環(huán)抱；規(guī)模：建面約870萬方；定位：大型綠色生態(tài)宜商宜居新城；依托資源：38.2平方公里的后官湖、嘉年華室內(nèi)主題公園規(guī)劃：50萬平米室內(nèi)主題樂園、華中首席18洞灣區(qū)果嶺、由歐洲頂級(jí)游艇管理機(jī)構(gòu)管理的私人領(lǐng)海會(huì)、定制級(jí)萬國(guó)風(fēng)情別墅群、環(huán)球名品美食購(gòu)物公園、鮮氧商務(wù)區(qū)、宮廷式CEO會(huì)所、創(chuàng)意酒店區(qū)等。目前主推世茂龍灣二期98平米不限購(gòu)聯(lián)排別墅，均價(jià)8000元/平，一期紅珊墅150-200平聯(lián)排別墅同時(shí)在售，起價(jià)9800元/平。小高層房源預(yù)計(jì)2012年中旬推出。集商業(yè)、旅游、酒店、會(huì)展、辦公、創(chuàng)智園、總部基地、居住、休閑等功能于一體的綠色生態(tài)宜商宜居新城15目前，位于項(xiàng)目地塊核心的私人游艇會(huì)所已經(jīng)落成，室內(nèi)主題公園和18洞灣區(qū)果嶺正在開工建設(shè)中。項(xiàng)目一期分別為英倫風(fēng)情灣島別墅“紅珊墅”和商業(yè)別墅會(huì)館“藍(lán)會(huì)館”?！凹t珊墅”位于南湖半島地塊，以英倫宮廷建筑為藍(lán)本，旨構(gòu)建歐洲貴族生活風(fēng)范。藍(lán)會(huì)館位于文嶺半島地塊，相較紅珊墅擁有更多的高端商務(wù)配套，因此更開放更商務(wù)。項(xiàng)目建成后將形成集旅游、酒店、商業(yè)、會(huì)展、辦公及居住休閑于一體的航母級(jí)綜合生活中心，成為華中生態(tài)新城新地標(biāo)，提升武漢國(guó)際城市知名度。16商業(yè)中心包括：一座購(gòu)物賣場(chǎng)、家居中心、國(guó)際影院、湖濱公寓、室外湖濱商業(yè)街、特色精品以及餐飲店，還有一座極具吸引力的多元化大型室內(nèi)主題游樂園。本工程由以下部分組成：-

3層高家居店-

2層高商務(wù)體檢中心-

2層高大型量販店-

4層高世茂百貨-

3層高電影娛樂城-

2層高兒童館-

2層高室內(nèi)商業(yè)街-

1-3層高室外商業(yè)街-

15層高公寓式酒店（兩棟）-

1層大型游樂主題公園（約3萬方）-

1層地庫(kù)。地庫(kù)主要為機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、人防及設(shè)備用房除部分室外商業(yè)街的獨(dú)立建筑外，整個(gè)項(xiàng)目由室內(nèi)商業(yè)街相連。武漢世茂嘉年華商業(yè)中心項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)工程規(guī)模：總建筑面積562,335平方米

地上建筑面積413,329平方米地下建筑面積149,006平方米建筑總高度：58.70米，低于100米建筑密度：31.1%綠化率：15%容積率：0.77基地面積：536,001平方米建筑層數(shù)：地上15層、地下1層資料來源：武漢市蔡甸區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局17世茂龍灣力邀世界夢(mèng)幻團(tuán)隊(duì)——加拿大FORREC公司親自操刀，規(guī)劃3萬方室內(nèi)主題公園，是目前華中也是亞洲最大的室內(nèi)主題公園。整體規(guī)劃有暴雪街、天堂小鎮(zhèn)、雨林探秘、彩虹州、夢(mèng)工廠五大區(qū)域主題，以天堂小鎮(zhèn)為核心，一條住換線利落串聯(lián)其他四大區(qū)域。此外，分別設(shè)有花園廣場(chǎng)、雕像廣場(chǎng)、霓虹廣場(chǎng)、水晶之路廣場(chǎng)四大入口廣場(chǎng)利落圍合。主題公園穿插于鮮氧商務(wù)區(qū)、餐飲、shoppingmall之中，令全家老少皆可在此任意選擇娛樂、購(gòu)物或餐飲休閑。華中地區(qū)最大室內(nèi)主題公園18武漢世茂嘉年華拿地方式有掛牌和招標(biāo)兩種，約2800畝地分5次獲取，土地性質(zhì)為商服用地，40年使用權(quán)土地地址用途使用年限獲得方式面積上限容積率總價(jià)（萬元）均價(jià)（萬元）獲取時(shí)間蔡甸區(qū)其他商服用地、一級(jí)40掛牌360畝1.518280502011-08-05蔡甸區(qū)其他商務(wù)用地、一級(jí)40招標(biāo)795畝1.016080202011-02-10蔡甸區(qū)其他商服用地、一級(jí)40招標(biāo)255畝0.413200522010-09-08蔡甸區(qū)公園與綠地、一級(jí)40招標(biāo)585畝0.0521880372010-09-08蔡甸區(qū)其他商服用地、一級(jí)40招標(biāo)435畝0.421800502010-09-08蔡甸區(qū)其他商服用地，一級(jí)40招標(biāo)321畝1.516100502010-09-26蔡甸區(qū)其他商服用地、一級(jí)40招標(biāo)65畝0.61380202010-05-10周邊每畝均價(jià)注：由于使用年限為40年，世茂集團(tuán)后期開發(fā)的別墅在銷售過程中遇到了一定的困難。19巴登城武漢巴登城是依托溫泉、森林資源建造的大型休閑旅游度假區(qū)，是典型的旅游地產(chǎn)區(qū)位：位于武漢市江夏區(qū)介子山莊；規(guī)模：占地約10000畝；總投資：約46億；依托資源：

山水、溫泉、森林等規(guī)劃：大型商業(yè)娛樂中心、溫泉小鎮(zhèn)、溫泉度假村、溫泉酒店、國(guó)際會(huì)議中心、高爾夫、住宅等；運(yùn)營(yíng)時(shí)間：一期溫泉酒店和度假別墅預(yù)計(jì)2012年中下旬入市。整體規(guī)劃“一心五區(qū)”：旅游休閑中心、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生區(qū)、濱湖高爾夫區(qū)、生態(tài)養(yǎng)生區(qū)、主題教育區(qū)、風(fēng)情生活區(qū)；一期在建的包括溫泉酒店、溫泉度假村、企業(yè)會(huì)所、培訓(xùn)中心和商業(yè)街和聯(lián)排別墅；武漢首屈一指的歐式度假小鎮(zhèn)，主打溫泉資源，以休閑度假療養(yǎng)為主20武漢巴登城除第一塊餐飲用地是拍賣獲取，其他都是掛牌，約5200畝地分五次獲得，均價(jià)約20萬元每畝，極其便宜土地地址用途使用年限獲得方式面積上限容積率總價(jià)（萬元）均價(jià)（萬元）獲取時(shí)間江夏區(qū)住宅、九級(jí)70掛牌1095畝（分4個(gè)地塊）1.0518280192011-01-06江夏區(qū)住宅、九級(jí)70掛牌690畝（分4個(gè)地塊）1.0512360182010-12-24江夏區(qū)住宿餐飲、九級(jí)40掛牌195畝（分2各地塊)0.83790192010-12-24江夏區(qū)住宅、九級(jí)70掛牌735畝（分4個(gè)地塊）1.0514080192010-12-22江夏區(qū)住宿餐飲、九級(jí)40掛牌330畝（分2個(gè)地塊）112-22江夏區(qū)住宅、九級(jí)70掛牌795畝（分6個(gè)地塊）1.0515660202010-07-19江夏區(qū)住宿餐飲、九級(jí)40掛牌640畝（分2個(gè)地塊）0.311550182010-07-19江夏區(qū)住宿餐飲用地、九級(jí)40拍賣690畝0.814215202009-08-20周邊最便宜單價(jià)21武漢中央文化區(qū)武漢中央文化區(qū)是萬達(dá)集團(tuán)投資的，借助“六湖連通”工程開發(fā)的集旅游、購(gòu)物、休閑、住宅于一體的復(fù)合地產(chǎn)區(qū)位：位于武昌區(qū)東湖和沙湖之間，地理位置相當(dāng)于武漢市的幾何中心，周邊依托徐東與中南兩大武昌地區(qū)成熟商圈，交通便利，配套設(shè)施齊全；規(guī)模：占地約180萬方，總建面約340萬方；總投資：約500億；依托資源：

東湖、沙湖規(guī)劃：楚河漢街、世界頂級(jí)演藝劇場(chǎng)、世界唯一室內(nèi)電影文化公園、名人廣場(chǎng)、酒店、寫字樓、住宅等；運(yùn)營(yíng)時(shí)間：楚河漢街2011年9月30日開業(yè)，目前在售SOHO、寫字樓等。武漢中央文化區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位是“中國(guó)第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地”，將打造成世界文化新品牌；楚河漢街號(hào)稱打造現(xiàn)代版“清明上河圖”；兩大標(biāo)志性項(xiàng)目：“漢秀”劇場(chǎng)和電影文化主題公園。區(qū)位好、資源好、品牌強(qiáng)大提出新穎、占位高的理念，引發(fā)高關(guān)注度22武漢水鄉(xiāng)旅游城武漢水鄉(xiāng)旅游城是政府招商引資項(xiàng)目，以“水”為主題，打造江城獨(dú)具特色的現(xiàn)代休閑旅游區(qū)區(qū)位：位于東西湖區(qū)徑河路；總投資：約80億，建設(shè)周期約8年，分四期建設(shè)；投資商：浙江正達(dá)集團(tuán)依托資源：

涇河西湖水體規(guī)劃：該項(xiàng)目引入杭州西湖、意大利威尼斯等地域風(fēng)格，在保持并發(fā)揮徑河西湖水體景觀的基礎(chǔ)上，以"水"為主題，打造文化娛樂、商旅會(huì)展、酒店、主題公園、水上樂園、高檔住宅等；運(yùn)營(yíng)時(shí)間：2010年9月正式動(dòng)工。項(xiàng)目滬蓉高速公路京港澳高速公路五環(huán)大道“暢游水鄉(xiāng)勝景，體驗(yàn)異域風(fēng)情”充分挖掘江城“水”文化，打造現(xiàn)代休閑旅游區(qū)23武漢水鄉(xiāng)旅游城突出“休閑”理念，將休閑融入到城市會(huì)展、商務(wù)、居住等功能中運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)武漢樂園區(qū)傳統(tǒng)水鄉(xiāng)文化區(qū)異域水鄉(xiāng)風(fēng)情區(qū)會(huì)議度假區(qū)武漢（東西湖）水鄉(xiāng)旅游城項(xiàng)目計(jì)劃總投資80億元，是目前武漢市最大的旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目分四期實(shí)施，建設(shè)周期約8年。首期建設(shè)內(nèi)容包括徑河西湖旅游綜合體、徑河兩岸及基礎(chǔ)設(shè)施等，建設(shè)期為3年，投資預(yù)算18億元。武漢（東西湖）水鄉(xiāng)旅游城打破了以往傳統(tǒng)單一游覽觀賞型主題公園的形式，營(yíng)造出多元化地域文化、異域文化的旅游文化氛圍。24咸寧碧桂園咸寧碧桂園是依托溫泉資源，復(fù)制碧桂園酒店+地產(chǎn)的成熟模式，進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位：位處咸寧市咸安中心城區(qū)，長(zhǎng)安大道北端，是南山商圈的組成部分。項(xiàng)目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望；武商量販、南大街商業(yè)區(qū)、咸寧高中等城市配套距項(xiàng)目?jī)H數(shù)百米；規(guī)模：占地67萬方，建面約170萬方；定位：咸寧市高檔山水人居