2025年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ))歷年參考題庫(kù)及答案一、房地產(chǎn)基本制度與政策1.【單選】2024年12月，全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》修正案，明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)后的續(xù)期費(fèi)用繳納方式，下列表述正確的是（）。A.自動(dòng)續(xù)期，免收費(fèi)用B.自動(dòng)續(xù)期，按屆時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳出讓金C.自動(dòng)續(xù)期，按屆時(shí)的房屋評(píng)估價(jià)1%繳納D.自動(dòng)續(xù)期，按屆時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格的30%繳納答案：B2.【單選】根據(jù)《土地管理法》，征收永久基本農(nóng)田的審批權(quán)限屬于（）。A.省級(jí)人民政府B.國(guó)務(wù)院C.自然資源部D.市級(jí)人民政府答案：B3.【單選】2025年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，增值稅征收率為（）。A.1%B.1.5%C.3%D.5%答案：D4.【單選】下列關(guān)于“帶押過(guò)戶(hù)”政策表述錯(cuò)誤的是（）。A.適用于個(gè)人存量住房B.賣(mài)方貸款未結(jié)清也可辦理C.買(mǎi)方需一次性付款D.銀行、登記機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三方協(xié)同答案：C5.【單選】2024年7月，某市出臺(tái)限購(gòu)新政，允許“二孩”家庭在限購(gòu)區(qū)再購(gòu)一套住房，其政策依據(jù)屬于（）。A.財(cái)政政策B.貨幣政策C.人口與住房政策協(xié)同D.土地供應(yīng)政策答案：C6.【多選】下列屬于房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)功能的有（）。A.房源核驗(yàn)B.資格核驗(yàn)C.資金監(jiān)管D.信用評(píng)價(jià)E.稅費(fèi)測(cè)算答案：ABC7.【多選】根據(jù)《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，住房租賃企業(yè)不得實(shí)施的行為包括（）。A.租金貸B.長(zhǎng)收短付C.克扣押金D.發(fā)布虛假房源E.提供續(xù)租服務(wù)答案：ABCD8.【判斷】2025年起，全國(guó)所有地市必須實(shí)現(xiàn)二手房交易“帶押過(guò)戶(hù)”全覆蓋，否則暫停當(dāng)?shù)貒?guó)有土地出讓。（）答案：錯(cuò)誤9.【填空】2024年10月，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅按________比例給予退稅優(yōu)惠。答案：100%10.【簡(jiǎn)答】簡(jiǎn)述“認(rèn)房不認(rèn)貸”與“認(rèn)房又認(rèn)貸”對(duì)購(gòu)房首付比例的影響差異。答案：前者只看購(gòu)房家庭在當(dāng)?shù)刈》刻讛?shù)，無(wú)貸款記錄也按首套首付比例；后者既看住房套數(shù)又看貸款記錄，只要有貸款記錄即按二套首付比例，首付比例差異通常達(dá)20—30個(gè)百分點(diǎn)，直接影響購(gòu)房門(mén)檻。二、房地產(chǎn)法律法規(guī)11.【單選】依據(jù)《民法典》第七百零三條，租賃期限不得超過(guò)（）年，超過(guò)部分無(wú)效。A.10B.15C.20D.30答案：C12.【單選】甲通過(guò)乙經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承租丙的房屋，乙未履行房源核驗(yàn)義務(wù)，導(dǎo)致甲入住后發(fā)現(xiàn)房屋已設(shè)立居住權(quán)，甲可以主張（）。A.撤銷(xiāo)租賃合同，要求乙承擔(dān)違約責(zé)任B.僅向丙主張侵權(quán)責(zé)任C.向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)異議登記D.繼續(xù)履行合同，不得索賠答案：A13.【單選】下列關(guān)于“預(yù)告登記”說(shuō)法正確的是（）。A.預(yù)告登記后債權(quán)消滅，當(dāng)事人未申請(qǐng)注銷(xiāo)的，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)注銷(xiāo)B.預(yù)告登記有效期為1年，逾期自動(dòng)失效C.預(yù)告登記可以對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)D.預(yù)告登記僅適用于新建商品房答案：A14.【單選】根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為（）級(jí)。A.三B.四C.五D.六答案：B15.【單選】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同屬于《民法典》規(guī)定的（）。A.委托合同B.行紀(jì)合同C.居間合同D.承攬合同答案：C16.【多選】下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)禁止行為的有（）。A.代收代付交易資金B(yǎng).提供購(gòu)房資格造假服務(wù)C.對(duì)交易當(dāng)事人作出升值承諾D.協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方“陰陽(yáng)合同”E.在門(mén)店公示房源掛牌價(jià)答案：ABCD17.【多選】依據(jù)《個(gè)人信息保護(hù)法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處理客戶(hù)生物識(shí)別信息應(yīng)當(dāng)（）。A.取得個(gè)人單獨(dú)同意B.告知處理目的C.不得超出必要限度D.向主管部門(mén)備案E.進(jìn)行脫敏處理后可自由轉(zhuǎn)讓答案：ABC18.【判斷】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)可以獨(dú)立簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同并收取傭金，無(wú)需總部授權(quán)。（）答案：錯(cuò)誤19.【填空】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，出賣(mài)人故意隱瞞房屋已抵押的事實(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求不超過(guò)已付購(gòu)房款________倍的賠償。答案：一20.【案例分析】背景：2024年3月，李某通過(guò)甲經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與王某簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，約定房?jī)r(jià)300萬(wàn)元。甲機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人張某為促成交易，承諾“首付20%即可過(guò)戶(hù)”，并協(xié)助王某偽造收入證明獲得銀行貸款。后銀行發(fā)現(xiàn)貸款材料造假，拒絕放款，王某無(wú)力補(bǔ)足尾款，李某訴至法院要求解除合同并索賠。問(wèn)題：（1）張某及甲機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任？（2）李某能否主張差價(jià)損失？答案：（1）張某與甲機(jī)構(gòu)違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條，構(gòu)成協(xié)助造假，主管部門(mén)可吊銷(xiāo)備案、罰款；民事上構(gòu)成侵權(quán)與違約競(jìng)合，應(yīng)對(duì)李某損失承擔(dān)連帶賠償。（2）李某可主張房屋差價(jià)損失，但需舉證因違約行為導(dǎo)致的市場(chǎng)價(jià)差，法院可酌情支持。三、建筑與房地產(chǎn)估價(jià)21.【單選】建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中，采用單位比較法求取時(shí)，首要步驟是（）。A.進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整B.進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整C.進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整D.選擇可比實(shí)例答案：D22.【單選】運(yùn)用收益法評(píng)估某商鋪，年凈收益30萬(wàn)元，報(bào)酬率6%，收益年期35年，則評(píng)估值最接近（）萬(wàn)元。A.384B.428C.462D.500答案：B23.【單選】某鋼混結(jié)構(gòu)辦公樓經(jīng)濟(jì)壽命60年，已使用12年，剩余土地使用權(quán)30年，則收益法測(cè)算年限應(yīng)?。ǎ┠?。A.30B.48C.60D.12答案：A24.【單選】比較法估價(jià)中，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)不包括（）。A.統(tǒng)一付款方式B.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)C.統(tǒng)一面積內(nèi)涵D.統(tǒng)一交易日期答案：D25.【單選】成本法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，土地取得稅費(fèi)應(yīng)計(jì)入（）。A.建設(shè)成本B.管理費(fèi)用C.投資利息D.土地成本答案：D26.【多選】下列屬于建筑物功能性貶值成因的有（）。A.戶(hù)型設(shè)計(jì)落后B.樓層過(guò)高無(wú)電梯C.區(qū)域環(huán)境噪聲增大D.建筑結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)低E.政府規(guī)劃限制高度答案：ABD27.【多選】運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法需收集的資料包括（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)圖B.容積率修正系數(shù)表C.土地開(kāi)發(fā)程度修正值D.街角地修正系數(shù)E.房屋重置價(jià)格表答案：ABCD28.【判斷】收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不含房地產(chǎn)折舊，但含設(shè)備更新提撥款。（）答案：正確29.【填空】某估價(jià)對(duì)象采用比較法得出比準(zhǔn)價(jià)格12000元/㎡，收益法得出10800元/㎡，成本法得出11500元/㎡，若賦予比較法0.4、收益法0.3、成本法0.3權(quán)重，則最終評(píng)估單價(jià)為_(kāi)_______元/㎡。答案：1146030【計(jì)算】某宗土地面積5000㎡，容積率2.0，可建面積10000㎡，樓面地價(jià)6000元/㎡，建筑安裝成本4000元/㎡，管理費(fèi)用為建安成本的5%，銷(xiāo)售費(fèi)用為總價(jià)的3%，投資利息為土地與建安成本之和的4%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為總價(jià)的6%，目標(biāo)成本利潤(rùn)率為15%，求該項(xiàng)目平均售價(jià)。答案：（1）土地成本=6000×10000=6000萬(wàn)元（2）建安成本=4000×10000=4000萬(wàn)元（3）管理費(fèi)用=4000×5%=200萬(wàn)元（4）投資利息=（6000+4000）×4%=400萬(wàn)元（5）總成本=6000+4000+200+400=10600萬(wàn)元（6）設(shè)售價(jià)為X萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用=0.03X，銷(xiāo)售稅費(fèi)=0.06X，利潤(rùn)=0.15×（10600+0.03X+0.06X）方程：X=10600+0.03X+0.06X+0.15(10600+0.09X)解得X≈13250萬(wàn)元平均售價(jià)=13250萬(wàn)元÷10000㎡=13250元/㎡四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與流程31.【單選】下列關(guān)于“房源聯(lián)賣(mài)”MLS系統(tǒng)核心規(guī)則表述正確的是（）。A.獨(dú)家委托、傭金分成、時(shí)效保護(hù)B.多家委托、先到先得、傭金獨(dú)享C.公盤(pán)制、無(wú)需委托、自由競(jìng)爭(zhēng)D.房源共享、買(mǎi)方付費(fèi)、賣(mài)方免責(zé)答案：A32.【單選】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)過(guò)程中，履行“書(shū)面告知”義務(wù)的最佳節(jié)點(diǎn)是（）。A.簽署看房確認(rèn)書(shū)時(shí)B.首次帶看前C.簽署經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)D.成交后備案前答案：C33.【單選】客戶(hù)購(gòu)房資質(zhì)審核通過(guò)后，其編碼有效期為（）個(gè)自然日。A.15B.30C.60D.90答案：B34.【單選】下列不屬于存量房交易資金監(jiān)管模式的是（）。A.政府監(jiān)管B.銀行監(jiān)管C.公證處監(jiān)管D.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自有資金賬戶(hù)監(jiān)管答案：D35.【單選】“VR看房”在房源營(yíng)銷(xiāo)中的主要作用是（）。A.降低傭金費(fèi)率B.替代權(quán)屬核驗(yàn)C.提升帶看效率與體驗(yàn)D.免除實(shí)地看房答案：C36.【多選】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行客源開(kāi)發(fā)時(shí)，線上渠道包括（）。A.抖音直播講盤(pán)B.小區(qū)擺臺(tái)C.小紅書(shū)筆記D.企業(yè)微信社群E.商超外展答案：ACD37.【多選】下列關(guān)于“誠(chéng)意金”表述正確的有（）。A.性質(zhì)為立約保證金B(yǎng).可抵作房款C.未成交應(yīng)無(wú)息退還D.不得超過(guò)房款的5%E.必須打入資金監(jiān)管賬戶(hù)答案：ABC38.【判斷】根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)將房源信息上傳至主管部門(mén)指定的存量房交易平臺(tái)。（）答案：正確39.【填空】在存量房買(mǎi)賣(mài)流程中，辦理“網(wǎng)簽”的前置條件是完成________與________。答案：房源核驗(yàn)、購(gòu)房資格審核40.【簡(jiǎn)答】列出二手房交易全流程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并指出哪兩個(gè)節(jié)點(diǎn)最容易產(chǎn)生“跳單”風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。答案：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：委托→房源核驗(yàn)→客源匹配→帶看→議價(jià)→簽署經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同→簽署買(mǎi)賣(mài)合同→網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→貸款審批→繳稅→過(guò)戶(hù)→物業(yè)交割。易跳單節(jié)點(diǎn)：帶看后、議價(jià)后。防范：簽署帶看確認(rèn)書(shū)載明房源唯一編碼、傭金承諾條款；議價(jià)階段收取誠(chéng)意金鎖定意向；使用電子打卡、水印照片留痕；明確違約責(zé)任，約定跳單傭金雙倍賠償。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)41.【單選】2024年四季度，某市新建商品住宅庫(kù)存去化周期為14個(gè)月，表明市場(chǎng)處于（）階段。A.供不應(yīng)求B.供過(guò)于求C.供求平衡D.無(wú)法判斷答案：B42.【單選】房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析中，“T”指的是（）。A.優(yōu)勢(shì)B.劣勢(shì)C.機(jī)會(huì)D.威脅答案：D43.【單選】某片區(qū)2023年常住人口凈增5%，戶(hù)籍人口凈增1%，該指標(biāo)對(duì)住宅需求的影響屬于（）需求。A.剛性B.改善C.投資D.投機(jī)答案：A44.【單選】房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略中，以低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格入市、快速搶占份額的策略稱(chēng)為（）。A.撇脂定價(jià)B.滲透定價(jià)C.中性定價(jià)D.歧視定價(jià)答案：B45.【單選】房地產(chǎn)新媒體營(yíng)銷(xiāo)中，CTR指標(biāo)指（）。A.轉(zhuǎn)化率B.點(diǎn)擊通過(guò)率C.曝光量D.獲客成本答案：B46.【多選】影響城市住房?jī)r(jià)格空間分異的主要因素有（）。A.軌道交通可達(dá)性B.學(xué)區(qū)質(zhì)量C.空氣質(zhì)量D.容積率E.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量答案：ABCE47.【多選】房地產(chǎn)項(xiàng)目首開(kāi)前蓄客階段常用的線上工具包括（）。A.小程序登記B.H5問(wèn)卷C.抖音企業(yè)號(hào)直播D