雅典花園策劃方案第一部分：市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告一、同檔次高層樓盤(pán)調(diào)查表二、供需市場(chǎng)分析第二部分：包裝策劃方案一、雅典花園定位系統(tǒng)二、項(xiàng)目功能賦予三、賣點(diǎn)訴求四、項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)第三部分：組合營(yíng)銷方案一、銷售方式二、銷售策略三、銷售應(yīng)對(duì)方案四、物業(yè)管理五、營(yíng)銷計(jì)劃六、施工計(jì)劃與營(yíng)銷的配合七、售樓部和樣板房包裝方案 八、開(kāi)盤(pán)時(shí)間和銷售期的界定九、營(yíng)銷管理規(guī)定十、針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷策略十一、銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃十二、銷售人員規(guī)定培訓(xùn)第四部分：廣告宣傳方案一、概況二、廣告發(fā)布內(nèi)容三、組織形式四、媒體選擇五、廣告計(jì)劃第五部分：投資效益分析一、成本分析二、利潤(rùn)率分析一、市場(chǎng)分析（一）供應(yīng)狀況1、高層住宅數(shù)量遠(yuǎn)大于多層住宅住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期比較落后，歷史欠債務(wù)，高層住宅數(shù)量少。近幾年受國(guó)家對(duì)住宅戶業(yè)政策的傾斜和住宅高利潤(rùn)空間的吸引，加上獨(dú)特的地區(qū)限制，發(fā)展商在取得市內(nèi)有限土地的開(kāi)發(fā)權(quán)的同時(shí)，都在拼命修建高層住宅。目前據(jù)記錄修建的高層住宅數(shù)量已達(dá)成30多個(gè)，而多層卻只有10來(lái)個(gè)，高層住宅的競(jìng)爭(zhēng)已十分劇烈。2、供應(yīng)量記錄分析（1）除去已經(jīng)入住的12.5萬(wàn)方外，明后年投放市場(chǎng)的高層住宅數(shù)量總數(shù)突破85萬(wàn)方，按純住宅占70%計(jì)算，至少有60萬(wàn)方住宅面市，明后年平均每年供應(yīng)量30萬(wàn)方。（二）需求狀況商品房2023年銷售量40萬(wàn)方，2023年達(dá)50萬(wàn)方，2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率按全國(guó)平均8%計(jì)，房地產(chǎn)需求彈性系數(shù)取1.8（一般朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)需求彈性系數(shù)在1.5——2.5間），因此2023年商品房預(yù)計(jì)銷售57萬(wàn)方，高層需求量占1/3即19萬(wàn)方，而供應(yīng)量為30萬(wàn)方，顯然供大于求。（三）購(gòu)買(mǎi)力分析高層住宅因周期長(zhǎng)、成本高、售價(jià)高，已劃為高檔豪華住宅這一范圍，目的顧客瞄準(zhǔn)金字塔頂部的消費(fèi)群落，按平均每套房120M2，均價(jià)2800元/M2計(jì),每套房總價(jià)款33.6萬(wàn)元，首期支付30%計(jì)10.08萬(wàn)元，其余2023按揭，每月需支付2104元（每年2.5萬(wàn)元），按此價(jià)格有幾種類型的人可購(gòu)買(mǎi)此房：1、各種類型老板，有50萬(wàn)元以上的經(jīng)濟(jì)承受能力，可直接支付房款。2、高收入職業(yè)的雙職工家庭，年收入穩(wěn)定在5萬(wàn)元以上，可通過(guò)按揭方式購(gòu)房。3、現(xiàn)有一兩套房子，想改善居住質(zhì)量，只須支付首期款，其余每月的按揭款以現(xiàn)有房租來(lái)支付，2023后又多得一套房子。（四）銷售速率（以三個(gè)典型樓盤(pán)說(shuō)明）1、就已入住的國(guó)際中心來(lái)說(shuō)，97年6月開(kāi)盤(pán)銷售，至今二年半時(shí)間，目前標(biāo)準(zhǔn)層144套房子售出107套，銷售率74%，平均銷售4套/月，560M2/月。：1、沒(méi)有一棟高層住宅是賣完的，達(dá)70—80%，已算成功。2、越到銷售后期，銷售速度越慢。3、從整個(gè)樓盤(pán)的銷售周期來(lái)看，突破10套/月，1000M2/月很難。第二部分包裝策劃方案一、針對(duì)市場(chǎng)調(diào)核對(duì)雅典花園的定位系統(tǒng)。（一）樓盤(pán)檔次定位根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，現(xiàn)在高檔次的項(xiàng)目重要是而就雅典花園的位置、環(huán)境、規(guī)劃上是其他社區(qū)所不可以比擬的，可以說(shuō)在五年以內(nèi)，市區(qū)以內(nèi)（環(huán)城路以內(nèi)）再不會(huì)出現(xiàn)相同環(huán)境及規(guī)模的社區(qū)。此外，從目前已經(jīng)基本擬定的戶型上，均為140M2以上的躍層住宅，故將雅典花園定位為市區(qū)內(nèi)“絕無(wú)僅有”的崇高住宅社區(qū)。（二）社區(qū)環(huán)境定位1、社區(qū)環(huán)境即要有大面積草坪，同時(shí)要有一定高度的花草樹(shù)木及噴泉系統(tǒng)，形成有層次的四季常青綠色社區(qū)，同時(shí)在社區(qū)內(nèi)步行道上設(shè)立草坪燈，并配合若有若無(wú)的背景音樂(lè)及亭臺(tái)、名言牌文及盆景、雕塑，形成有靜有動(dòng)，富有文化氣氛的社區(qū)氛圍，在社區(qū)入口處兩側(cè)建造羅馬柱廊以及富有古希臘名人雕像噴泉，使人進(jìn)入社區(qū)時(shí)即可領(lǐng)略濃烈的歐陸風(fēng)情。2、社區(qū)文化。在具有上述硬件配合的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)設(shè)立適當(dāng)?shù)挠驳鼗顒?dòng)場(chǎng)合和康體設(shè)施如兒童廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)以及學(xué)校的足球場(chǎng)等。在進(jìn)入社區(qū)主干道一側(cè)設(shè)有社區(qū)會(huì)所，涉及咖啡廳、書(shū)吧、棋牌室等。（三）物業(yè)管理定位社區(qū)物業(yè)管理準(zhǔn)備以聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)最為有名望、有實(shí)力的物業(yè)管理公司——中海公司對(duì)雅典花園進(jìn)行物業(yè)管理顧問(wèn)，運(yùn)用中海物業(yè)管理品牌提高社區(qū)檔次，使之成為真正的崇高住宅社區(qū)。（四）承購(gòu)對(duì)象定位從上述定位中也許看出，承購(gòu)對(duì)象應(yīng)當(dāng)是具有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時(shí)有一定的個(gè)人修養(yǎng)的社會(huì)上流階層。具體來(lái)說(shuō)，就是中、高收入的工薪階層，收入穩(wěn)定的個(gè)體工商戶以及政府要員、海外或省外成功人士。通過(guò)按揭的介入，對(duì)于中檔收入家庭（年收入在5萬(wàn)元以上）的工薪層或個(gè)體業(yè)者將有更大之吸引力。（五）價(jià)格定位根據(jù)目前中、高檔商品房的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，雅典花園的價(jià)格策略應(yīng)采用低開(kāi)高走的勢(shì)態(tài)，避免價(jià)格高開(kāi)而承購(gòu)對(duì)象無(wú)力問(wèn)津，使銷售陷于停滯的尷尬境地。同時(shí)為二期的推出和銷售留下空間，根據(jù)工程進(jìn)度及市場(chǎng)情況，使銷售價(jià)格逐漸有幅度的上漲，這樣對(duì)已購(gòu)房的業(yè)主和投資者有加強(qiáng)信心的作用。鑒于目前的市場(chǎng)狀況及初步擬定的開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)間，雅典花園一期的售價(jià)可定位為2900元/M2起價(jià)，每上一層的價(jià)格上浮50元/M2（1—5層為起價(jià)），同時(shí)對(duì)于景觀較好的房子價(jià)格可再加上朝向系數(shù)50元/M2。頂層中空躍式和帶屋頂花園的住宅在加上樓層系數(shù)和朝向系數(shù)以后再上浮200元/M2。二、項(xiàng)目功能賦予（一）配套設(shè)施社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施應(yīng)設(shè)立幼兒園、醫(yī)務(wù)室、儲(chǔ)蓄所、小學(xué)校、停車場(chǎng)及物業(yè)管理中央控制室、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、社區(qū)軟智能化配套、垃圾清運(yùn)站及各種會(huì)所（如棋牌室、書(shū)吧、咖啡廳、商業(yè)服務(wù)中心、會(huì)員超市、康體俱樂(lè)部等），上述配套設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)，結(jié)合智能化社區(qū)規(guī)定，對(duì)社區(qū)實(shí)行閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)。（二）交通組織方案在雅典花園一期開(kāi)盤(pán)銷售及施工的同時(shí)，爭(zhēng)取濱河路開(kāi)始施工，同時(shí)社區(qū)應(yīng)全封閉，車行道與步行道徹底分離，實(shí)現(xiàn)徹底人、車分流。除中央花園內(nèi)的小徑鋪廣場(chǎng)磚及兒童娛樂(lè)場(chǎng)為硬地以外，其他地面均是草坪和綠化樹(shù)木，不設(shè)柵欄。假如在短期以內(nèi)社區(qū)的重要入口仍以南浦路為重要入口，那么在一期樓盤(pán)施工過(guò)程中加強(qiáng)花園內(nèi)部的環(huán)境塑造，將社區(qū)與外界徹底分離。社區(qū)內(nèi)不設(shè)車行道，重要步行通道聯(lián)絡(luò)各單元入口，同時(shí)分離出中央花園，花園內(nèi)重要為散步小徑，比重要步行通道略窄一些（具體方案與園林設(shè)計(jì)同時(shí)專項(xiàng)考察）。（三）商務(wù)會(huì)所及康體、娛樂(lè)設(shè)施商務(wù)會(huì)所重要考慮在住宅一層面向花園的房間內(nèi)，網(wǎng)球場(chǎng)及兒童娛樂(lè)場(chǎng)均在中央花園內(nèi)，溫水游泳池設(shè)在地下室內(nèi)。上述設(shè)施均不對(duì)外，僅供社區(qū)內(nèi)業(yè)主用，憑物業(yè)管理公司所發(fā)憑證使用（具體運(yùn)作方案由物業(yè)管理公司提供方案）。（四）重要園林景觀以大面積草坪及樹(shù)木綠化為重要景觀，必須有60%的樹(shù)木為四季常表并栽植櫻花、桃花、白玉蘭花等花樹(shù)配合小水塘（該小水塘不用修建周邊擋水墻，以自然的小水塘的形式修建，并保持塘水水質(zhì)清潔）。園林中在適當(dāng)位置設(shè)立名人名言碑和具有典型歐洲風(fēng)味的雕塑，具體牌文設(shè)計(jì)及雕塑形象設(shè)計(jì)做專項(xiàng)具體方案在園林設(shè)計(jì)中具體體現(xiàn)，使中央花園富有濃烈的西方文化氣息，同時(shí)動(dòng)靜結(jié)合，具有層次的綠化環(huán)境。（五）大廈公共部分的裝修檔次1、外墻大樓主體外墻鋪外墻磚，在三層以下較三層以上色調(diào)深，具體顏色結(jié)合項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)中項(xiàng)目主色。2、室內(nèi)公共部分內(nèi)走廊和電梯前室部分地面用綠色花崗巖鋪墊，墻頂用白色涂料噴涂，并保證通道明亮。消防梯部分鋪設(shè)防滑地磚，每單元設(shè)樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)。3、房間內(nèi)部每套房?jī)?nèi)僅裝修衛(wèi)生間和廚房，地面鋪高級(jí)防滑地磚，并奉送衛(wèi)生潔具，入戶門(mén)安裝高級(jí)防盜門(mén)，房間內(nèi)預(yù)埋閉路電線、電話線、網(wǎng)絡(luò)綜合分布線，并結(jié)合社區(qū)智能化實(shí)現(xiàn)防盜、防火等功能，徹底取消防盜窗。（六）命名項(xiàng)目名稱定為雅典花園，總計(jì)有三棟住宅樓十五個(gè)單元，三棟住宅樓的編號(hào)為從主入口進(jìn)入社區(qū)，面對(duì)花園從右邊逆時(shí)針?lè)较蚍謩e編為A棟、B棟、C棟；單元編號(hào)方式為面對(duì)大樓從右到左順序編為一單元、二單元……。（七）頂層住房戶型解決由于異位躍層的因素，目前設(shè)計(jì)的頂層住宅為三層，面積在230—380M。頂層住宅在實(shí)際銷售中，在基本不動(dòng)原設(shè)計(jì)的情況下可做適當(dāng)調(diào)整。最頂層為120余平方米帶花園，以下兩層為異位中空躍式住宅，這樣可以面對(duì)不同的客戶選擇，但原則上應(yīng)一方面滿足三層一起購(gòu)買(mǎi)的客戶。三、賣點(diǎn)訴求（注：以下賣點(diǎn)每一塊都要根據(jù)情況做主項(xiàng)方案）賣點(diǎn)一：社區(qū)環(huán)境（自然風(fēng)光、人文景觀及高綠化率）（一）中央花園環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)成的效果正如前述“社區(qū)環(huán)境定位”所描述之效果，除做到立體的綠化效果及自然水塘（命名見(jiàn)前述）配合外，重點(diǎn)做好人文景觀的制作，整個(gè)社區(qū)以歐陸風(fēng)情為主體概念，那么花園設(shè)計(jì)以歐式設(shè)計(jì)為主，其間適當(dāng)位置設(shè)名人名言碑文，并加上有濃郁歐洲風(fēng)味的雕塑相結(jié)合。（二）綠化率雅典花園綠化率48%，為市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所獨(dú)有，也就是與其他項(xiàng)目相比的重要優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)成為重要賣點(diǎn)之一。賣點(diǎn)二：社區(qū)居住文化園區(qū)內(nèi)設(shè)有各種歐式風(fēng)格的雕像水景及警世明言碑文，再配以優(yōu)雅的背景音樂(lè)，使人一步入花園即可感受到濃烈的文化氛圍，加上由物業(yè)管理公司組織豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)。例如：組織社區(qū)兒童游泳比賽、在感恩節(jié)、圣誕節(jié)組織游園晚會(huì)、火晚會(huì)及棋牌類比賽等（具體由物業(yè)管理公司出方案），加強(qiáng)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的溝通，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，形成良好的居住文化。賣點(diǎn)三：戶型設(shè)計(jì)的景觀經(jīng)開(kāi)發(fā)商專心良苦在戶型設(shè)計(jì)規(guī)定上做到園景和河景的配合，做到社區(qū)內(nèi)家家有景可觀、每戶客廳設(shè)有寬敞明亮的落地窗，將園林綠化景觀盡收眼底，將一幅美麗的“活景油畫(huà)”掛在窗前。同時(shí)，異位躍層是目前所獨(dú)創(chuàng)的戶型設(shè)計(jì)，戶內(nèi)動(dòng)靜徹底分離，保障業(yè)主的私密，使居住功能更加細(xì)化。賣點(diǎn)四：社區(qū)智能化樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外線防盜使每戶徹底放棄安裝防盜網(wǎng)。樓宇公共部分及廚、衛(wèi)安裝自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，發(fā)生火災(zāi)自動(dòng)關(guān)閉防火門(mén)，整個(gè)社區(qū)設(shè)有自動(dòng)節(jié)約用水功能。綜合布線，使社區(qū)形成數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，方便商務(wù)往來(lái)及業(yè)務(wù)住處搜尋與傳遞。水、電、煤氣自動(dòng)抄表，方便物業(yè)管理（具體由物業(yè)管理公司出方案）。賣點(diǎn)五：物業(yè)管理聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、最具品牌的物業(yè)管理公司管理，除防火、防盜、清潔、垃圾清運(yùn)等一般性管理外，將初次試用家政管理、物業(yè)及電器維修、汽車美容等項(xiàng)目服務(wù)，最大限度減少業(yè)主的煩惱，提高生活品質(zhì)。（具體由物業(yè)管理公司出方案）四、項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)為有助于社區(qū)的對(duì)外宣傳，體現(xiàn)社區(qū)的形象、品味、檔次，必須有項(xiàng)目的CI設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)的標(biāo)記易辨認(rèn)、易記憶，應(yīng)用于社區(qū)外墻、物管路牌、售樓處、服裝、禮品等。（一）標(biāo)記設(shè)計(jì)1、主題字：由于是新公司新項(xiàng)目，定位高，在設(shè)計(jì)上力示簡(jiǎn)潔，以花園的名稱“典雅花園”四個(gè)字作為主題，不用設(shè)計(jì)圖案，避免顧客對(duì)圖案不同理解，產(chǎn)生對(duì)標(biāo)記的分散力。2、字體：有用古典味較濃的、筆劃略顯夸張，而不失穩(wěn)沉的字體。3、下襯花邊：用洋味十足，飄逸的英文字（ElegantGarden）作為花邊上托“典雅花園”四個(gè)字，或考慮用羅馬柱加英文字作為花邊，表現(xiàn)社區(qū)的歐陸風(fēng)格。4、下標(biāo)：提煉出8個(gè)字作為主題詞，簡(jiǎn)潔、響亮表現(xiàn)社區(qū)或公司的內(nèi)涵，一目了然。比如“品牌組合、住宅經(jīng)典”（建筑商、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理是品牌公司組合，專業(yè)性強(qiáng)，社區(qū)定位是住宅典范）又如：“追求卓越、塑造經(jīng)典”（表現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)理念，表白社區(qū)的經(jīng)典定位）下標(biāo)主題詞作為標(biāo)記的基礎(chǔ)，字體應(yīng)穩(wěn)沉嚴(yán)謹(jǐn)。5、色調(diào)：由于本項(xiàng)目是目前貴陽(yáng)市唯一大面積綠色花園社區(qū)，故主色調(diào)（主題字、下襯花邊）以淺綠色為宜，使人對(duì)綠色家園產(chǎn)生聯(lián)想，親和力強(qiáng)。下標(biāo)主題詞色調(diào)相呼應(yīng)配合于住宅底層（1—5層）的深色調(diào)，一是體現(xiàn)穩(wěn)沉；二是有層次感；三是與綠色相協(xié)調(diào)配合。比較各種成功樓盤(pán)標(biāo)記，用土黃色為宜。（二）項(xiàng)目公眾形象的設(shè)計(jì)1、銷售人員（1）著裝統(tǒng)一，以職業(yè)裝為宜，顏色應(yīng)與內(nèi)部環(huán)境相協(xié)調(diào)，較深色比較壓抑，以亮麗淺色的為宜。（2）語(yǔ)言規(guī)范，經(jīng)統(tǒng)一培訓(xùn)后，從對(duì)樓盤(pán)的介紹到答問(wèn)的技巧方面，達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化。（3）姿態(tài)行為得體，給人以高素質(zhì)和親和力。2、售樓部：體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔次，樹(shù)立公司良好形象。（具體見(jiàn)售樓部裝修方案）3、本項(xiàng)目對(duì)外宣傳的所有東西，涉及售樓書(shū)、對(duì)外的傳真、文獻(xiàn)、所用的車輛等都融進(jìn)了公司和項(xiàng)目形象的內(nèi)容，應(yīng)特別留意。（有關(guān)公司良好形象的樹(shù)立由公關(guān)部出具體方案）五、概念設(shè)計(jì)綜上所述，雅典花園是“下世紀(jì)獨(dú)具居住文化品味的崇高住宅社區(qū)”，市內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的“綠色環(huán)保歐陸風(fēng)情”，“最高檔的綠色住宅社區(qū)”，“市區(qū)內(nèi)唯一的景觀花園”。第三部分組合營(yíng)銷方案一、銷售方式（一）設(shè)點(diǎn)直銷重要方式是在雅典花園附近設(shè)售樓部，通過(guò)廣告宣傳，將項(xiàng)目信息傳遞給購(gòu)買(mǎi)者，銷售人員接待客戶征詢，辦理交易手續(xù)的直銷方式。（二）公司全員銷售公司員工運(yùn)用自己的關(guān)系網(wǎng)向親戚、朋友推銷或接待朋友征詢，以達(dá)成實(shí)現(xiàn)銷售的目的。（具體獎(jiǎng)勵(lì)措施見(jiàn)《房地產(chǎn)公司營(yíng)銷管理規(guī)定》）董事會(huì)成員售房除外。（三）內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)內(nèi)部員工購(gòu)房視同外部客戶購(gòu)房，規(guī)范所有交易制度，內(nèi)部員工必須履行購(gòu)銷協(xié)議規(guī)定，只是公司在開(kāi)盤(pán)銷售期內(nèi)對(duì)內(nèi)部正式聘用員工購(gòu)房可適當(dāng)讓利（3%—5%），讓員工通過(guò)自己努力實(shí)現(xiàn)銷售，內(nèi)部員工原則上購(gòu)房不超過(guò)兩套（董事會(huì)成員除外）。二、銷售策略（一）價(jià)格策略項(xiàng)目成功與否，開(kāi)盤(pán)定價(jià)及后期價(jià)格策略是關(guān)鍵因素之一，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，目前幾個(gè)上檔次的樓盤(pán)價(jià)格都是低開(kāi)高走的價(jià)格策略。如星苑，開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格為3000元/M2，從2023年10月份正式銷售，由于銷售情況看好，價(jià)格目前在已售出近100套后，漲至3360元/M2；廣場(chǎng)I組團(tuán)開(kāi)盤(pán)售價(jià)2480元/M2，每售20套價(jià)格上漲50元/M2，目前已漲至2938元/M2；大廈，市內(nèi)最早整棟全躍層住宅，2023年終開(kāi)盤(pán)時(shí)僅售2200元/M2，現(xiàn)在漲到2900元/M2等等。這種低開(kāi)高走的方式好處在于：1、使已購(gòu)買(mǎi)客戶信心保障；2、對(duì)觀望的客戶有一定的促進(jìn)作用；3、很好地引入投資者；4、同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目相比有較大的競(jìng)爭(zhēng)力，便于抓住市場(chǎng)份額，給后期銷售留下空間。5、對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目為后期銷售的樓盤(pán)留了空間，同時(shí)在開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)聚集了人氣。另一種方式為高開(kāi)平走，即根據(jù)目前的市場(chǎng)上同等檔次和類型的房子的市場(chǎng)售價(jià)為開(kāi)盤(pán)價(jià)格對(duì)外銷售，其優(yōu)點(diǎn)是：1、有助于提高樓盤(pán)檔次；2、開(kāi)盤(pán)時(shí)間便于實(shí)際操作，聚集人氣（如打折優(yōu)惠等）；其缺陷是：1、初次推向市場(chǎng)，在許多方面都還不齊備（如：廣告宣傳、概念宣傳、工程進(jìn)度等）的情況下對(duì)搶占市場(chǎng)，擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)形象不利；2、對(duì)后期項(xiàng)目的銷售及縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期不利，必盡雅典花園是一個(gè)住宅面積達(dá)十萬(wàn)平方米的社區(qū)。由此，從整個(gè)社區(qū)的銷售出發(fā)，盡量縮短銷售周期，實(shí)際做到利潤(rùn)最大化，價(jià)格“低開(kāi)高走”的策略相對(duì)比較適合于市場(chǎng)情況及貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。價(jià)格策略與銷售期關(guān)系表階段銷售期時(shí)間推出的戶型重點(diǎn)套數(shù)售價(jià)優(yōu)惠比率層著系數(shù)