在城市租房居住已成為多數(shù)人的生活選擇，但租房合同中的法律風(fēng)險若未妥善防范，極易引發(fā)糾紛。依據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）合同編“租賃合同”章節(jié)的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實務(wù)中的典型案例，本文從合同訂立、條款擬定、履行管理三個維度，解析個人租房合同的核心法律風(fēng)險，并提供針對性的注意事項，助力租客與房東明晰權(quán)利義務(wù)，規(guī)避法律風(fēng)險。一、合同訂立前：主體與標(biāo)的的風(fēng)險篩查（一）出租方主體資格的“真實性”核查租賃關(guān)系的合法性首先取決于出租方是否有權(quán)處分房屋。實務(wù)中，“無權(quán)出租”是糾紛高發(fā)點：產(chǎn)權(quán)歸屬爭議：若房屋為共有（如夫妻共有、家庭共有），未經(jīng)其他共有人書面同意，單個共有人的出租行為可能被認(rèn)定為無效（《民法典》第301條）。租客應(yīng)要求出租人出示房產(chǎn)證（或不動產(chǎn)權(quán)證）、身份證，核對產(chǎn)權(quán)人信息與出租人身份是否一致；若為“二房東”轉(zhuǎn)租，需查看原租賃合同及原出租人書面同意轉(zhuǎn)租的證明（《民法典》第716條），否則轉(zhuǎn)租合同可能因無權(quán)處分被撤銷。案例警示：租客小張通過中介租下某公寓，入住后原房東突然上門，稱“二房東”未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租。因小張未核查原租賃合同，最終只能搬離并自行承擔(dān)搬家損失。（二）房屋標(biāo)的的“合規(guī)性”審查房屋本身的法律狀態(tài)直接影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定性：違法建筑或權(quán)利受限：若房屋為違建（無合法產(chǎn)權(quán)證明）、已被抵押（《民法典》第405條）或查封（《民事訴訟法》第103條），租賃合同可能因“標(biāo)的違法”或“權(quán)利沖突”被認(rèn)定無效。租客可通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋抵押、查封狀態(tài)，或要求出租人承諾“房屋無權(quán)利瑕疵”。物理瑕疵的固定：入住前需全面檢查房屋設(shè)施（如家電、門窗、水管），拍攝帶時間戳的照片/視頻并由雙方簽字確認(rèn)，作為“房屋初始狀態(tài)”的證據(jù)。若房東隱瞞漏水、甲醛超標(biāo)等問題，租客可依《民法典》第724條（租賃物危及承租人安全或健康）主張解除合同并索賠。二、合同條款擬定：核心風(fēng)險點的“精準(zhǔn)防控”（一）租金與押金：明確支付規(guī)則，避免“糊涂賬”租金條款：需細(xì)化“金額、支付周期、支付方式、逾期責(zé)任”。例如：“每月租金XX元，于每月5日前以銀行轉(zhuǎn)賬支付至甲方賬戶（賬號：XXX）；逾期支付的，每逾期1日按欠付金額的萬分之三支付違約金，逾期超過15日的，甲方有權(quán)解除合同?！毖航饤l款：需明確“押金用途（抵扣租金/賠償損失）、退還條件（房屋無損壞、費用結(jié)清）”。例如：“乙方（租客）支付押金XX元，租賃期滿且乙方結(jié)清物業(yè)費、水電費等費用，房屋及設(shè)施無損壞的，甲方于3日內(nèi)退還押金（無息）。”需注意：押金≠違約金，若房東無故克扣，租客可依《民法典》第577條主張返還。（二）使用與維修：厘清責(zé)任邊界，減少推諉合理使用義務(wù)：租客需承諾“按房屋性質(zhì)使用（如住宅不得商用）、不得擅自改變結(jié)構(gòu)”（《民法典》第710、711條）。若因租客過錯（如私拆承重墻）導(dǎo)致房屋損壞，需承擔(dān)維修或賠償責(zé)任。維修責(zé)任分配：一般由出租人承擔(dān)“非因租客過錯導(dǎo)致的維修義務(wù)”（《民法典》第712條），但需約定“維修時限”（如“甲方應(yīng)在接到通知后3日內(nèi)維修，逾期乙方可自行維修，費用由甲方承擔(dān)”）。若因租客使用不當(dāng)（如忘關(guān)水龍頭）導(dǎo)致?lián)p壞，租客需自行維修（《民法典》第713條）。（三）租賃期限與解除：約定清晰，避免“隨時解約”風(fēng)險期限約定：租賃期限6個月以上的，必須采用書面合同（《民法典》第730條），否則視為“不定期租賃”，雙方可隨時解除合同（但需提前合理期限通知，如30日）。若需“續(xù)租”，應(yīng)在租期屆滿前書面確認(rèn)，避免因口頭約定產(chǎn)生爭議。解除條件：除法定解除（如房屋危險、對方違約）外，可約定解除情形（如租客因工作調(diào)動需提前解約，需支付1個月租金作為違約金）。需注意：若房東在租賃期內(nèi)賣房，“買賣不破租賃”原則適用（《民法典》第725條），新房東無權(quán)要求租客提前搬離；但租客明知房屋已抵押仍租賃的，抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃關(guān)系可能被打破（《民法典》第405條）。（四）違約責(zé)任與爭議解決：預(yù)設(shè)“救濟路徑”違約情形列舉：明確“拖欠租金超15日、擅自轉(zhuǎn)租、損壞房屋拒不賠償”等違約行為的責(zé)任（如支付違約金、賠償損失、解除合同）。例如：“乙方擅自轉(zhuǎn)租的，甲方有權(quán)解除合同，乙方需支付2個月租金作為違約金。”爭議解決方式：可選擇“協(xié)商→訴訟”或“協(xié)商→仲裁”，但仲裁條款需明確仲裁委員會（如“提交XX仲裁委員會仲裁”），否則仲裁約定無效。訴訟管轄可約定“房屋所在地法院”，便于證據(jù)調(diào)取。三、合同履行中：風(fēng)險防控的“動態(tài)管理”（一）證據(jù)留存：讓“口頭約定”變?yōu)椤皶鎽{證”支付憑證：租金、押金盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬（備注“XX房屋X月租金”），保留轉(zhuǎn)賬記錄；現(xiàn)金支付需索要書面收條（注明金額、用途、日期）。溝通記錄：與房東的微信、短信溝通需明確事項、時間（如“房東，廚房水管漏水，請3日內(nèi)維修”），必要時通過EMS郵寄書面函件（留存快遞單）。房屋狀態(tài)證據(jù)：入住、退租時的照片/視頻需包含時間水印，并記錄房屋設(shè)施的品牌、型號，避免退租時因“自然損耗”與“人為損壞”產(chǎn)生爭議。（二）轉(zhuǎn)租與添附：嚴(yán)守“權(quán)利邊界”轉(zhuǎn)租限制：未經(jīng)房東書面同意，不得擅自轉(zhuǎn)租（《民法典》第716條），否則房東可解除合同。若確需轉(zhuǎn)租，需在合同中約定“轉(zhuǎn)租條件”（如“轉(zhuǎn)租租金不得高于原租金的10%，且需經(jīng)甲方書面同意”）。裝修添附：租客對房屋的裝修需經(jīng)房東同意（《民法典》第715條），否則房東可要求“恢復(fù)原狀”或“賠償損失”。若經(jīng)同意裝修，租賃期滿后，可約定“裝修殘值的處理方式”（如“乙方可拆除可移動裝修，不可移動部分歸甲方所有，甲方無需補償”）。（三）所有權(quán)變動：善用“買賣不破租賃”與“優(yōu)先購買權(quán)”買賣不破租賃：若房東在租賃期內(nèi)賣房，租客可依《民法典》第725條主張“繼續(xù)履行租賃合同”，新房東無權(quán)要求提前搬離。但需注意：若房屋在租賃前已被抵押且租客明知，抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃關(guān)系可能被打破（《民法典》第405條）。優(yōu)先購買權(quán)：房東出賣租賃房屋時，租客在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)（《民法典》第726條），但以下情形除外：房東將房屋賣給近親屬（父母、子女、配偶等），或“按市價賣給第三人且租客在15日內(nèi)未表示購買”。若房東未通知租客即賣房，租客可主張賠償，但不得主張買賣合同無效。四、特殊場景：群租、拆遷的風(fēng)險應(yīng)對（一）群租的合規(guī)性風(fēng)險多地對“群租”有明確規(guī)定（如人均居住面積、居住人數(shù)限制），若租客擅自將房屋分割出租（如“N改N+1”），可能因“違反行政規(guī)定”被責(zé)令整改，甚至導(dǎo)致合同解除。合同中應(yīng)明確“不得群租”的條款，將行政風(fēng)險轉(zhuǎn)化為合同責(zé)任。（二）房屋征收/拆遷的權(quán)益分配租賃期內(nèi)房屋被征收的，裝修補償、搬遷費、臨時安置費的歸屬需在合同中約定。若無約定，一般按“誰投入、誰受益”原則分配：租客的裝修補償歸租客，搬遷費歸實際搬遷人（租客），臨時安置費歸實際居住人（租客）。但“房屋價值補償”歸產(chǎn)權(quán)人（房東），租客無權(quán)主張。五、實務(wù)總結(jié)：從“風(fēng)險規(guī)避”到“權(quán)益保障”1.書面合同是基礎(chǔ)：無論租期長短，均應(yīng)簽訂書面合同，明確權(quán)利義務(wù)，避免“口頭約定”的模糊性。2.條款細(xì)化是關(guān)鍵：租金、維修、解除、違約等條款需“可操作、可證明”，必要時以“附件”形式（如房屋設(shè)施清單、裝修方案）細(xì)化約定。3.法律意識是保障：熟悉《民法典》“租賃合同”章節(jié)的核心條款（如716、725、726條），必要時參考住建部門發(fā)布的規(guī)范合同模板，或咨詢律師審核合同。4.及時維權(quán)是底線：發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭（如房東拖延維修、擅自漲租）