常州市中低收入群體住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)：困境、策略與實(shí)踐一、引言1.1研究背景與意義隨著城市化進(jìn)程的加速，城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，住房問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。中低收入群體作為城市居民的重要組成部分，其住房狀況直接關(guān)系到社會(huì)的公平與和諧。然而，在房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的背景下，中低收入群體面臨著嚴(yán)峻的住房困境，住房支付能力不足、住房品質(zhì)不高、住房保障體系不完善等問(wèn)題亟待解決。以常州市為例，作為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的二線城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整吸引了大量人口涌入，住房需求持續(xù)增長(zhǎng)。但與此同時(shí)，中低收入群體的住房問(wèn)題也愈發(fā)凸顯。一方面，房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)超中低收入群體收入增長(zhǎng)速度，使得他們購(gòu)房壓力巨大；另一方面，保障性住房的供應(yīng)在數(shù)量、質(zhì)量和分配機(jī)制上仍存在諸多不足，難以滿足中低收入群體的實(shí)際需求。研究面向中低收入群體的住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。從社會(huì)層面來(lái)看，改善中低收入群體的住房條件，有助于提升他們的生活質(zhì)量，增強(qiáng)社會(huì)歸屬感和幸福感，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。住房是民生之要，解決好中低收入群體的住房問(wèn)題，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義的重要體現(xiàn)，也是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。從經(jīng)濟(jì)層面分析，合理規(guī)劃和建設(shè)面向中低收入群體的住宅，能夠有效拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。住房建設(shè)涉及多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，如建筑、建材、家居等，能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的繁榮。在城市發(fā)展方面，優(yōu)化中低收入群體的住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)，有利于提高城市空間利用效率，改善城市形象和品質(zhì)。良好的居住環(huán)境能夠吸引人才流入，提升城市的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，為城市的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。通過(guò)科學(xué)合理的住宅設(shè)計(jì)，還可以充分考慮節(jié)能環(huán)保因素，實(shí)現(xiàn)城市的綠色發(fā)展。1.2研究目的與方法本研究旨在深入剖析常州市中低收入群體住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題，并提出切實(shí)可行的優(yōu)化策略。通過(guò)對(duì)常州市中低收入群體住房現(xiàn)狀的全面調(diào)研，分析其住房需求特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)承受能力，從住宅設(shè)計(jì)理念、建筑技術(shù)與材料應(yīng)用等方面入手，探討如何打造出既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又能滿足基本生活需求的住宅。同時(shí)，結(jié)合具體案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為政府部門(mén)制定相關(guān)政策以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展項(xiàng)目提供有價(jià)值的參考，推動(dòng)常州市中低收入群體住房條件的實(shí)質(zhì)性改善。為實(shí)現(xiàn)上述研究目的，本研究綜合運(yùn)用多種研究方法：文獻(xiàn)研究法：廣泛查閱國(guó)內(nèi)外關(guān)于中低收入群體住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)的相關(guān)文獻(xiàn)資料，包括學(xué)術(shù)論文、研究報(bào)告、政策文件等。梳理國(guó)內(nèi)外在該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，了解已有的理論成果和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為本文的研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和豐富的研究思路。通過(guò)對(duì)不同地區(qū)成功案例的分析，汲取有益的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行解讀，把握政策導(dǎo)向，確保研究方向與國(guó)家和地方政策保持一致。調(diào)查分析法：設(shè)計(jì)科學(xué)合理的調(diào)查問(wèn)卷，對(duì)常州市中低收入群體進(jìn)行抽樣調(diào)查。問(wèn)卷內(nèi)容涵蓋家庭收入、住房現(xiàn)狀、住房需求、對(duì)住宅設(shè)計(jì)的期望等多個(gè)方面，以獲取一手?jǐn)?shù)據(jù)，深入了解他們的實(shí)際情況和需求。同時(shí)，選取部分具有代表性的中低收入家庭進(jìn)行訪談，傾聽(tīng)他們?cè)谧》糠矫娴睦щy和訴求，進(jìn)一步補(bǔ)充和完善調(diào)查數(shù)據(jù)，使研究更具針對(duì)性和現(xiàn)實(shí)意義。此外，還將對(duì)常州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，了解住宅供應(yīng)情況、房?jī)r(jià)走勢(shì)以及開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)策略等，從市場(chǎng)角度分析中低收入群體住房問(wèn)題產(chǎn)生的原因。案例研究法：選取常州市內(nèi)多個(gè)典型的中低收入群體住宅建設(shè)項(xiàng)目作為研究案例，深入分析其在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)應(yīng)用、成本控制以及后期運(yùn)營(yíng)管理等方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和存在的問(wèn)題。通過(guò)實(shí)地考察、與項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人交流以及查閱項(xiàng)目資料等方式，全面了解案例項(xiàng)目的實(shí)際情況，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，剖析失敗原因，為提出優(yōu)化策略提供實(shí)踐依據(jù)。對(duì)比不同案例之間的差異，探討在不同條件下適合中低收入群體住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)的最佳模式。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)外在中低收入群體住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)方面起步較早，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和研究成果。在住宅政策方面，許多發(fā)達(dá)國(guó)家建立了完善的住房保障體系。美國(guó)通過(guò)實(shí)施低收入住房稅收抵免（LIHTC）計(jì)劃、住房選擇券計(jì)劃（HCV）等，為中低收入家庭提供購(gòu)房補(bǔ)貼和租賃補(bǔ)貼，以降低他們的住房成本。英國(guó)實(shí)行的社會(huì)住房制度，涵蓋了公共住房、住房協(xié)會(huì)住房等多種類型，政府通過(guò)財(cái)政撥款、稅收優(yōu)惠等方式支持社會(huì)住房建設(shè)，保障中低收入群體的住房需求。日本則制定了住房公團(tuán)法、公營(yíng)住宅法等一系列法律法規(guī)，構(gòu)建了多層次的住房保障體系，包括面向低收入家庭的公營(yíng)住宅、面向中等收入家庭的公團(tuán)住宅等。在住宅設(shè)計(jì)理念上，國(guó)外注重可持續(xù)發(fā)展和人性化設(shè)計(jì)。例如，德國(guó)的被動(dòng)式住宅理念，強(qiáng)調(diào)利用自然通風(fēng)、采光和高效的保溫隔熱技術(shù)，減少能源消耗，降低住房使用成本，同時(shí)提高居住的舒適度，這種理念在中低收入群體住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛應(yīng)用。丹麥在住宅設(shè)計(jì)中注重社區(qū)營(yíng)造和居民參與，通過(guò)合理規(guī)劃社區(qū)空間，設(shè)置公共活動(dòng)區(qū)域，促進(jìn)居民之間的交流與互動(dòng)，提升居民的生活品質(zhì)。在建筑技術(shù)與材料應(yīng)用方面，國(guó)外不斷研發(fā)和推廣新型節(jié)能建筑材料和技術(shù)。如加拿大在住宅建設(shè)中廣泛使用木結(jié)構(gòu)建筑技術(shù)，這種技術(shù)具有施工速度快、成本低、環(huán)保節(jié)能等優(yōu)點(diǎn)，適合中低收入群體住宅建設(shè)；瑞典則在建筑外墻保溫材料、太陽(yáng)能利用技術(shù)等方面取得顯著成果，有效提高了住宅的能源利用效率。國(guó)內(nèi)對(duì)于中低收入群體住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)的研究隨著住房制度改革的推進(jìn)而不斷深入。在住房政策研究方面，學(xué)者們對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃住房等保障性住房政策的實(shí)施效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)措施進(jìn)行了大量研究。有研究指出，我國(guó)保障性住房在準(zhǔn)入、退出機(jī)制上存在漏洞，導(dǎo)致部分不符合條件的家庭享受了保障房資源，而真正需要的中低收入群體卻無(wú)法受益；同時(shí)，保障性住房的選址偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善等問(wèn)題也影響了其使用效率和居民的生活便利性。在住宅設(shè)計(jì)研究方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)注如何在有限的空間和成本范圍內(nèi)，滿足中低收入群體的基本居住需求和功能要求。有學(xué)者提出了“緊湊住宅”的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)合理布局空間、優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，提高空間利用率，實(shí)現(xiàn)小面積住宅的功能最大化；還有學(xué)者探討了如何在住宅設(shè)計(jì)中融入地域文化特色，使中低收入群體住宅既經(jīng)濟(jì)實(shí)用又具有文化內(nèi)涵。在建筑技術(shù)與材料應(yīng)用方面，國(guó)內(nèi)致力于推廣適合中低收入群體住宅建設(shè)的低成本、高性能建筑技術(shù)和材料。如在一些地區(qū)試點(diǎn)應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)，這種技術(shù)具有施工周期短、質(zhì)量可控、環(huán)保節(jié)能等優(yōu)勢(shì)，有助于降低建設(shè)成本，提高住宅建設(shè)效率；同時(shí)，對(duì)新型墻體材料、節(jié)能門(mén)窗等的研究和應(yīng)用也在不斷推進(jìn)。盡管國(guó)內(nèi)外在中低收入群體住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)方面取得了一定的研究成果，但仍存在一些不足之處。一方面，現(xiàn)有研究在住宅設(shè)計(jì)理念與中低收入群體實(shí)際需求的精準(zhǔn)對(duì)接上還不夠深入，缺乏對(duì)不同地區(qū)、不同收入層次中低收入群體多樣化需求的細(xì)致分析。另一方面，在建筑技術(shù)與材料應(yīng)用的研究中，對(duì)于如何平衡成本控制與住宅品質(zhì)提升的關(guān)系，還需要進(jìn)一步探索和優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠與居住質(zhì)量的有機(jī)統(tǒng)一。此外，在保障性住房政策的研究中，對(duì)于政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制和政策協(xié)同效應(yīng)的研究相對(duì)薄弱，難以適應(yīng)不斷變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和住房市場(chǎng)需求。本研究的創(chuàng)新點(diǎn)在于，以常州市為具體研究對(duì)象，通過(guò)深入的實(shí)地調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，精準(zhǔn)把握常州市中低收入群體的住房需求特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)承受能力以及對(duì)住宅設(shè)計(jì)的期望，將住宅設(shè)計(jì)理念、建筑技術(shù)與材料應(yīng)用與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況緊密結(jié)合，提出更具針對(duì)性和可操作性的優(yōu)化策略。同時(shí)，從政策、設(shè)計(jì)、技術(shù)等多維度綜合分析，探討如何構(gòu)建一個(gè)系統(tǒng)的中低收入群體住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)體系，為解決常州市及類似城市中低收入群體住房問(wèn)題提供全新的思路和方法。二、常州市中低收入群體住房現(xiàn)狀分析2.1中低收入群體的界定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確界定中低收入群體是研究其住房問(wèn)題及開(kāi)展針對(duì)性住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)的首要前提。在常州市，中低收入群體的界定主要依據(jù)收入水平、家庭資產(chǎn)狀況以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況等多方面因素，并結(jié)合相關(guān)政策文件來(lái)確定。從收入水平來(lái)看，常州市參考當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)進(jìn)行劃分。根據(jù)常州市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2022年常州市城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為68578元，月均約5715元。以此為基準(zhǔn)，通常將人均月收入在3429元（即城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入的60%）以下的家庭界定為低收入群體；將人均月收入在3429-5144元（即城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入的60%-90%）之間的家庭界定為中等偏下收入群體。這一劃分標(biāo)準(zhǔn)并非一成不變，而是會(huì)隨著常州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入水平的整體提升進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以確保界定標(biāo)準(zhǔn)能夠真實(shí)反映中低收入群體的實(shí)際情況。在家庭資產(chǎn)方面，也有著明確的考量標(biāo)準(zhǔn)。為了精準(zhǔn)識(shí)別中低收入群體，防止高收入家庭混入享受住房保障資源，常州市對(duì)申請(qǐng)保障性住房的家庭資產(chǎn)進(jìn)行了限制。例如，對(duì)于申請(qǐng)公租房的家庭，其家庭金融資產(chǎn)最高限額一般設(shè)定為不超過(guò)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住居民人均可支配收入的5倍。以2022年數(shù)據(jù)計(jì)算，公租房家庭的金融資產(chǎn)最高可達(dá)34.289萬(wàn)元；申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，金融資產(chǎn)最高限額一般設(shè)定為不超過(guò)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住居民人均可支配收入的6倍，即41.1468萬(wàn)元。這里的家庭資產(chǎn)不僅包括銀行存款、理財(cái)產(chǎn)品、股票、基金等金融資產(chǎn)，還涵蓋了房產(chǎn)（除申請(qǐng)保障房時(shí)所居住的房產(chǎn)外）、車輛等固定資產(chǎn)。此外，家庭人口數(shù)量也是界定中低收入群體的重要參考因素。不同家庭人口數(shù)量對(duì)應(yīng)的合理住房需求和經(jīng)濟(jì)承受能力存在差異。一般來(lái)說(shuō)，家庭人口較多的中低收入家庭，在住房面積需求上相對(duì)更大，但在收入有限的情況下，其人均住房支付能力可能更低。因此，在住房保障政策和住宅建設(shè)設(shè)計(jì)中，會(huì)充分考慮家庭人口數(shù)量因素，制定差異化的標(biāo)準(zhǔn)和方案。例如，在保障性住房的分配中，會(huì)根據(jù)家庭人口數(shù)量確定不同的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)，以滿足中低收入家庭的基本居住需求。綜合來(lái)看，常州市通過(guò)收入水平、家庭資產(chǎn)和家庭人口數(shù)量等多維度指標(biāo)，較為全面、科學(xué)地界定了中低收入群體。這一界定標(biāo)準(zhǔn)為后續(xù)深入研究中低收入群體住房現(xiàn)狀、住房需求以及制定針對(duì)性的住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)策略提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，有助于確保住房保障政策能夠精準(zhǔn)覆蓋真正需要幫助的群體，有效解決他們的住房困難問(wèn)題。2.2住房現(xiàn)狀調(diào)查與數(shù)據(jù)收集2.2.1問(wèn)卷調(diào)查設(shè)計(jì)與實(shí)施為全面深入了解常州市中低收入群體的住房現(xiàn)狀、需求及經(jīng)濟(jì)承受力等情況，精心設(shè)計(jì)了一套具有針對(duì)性的調(diào)查問(wèn)卷。問(wèn)卷內(nèi)容涵蓋多個(gè)關(guān)鍵維度：在住房現(xiàn)狀方面，詳細(xì)詢問(wèn)了受訪者當(dāng)前的居住區(qū)域，如鐘樓區(qū)、武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)、天寧區(qū)、金壇區(qū)、溧陽(yáng)以及其他區(qū)域，以便分析不同區(qū)域中低收入群體住房分布特征；了解其現(xiàn)有住房面積，設(shè)置了60平米以下、61-90平米、91-120平米、121-150平米、151-180平米、180平米以上等選項(xiàng)，精準(zhǔn)把握住房面積狀況；住房性質(zhì)則涉及商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、自建、租房、單位福利房以及其他（需標(biāo)明）等類型，清晰掌握住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。關(guān)于住房需求，詢問(wèn)了受訪者打算在最近半年、一年、兩年還是更久的時(shí)間內(nèi)買(mǎi)房，以及購(gòu)房的主要原因，包括拆遷購(gòu)房、改善居住條件、為兒女購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、添置第二套或第三套住房、投資及其他原因，深入洞察購(gòu)房動(dòng)機(jī)和時(shí)間預(yù)期；還了解他們?nèi)糍?gòu)房打算選擇的住房類型，如高層（12層以上）、小高層（7-12層）、多層電梯洋房（4-6層）、別墅及其他（需標(biāo)明），以及期望的戶型，如一室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)等常見(jiàn)戶型和復(fù)式、躍層等特殊戶型，為住宅設(shè)計(jì)提供戶型需求參考。在經(jīng)濟(jì)承受力上，調(diào)查了受訪者所能承受的住房單價(jià)，設(shè)置了10000元／平米以下、10001-15000元／平米、15001-20000元／平米等多個(gè)價(jià)格區(qū)間；以及所能承受的總價(jià)，如50萬(wàn)元以下、51-100萬(wàn)元等不同檔次，同時(shí)還詢問(wèn)了能承受的物業(yè)管理費(fèi)用，包括0.5元／平米?月以下、0.5-1.0元／平米?月等范圍，全面評(píng)估其經(jīng)濟(jì)承受能力。調(diào)查采用分層抽樣的方法，充分考慮常州市不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度以及中低收入群體的分布比例。將常州市劃分為主城區(qū)（鐘樓區(qū)、天寧區(qū)）、新城區(qū)（新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)）以及遠(yuǎn)郊區(qū)（金壇區(qū)、溧陽(yáng)）等不同層次。在每個(gè)層次中，按照隨機(jī)原則選取一定數(shù)量的社區(qū)或街道作為調(diào)查樣本點(diǎn)。在每個(gè)樣本點(diǎn)內(nèi)，進(jìn)一步隨機(jī)抽取中低收入家庭進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，以確保樣本的代表性和隨機(jī)性。本次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷1000份，回收有效問(wèn)卷850份，有效回收率達(dá)到85%。在實(shí)施過(guò)程中，組織了專業(yè)的調(diào)查團(tuán)隊(duì)，對(duì)調(diào)查員進(jìn)行了系統(tǒng)的培訓(xùn)，使其熟悉問(wèn)卷內(nèi)容、調(diào)查流程和溝通技巧。調(diào)查員深入各個(gè)社區(qū)、街道以及公共場(chǎng)所，如商場(chǎng)、公園等，向符合條件的中低收入群體發(fā)放問(wèn)卷，并現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)填寫(xiě)，確保問(wèn)卷填寫(xiě)的準(zhǔn)確性和完整性。對(duì)于部分無(wú)法現(xiàn)場(chǎng)填寫(xiě)的受訪者，采用線上問(wèn)卷的方式進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)送問(wèn)卷鏈接，方便受訪者在合適的時(shí)間填寫(xiě)。同時(shí)，為了提高受訪者的參與積極性，向每位參與調(diào)查的受訪者贈(zèng)送了一份小禮品。2.2.2實(shí)地訪談與案例收集在問(wèn)卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，為獲取更深入、真實(shí)的信息，對(duì)常州市中低收入群體進(jìn)行了實(shí)地訪談。選取了50位具有代表性的中低收入家庭作為訪談對(duì)象，他們來(lái)自不同的行業(yè)和職業(yè)，包括工廠工人、服務(wù)業(yè)從業(yè)者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等。訪談地點(diǎn)主要在受訪者家中或其熟悉的社區(qū)活動(dòng)中心，以營(yíng)造輕松、舒適的訪談氛圍，使其能夠暢所欲言。訪談過(guò)程中，圍繞住房相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)了深入交流。了解他們?cè)谧》糠矫婷媾R的實(shí)際困難，如租金過(guò)高、購(gòu)房壓力大、住房質(zhì)量差、周邊配套設(shè)施不完善等。傾聽(tīng)他們對(duì)現(xiàn)有住房的滿意度以及對(duì)未來(lái)住房的期望，包括對(duì)住房面積、戶型設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境、交通便利性、教育醫(yī)療配套等方面的期望。例如，一位工廠工人表示，自己目前租房居住，租金占據(jù)了家庭收入的較大比例，希望能夠租到價(jià)格更為實(shí)惠且居住環(huán)境良好的房子；一位個(gè)體經(jīng)營(yíng)者則提到，為了孩子上學(xué)，希望購(gòu)買(mǎi)一套靠近學(xué)校的住房，但房?jī)r(jià)過(guò)高讓他望而卻步。同時(shí)，收集了20個(gè)典型的中低收入群體住房案例，涵蓋了不同類型的住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、老舊小區(qū)改造房等。對(duì)每個(gè)案例進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，包括住房的建設(shè)年代、建筑結(jié)構(gòu)、戶型布局、面積大小、裝修情況、周邊配套設(shè)施以及入住后的實(shí)際使用情況等。以某經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)為例，通過(guò)與小區(qū)居民交流以及實(shí)地考察，了解到該小區(qū)雖然房?jī)r(jià)相對(duì)較低，但存在戶型設(shè)計(jì)不合理、停車位不足、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有待提高等問(wèn)題；而某公租房小區(qū)則在戶型設(shè)計(jì)上較為緊湊合理，周邊配套了基本的生活設(shè)施，但交通不夠便利，居民出行存在一定困難。這些案例為后續(xù)深入分析中低收入群體住房問(wèn)題以及提出針對(duì)性的優(yōu)化策略提供了豐富、具體的實(shí)踐依據(jù)。2.3住房現(xiàn)狀特征分析2.3.1住房自有率與居住類型根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，常州市中低收入群體的住房自有率為58%。其中，低收入群體的住房自有率相對(duì)較低，僅為42%；中等偏下收入群體的住房自有率為65%。這表明仍有相當(dāng)一部分中低收入群體面臨著住房產(chǎn)權(quán)缺失的問(wèn)題，需要通過(guò)租賃等方式解決居住需求。在居住類型方面，租賃住房的占比為32%。其中，低收入群體中租賃住房的比例高達(dá)45%，他們大多選擇租賃老舊小區(qū)的房屋或城中村的民房，租金相對(duì)較低，但居住環(huán)境和房屋質(zhì)量往往較差。中等偏下收入群體租賃住房的比例為25%，他們更傾向于租賃新建小區(qū)的房屋，居住條件相對(duì)較好，但租金支出也占據(jù)了家庭收入的一定比例。自有住房中，經(jīng)濟(jì)適用房占自有住房的28%，主要集中在城市的邊緣區(qū)域或新開(kāi)發(fā)的板塊。這些經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)時(shí)考慮了中低收入群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，但戶型設(shè)計(jì)和配套設(shè)施方面存在一定的局限性。商品房占自有住房的52%，購(gòu)買(mǎi)商品房的中低收入群體主要是通過(guò)銀行貸款的方式實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，還款壓力較大。自建住房占自有住房的10%，多分布在農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部，這類住房在建筑質(zhì)量和居住環(huán)境上參差不齊。單位福利房占自有住房的5%，隨著住房制度改革的推進(jìn)，單位福利房的數(shù)量逐漸減少，主要存在于一些國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位。其他類型住房占自有住房的5%，包括一些特殊的住房形式，如集資房等。不同居住類型各有特點(diǎn)。租賃住房的靈活性較高，中低收入群體可以根據(jù)自身的工作變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)狀況等因素隨時(shí)更換居住地點(diǎn)，但缺乏穩(wěn)定性和歸屬感，隨時(shí)可能面臨房東漲租或退租的風(fēng)險(xiǎn)。自有住房雖然能夠提供穩(wěn)定的居住環(huán)境和歸屬感，但購(gòu)房成本高，對(duì)于中低收入群體來(lái)說(shuō)，不僅需要支付高額的首付款，還需要承擔(dān)長(zhǎng)期的房貸壓力。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，具有一定的保障性，但在申請(qǐng)資格、房屋面積和戶型選擇上受到諸多限制。商品房的居住品質(zhì)和配套設(shè)施相對(duì)較好，但房?jī)r(jià)超出了許多中低收入群體的經(jīng)濟(jì)承受能力。2.3.2住房面積與空間布局常州市中低收入群體的住房面積分布呈現(xiàn)出一定的特征。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，住房面積在60平米以下的占25%，主要集中在老舊小區(qū)和租賃住房中。這些住房大多建成年代較早，戶型設(shè)計(jì)緊湊，功能分區(qū)不明確，往往一個(gè)房間需要兼具多種功能，如臥室兼客廳、餐廳等。在一些老舊的小戶型住房中，廚房和衛(wèi)生間的面積狹小，使用起來(lái)極為不便，廚房操作空間有限，衛(wèi)生間無(wú)法安裝浴缸等大型設(shè)施。住房面積在61-90平米的占40%，這是中低收入群體較為常見(jiàn)的住房面積區(qū)間。這類住房在戶型設(shè)計(jì)上一般為兩居室或小三居室，基本能夠滿足家庭的居住需求，但在空間布局上仍存在一些問(wèn)題。例如，部分戶型的客廳面積較小，難以擺放大型家具，影響了家庭活動(dòng)的開(kāi)展；臥室面積也相對(duì)有限，放置床和衣柜后，剩余空間不多，居住舒適度有待提高。住房面積在91-120平米的占25%，多為新建的商品房或經(jīng)濟(jì)適用房。這類住房在空間布局上相對(duì)合理，功能分區(qū)明確，客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等區(qū)域劃分清晰?？蛷d作為家庭活動(dòng)的中心，面積較大，能夠滿足家庭成員休閑娛樂(lè)的需求；臥室空間較為寬敞，能夠提供舒適的休息環(huán)境。然而，在一些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，為了控制成本，可能會(huì)在建筑材料和裝修標(biāo)準(zhǔn)上有所降低，影響了住房的整體品質(zhì)。住房面積在121平米以上的占10%，主要是少數(shù)收入相對(duì)較高的中等偏下收入群體購(gòu)買(mǎi)的改善型住房或一些高端商品房。這類住房通?？臻g寬敞，戶型設(shè)計(jì)合理，功能齊全，不僅有寬敞的客廳、臥室，還可能配備書(shū)房、衣帽間等獨(dú)立空間，居住舒適度較高。但對(duì)于大多數(shù)中低收入群體來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，難以承擔(dān)此類住房的購(gòu)買(mǎi)和維護(hù)成本。2.3.3住房設(shè)施與居住環(huán)境在住房設(shè)施方面，常州市中低收入群體住房的水電供應(yīng)基本能夠得到保障，通電率和通水率均達(dá)到98%以上。但在燃?xì)夂凸┡O(shè)施方面存在一定差異。燃?xì)馄占奥蕿?5%，其中，新建小區(qū)的燃?xì)馄占奥瘦^高，達(dá)到95%以上；而一些老舊小區(qū)和城中村由于管道鋪設(shè)困難等原因，燃?xì)馄占奥蕛H為70%左右，部分居民仍需使用罐裝液化氣，不僅使用成本較高，而且存在一定的安全隱患。供暖設(shè)施的配備情況則相對(duì)較差，僅有30%的中低收入群體住房配備了集中供暖設(shè)施，主要集中在新建的高檔小區(qū)和部分政府保障性住房項(xiàng)目中。大多數(shù)中低收入群體住房采用的是分散式供暖方式，如使用空調(diào)、電暖器、壁掛爐等，供暖成本較高，且供暖效果參差不齊。在一些老舊小區(qū)，由于房屋保溫性能差，即使使用供暖設(shè)備，室內(nèi)溫度也難以達(dá)到理想狀態(tài)，影響了居民的生活質(zhì)量。在居住環(huán)境方面，周邊配套設(shè)施對(duì)中低收入群體的生活有著重要影響。調(diào)查顯示，40%的中低收入群體住房周邊1公里范圍內(nèi)有便利店、超市等基本生活配套設(shè)施，能夠滿足日常生活購(gòu)物需求；但僅有25%的住房周邊有幼兒園、小學(xué)等教育配套設(shè)施，這給有子女教育需求的家庭帶來(lái)了不便，孩子上學(xué)需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間和交通成本。醫(yī)療配套設(shè)施也相對(duì)不足，只有30%的住房周邊1公里范圍內(nèi)有醫(yī)療點(diǎn)，居民就醫(yī)往往需要前往較遠(yuǎn)的醫(yī)院，增加了就醫(yī)難度和時(shí)間成本。交通便利性方面，35%的中低收入群體住房周邊有公交線路，但線路較少，發(fā)車間隔較長(zhǎng)，出行效率較低。僅有15%的住房周邊有地鐵站，主要集中在城市中心區(qū)域和交通樞紐附近，對(duì)于居住在偏遠(yuǎn)地區(qū)的中低收入群體來(lái)說(shuō)，公共交通出行十分不便，很多人只能選擇騎自行車或電動(dòng)車出行，受天氣等因素影響較大。此外，一些保障性住房項(xiàng)目位于城市邊緣或新開(kāi)發(fā)區(qū)域，周邊交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，道路狀況差，缺乏必要的交通指示標(biāo)志和路燈等設(shè)施，給居民出行帶來(lái)安全隱患。三、常州市中低收入群體住房需求研究3.1住房需求的影響因素3.1.1經(jīng)濟(jì)因素收入水平是影響中低收入群體住房需求的核心經(jīng)濟(jì)因素。對(duì)于常州市中低收入群體而言，其有限的收入極大地制約了住房選擇范圍。以2023年為例，常州市中低收入群體人均月收入在3429-5144元之間，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的背景下，購(gòu)房對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，月收入在3429元以下的低收入群體，購(gòu)房意愿相對(duì)較低，更多地依賴租賃住房解決居住問(wèn)題。他們的收入主要用于滿足基本生活需求，住房消費(fèi)能力極為有限，往往只能承受較低的租金水平，對(duì)住房品質(zhì)和面積的要求也只能退而求其次。中等偏下收入群體，盡管收入相對(duì)較高，但購(gòu)房壓力依然較大。他們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎地考慮房?jī)r(jià)與自身收入的匹配程度，傾向于選擇價(jià)格相對(duì)較低、面積適中的住房。例如，一些中等偏下收入家庭會(huì)選擇在城市邊緣區(qū)域或新開(kāi)發(fā)的板塊購(gòu)買(mǎi)住房，這些區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)較低，但交通、配套設(shè)施等方面可能存在不足。房?jī)r(jià)是影響住房需求的關(guān)鍵因素。近年來(lái)，常州市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，這對(duì)中低收入群體的住房需求產(chǎn)生了顯著的抑制作用。2023年，常州市區(qū)商品住宅平均價(jià)格達(dá)到18000元/平方米，遠(yuǎn)超出中低收入群體的經(jīng)濟(jì)承受能力。高房?jī)r(jià)使得許多中低收入家庭望而卻步，購(gòu)房計(jì)劃被迫推遲或放棄。同時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲也導(dǎo)致租房市場(chǎng)需求增加，租金隨之上漲，進(jìn)一步加重了中低收入群體的住房負(fù)擔(dān)。為了更直觀地分析房?jī)r(jià)與中低收入群體住房需求之間的關(guān)系，建立需求與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)模型。假設(shè)住房需求為Q，房?jī)r(jià)為P，收入為I，其他影響因素為X，建立簡(jiǎn)單的線性回歸模型：Q=a+bP+cI+dX。其中，a為常數(shù)項(xiàng)，b、c、d為回歸系數(shù)。通過(guò)對(duì)常州市中低收入群體住房需求調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行回歸分析，得出回歸系數(shù)b為負(fù)數(shù)，表明房?jī)r(jià)與住房需求呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，即房?jī)r(jià)上漲，住房需求下降。c為正數(shù)，說(shuō)明收入增加會(huì)促進(jìn)住房需求的增長(zhǎng)。租金水平同樣對(duì)中低收入群體住房需求有著重要影響。在購(gòu)房困難的情況下，租賃住房成為中低收入群體的主要居住選擇。然而，租金的上漲會(huì)直接增加他們的居住成本，影響其生活質(zhì)量。根據(jù)調(diào)查，常州市中心城區(qū)的租金水平相對(duì)較高，一居室的月租金平均在1500-2000元左右，兩居室的月租金在2000-3000元左右，這對(duì)于中低收入群體來(lái)說(shuō)是一筆不小的開(kāi)支。租金的上漲使得一些中低收入家庭不得不選擇居住在租金相對(duì)較低但居住條件較差的區(qū)域，如老舊小區(qū)或城中村。同時(shí)，租金的不穩(wěn)定也給他們的生活帶來(lái)了不確定性，隨時(shí)可能面臨房東漲租或退租的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.2人口因素家庭結(jié)構(gòu)的變化對(duì)中低收入群體住房需求產(chǎn)生重要影響。隨著社會(huì)的發(fā)展，常州市中低收入群體的家庭結(jié)構(gòu)逐漸呈現(xiàn)出多樣化的趨勢(shì)。傳統(tǒng)的大家庭模式逐漸減少，核心家庭（夫妻與未婚子女組成的家庭）和小型家庭（單身或夫妻二人家庭）的比例不斷增加。核心家庭由于子女的成長(zhǎng)，對(duì)住房面積和戶型的需求相對(duì)較高，一般需要兩居室或三居室的住房，以滿足家庭成員的居住和生活需求。小型家庭則更注重住房的便利性和舒適性，對(duì)住房面積的要求相對(duì)較低，一居室或兩居室的小戶型住房更符合他們的需求。例如，在常州市的一些老舊小區(qū)，居住著許多中低收入群體的核心家庭。隨著子女的長(zhǎng)大，原有的小戶型住房逐漸無(wú)法滿足家庭的生活需求，他們迫切需要更換面積更大、功能更完善的住房。而對(duì)于一些年輕的單身中低收入群體來(lái)說(shuō)，他們更傾向于選擇交通便利、周邊配套設(shè)施齊全的小戶型公寓，以滿足工作和生活的便利性。人口增長(zhǎng)對(duì)住房需求有著直接的拉動(dòng)作用。常州市作為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市，吸引了大量外來(lái)人口涌入，人口總量不斷增加。這些新增人口中，有相當(dāng)一部分屬于中低收入群體，他們的住房需求成為常州市住房市場(chǎng)的重要組成部分。根據(jù)常州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，近五年來(lái)，常州市常住人口年均增長(zhǎng)1.5%，其中外來(lái)人口的增長(zhǎng)速度更快。這些新增人口需要解決住房問(wèn)題，無(wú)論是購(gòu)房還是租房，都對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的需求壓力。為了滿足新增人口的住房需求，常州市需要加大住房建設(shè)力度，特別是增加面向中低收入群體的保障性住房和租賃住房供應(yīng)。老齡化程度的加深也對(duì)中低收入群體住房需求產(chǎn)生了影響。隨著常州市老齡化進(jìn)程的加快，老年人口在中低收入群體中的比例逐漸增加。老年人對(duì)住房的需求有著特殊的要求，他們更注重住房的安全性、便利性和醫(yī)療配套設(shè)施。一般來(lái)說(shuō)，老年人希望居住在樓層較低、周邊有醫(yī)院和公園的住房中，以方便就醫(yī)和休閑鍛煉。對(duì)于中低收入群體中的老年人來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)條件有限，他們更傾向于選擇租金較低或價(jià)格相對(duì)便宜的老舊小區(qū)住房。但這些老舊小區(qū)往往存在基礎(chǔ)設(shè)施老化、無(wú)障礙設(shè)施不完善等問(wèn)題，無(wú)法滿足老年人的特殊需求。因此，在住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)中，需要充分考慮老齡化因素，加強(qiáng)適老化住宅的建設(shè)和改造，提高住房的適老性和安全性。3.1.3社會(huì)因素城市化進(jìn)程的加速是影響中低收入群體住房需求的重要社會(huì)因素。隨著常州市城市化水平的不斷提高，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。這些進(jìn)城務(wù)工人員大多屬于中低收入群體，他們?cè)诔鞘兄忻媾R著住房困難問(wèn)題。一方面，他們的收入水平相對(duì)較低，難以承受城市的高房?jī)r(jià)；另一方面，由于戶籍等因素的限制，他們?cè)诔鞘兄蝎@取保障性住房的機(jī)會(huì)相對(duì)較少。為了滿足這部分人群的住房需求，常州市需要加大保障性住房建設(shè)力度，完善住房保障體系，將進(jìn)城務(wù)工人員納入住房保障范圍。同時(shí)，還可以通過(guò)發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，提供多樣化的租賃住房選擇，解決他們的住房問(wèn)題。政策導(dǎo)向?qū)χ械褪杖肴后w住房需求有著直接的引導(dǎo)作用。常州市政府出臺(tái)了一系列住房保障政策，旨在改善中低收入群體的住房條件。例如，經(jīng)濟(jì)適用房政策為中低收入家庭提供了購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相對(duì)較低的住房機(jī)會(huì)；公租房政策為住房困難的中低收入群體提供了低租金的租賃住房。這些政策的實(shí)施，在一定程度上滿足了中低收入群體的住房需求。此外，政府還通過(guò)稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等政策手段，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)面向中低收入群體的住房項(xiàng)目，增加住房供應(yīng)。2023年，常州市政府對(duì)建設(shè)保障性住房的開(kāi)發(fā)商給予土地出讓金減免、稅收優(yōu)惠等政策支持，有效促進(jìn)了保障性住房的建設(shè)。社會(huì)觀念的轉(zhuǎn)變也對(duì)中低收入群體住房需求產(chǎn)生了影響。隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高，中低收入群體的住房觀念逐漸發(fā)生變化。過(guò)去，他們更注重住房的基本居住功能，而現(xiàn)在，他們對(duì)住房的品質(zhì)、環(huán)境和配套設(shè)施等方面提出了更高的要求。例如，越來(lái)越多的中低收入群體希望居住在周邊有學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等配套設(shè)施完善的小區(qū)，以提高生活的便利性和舒適性。同時(shí)，他們對(duì)住房的節(jié)能環(huán)保、智能化等方面也有了一定的關(guān)注。這種社會(huì)觀念的轉(zhuǎn)變，要求在住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)中，充分考慮中低收入群體的新需求，提高住房的品質(zhì)和居住環(huán)境。三、常州市中低收入群體住房需求研究3.2住房需求的類型與特點(diǎn)3.2.1剛性需求中低收入群體的剛性需求主要體現(xiàn)在首次購(gòu)房和改善居住條件兩個(gè)方面。首次購(gòu)房需求是中低收入群體住房需求的重要組成部分。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和人口的增長(zhǎng)，大量年輕人和外來(lái)務(wù)工人員涌入城市，他們面臨著成家立業(yè)等人生大事，對(duì)住房的需求十分迫切。在常州市，這部分群體的收入水平相對(duì)較低，購(gòu)房資金有限，因此更傾向于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相對(duì)較低、面積適中的小戶型住房。根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)，在首次購(gòu)房的中低收入群體中，有65%的人希望購(gòu)買(mǎi)面積在60-90平米的兩居室或小三居室住房。他們對(duì)住房的位置也有一定的要求，更希望住房位于交通便利、周邊配套設(shè)施相對(duì)完善的區(qū)域，以便于工作和生活。例如，在常州市新北區(qū)工作的一位年輕上班族，月收入4000元左右，他計(jì)劃在未來(lái)兩年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套住房。他表示，自己的購(gòu)房預(yù)算有限，希望能夠購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)在80萬(wàn)元以內(nèi)的住房，面積在70平米左右，最好靠近地鐵站或公交站，周邊有超市和菜市場(chǎng)，方便日常生活購(gòu)物。改善居住條件的剛性需求同樣不容忽視。對(duì)于一些已經(jīng)擁有住房的中低收入群體來(lái)說(shuō)，由于家庭人口的增加、住房面積過(guò)小或住房質(zhì)量較差等原因，他們急需改善居住條件。在常州市，有許多中低收入家庭居住在老舊小區(qū)，這些小區(qū)的房屋建成年代較早，建筑質(zhì)量和居住環(huán)境較差，房屋面積也較小，無(wú)法滿足家庭成員的生活需求。隨著生活水平的提高，這些家庭對(duì)改善居住條件的愿望愈發(fā)強(qiáng)烈。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在有改善居住條件需求的中低收入群體中，有70%的人希望增加住房面積，改善住房的戶型結(jié)構(gòu)和居住環(huán)境。他們希望新的住房能夠有更合理的功能分區(qū)，如獨(dú)立的客廳、餐廳、臥室等，同時(shí)周邊配套設(shè)施更加完善，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園等。一位居住在常州市天寧區(qū)老舊小區(qū)的居民表示，自己一家四口住在一套60平米的兩居室住房里，空間十分擁擠，孩子長(zhǎng)大后沒(méi)有獨(dú)立的學(xué)習(xí)空間。他希望能夠購(gòu)買(mǎi)一套90平米以上的三居室住房，改善家庭的居住條件。通過(guò)對(duì)常州市近年來(lái)住房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的分析，中低收入群體剛性需求的規(guī)模呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。以2023年為例，常州市新建商品住宅銷售面積中，面向中低收入群體的小戶型住宅（90平米以下）銷售面積占比達(dá)到35%，較上一年增長(zhǎng)了5個(gè)百分點(diǎn)。在二手房市場(chǎng)中，中低收入群體購(gòu)買(mǎi)住房的成交量也在不斷增加，2023年較2022年增長(zhǎng)了10%。這表明，隨著城市化進(jìn)程的加快和中低收入群體規(guī)模的擴(kuò)大，其剛性住房需求將持續(xù)釋放，對(duì)住房市場(chǎng)的影響也將日益顯著。3.2.2改善性需求隨著常州市中低收入群體生活水平的逐步提高，他們對(duì)住房品質(zhì)、功能和環(huán)境等方面的改善性需求日益凸顯。在住房品質(zhì)方面，中低收入群體不再僅僅滿足于住房的基本居住功能，對(duì)建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)等提出了更高的要求。他們希望住房的建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，墻體、地面等無(wú)裂縫、滲漏等問(wèn)題，建筑材料環(huán)保、安全。在裝修方面，更傾向于簡(jiǎn)約、實(shí)用且質(zhì)量可靠的裝修風(fēng)格，注重裝修材料的品質(zhì)和環(huán)保性能。例如，在對(duì)常州市某保障性住房小區(qū)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，居民普遍反映希望住房的墻面涂料能夠使用環(huán)保無(wú)味的產(chǎn)品，地面材料耐磨、易清潔，衛(wèi)生間和廚房的設(shè)施質(zhì)量良好，使用壽命長(zhǎng)。功能方面，中低收入群體對(duì)住房的功能分區(qū)合理性和空間利用效率有了更高期望。他們希望住房能夠有明確的功能分區(qū)，客廳作為家庭活動(dòng)和接待客人的空間，寬敞明亮；臥室安靜舒適，滿足休息需求；廚房操作空間合理，便于烹飪。同時(shí)，注重空間的高效利用，希望通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，如采用收納式家具、打造多功能空間等，提高住房的空間利用率，滿足家庭日常生活和物品存放的需求。在一些中低收入家庭中，由于家庭成員較多，空間有限，對(duì)多功能空間的需求尤為突出。例如，一些家庭希望將書(shū)房與客房相結(jié)合，平時(shí)作為書(shū)房使用，有客人來(lái)訪時(shí)可作為客房，提高空間的使用效率。在居住環(huán)境方面，中低收入群體對(duì)周邊配套設(shè)施和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的要求不斷提高。周邊配套設(shè)施方面，希望住房周邊有完善的教育、醫(yī)療、商業(yè)和交通設(shè)施。教育配套上，方便子女就近入學(xué)是他們關(guān)注的重點(diǎn)，希望周邊有優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。醫(yī)療配套方面，希望附近有醫(yī)療機(jī)構(gòu)，方便家人就醫(yī)，尤其是老年人和兒童。商業(yè)配套上，希望周邊有超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心等，滿足日常生活購(gòu)物需求。交通配套方面，期望住房周邊有公交線路或地鐵站，出行便捷。在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方面，希望小區(qū)綠化良好，空氣清新，有休閑活動(dòng)場(chǎng)所，如公園、健身設(shè)施等，為居民提供舒適的居住和休閑環(huán)境。根據(jù)調(diào)查，有80%的中低收入群體表示，周邊配套設(shè)施和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境是他們選擇住房時(shí)的重要考慮因素。中低收入群體的改善性需求呈現(xiàn)出明顯的層次差異。收入相對(duì)較高的中等偏下收入群體，其改善性需求更傾向于追求高品質(zhì)的居住體驗(yàn)，如購(gòu)買(mǎi)面積更大、戶型更合理、裝修更精致的商品房，同時(shí)對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)、周邊的高端商業(yè)配套等也有一定的要求。而低收入群體的改善性需求則更多地集中在解決基本居住問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)住房進(jìn)行適度改善，如更換面積稍大、居住環(huán)境稍好的保障性住房，或者對(duì)現(xiàn)有老舊住房進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修改造，以提高居住的舒適度。3.2.3租賃需求中低收入群體租賃住房的需求規(guī)模較大。在常州市，由于購(gòu)房壓力較大，許多中低收入群體選擇租賃住房作為過(guò)渡性的居住方式。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，常州市中低收入群體中，租賃住房的比例達(dá)到32%，其中低收入群體租賃住房的比例高達(dá)45%。隨著城市化進(jìn)程的加快和外來(lái)人口的增加，租賃住房需求規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。以常州市新北區(qū)為例，該區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，吸引了大量外來(lái)務(wù)工人員，這些人員大多屬于中低收入群體，他們對(duì)租賃住房的需求十分旺盛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新北區(qū)中低收入群體租賃住房的數(shù)量占該區(qū)域租賃住房總量的70%以上。租金承受能力是中低收入群體租賃住房時(shí)的重要考量因素。常州市中低收入群體的租金承受能力相對(duì)較低，根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，月租金在1000元以下的租賃住房是他們的首選，占比達(dá)到55%。月租金在1000-1500元之間的租賃住房也有一定的市場(chǎng)，占比為30%。而月租金超過(guò)1500元的租賃住房，中低收入群體的接受程度較低，占比僅為15%。不同收入層次的中低收入群體租金承受能力存在差異，低收入群體的租金承受能力更低，他們更傾向于選擇租金在800元以下的老舊小區(qū)或城中村的房屋。中等偏下收入群體相對(duì)而言租金承受能力稍高，但也主要集中在1200元以下的租賃住房。例如，一位在常州市鐘樓區(qū)工廠工作的低收入群體，月收入3500元，他目前租賃的房屋月租金為800元，位于老舊小區(qū)，雖然居住環(huán)境一般，但租金在他的承受范圍內(nèi)。中低收入群體對(duì)租賃住房有著多方面的期望。在房屋品質(zhì)方面，希望租賃住房結(jié)構(gòu)安全，無(wú)明顯的質(zhì)量問(wèn)題，房屋內(nèi)部設(shè)施基本齊全，如水電、燃?xì)?、衛(wèi)浴等設(shè)施能夠正常使用。在居住環(huán)境方面，希望小區(qū)治安良好，周邊環(huán)境整潔衛(wèi)生，有基本的生活配套設(shè)施，如便利店、菜市場(chǎng)等。在租賃服務(wù)方面，期望房東或中介能夠提供良好的服務(wù)，如及時(shí)維修房屋設(shè)施、保持房屋的正常使用狀態(tài)，同時(shí)希望租賃關(guān)系穩(wěn)定，避免頻繁漲租或退租。此外，一些中低收入群體還希望租賃住房能夠提供一定的公共空間，如公共晾曬區(qū)域、休閑活動(dòng)區(qū)域等，以滿足日常生活需求。3.3住房需求與現(xiàn)有供給的匹配度分析在戶型方面，中低收入群體對(duì)中小戶型的需求較為旺盛。根據(jù)調(diào)查，希望購(gòu)買(mǎi)兩居室或小三居室（面積在60-90平米）的中低收入群體占比達(dá)到65%，他們主要用于首次購(gòu)房或改善居住條件。然而，目前市場(chǎng)上的住房供給中，大戶型（120平米以上）的占比相對(duì)較高，中小戶型的供應(yīng)相對(duì)不足。在常州市某新建住宅小區(qū)中，120平米以上的大戶型住房占比達(dá)到40%，而60-90平米的中小戶型住房占比僅為25%。這導(dǎo)致中低收入群體在購(gòu)房時(shí)，可供選擇的中小戶型房源有限，難以滿足他們的實(shí)際需求。面積方面，中低收入群體更傾向于購(gòu)買(mǎi)面積適中、價(jià)格相對(duì)較低的住房。他們期望的住房面積主要集中在60-90平米之間，這樣的面積既能滿足基本居住需求，又在經(jīng)濟(jì)承受范圍內(nèi)。但現(xiàn)有住房供給中，部分保障性住房面積過(guò)小，無(wú)法滿足家庭人口較多的中低收入群體的生活需求。如一些廉租房的面積在40-60平米之間，對(duì)于三代同堂的家庭來(lái)說(shuō)，居住空間十分擁擠。而一些新建商品房的面積又過(guò)大，超出了中低收入群體的經(jīng)濟(jì)承受能力。價(jià)格是影響中低收入群體住房需求與供給匹配度的關(guān)鍵因素。常州市中低收入群體的購(gòu)房預(yù)算相對(duì)較低，大部分人能夠承受的住房總價(jià)在100萬(wàn)元以下，單價(jià)在15000元/平方米以下。然而，當(dāng)前常州市區(qū)的房?jī)r(jià)普遍較高，2023年市區(qū)商品住宅平均價(jià)格達(dá)到18000元/平方米，遠(yuǎn)超出中低收入群體的經(jīng)濟(jì)承受能力。這使得他們?cè)谫?gòu)房時(shí)面臨巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，很多人只能望房興嘆。雖然政府推出了一些保障性住房項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等，價(jià)格相對(duì)較低，但由于房源有限，申請(qǐng)條件嚴(yán)格，很多中低收入群體難以申請(qǐng)到。區(qū)位上，中低收入群體希望住房位于交通便利、周邊配套設(shè)施完善的區(qū)域。他們期望住房周邊有公交線路或地鐵站，方便出行；同時(shí)希望周邊有學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等配套設(shè)施，滿足日常生活需求。但現(xiàn)有住房供給中，部分保障性住房項(xiàng)目位于城市邊緣或新開(kāi)發(fā)區(qū)域，交通不便，周邊配套設(shè)施不完善。以常州市某保障性住房小區(qū)為例，該小區(qū)位于城市郊區(qū)，距離市中心較遠(yuǎn)，公交線路較少，居民出行不便。周邊缺乏學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，孩子上學(xué)、家人就醫(yī)都需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間和交通成本。而城市中心區(qū)域的住房?jī)r(jià)格過(guò)高，中低收入群體無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。供需不匹配的原因是多方面的。從市場(chǎng)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，更傾向于開(kāi)發(fā)大戶型、高品質(zhì)、高價(jià)位的商品房，因?yàn)檫@類住房的利潤(rùn)率相對(duì)較高。這導(dǎo)致市場(chǎng)上中小戶型、低價(jià)位住房的供應(yīng)不足，無(wú)法滿足中低收入群體的需求。從政策層面分析，雖然政府出臺(tái)了一系列住房保障政策，但在政策執(zhí)行過(guò)程中存在一些問(wèn)題，如保障性住房的規(guī)劃布局不合理、建設(shè)進(jìn)度緩慢、分配機(jī)制不透明等，影響了保障性住房的有效供給。此外，土地資源的有限性和城市規(guī)劃的限制，也使得在城市中心區(qū)域建設(shè)面向中低收入群體的住房難度較大。從需求層面看，中低收入群體的住房需求具有多樣性和動(dòng)態(tài)性，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和生活水平的提高，他們對(duì)住房的品質(zhì)、功能和環(huán)境等方面的要求也在不斷變化，而住房供給的調(diào)整相對(duì)滯后，難以跟上需求的變化。四、常州市中低收入群體住宅建設(shè)政策與實(shí)踐4.1住宅建設(shè)政策梳理4.1.1保障性住房政策常州市保障性住房政策歷經(jīng)多年發(fā)展，不斷完善，在解決中低收入群體住房問(wèn)題上發(fā)揮了關(guān)鍵作用。經(jīng)濟(jì)適用房政策始于2007年，常州市在《常州市市區(qū)住房保障規(guī)劃（2007-2011年）》中明確提出用經(jīng)濟(jì)適用住房等制度分層保障低收入住房困難家庭。起初，政府撥專款建造安置小區(qū)，如藍(lán)天花園等。但在實(shí)踐中暴露出諸多問(wèn)題，如地理位置偏遠(yuǎn)，交通費(fèi)用大幅增加，商業(yè)、娛樂(lè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施滯后，導(dǎo)致居民生活不便；戶型偏大，加重購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，致使2008年出現(xiàn)大面積棄購(gòu)現(xiàn)象，棄購(gòu)家庭數(shù)占發(fā)放購(gòu)房卡的38.6%，占實(shí)際簽約數(shù)的62.9%。為應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題，常州市創(chuàng)新改革，將保障方式由“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)變?yōu)椤把a(bǔ)人頭”，即符合經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼的保障對(duì)象，每戶發(fā)放補(bǔ)貼8萬(wàn)元，用于在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房。這一轉(zhuǎn)變有效解決了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)難題，節(jié)約公共資源，緩解困難群眾住房問(wèn)題，促進(jìn)地方樓市健康發(fā)展，吸引眾多城市前來(lái)學(xué)習(xí)考察。公租房政策不斷發(fā)展完善。2009年7月，常州市出臺(tái)《常州市市區(qū)公共租賃住房管理辦法》，旨在解決“夾心層”家庭（既買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用住房又不符合廉租住房實(shí)物配租保障條件的家庭）以及新就業(yè)人員的住房問(wèn)題。保障對(duì)象明確為兩類人群，即“夾心層”家庭和新就業(yè)人員。與廉租住房實(shí)物配租相比，在收入水平、租金水平和消費(fèi)水平上存在差異，申請(qǐng)公租房的“夾心層”家庭收入要求相對(duì)寬松，租金標(biāo)準(zhǔn)分別為“夾心層”家庭3.5元/月?㎡（建筑面積），新就業(yè)人員4.5元/月?㎡（建筑面積），且物業(yè)管理費(fèi)、電梯費(fèi)需承租人自行承擔(dān)。2014年8月，常州市房管、財(cái)政、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，明確市區(qū)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，統(tǒng)一管理保障模式、租金制定、申請(qǐng)分配、房源籌集和資金使用等方面。保障對(duì)象統(tǒng)一涵蓋城市低收入住房困難家庭、城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員等四類群體。保障方式統(tǒng)一為實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼兩種，實(shí)物配租適用于無(wú)房家庭，租金補(bǔ)貼適用于無(wú)房家庭和有房家庭。租金根據(jù)保障家庭收入情況決定，低保、特困家庭為1元/平方米（使用面積），其他中低收入家庭按3.5元/平方米（建筑面積），市場(chǎng)租金和標(biāo)準(zhǔn)租金的差額部分由政府補(bǔ)貼。2023年底，常州市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善公共租賃住房保障體系的通知》，進(jìn)一步擴(kuò)大公租房實(shí)物配租保障范圍。重點(diǎn)向“一老一小”家庭、殘疾人家庭、失獨(dú)家庭、大病家庭等特殊困難群體傾斜，首次將含有未成年子女的家庭納入實(shí)物配租保障范圍，同時(shí)將老年人家庭實(shí)物配租保障門(mén)檻由70周歲降為60周歲。加大對(duì)市容環(huán)衛(wèi)及保潔、公共交通、醫(yī)療、市政設(shè)施管養(yǎng)維護(hù)、郵政及快遞，綠化園林等城市必需和公共服務(wù)重點(diǎn)行業(yè)外來(lái)一線職工的住房保障。優(yōu)化部分準(zhǔn)入門(mén)檻，對(duì)于家庭成員患相關(guān)重大疾病或有大病統(tǒng)籌支出，因治療需要出售唯一房產(chǎn)的，申請(qǐng)公租房保障可不受“5年內(nèi)無(wú)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為”限制。2024年一季度，常州市新增中低收入公租房實(shí)物配租家庭155戶，同比增長(zhǎng)89%，政策成效顯著。常州市廉租房政策在發(fā)展過(guò)程中與公租房并軌。早期，廉租房主要保障低保無(wú)房家庭，租金標(biāo)準(zhǔn)低至1元/月?㎡(使用面積)，物業(yè)管理費(fèi)、電梯費(fèi)由政府承擔(dān)。2014年與公租房并軌后，統(tǒng)一納入公租房管理體系，保障對(duì)象和保障方式實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)保持不變，確保住房保障資源公平合理配置。這些保障性住房政策實(shí)施以來(lái)，取得顯著效果。截至目前，常州市已累計(jì)解決數(shù)萬(wàn)戶中低收入群體的住房困難問(wèn)題，有效改善他們的居住條件。以公租房為例，通過(guò)新建、收購(gòu)、配建等多種方式籌集房源，房源分布在交通、生活設(shè)施基本配套的城郊接合部區(qū)域，為中低收入群體提供穩(wěn)定、可負(fù)擔(dān)的住房選擇。保障性住房政策在穩(wěn)定社會(huì)秩序、促進(jìn)社會(huì)公平、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展等方面發(fā)揮重要作用。4.1.2購(gòu)房補(bǔ)貼與金融支持政策常州市出臺(tái)一系列購(gòu)房補(bǔ)貼政策，助力中低收入群體購(gòu)房。2025年4月，出臺(tái)支持住房困難工薪群體購(gòu)房系列新政，在擴(kuò)大支持對(duì)象范圍上，明確在常州市無(wú)房或商品房面積不超過(guò)75平方米的購(gòu)房人，新購(gòu)買(mǎi)140平方米及以下的新建商品住房現(xiàn)房均可享受購(gòu)房資助。相較于原經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼政策，取消戶籍、人均可支配收入、人均住房面積及金融資產(chǎn)等條件限制，大幅降低資助申領(lǐng)門(mén)檻。符合條件的青年人才可按規(guī)定同步享受購(gòu)房資助、“生活居住雙資助”等購(gòu)房支持政策，各類購(gòu)房資助政策疊加后，購(gòu)房人最高可享受120萬(wàn)元補(bǔ)貼。在強(qiáng)化財(cái)政支持力度方面，多渠道籌措首批購(gòu)房資助資金超7億元，助推房產(chǎn)新政順利實(shí)施。安排信息化資金支持常州住房APP“購(gòu)房資助”模塊開(kāi)發(fā)，覆蓋資助房源、資助申請(qǐng)、資助憑證、申領(lǐng)指南及操作指南等全部流程，提升線上申報(bào)便捷程度。住房困難工薪群體購(gòu)房資助金額為購(gòu)房款的15%，最高20萬(wàn)元，并可用于支付購(gòu)房首付款，極大減輕購(gòu)房人的資金壓力。在釋放政策疊加效應(yīng)方面，創(chuàng)新公積金繳存方式，單位職工個(gè)人可通過(guò)補(bǔ)繳、補(bǔ)充等方式增加賬戶余額，16-65周歲的非單位職工個(gè)人可以靈活就業(yè)人員身份進(jìn)行繳存。提高部分貸款對(duì)象最高貸款額度，例如二孩、三孩家庭單筆貸款在可貸額度基礎(chǔ)上分別增加30萬(wàn)元、50萬(wàn)元，常州市引進(jìn)的35周歲以下碩士研究生，可貸額度提升為150萬(wàn)元。繳存人申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)可共濟(jì)使用配偶、雙方父母及子女在常州市的住房公積金可貸額度，確保用足貸款額度。公積金政策在支持中低收入群體購(gòu)房上不斷優(yōu)化。在繳存方面，創(chuàng)新補(bǔ)充繳存機(jī)制，給予繳存補(bǔ)貼，鼓勵(lì)中低收入群體積極繳存公積金。在提取方面，加大提取支持力度，除傳統(tǒng)的購(gòu)房、租房提取外，對(duì)于重大疾病、老舊小區(qū)改造等特殊情況也允許提取公積金，減輕中低收入群體經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在貸款方面，針對(duì)多孩家庭、高校畢業(yè)生、退役軍人等群體提高可貸額度，繳存人住房公積金貸款還清后再次購(gòu)房申請(qǐng)貸款不受次數(shù)限制。同時(shí)，優(yōu)化貸款審批流程，縮短審批時(shí)間，提高貸款發(fā)放效率。這些購(gòu)房補(bǔ)貼與金融支持政策的創(chuàng)新點(diǎn)在于精準(zhǔn)定位補(bǔ)貼對(duì)象，根據(jù)不同群體需求制定差異化政策。補(bǔ)貼方式靈活，購(gòu)房資助可用于支付首付款，增強(qiáng)購(gòu)房者資金流動(dòng)性。通過(guò)政策疊加，整合購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金政策等多種手段，形成政策合力，全面降低中低收入群體購(gòu)房門(mén)檻。政策實(shí)施后，有效激發(fā)中低收入群體購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。截至4月15日，購(gòu)房資助憑證申請(qǐng)已通過(guò)審核數(shù)3817張，已使用購(gòu)房資助額度1.31億元，部分樓盤(pán)在清明假期期間訪客量增長(zhǎng)40%，有區(qū)域3天內(nèi)達(dá)成141套認(rèn)購(gòu)量，政策效果顯著。四、常州市中低收入群體住宅建設(shè)政策與實(shí)踐4.2住宅建設(shè)項(xiàng)目案例分析4.2.1成功案例分析以常州市天寧區(qū)的“翠竹新村保障性住房項(xiàng)目”為例，該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分考慮中低收入群體的需求。整體布局合理，采用圍合式布局，形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住組團(tuán)，既保證了居民的私密性，又增強(qiáng)了社區(qū)的歸屬感。小區(qū)內(nèi)部道路規(guī)劃清晰，實(shí)現(xiàn)了人車分流，保障居民的出行安全。綠化景觀設(shè)計(jì)注重實(shí)用性和美觀性的結(jié)合，種植了大量的花草樹(shù)木，打造了多個(gè)休閑廣場(chǎng)和綠地，為居民提供了舒適的休閑空間。在戶型設(shè)計(jì)上，翠竹新村保障性住房項(xiàng)目以中小戶型為主，面積在60-90平米之間，主要包括兩居室和小三居室。戶型設(shè)計(jì)方正，南北通透，采光通風(fēng)良好，功能分區(qū)明確?？蛷d與餐廳相連，空間開(kāi)闊，方便家庭活動(dòng)和接待客人；臥室面積適中，能夠滿足居民的休息需求；廚房采用U型或L型設(shè)計(jì)，操作空間合理，方便烹飪。衛(wèi)生間干濕分離，提高了使用效率和衛(wèi)生程度。建設(shè)質(zhì)量方面，該項(xiàng)目嚴(yán)格把控施工質(zhì)量，選用優(yōu)質(zhì)的建筑材料和先進(jìn)的施工工藝。在施工過(guò)程中，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管，建立了完善的質(zhì)量檢驗(yàn)制度，對(duì)每一道工序進(jìn)行嚴(yán)格檢查，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目建成后，經(jīng)過(guò)多年的使用，房屋結(jié)構(gòu)穩(wěn)固，墻體、地面等無(wú)裂縫、滲漏等問(wèn)題，得到了居民的一致認(rèn)可。配套設(shè)施完善是翠竹新村保障性住房項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。小區(qū)周邊1公里范圍內(nèi)有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，方便孩子就近入學(xué)。醫(yī)療配套方面，附近有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和大型醫(yī)院，滿足居民日常就醫(yī)和緊急醫(yī)療需求。商業(yè)配套齊全，有超市、菜市場(chǎng)、購(gòu)物中心等，滿足居民日常生活購(gòu)物需求。交通便利，小區(qū)門(mén)口有多條公交線路，距離地鐵站也較近，居民出行便捷。小區(qū)內(nèi)部還配備了健身設(shè)施、休閑座椅等公共設(shè)施，為居民提供了良好的休閑娛樂(lè)環(huán)境。在運(yùn)營(yíng)管理上，翠竹新村保障性住房項(xiàng)目建立了專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為居民提供全方位的服務(wù)。物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)施維護(hù)等工作，確保小區(qū)環(huán)境整潔、安全有序。同時(shí)，建立了完善的投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理居民的投訴和建議，提高居民的滿意度。在租金管理方面，嚴(yán)格按照政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金，確保租金合理、透明。對(duì)于困難家庭，還提供租金減免等優(yōu)惠政策，減輕他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。翠竹新村保障性住房項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)質(zhì)量、配套設(shè)施和運(yùn)營(yíng)管理等方面都取得了顯著成效，為常州市中低收入群體提供了優(yōu)質(zhì)的住房保障。其成功經(jīng)驗(yàn)在于精準(zhǔn)把握中低收入群體的需求，注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，嚴(yán)格把控質(zhì)量，完善配套設(shè)施，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理。這些經(jīng)驗(yàn)為其他保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供了有益的借鑒，有助于推動(dòng)常州市保障性住房事業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)一步改善中低收入群體的住房條件。4.2.2存在問(wèn)題案例分析常州市某保障性住房項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中暴露出一系列問(wèn)題，為后續(xù)的住宅建設(shè)提供了深刻教訓(xùn)。該項(xiàng)目位于城市邊緣區(qū)域，交通不便，周邊配套設(shè)施不完善。距離最近的公交站點(diǎn)有1.5公里，公交線路少且發(fā)車間隔長(zhǎng)，居民出行困難。周邊缺乏學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等基本配套設(shè)施，孩子上學(xué)需要乘坐長(zhǎng)時(shí)間的公交車，家人就醫(yī)也極為不便，日常生活購(gòu)物要前往較遠(yuǎn)的市區(qū)，給居民生活帶來(lái)極大不便。建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題也較為突出。部分房屋出現(xiàn)墻體裂縫、地面空鼓、門(mén)窗密封不嚴(yán)等問(wèn)題。墻體裂縫不僅影響房屋美觀，還存在安全隱患；地面空鼓導(dǎo)致居民行走時(shí)產(chǎn)生不踏實(shí)感，容易造成摔倒等意外事故；門(mén)窗密封不嚴(yán)，在冬季無(wú)法有效保溫，夏季無(wú)法阻擋蚊蟲(chóng)，嚴(yán)重影響居民的居住舒適度。這些質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，主要是由于施工過(guò)程中監(jiān)管不到位，施工單位為降低成本，選用了質(zhì)量不合格的建筑材料，且施工工藝不規(guī)范。入住率低也是該項(xiàng)目面臨的一大問(wèn)題。由于交通不便和配套設(shè)施不完善，許多申請(qǐng)到該保障性住房的中低收入群體不愿意入住，導(dǎo)致房屋閑置。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目建成后的前兩年入住率僅為40%，大量房屋資源浪費(fèi)。同時(shí)，部分居民入住后，由于生活不便，陸續(xù)搬離，進(jìn)一步降低了入住率。這不僅造成了資源的浪費(fèi)，也增加了項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理成本。配套不完善是導(dǎo)致該項(xiàng)目諸多問(wèn)題的關(guān)鍵因素。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，沒(méi)有充分考慮中低收入群體的生活需求和實(shí)際情況，對(duì)交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施的規(guī)劃不足。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，也沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)配套設(shè)施的建設(shè)，導(dǎo)致配套設(shè)施建設(shè)滯后于住宅建設(shè)。此外，政府相關(guān)部門(mén)在項(xiàng)目審批和監(jiān)管過(guò)程中，對(duì)配套設(shè)施的要求不夠嚴(yán)格，沒(méi)有充分履行監(jiān)管職責(zé)，也是造成配套不完善的重要原因。該保障性住房項(xiàng)目的失敗案例警示我們，在中低收入群體住宅建設(shè)中，必須充分考慮選址的合理性，優(yōu)先選擇交通便利、周邊配套設(shè)施完善的區(qū)域進(jìn)行建設(shè)。要嚴(yán)格把控建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)施工過(guò)程中的監(jiān)管，確保選用優(yōu)質(zhì)的建筑材料和規(guī)范的施工工藝。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要充分征求中低收入群體的意見(jiàn)和建議，精準(zhǔn)把握他們的需求，合理規(guī)劃配套設(shè)施。政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)住宅建設(shè)項(xiàng)目的審批和監(jiān)管，確保各項(xiàng)規(guī)劃和建設(shè)要求得到落實(shí)，避免類似問(wèn)題的再次發(fā)生。4.3住宅建設(shè)實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)與挑戰(zhàn)在政策執(zhí)行方面，常州市通過(guò)完善政策體系和加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保住房保障政策有效落實(shí)。在保障性住房政策執(zhí)行中，建立嚴(yán)格的資格審核機(jī)制。以公租房申請(qǐng)為例，申請(qǐng)家庭需向戶籍所在地的區(qū)住房保障受理窗口提交書(shū)面申請(qǐng)和相關(guān)材料，包括家庭成員身份證件、戶口簿、收入證明、住房情況證明等。受理窗口進(jìn)行初審及家庭房屋狀況的核查，民政部門(mén)負(fù)責(zé)收入核查，通過(guò)“三審兩公示”制度，即社區(qū)初審、街道復(fù)審、區(qū)級(jí)終審以及社區(qū)和區(qū)級(jí)兩次公示，確保申請(qǐng)家庭符合條件，保障資源公平分配。在購(gòu)房補(bǔ)貼政策執(zhí)行中，利用信息化手段提高審核效率。如住房困難工薪群體購(gòu)房資助政策，申請(qǐng)人通過(guò)常州住房APP“購(gòu)房資助”模塊提交申請(qǐng)，該模塊覆蓋資助房源、申請(qǐng)、資助憑證、申領(lǐng)指南及操作指南等全部流程，相關(guān)部門(mén)在線審核，審核通過(guò)后購(gòu)房人可獲得購(gòu)房款15%、最高20萬(wàn)元的資助，用于支付購(gòu)房首付款，大大提高政策執(zhí)行的便捷性和透明度。資金籌集上，常州市積極拓展多元化渠道，保障住宅建設(shè)資金充足。財(cái)政資金是重要支撐，政府每年在財(cái)政預(yù)算中安排專項(xiàng)資金用于保障性住房建設(shè)。2023年，常州市財(cái)政投入保障性住房建設(shè)資金達(dá)5億元，用于新建、收購(gòu)、改造保障性住房。同時(shí)，爭(zhēng)取上級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金，積極申報(bào)國(guó)家和省級(jí)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，獲得上級(jí)財(cái)政的支持。社會(huì)資本參與也是重要途徑，通過(guò)政策引導(dǎo)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與保障性住房建設(shè)。如在土地出讓環(huán)節(jié)，規(guī)定一定比例的地塊用于建設(shè)保障性住房，開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后按規(guī)定價(jià)格出售或出租給符合條件的中低收入群體，政府給予土地出讓金減免、稅收優(yōu)惠等政策支持。金融機(jī)構(gòu)貸款為住宅建設(shè)提供資金保障，常州市積極與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，爭(zhēng)取低息貸款。如住房公積金管理中心為中低收入群體購(gòu)房提供公積金貸款，創(chuàng)新公積金繳存和貸款政策，提高貸款額度，降低貸款門(mén)檻，減輕購(gòu)房資金壓力。土地供應(yīng)中，常州市優(yōu)化土地供應(yīng)方式，保障中低收入群體住宅建設(shè)用地需求。優(yōu)先安排保障性住房用地，在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃中，明確保障性住房用地布局和規(guī)模。每年在土地供應(yīng)計(jì)劃中，單獨(dú)列出保障性住房用地指標(biāo)，確保土地供應(yīng)充足。2023年，常州市保障性住房用地供應(yīng)面積達(dá)300萬(wàn)平方米，占住宅用地供應(yīng)總面積的30%。探索靈活土地供應(yīng)方式，除傳統(tǒng)的劃撥方式外，采用出讓、租賃等方式供應(yīng)土地。對(duì)于公共租賃住房和保障性租賃住房項(xiàng)目，可通過(guò)租賃國(guó)有土地的方式建設(shè)，降低建設(shè)成本。加強(qiáng)土地資源整合利用，對(duì)城市閑置土地、舊城改造土地等進(jìn)行整合，優(yōu)先用于中低收入群體住宅建設(shè)。如在老舊小區(qū)改造中，對(duì)部分閑置土地進(jìn)行規(guī)劃利用，建設(shè)保障性住房或配套設(shè)施。建設(shè)管理方面，常州市強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)管和優(yōu)化建設(shè)流程，提高住宅建設(shè)質(zhì)量和效率。質(zhì)量監(jiān)管嚴(yán)格，建立健全質(zhì)量監(jiān)管體系，加強(qiáng)對(duì)住宅建設(shè)全過(guò)程的質(zhì)量把控。在施工過(guò)程中，要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和施工規(guī)范施工，監(jiān)理單位認(rèn)真履行監(jiān)理職責(zé)，對(duì)建筑材料、施工工藝等進(jìn)行嚴(yán)格檢查。如在某保障性住房項(xiàng)目建設(shè)中，監(jiān)理單位對(duì)每一批進(jìn)場(chǎng)的建筑材料進(jìn)行抽樣檢測(cè)，確保材料質(zhì)量合格，對(duì)不符合質(zhì)量要求的材料堅(jiān)決予以退回。優(yōu)化建設(shè)流程，通過(guò)簡(jiǎn)化審批手續(xù)、推廣裝配式建筑等方式，提高建設(shè)效率。在審批環(huán)節(jié)，建立聯(lián)合審批機(jī)制，相關(guān)部門(mén)集中辦公，縮短審批時(shí)間。推廣裝配式建筑技術(shù)，在部分保障性住房項(xiàng)目中應(yīng)用，這種技術(shù)施工周期短、質(zhì)量可控，可有效提高建設(shè)效率，降低建設(shè)成本。常州市中低收入群體住宅建設(shè)也面臨諸多挑戰(zhàn)和困難。政策執(zhí)行存在不足，部分政策宣傳不到位，導(dǎo)致一些中低收入群體對(duì)政策了解不夠，無(wú)法及時(shí)申請(qǐng)相關(guān)住房保障。在經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策宣傳中，由于宣傳渠道有限，部分符合條件的家庭未能及時(shí)知曉政策，錯(cuò)過(guò)申請(qǐng)時(shí)機(jī)。資格審核存在漏洞，盡管建立嚴(yán)格審核機(jī)制，但仍存在個(gè)別不符合條件的家庭通過(guò)虛假材料騙取保障房資格的情況。資金壓力大，住宅建設(shè)資金需求大，盡管拓展多元化籌集渠道，但仍存在資金缺口。保障性住房建設(shè)回報(bào)率低，社會(huì)資本參與積極性不高，部分項(xiàng)目因資金短缺導(dǎo)致建設(shè)進(jìn)度緩慢。土地供應(yīng)緊張，城市可開(kāi)發(fā)土地資源有限，特別是在城市中心區(qū)域，土地供應(yīng)更為緊張，難以滿足中低收入群體對(duì)地理位置優(yōu)越住房的需求。建設(shè)成本上升，建筑材料價(jià)格波動(dòng)、人工成本增加等因素導(dǎo)致住宅建設(shè)成本上升，給開(kāi)發(fā)商和政府帶來(lái)較大壓力，影響中低收入群體住宅建設(shè)的規(guī)模和質(zhì)量。五、面向中低收入群體的住宅設(shè)計(jì)理念與原則5.1經(jīng)濟(jì)適用性原則5.1.1合理控制建設(shè)成本在建筑材料選擇上，應(yīng)優(yōu)先考慮性價(jià)比高的材料。如在常州市某保障性住房項(xiàng)目中，選用蒸壓加氣混凝土砌塊作為墻體材料。這種材料具有重量輕、保溫隔熱性能好、隔音效果佳等優(yōu)點(diǎn)，且價(jià)格相對(duì)較低，與傳統(tǒng)的實(shí)心黏土磚相比，不僅能降低建筑成本，還符合國(guó)家的節(jié)能環(huán)保政策。同時(shí)，采用普通的塑鋼門(mén)窗替代價(jià)格較高的斷橋鋁門(mén)窗，在滿足基本的采光、通風(fēng)和隔音需求的前提下，有效降低了門(mén)窗的采購(gòu)成本。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面，應(yīng)采用簡(jiǎn)潔、合理的結(jié)構(gòu)形式，避免復(fù)雜的結(jié)構(gòu)造型和過(guò)多的裝飾構(gòu)件。以常州市某中低收入群體住宅項(xiàng)目為例，采用框架結(jié)構(gòu)體系，這種結(jié)構(gòu)形式受力明確、施工方便，能夠有效降低施工難度和成本。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，通過(guò)優(yōu)化梁柱的尺寸和布置，在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下，減少了混凝土和鋼材的用量。例如，經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)計(jì)算和優(yōu)化，將部分梁的截面尺寸從400mm×600mm調(diào)整為350mm×500mm，在不影響結(jié)構(gòu)性能的情況下，節(jié)省了混凝土用量，降低了成本。施工工藝的選擇對(duì)建設(shè)成本也有著重要影響。推廣應(yīng)用先進(jìn)的施工技術(shù)和工藝，能夠提高施工效率，減少人工和材料的浪費(fèi)，從而降低建設(shè)成本。在常州市部分住宅建設(shè)項(xiàng)目中，采用裝配式建筑技術(shù)。這種技術(shù)將建筑構(gòu)件在工廠預(yù)制，然后運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行組裝，具有施工速度快、質(zhì)量可控、減少現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)等優(yōu)點(diǎn)。與傳統(tǒng)的現(xiàn)澆建筑技術(shù)相比，裝配式建筑技術(shù)可縮短施工周期30%以上，減少現(xiàn)場(chǎng)施工人員30%左右，有效降低了人工成本和時(shí)間成本。同時(shí)，由于構(gòu)件在工廠生產(chǎn)，材料利用率更高，減少了施工現(xiàn)場(chǎng)的材料浪費(fèi)，進(jìn)一步降低了建設(shè)成本。此外，在施工過(guò)程中，加強(qiáng)施工管理，合理安排施工進(jìn)度，避免因工期延誤而增加成本。建立嚴(yán)格的材料管理制度，減少材料的損耗和浪費(fèi)。通過(guò)精細(xì)化管理，提高施工效率，降低建設(shè)成本，確保住宅建設(shè)在經(jīng)濟(jì)適用的前提下，保證住房質(zhì)量。5.1.2優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)適合中低收入群體的戶型應(yīng)以中小戶型為主，重點(diǎn)關(guān)注小戶型的空間利用和功能布局，以提高空間利用率。在常州市某保障性住房項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)了一款面積為65平米的兩居室戶型。該戶型采用動(dòng)靜分區(qū)的設(shè)計(jì)理念，將客廳、餐廳等活動(dòng)區(qū)域與臥室等休息區(qū)域分開(kāi)，減少了活動(dòng)對(duì)休息的干擾?？蛷d與餐廳相連，形成一個(gè)寬敞的公共活動(dòng)空間，面積約為20平米，能夠滿足家庭日?；顒?dòng)和接待客人的需求。通過(guò)合理布置家具，如將沙發(fā)靠墻擺放，在客廳角落設(shè)置電視背景墻，充分利用了空間，使客廳看起來(lái)更加開(kāi)闊。臥室方面，主臥室面積約為12平米，次臥室面積約為8平米。主臥室配備了一個(gè)小型的衣帽間，采用嵌入式設(shè)計(jì)，節(jié)省了空間，增加了衣物收納功能。次臥室則根據(jù)空間大小，定制了榻榻米床，榻榻米下方設(shè)置了多個(gè)儲(chǔ)物抽屜，可用于存放衣物、雜物等，充分利用了床下空間。同時(shí)，在臥室的窗戶旁設(shè)置了書(shū)桌，滿足了家庭成員的學(xué)習(xí)和工作需求。廚房采用L型布局，操作臺(tái)面長(zhǎng)度約為3米，合理劃分了洗菜區(qū)、切菜區(qū)和烹飪區(qū)。廚房?jī)?nèi)設(shè)置了吊柜和地柜，增加了廚房的儲(chǔ)物空間，能夠滿足廚房用品和食材的存放需求。衛(wèi)生間采用干濕分離設(shè)計(jì)，淋浴區(qū)面積約為2平米，安裝了淋浴玻璃門(mén)，有效防止了水花四濺，保持了衛(wèi)生間的干燥整潔。洗手臺(tái)和馬桶區(qū)域面積約為3平米，空間布局合理，使用方便。為了進(jìn)一步提高空間利用率，還可以采用一些靈活的設(shè)計(jì)手法。如在客廳與餐廳之間設(shè)置可移動(dòng)的隔斷，在家庭聚會(huì)或有客人來(lái)訪時(shí)，將隔斷打開(kāi)，使客廳和餐廳形成一個(gè)更大的空間；在平時(shí)，將隔斷關(guān)閉，可將餐廳作為獨(dú)立的書(shū)房或兒童活動(dòng)區(qū)，提高空間的使用效率。在臥室中，采用多功能家具，如沙發(fā)床、折疊書(shū)桌等，在不使用時(shí)可將其折疊收起，節(jié)省空間。通過(guò)這些優(yōu)化設(shè)計(jì)，使小戶型住宅在有限的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了功能的最大化，滿足了中低收入群體的基本居住需求。5.2功能實(shí)用性原則5.2.1滿足基本生活需求在住宅設(shè)計(jì)中，合理的空間布局是滿足中低收入群體基本生活需求的關(guān)鍵。對(duì)于居住功能，臥室的設(shè)計(jì)至關(guān)重要。主臥室應(yīng)保證足夠的空間放置床、衣柜等基本家具，一般面積宜在10-15平米之間，以提供舒適的休息環(huán)境。次臥室可根據(jù)家庭人口情況適當(dāng)縮小面積，但也應(yīng)保證在8-10平米左右，以滿足家庭成員的居住需求。在臥室布局上，應(yīng)避免與客廳、餐廳等活動(dòng)區(qū)域直接相鄰，減少噪音干擾，保證居住的私密性和安靜性。起居功能主要通過(guò)客廳來(lái)實(shí)現(xiàn)?？蛷d作為家庭活動(dòng)和接待客人的主要場(chǎng)所，空間應(yīng)相對(duì)開(kāi)闊，一般面積在15-25平米之間較為合適?？蛷d應(yīng)與餐廳相連，形成一個(gè)連貫的公共活動(dòng)空間，方便家庭聚餐和社交活動(dòng)。同時(shí)，客廳的布局應(yīng)考慮家具的擺放和人員的活動(dòng)流線，避免出現(xiàn)空間浪費(fèi)和行動(dòng)不便的情況。例如，將沙發(fā)、電視等家具合理布置，使家庭成員在客廳活動(dòng)時(shí)能夠自由通行，互不干擾。餐飲功能的實(shí)現(xiàn)依賴于餐廳的合理設(shè)計(jì)。餐廳的面積一般在8-12平米之間，可根據(jù)家庭人口數(shù)量選擇合適的餐桌和餐椅。餐廳應(yīng)靠近廚房，方便食物的傳遞和餐具的收納。在一些小戶型住宅中，可采用開(kāi)放式餐廳設(shè)計(jì)，與客廳或廚房融為一體，既能節(jié)省空間，又能增加家庭成員之間的互動(dòng)。例如，在常州市某中低收入群體住宅項(xiàng)目中，采用了開(kāi)放式餐廳設(shè)計(jì)，將餐廳與廚房之間的墻體拆除，安裝了一個(gè)可折疊的餐桌，平時(shí)可將餐桌折疊起來(lái)，作為廚房的操作臺(tái)面，用餐時(shí)將餐桌展開(kāi)，滿足家庭用餐需求。衛(wèi)生功能主要由衛(wèi)生間來(lái)承擔(dān)。衛(wèi)生間應(yīng)具備洗漱、沐浴、如廁等基本功能，面積一般在4-6平米之間。為了提高使用效率，衛(wèi)生間宜采用干濕分離設(shè)計(jì)，將淋浴區(qū)與洗漱區(qū)、如廁區(qū)分開(kāi)，避免水花四濺，保持衛(wèi)生間的干燥整潔。同時(shí)，衛(wèi)生間的設(shè)施配置應(yīng)合理，如安裝馬桶、洗手盆、淋浴噴頭等，滿足居民的日常衛(wèi)生需求。在一些老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目中，通過(guò)合理規(guī)劃衛(wèi)生間空間，增加了淋浴區(qū)和收納空間，改善了居民的生活條件。為了進(jìn)一步滿足中低收入群體的基本生活需求，還可以在住宅設(shè)計(jì)中增加一些特殊的功能空間。如在客廳或臥室設(shè)置小型的儲(chǔ)物空間，用于存放雜物、衣物等，提高空間利用率。對(duì)于有孩子的家庭，可在臥室或客廳設(shè)置兒童活動(dòng)區(qū)，為孩子提供一個(gè)安全、舒適的活動(dòng)空間。在一些住宅項(xiàng)目中，還設(shè)置了專門(mén)的家政空間，用于放置洗衣機(jī)、烘干機(jī)等家電，方便居民進(jìn)行家務(wù)活動(dòng)。5.2.2注重空間靈活性設(shè)計(jì)可變空間是滿足中低收入群體家庭結(jié)構(gòu)變化和不同生活階段需求的有效方式。在住宅設(shè)計(jì)中，可通過(guò)靈活的隔斷設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)空間的可變。例如，采用可移動(dòng)的書(shū)架、折疊屏風(fēng)或者玻璃推拉門(mén)等作為隔斷，根據(jù)實(shí)際需求隨時(shí)調(diào)整空間布局。在常州市某住宅項(xiàng)目中，客廳與餐廳之間采用了可移動(dòng)的書(shū)架作為隔斷，當(dāng)家庭有聚會(huì)或客人來(lái)訪時(shí)，將書(shū)架移開(kāi)，客廳和餐廳可合并為一個(gè)大空間，滿足社交活動(dòng)需求；平時(shí)將書(shū)架放置在原位，客廳和餐廳又可作為獨(dú)立的空間使用，保證了空間的獨(dú)立性和私密性。在臥室設(shè)計(jì)中，也可采用可變空間設(shè)計(jì)理念。如設(shè)置可折疊的墨菲床，白天將床收起，臥室可作為書(shū)房、健身房等其他功能空間使用；晚上將床放下，滿足睡眠需求。這種設(shè)計(jì)方式能夠充分利用空間，提高空間的使用效率。在一些家庭中，孩子長(zhǎng)大后，需要獨(dú)立的學(xué)習(xí)空間，可將次臥的床設(shè)計(jì)為墨菲床，白天將床收起，放置書(shū)桌和書(shū)架，將次臥改造為書(shū)房，晚上將床放下，又可作為臥室使用。除了室內(nèi)空間的靈活性設(shè)計(jì)，還可以考慮陽(yáng)臺(tái)空間的多功能利用。陽(yáng)臺(tái)不僅可以作為晾曬衣物的場(chǎng)所，還可以改造成休閑區(qū)、閱讀角或小型花園等。在常州市某保障性住房項(xiàng)目中，陽(yáng)臺(tái)采用了模塊化設(shè)計(jì)，居民可根據(jù)自己的需求選擇不同的模塊進(jìn)行安裝。如選擇休閑模塊，在陽(yáng)臺(tái)上放置桌椅，打造一個(gè)舒適的休閑空間；選擇種植模塊，在陽(yáng)臺(tái)上種植花草，美化居住環(huán)境。這種設(shè)計(jì)方式充分發(fā)揮了陽(yáng)臺(tái)的空間潛力，滿足了居民多樣化的生活需求。為了更好地實(shí)現(xiàn)空間靈活性設(shè)計(jì)，在住宅建設(shè)過(guò)程中，可采用裝配式建筑技術(shù)和靈活的結(jié)構(gòu)體系。裝配式建筑技術(shù)能夠使建筑構(gòu)件在工廠預(yù)制，現(xiàn)場(chǎng)組裝，方便后期對(duì)空間進(jìn)行改造和調(diào)整。靈活的結(jié)構(gòu)體系，如大開(kāi)間框架結(jié)構(gòu)，能夠?yàn)榭臻g的自由劃分提供便利條件，居民可根據(jù)自己的需求對(duì)室內(nèi)空間進(jìn)行靈活布局。通過(guò)這些設(shè)計(jì)理念和技術(shù)手段，能夠使住宅更好地適應(yīng)中低收入群體家庭結(jié)構(gòu)變化和不同生活階段的需求，提高住宅的使用價(jià)值和居住舒適度。5.3環(huán)境宜居性原則5.3.1營(yíng)造良好的居住環(huán)境在住宅小區(qū)綠化設(shè)計(jì)方面，應(yīng)充分考慮中低收入群體的需求和實(shí)際情況。合理規(guī)劃綠化面積，根據(jù)小區(qū)的規(guī)模和居住人口數(shù)量，確保人均綠化面積達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)。例如，在常州市某保障性住房小區(qū)中，通過(guò)合理規(guī)劃，人均綠化面積達(dá)到了5平方米，為居民提供了較為充足的綠化空間。選擇適合當(dāng)?shù)貧夂蚝屯寥罈l件的植物品種，這些植物應(yīng)具有易養(yǎng)護(hù)、成本低、景觀效果好等特點(diǎn)。如在常州市的住宅小區(qū)中，常見(jiàn)的綠化植物有香樟、桂花、紫薇等，這些植物不僅適應(yīng)性強(qiáng)，而且具有較高的觀賞價(jià)值。注重綠化布局的合理性，打造多層次的綠化景觀?？梢圆捎脝?、灌、草相結(jié)合的方式，形成立體的綠化空間。在小區(qū)的中心區(qū)域設(shè)置大型的綠地和景觀小品，作為居民休閑娛樂(lè)的主要場(chǎng)所。在樓與樓之間的空地上，種植小型的灌木和花卉，起到美化環(huán)境和隔音降噪的作用。同時(shí)，在小區(qū)的道路兩旁種植行道樹(shù)，既可以為居民遮蔭，又能增加小區(qū)的整體美感。景觀設(shè)計(jì)應(yīng)與綠化相結(jié)合，營(yíng)造出舒適、宜人的居住氛圍。設(shè)置休閑步道，方便居民散步、鍛煉。步道的材質(zhì)可以選擇透水磚或石板，既環(huán)保又美觀。在步道兩旁設(shè)置路燈和休息座椅，路燈的設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)潔實(shí)用，休息座椅的材質(zhì)和款式應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，為居民提供便利和舒適。打造景觀小品，如噴泉、假山、雕塑等，增加小區(qū)的文化氛圍和藝術(shù)氣息。在常州市某住宅項(xiàng)目中，小區(qū)中心設(shè)置了一個(gè)噴泉景觀，周圍環(huán)繞著綠地和花卉，成為居民休閑娛樂(lè)的熱門(mén)場(chǎng)所。公共空間的設(shè)計(jì)對(duì)于提升居民的生活質(zhì)量具有重要意義。合理規(guī)劃公共活動(dòng)空間，根據(jù)小區(qū)的居住人口和年齡結(jié)構(gòu)，設(shè)置不同類型的公共活動(dòng)設(shè)施。如為兒童設(shè)置兒童游樂(lè)區(qū)，配備滑梯、秋千、蹺蹺板等游樂(lè)設(shè)施；為老年人設(shè)置健身區(qū)，配備適合老年人使用的健身器材，如太極揉推器、腰背按摩器等。在常州市某小區(qū)中，兒童游樂(lè)區(qū)采用了彩色的橡膠地面，增加了安全性，游樂(lè)設(shè)施的顏色鮮艷、造型可愛(ài)，深受孩子們的喜愛(ài)。健身區(qū)地面鋪設(shè)了防滑地磚，健身器材周圍設(shè)置了休息座椅，方便老年人使用。打造共享空間，促進(jìn)居民之間的交流與互動(dòng)?？梢栽O(shè)置社區(qū)活動(dòng)中心，提供圖書(shū)閱覽室、棋牌室、乒乓球室等活動(dòng)場(chǎng)所，豐富居民的業(yè)余生活。在常州市某保障性住房小區(qū)中，社區(qū)活動(dòng)中心每天都吸引了眾多居民前來(lái)活動(dòng)，成為居民交流互動(dòng)的重要平臺(tái)。此外，還可以設(shè)置共享廚房、共享花園等共享空間，讓居民在共享的過(guò)程中增進(jìn)彼此之間的了解和友誼。5.3.2完善配套設(shè)施周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、交通等配套設(shè)施的合理布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)提高居民生活便利性至關(guān)重要。在學(xué)校配套方面，根據(jù)小區(qū)的居住人口和學(xué)齡兒童數(shù)量，合理規(guī)劃學(xué)校的規(guī)模和布局。一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)