1.醫(yī)院物業(yè)質(zhì)量保障措施及應(yīng)急方案

1.1.質(zhì)量保障的建立

ISO質(zhì)量管理體系是物業(yè)管理質(zhì)量何證的重要組成部分，是物業(yè)管理工作的

重要內(nèi)容。為此，我司將根據(jù)實(shí)際情況，逐步導(dǎo)入質(zhì)量管理體系，建立和完善物

業(yè)管理資料與檔案管理，使物業(yè)管理檔案在物業(yè)的使用、維修、改造、擴(kuò)建方面

發(fā)揮作用。使服務(wù)質(zhì)量得到保證。

1、物業(yè)管理處ISO質(zhì)量保證體系的建立應(yīng)符合相關(guān)的法律法規(guī)。所有管理

制度的建立，均以法律法規(guī)及物業(yè)管理委托合同為基礎(chǔ)，保障委托方、我公司等

法律主體平等的合法權(quán)益，對(duì)項(xiàng)目各類(lèi)法律主體的責(zé)任和義務(wù)進(jìn)行細(xì)化，保證物

業(yè)管理委托合同的順利實(shí)施。

2、在建立物業(yè)管理內(nèi)部管理制度時(shí)，以我公司現(xiàn)有的公共事物管理制度、

行政管理制度、TS09001-2000質(zhì)量管理體系為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)管理的具體

特點(diǎn)和要求，對(duì)整個(gè)規(guī)章制度體系作適當(dāng)?shù)男抻啠拐滓?guī)章制度體系更切合實(shí)

際、操作性更強(qiáng)。

3、規(guī)章制度在注重服務(wù)、管理、技術(shù)責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任的統(tǒng)一性。每一項(xiàng)制

度都是責(zé)任者、執(zhí)行者對(duì)所承當(dāng)?shù)墓芾?、服?wù)各預(yù)責(zé)任的集中反映。

4、注重定性要求與定量要求的結(jié)合，既能使檢查考核具有標(biāo)準(zhǔn)尺度和依據(jù)，

又能使檢查考核正確定位。

5、注重管理處各部門(mén)人員職責(zé)范圍和工作關(guān)系的銜接，對(duì)物業(yè)管理錯(cuò)綜復(fù)

雜的各個(gè)管理環(huán)節(jié)，用不同的制度使其有序規(guī)范的運(yùn)作，既有分工，又有合作,

協(xié)調(diào)一致。

6、制度文字條款簡(jiǎn)明扼要，便于員工理解、記憶、接受、執(zhí)行，也便于適

時(shí)進(jìn)行修改、調(diào)整、補(bǔ)充。

1.1.1.質(zhì)量管理體系考評(píng)實(shí)施辦法

為了加強(qiáng)對(duì)X項(xiàng)目物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，提高

服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)“市物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目”標(biāo)準(zhǔn)、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》

（一級(jí)）及國(guó)家和市有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合X項(xiàng)目的特點(diǎn)，本著公平公正的原則,

制定本辦法。

1、為了維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)，以X項(xiàng)目后勤

管理部門(mén)（甲方）為物業(yè)管理監(jiān)管的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，設(shè)立物業(yè)管理監(jiān)管小組，代

表甲方對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)工作的相關(guān)過(guò)程和結(jié)果實(shí)施監(jiān)督和管理。

2、本辦法對(duì)服務(wù)方的績(jī)效評(píng)價(jià)，主要依據(jù)《X項(xiàng)目物業(yè)管理監(jiān)管考評(píng)表》

和《顧客滿意度調(diào)查表》進(jìn)行,監(jiān)管考評(píng)與滿意度調(diào)查均實(shí)行百分制。

3、X項(xiàng)目物業(yè)管理監(jiān)管小組依照本辦法中的《X項(xiàng)目物業(yè)管理監(jiān)管考評(píng)表》，

對(duì)物業(yè)管理工作每季度進(jìn)行檢查、評(píng)價(jià)、打分；每合同年度組織兩次對(duì)業(yè)主的服

務(wù)滿意度調(diào)查。調(diào)查結(jié)果和所得評(píng)分作為合同年度考核的主要依據(jù)。其中業(yè)主、

顧客滿意度調(diào)查的問(wèn)卷設(shè)計(jì)、抽樣方法、問(wèn)卷收集、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)由監(jiān)管小組和物

業(yè)公司共同完成。

4、每合同年度對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)分，評(píng)分權(quán)重為：每季度考

核評(píng)分平均得占40猊兩次顧客滿意度調(diào)查平均得分占60%.

5、懲罰措施：

（1）物業(yè)管理監(jiān)管小組每季度對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行考核，考核平均分低于

85分（不含85分），從當(dāng)月的管理費(fèi)暫扣元/分，作為暫扣金。下次檢查達(dá)標(biāo),

暫扣金退回物'也公司，如未達(dá)標(biāo)，沒(méi)收暫扣金。

（2）物業(yè)管理公司年度綜合評(píng)分總分低于85分（不含85分），應(yīng)受元/

分的經(jīng)濟(jì)處罰。對(duì)物業(yè)公司的罰款，從管理費(fèi)中扣除。

6、物業(yè)管理監(jiān)管小組考評(píng)和檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，以整改通知形式通知物業(yè)

管理公司，物業(yè)管理公司應(yīng)盡快組織整改，并將整改情況每季度匯總報(bào)告監(jiān)管小

組，由監(jiān)管小組進(jìn)行驗(yàn)收。

7、物業(yè)管理公司對(duì)于考評(píng)結(jié)果和需整改項(xiàng)目有申訴和解釋權(quán)，經(jīng)監(jiān)管小組

確認(rèn)屬實(shí)，對(duì)考評(píng)結(jié)果可予以調(diào)整。確有爭(zhēng)議的，決定權(quán)歸監(jiān)管小組。

1.1.2.分項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)

管理處的服務(wù)和服務(wù)質(zhì)量保證活動(dòng)是建立在以“服務(wù)為主”的基礎(chǔ)之上，任

何一項(xiàng)管理與服務(wù)工作都應(yīng)與管理處要求相一致。我公司將嚴(yán)格按照IS09001：

2000標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行以達(dá)到公司既定質(zhì)量目標(biāo)：

顧客綜合滿意率不低于98%

指標(biāo)名稱(chēng)~~指標(biāo)數(shù)~~實(shí)施措施

指定維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的房屋

1房屋完好率98%維修檢查，建檔記錄，確保房屋完好、整潔，

無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施。

建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維

2房屋零修及時(shí)率99%

修報(bào)告后，及時(shí)處理。

分項(xiàng)監(jiān)督，工程技術(shù)部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序

3維修工程質(zhì)量合格率100%

一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回記確保功效。

指定專(zhuān)職保潔員進(jìn)行保潔、保潔工作，實(shí)行

4清潔、保潔率99%巡查制度，由部門(mén)主任監(jiān)督，確保垃圾FI產(chǎn)

日清，空氣清新。

落實(shí)貨任人，堅(jiān)持對(duì)道路等公用設(shè)施進(jìn)行口

常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并建立.健全檔

5道路完好率及使用率99%

案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好

并正常使用。

落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔

化糞池、雨水井、污水

698%記錄，管理中心工程主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保

井完好率

溝、渠、井完好，并定期清理、疏通。

落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行秩序維護(hù)部、工

排水管、明暗程管理部雙重巡查制度，建檔記錄，物業(yè)服

798%

溝完好率務(wù)中心工程主任監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管、

明暗溝暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。

指定工程維修人員負(fù)資維護(hù)，實(shí)行巡查制

8燈具完好率98%度，建檔記錄，由項(xiàng)目經(jīng)理指定專(zhuān)人監(jiān)督，

以確保設(shè)施完好，方便使用。

落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行

日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并建立健全

9停車(chē)場(chǎng)完好率100%

檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完

好并正常使用。

10文體設(shè)施、休息設(shè)施、98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行秩序維護(hù)部、工

落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行秩序維護(hù)部、工

程管理部雙重巡查制度，建檔記錄，服務(wù)中

18附屬設(shè)施完好率98%

心工程主任監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好、正

常使用，并進(jìn)行定期保潔，使其美觀整潔。

分項(xiàng)檢查，一步到位，并按《維修回訪制度》

19維修工程質(zhì)量合格率100%

進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量。

按照《服務(wù)中心維修回訪制度》對(duì)維修項(xiàng)目

20維修服務(wù)回訪率100%進(jìn)行回訪并建檔記錄，以確保維修服務(wù)質(zhì)量

滿足業(yè)戶的需要

落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，服

21消防設(shè)施設(shè)備完好率100%務(wù)中心經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修，

以確保消防設(shè)施完好無(wú)損,正常使用.

落實(shí)責(zé)任人，不定期催繳管理費(fèi)，了解欠費(fèi)

22管理費(fèi)收繳率100%

業(yè)主不繳費(fèi)的原因，督促業(yè)主按時(shí)繳費(fèi)。

1.1.3?物業(yè)管理監(jiān)管考評(píng)表（每月考核一次）

項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分值監(jiān)管評(píng)分參考

包括房屋總平面圖，地下管網(wǎng)圖，

房屋數(shù)量、種類(lèi)、用途分類(lèi)統(tǒng)計(jì)成

1.物業(yè)檔案的建立健全，房屋、設(shè)

冊(cè)，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記

備、設(shè)施檔案分類(lèi)成冊(cè)，管理完善，1

錄，公用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙

方便查閱；

資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或

不完善的扣0.2分。

基礎(chǔ)管

2.管理組織機(jī)構(gòu)健全，物業(yè)公司有沒(méi)有方案或計(jì)劃扣0.5分，不符合

理10分1

詳細(xì)的物業(yè)管理實(shí)施方法；要求扣0.5分。

3.各項(xiàng)管理制度健全，各部門(mén)、各制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0分；

崗位工作職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)明確，有物業(yè)管理服務(wù)工作制度、質(zhì)量保證

具體的落實(shí)措施與考核方法；1制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處

不完整規(guī)范扣0.2分：未制定具體

的落實(shí)措施扣0.5分，未制定考核

辦法扣0.5分。

4.各個(gè)部門(mén)工作記錄臺(tái)帳等資料管缺少一項(xiàng)扣0」分，不符合要求扣

1

理完善，方便查閱；0.1分。

5.員工健康證、身份證以及其他政

府部門(mén)、公安部門(mén)要求的相關(guān)證件1發(fā)現(xiàn)一人扣0.2分。

齊全；

6.建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)符合1.0分，值班制度不符合扣

電話，接受報(bào)修、求助、詢問(wèn)、質(zhì)0.5分，未設(shè)服務(wù)電話扣0.5分，

1

疑、投訴等信息的收集和反饋，并發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2分，沒(méi)

及時(shí)處理，有回訪制度及記錄；有回訪錄每次扣0.1分。

7.建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾建立并落實(shí)1.0分，建立但未落實(shí)

制，零修、急修及時(shí)率100%、返扣0.5分，未建立扣1.0分；及時(shí)

修率不高于1%,并有回訪記錄；率符合0.5分，每降低1個(gè)百分點(diǎn)

1.5

扣0.1分；返修率符合0.3分，不

符合0分；回訪記錄完整0.2分，

記錄不完整或無(wú)回訪記錄。

8.員工統(tǒng)一服裝，佩帶明顯標(biāo)志，

1.5發(fā)現(xiàn)一人扣0.1分。

工作規(guī)范：

9.有完善的員二培訓(xùn)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)無(wú)培訓(xùn)計(jì)劃扣0.5分，無(wú)實(shí)施計(jì)劃

1

劃；扣0.5分。

1.樓宇管理員與保安均掌握安防系

1發(fā)現(xiàn)一人扣0.1分。

統(tǒng)使用；

2.值班人員熟悉大樓功能、位置以

安全保

及時(shí)應(yīng)監(jiān)控?cái)z像鏡頭所監(jiān)控的范1發(fā)現(xiàn)一人扣0.2分。

衛(wèi)《安防

圍；

系統(tǒng)》6

3.每個(gè)保安人員熟悉中心安防系統(tǒng)

分

運(yùn)行原理，知道所在區(qū)安防設(shè)備分

1發(fā)現(xiàn)一人扣0.1分。

布情況，熟練竺握各分控點(diǎn)操作技

巧，能按照要求及時(shí)調(diào)出所需監(jiān)控

畫(huà)面；

4.明確使用分控電腦的制度，并監(jiān)無(wú)制度扣除0.3分，無(wú)檢查落實(shí)措

1

督檢查落實(shí)情況；施扣0.3分。

5.落實(shí)維護(hù)監(jiān)控電腦的責(zé)任人制

1無(wú)責(zé)任人扣除0.2分。

度，明確交接班規(guī)定；

6.總控與分控的聯(lián)絡(luò)明確，時(shí)刻保無(wú)聯(lián)絡(luò)方式一處扣0.1分，不暢通

1

持暢通扣0.1分

1.消防管理符合國(guó)家消防管理法律

法規(guī)，通過(guò)市消防局對(duì)重點(diǎn)消防單

消防管理工作未通過(guò)驗(yàn)收扣除1

位的檢查驗(yàn)收，同時(shí)制訂有效的火1.5

分，無(wú)應(yīng)急措施扣0.5分。

災(zāi)、火警應(yīng)急措施，緊急處理程序

完整文用；

2.建立三級(jí)防火組織，任命三級(jí)防

火責(zé)任人，建立消防管理責(zé)任制，

未建扣除1分，不健全單項(xiàng)扣0.5

建立義務(wù)消防隊(duì)伍，定期進(jìn)行消防1.5

分。

法規(guī)、消防知識(shí)和消防技能培訓(xùn)，

安全保定期進(jìn)行消防演習(xí)；

衛(wèi)《消防3.消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊配備不齊全單項(xiàng)扣除0.5分，標(biāo)志

系統(tǒng)》15全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；1.5不明顯一處扣0.2分（不合使用按

分不齊全。）

4.防、排煙設(shè)各完好管道及風(fēng)口暢

設(shè)備故障扣1分，設(shè)備枳塵較多、

通、干凈，機(jī)械加壓送風(fēng)量、排風(fēng)1.5

不暢扣0.5分。

量符合國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

5.消防水池總不最符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，

設(shè)備故障扣1分，設(shè)備積塵較多、

噴淋設(shè)備完好，隨時(shí)可啟用并保證1

不暢扣（）.5分。

按火災(zāi)延續(xù)2小時(shí)計(jì)算運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

6.消防栓系統(tǒng)標(biāo)識(shí)清楚，部件齊全，

設(shè)備故障扣1分，設(shè)備積塵較多、

消防栓水帶、水槍完好無(wú)缺。消防1

不暢扣0.5分。

水泵可隨時(shí)啟月且消防栓槍口壓力

及水槍的充實(shí)水柱長(zhǎng)度符合國(guó)家標(biāo)

準(zhǔn)；

7.消防排水管口、管道暢通無(wú)堵塞，

機(jī)械排水設(shè)備完好無(wú)損，可隨時(shí)起1設(shè)備故隙一處扣0.5分。

用；

8.風(fēng)機(jī)完好、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，防火閥反

1設(shè)備故障一處扣0.5分。

應(yīng)靈敏：

9.各控制電箱整潔，無(wú)浮塵，接線

1設(shè)備故障一處扣0.5分。

箱內(nèi)線路接口無(wú)松動(dòng)；

10.火災(zāi)報(bào)警設(shè)備顯示正確，誤報(bào)率

低；聯(lián)動(dòng)功能E常，中心電話正常

1.5設(shè)備故障一處扣0.5分

與各分機(jī)聯(lián)系；消防緊急廣播系統(tǒng)

正常；

11.安全通道暢通、標(biāo)志明顯，疏散

出口指示燈安裝牢固，燈箱抹灰除1.5一處不符合要求扣0.3分。

塵，電源指示燈正常；

12.定期對(duì)各消防設(shè)施進(jìn)行檢查，每

次檢查完畢記錄并貼上“非警用情1一處不符合要求扣0.3分。

況勿動(dòng)”等類(lèi)似標(biāo)識(shí)。

1.有完善的安全保衛(wèi)制度、工作計(jì)沒(méi)有安全保衛(wèi)制度扣0.2分，沒(méi)有

1

戈明確的交接班制度；交接班制度的扣0.2分。

2.所有崗位的同位職責(zé)、責(zé)任區(qū)域沒(méi)有崗位職責(zé)扣0.3分，沒(méi)有責(zé)任

安全保1

明確；區(qū)域扣0.2分，不明確的扣0.1分。

衛(wèi)《門(mén)

3.保安人員按同位24小時(shí)值班和

崗、巡

巡邏，服從有關(guān)部門(mén)的指揮和領(lǐng)導(dǎo)，1不完善一人次扣0.2分。

邏》10

100%持證上崗；

分

4.保安員實(shí)行三級(jí)培訓(xùn)制，有培訓(xùn)無(wú)培訓(xùn)計(jì)劃扣0.2分，有計(jì)劃沒(méi)有

計(jì)劃，每周安排培訓(xùn)1、思想政治和1執(zhí)行扣（）.3分；無(wú)計(jì)劃有培訓(xùn)扣

職業(yè)道德學(xué)習(xí)；0.2分。

5.保安人員著裝統(tǒng)一、整潔，行為保安人員在崗穿便衣的，一人次扣

1

規(guī)范、訓(xùn)練有素、服務(wù)用語(yǔ)禮貌；0.2分，因禮貌投訴一次扣0.3分。

6.責(zé)任區(qū)域沒(méi)有重大的刑事案件和

資產(chǎn)（井蓋、消防設(shè)施、辦公設(shè)備、有重大責(zé)任事故扣除1分，一般治

公用設(shè)施等）丟失案件，交通事故，1安案件沒(méi)有及時(shí)有效處理或造成

惡性案件發(fā)生率為0,一般性治安后果的扣0.2分。

案件有效控制；

7.維持大樓秩序，有效制止不法行

為和違章行為。對(duì)大樓公共設(shè)施的無(wú)巡邏制度扣0.5分，制度不健全

1

巡邏、防盜及時(shí)，沒(méi)有監(jiān)守自盜現(xiàn)的扣0.2分。

象；

8.有突發(fā)事件應(yīng)急處理方案，反應(yīng)

1無(wú)預(yù)案扣（）.5分。

快捷，保證事故現(xiàn)場(chǎng)秩序有條不紊；

9.保安人員流動(dòng)情況及時(shí)知會(huì)甲

人員流動(dòng)不在一月內(nèi)匯報(bào)中心，扣

方，并在一個(gè)月內(nèi)將調(diào)整后的保安1

除0.5分。

人員花名冊(cè)送交甲方備案；

10.積極配合用方安排的臨時(shí)性任

務(wù)、接待性保衛(wèi)工作，盡職、高效1不符合要求扣0.5分。

地完成所交待事項(xiàng)；

1.清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專(zhuān)業(yè)的未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0分，無(wú)專(zhuān)業(yè)

清潔人員和明確的貨任范圍，實(shí)行2清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.5分，

標(biāo)準(zhǔn)化保潔（參照衛(wèi)生服務(wù)細(xì)則）未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5分。

2.垃圾日產(chǎn)日清，清運(yùn)到指定地點(diǎn)每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2分，未達(dá)到

環(huán)境（清1

（易耗品有物業(yè)公司負(fù)責(zé)）垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5分；

潔）10

3.房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻符合1.（）分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

分1

害0.2分。

4.公共區(qū)域保持清潔，無(wú)亂貼、亂

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

畫(huà)，無(wú)擅自占月和堆放雜物現(xiàn)象、1

0.2分。

綠化滿意率達(dá)到98%以上：

5.商業(yè)區(qū)域公共區(qū)域符合衛(wèi)生標(biāo)符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

準(zhǔn)，無(wú)廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象；0.2分。

6.設(shè)備設(shè)施清潔衛(wèi)生；符合1.()分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

0.2分。

7.定期消毒、滅四害；符合1.()分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

0.2分。

8.衛(wèi)生間物品投放與日常維護(hù)；符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

0.2分。

9.臨時(shí)性接待任務(wù)中的衛(wèi)生清潔。1獎(jiǎng)勵(lì)分。

1.清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專(zhuān)業(yè)的未實(shí)行責(zé)任制的扣L0分，無(wú)專(zhuān)業(yè)

清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行2清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.5分，

標(biāo)準(zhǔn)化保潔(參照衛(wèi)生服務(wù)細(xì)則)；未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5分。

2.垃圾日產(chǎn)日清，清運(yùn)到指定地點(diǎn)每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.2分，未達(dá)到

1

(易耗品有物業(yè)公司負(fù)費(fèi))；垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5分；

3.房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

害：0.2分；

4.公共區(qū)域保持清潔，無(wú)亂貼、亂

環(huán)境(清符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

畫(huà)，無(wú)擅自占月和堆放雜物現(xiàn)象、1

潔、綠().2分；

綠化滿意率達(dá)到98%以上；

化)1()

5.商業(yè)區(qū)域公共區(qū)域符合衛(wèi)生標(biāo)符合1.()分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

分1

準(zhǔn)，無(wú)廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象；0.2分；

6.設(shè)備設(shè)施清潔衛(wèi)生；符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

0.2分：

7.定期消毒、滅四害；符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

0.2分：

8.衛(wèi)生間物品投放與日常維護(hù)：符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

0.2分：

9.臨時(shí)性接待任務(wù)中的衛(wèi)生清潔。1獎(jiǎng)勵(lì)分。

節(jié)約管1.制定切實(shí)可行的節(jié)約能源制度，1.5符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

理6分定時(shí)檢查落實(shí)情況；0.2分；

2.每日監(jiān)控能源使用情況，并作記符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

錄；0.2分；

3.每月定期上報(bào)甲方管理辦水電分符合L0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

析報(bào)告，并說(shuō)明節(jié)水節(jié)電措施；0.2分；

4.定期對(duì)該項(xiàng)目?jī)?nèi)的水電管網(wǎng)進(jìn)行

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

巡查，記錄問(wèn)題，杜絕不合理用水1.5

0.2分：

電情況；

5.嚴(yán)格執(zhí)行該項(xiàng)H有關(guān)設(shè)備使用規(guī)符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣

1

定，落實(shí)責(zé)任人0.2分；

1.2.質(zhì)量保障措施一環(huán)保節(jié)能方案

1.2.1.現(xiàn)代能源管理思想

各種自控、網(wǎng)絡(luò)及通訊、視頻設(shè)備等進(jìn)入物業(yè)設(shè)備的管理范疇后，系統(tǒng)集成

工作越來(lái)越重要，管理工作日漸復(fù)雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨(dú)立

性越來(lái)越突出，因而國(guó)外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫

離出來(lái)，將其視為新興行業(yè)，將其稱(chēng)之為物業(yè)設(shè)施管理（FacilityMangagement

稱(chēng)為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對(duì)所有的設(shè)

施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。承擔(dān)FM工作的部門(mén)也從單一的設(shè)施運(yùn)行

維護(hù)部門(mén)發(fā)展到需由多部門(mén)交叉、協(xié)調(diào)，進(jìn)行復(fù)合管理。

物業(yè)設(shè)備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)前提下，最大限度地降

低物業(yè)使用成本。

如何降低使用成本？一是在設(shè)備和系統(tǒng)選型中選用能耗最低者；二是在設(shè)備

使用過(guò)程中，對(duì)系統(tǒng)和設(shè)備采用節(jié)能技術(shù)措施或加強(qiáng)管理，使設(shè)備n常使用費(fèi)用

降低、并延長(zhǎng)壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內(nèi)回收，就

是可行的。

（1）節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的

在設(shè)計(jì)階段，各項(xiàng)設(shè)施及設(shè)備的選型應(yīng)選擇能效比高的型式和設(shè)備。單體能

效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調(diào)系統(tǒng)，由冷水機(jī)組、鍋爐、冷凍機(jī)、冷卻塔、

水泵、風(fēng)機(jī)及末端裝置組成，能耗也由各個(gè)組成部分能耗組合而成的。把這些設(shè)

備集成在一起，各項(xiàng)設(shè)備間還有一個(gè)相互協(xié)調(diào)、匹配的問(wèn)題。

所以，在各項(xiàng)設(shè)備選型過(guò)程中，既要注意設(shè)各在單機(jī)滿負(fù)荷下的能效比，也

要注意設(shè)備在系統(tǒng)中部分負(fù)荷下的能效比；既要注意設(shè)備單獨(dú)運(yùn)行的特性，

也要注意它與系統(tǒng)特性曲線的交點(diǎn)是否處于高效區(qū)；既要考察新機(jī)組的能效

比，也要考察機(jī)組在使用過(guò)程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；

空調(diào)系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設(shè)計(jì)負(fù)荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。

再者，系統(tǒng)的范圍也會(huì)隨智能化水平的提高得到擴(kuò)大，水、暖、電、訊等各

自可獨(dú)立成為系統(tǒng)，但它們?cè)谥悄芑飿I(yè)中被集成了一個(gè)更大的系統(tǒng)，各專(zhuān)業(yè)系

統(tǒng)間聯(lián)動(dòng)的效率如何也影響著各個(gè)小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。

在設(shè)計(jì)時(shí)注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給

的結(jié)合、單立管排水系統(tǒng)的具體實(shí)現(xiàn)形式等等。各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)有時(shí)本身也要擴(kuò)展以

適應(yīng)發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會(huì)派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利

用等，都是切實(shí)有效的節(jié)能措施，何時(shí)采用，應(yīng)結(jié)統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余

地。

（2）明確樹(shù)立投資回收期的觀念

采取節(jié)能措施和新技術(shù)通常引起一次投資的提高。通過(guò)比較，如果增加的投

資在壽命周期內(nèi)能收回，且在壽命周期余下時(shí)間內(nèi)所節(jié)省的運(yùn)行費(fèi)大于所增加的

投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度

不一的場(chǎng)合，就應(yīng)優(yōu)先考慮采用調(diào)速水泵；在空調(diào)系統(tǒng)中，應(yīng)優(yōu)先考慮采用變頻

控制的變風(fēng)量風(fēng)機(jī)，只要比較結(jié)果符合上述要求就可以采用。但需考慮機(jī)器設(shè)備

性能在這方面的可靠性和質(zhì)量，要求廠家為此類(lèi)高級(jí)設(shè)備提供切實(shí)可靠的售后服

務(wù)。切忌斤斤計(jì)較初期投資，因?yàn)榇祟?lèi)設(shè)備通常不僅僅能降低使用成本，而且能

夠提高供水、空氣調(diào)節(jié)、電氣自控等的水平和質(zhì)量。業(yè)主的滿意將會(huì)成為珍貴的

無(wú)形收益，也能降低能耗。

（3）提高能源利用效率

國(guó)外FM觀念己從單純的抑制需求、減少耗能轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣吣芰啃?；?jié)能不

能以降低對(duì)用戶的服務(wù)品質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。首先，隨著社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)水平的提高，用戶

對(duì)舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、曖、電、訊等建筑設(shè)備的使用環(huán)境已

成為提高第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的重要手段，這就必須在節(jié)能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境

之間尋求平衡?？陀^上要求系統(tǒng)和設(shè)備高效率地工作。其次，“終端節(jié)能”的概

念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識(shí)到在能源消費(fèi)的終端投資1元錢(qián)用于節(jié)能,

相當(dāng)于對(duì)能源開(kāi)發(fā)投資5—10元錢(qián)。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的前提下，提高

能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節(jié)省大量一次能源和開(kāi)發(fā)資

源所付出的環(huán)境代價(jià)。

提高能源利用效率，既依賴于技術(shù)的進(jìn)步，也要從設(shè)計(jì)和管理兩方面努力。

如在暖通工程中在增加新風(fēng)量的同時(shí)設(shè)置熱回收裝置，并在新風(fēng)處理和熱回收過(guò)

程中采用直接數(shù)字控制（DDC）；結(jié)合冷媒替代而改用新型高效率設(shè)備，把離心式

制冷機(jī)能效比可以從舊機(jī)器的0.26-0.34kw/kw提高至0.20—0.28kw/kw,

甚至0.14kw/kw；,采用背景空調(diào)十桌面空調(diào)結(jié)合的空調(diào)方式等等。在給排水

工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感

器，綜合檢測(cè)溫度、濕度、室內(nèi)風(fēng)速和表面平均輻射溫度及照度，按服務(wù)區(qū)域客

戶要求的指標(biāo)控制光、熱環(huán)境等

122.節(jié)能降耗措施

（1）提前介入設(shè)備安裝過(guò)程

在初期故障期，為了減少故障，盡快讓設(shè)備能夠穩(wěn)定地工作，公司在前期物

業(yè)管理中將派出各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)工程師進(jìn)入項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，了解設(shè)備裝置中的易損件

和易損部分，加以特別注意。同時(shí)還了解設(shè)計(jì)、施工和材料方面的具體情況，確

定系統(tǒng)不可靠性的原因并加以解決。并結(jié)合物管進(jìn)行監(jiān)理，熟悉系統(tǒng)、學(xué)習(xí)操

作和保養(yǎng)的方法和程序。

（2）加強(qiáng)培訓(xùn)，全員節(jié)能

在進(jìn)入常規(guī)物業(yè)管理初期，各類(lèi)設(shè)備進(jìn)入正常運(yùn)行階段，屬于偶發(fā)故障期,

設(shè)備經(jīng)過(guò)磨合后，故障率下降到容許值下。此時(shí)，我司將開(kāi)展一系列的技術(shù)和管

理培訓(xùn)，加強(qiáng)備品管理.，著重于提高設(shè)備管理人員對(duì)故障的檢測(cè)診斷能力和修理

能力。讓公司內(nèi)部的每一位員工懂得如何合理使用、操作職責(zé)范圍內(nèi)的各種設(shè)備,

使之在能耗最低的前提下發(fā)揮最佳效果，同時(shí)研究如何改善工作環(huán)境、加強(qiáng)保養(yǎng),

不斷從點(diǎn)滴處改進(jìn)做起。

（3）做好預(yù)防性保養(yǎng)

在磨耗故障期，設(shè)備和系統(tǒng)接近或達(dá)到各自的壽命期，故障率上升。但如果

在磨耗故障期之前將部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也應(yīng)精心進(jìn)行

預(yù)防保養(yǎng)，定期檢測(cè)，盡量延緩系統(tǒng)和設(shè)備磨損和劣化速度。

系統(tǒng)和設(shè)備的磨耗分有形磨耗（物質(zhì)性磨耗）和無(wú)形磨耗（經(jīng)濟(jì)性磨耗）。

前者可以通過(guò)合理使用、科學(xué)保養(yǎng)而減緩磨耗，廷長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。但需注意

到，再好的維護(hù)保養(yǎng)都不能解決技術(shù)落后和升級(jí)換代問(wèn)題，設(shè)備一旦落后，就不

能繼續(xù)使用，以免造成無(wú)形磨耗。

無(wú)形磨耗有兩種，一種是由于技術(shù)發(fā)展或長(zhǎng)期使用后原有設(shè)備落后了，設(shè)備

的使用價(jià)值已部分甚至全部喪失。另一種是由于生產(chǎn)力水平提高了，產(chǎn)品雖未變，

但已不值原來(lái)的價(jià)值。

（4）依靠先進(jìn)技術(shù)，應(yīng)用科學(xué)方法實(shí)現(xiàn)設(shè)咨優(yōu)化運(yùn)行

在現(xiàn)代FM工作中，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行管理已經(jīng)可以完全擺脫單憑經(jīng)驗(yàn)和手工操

作的傳統(tǒng)模式，計(jì)算機(jī)輔助運(yùn)行管理系統(tǒng)（CMMS）成為大樓RA（building

automation,建筑自動(dòng)化）系統(tǒng)的重要組成部分。智能化綜合布線中非常流行的，

為不同制造廠商在不同數(shù)據(jù)平臺(tái)上構(gòu)筑的DDC控制器之間和設(shè)備與廠家之間順

暢實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交換、完善CMMS提供了技術(shù)基礎(chǔ)，各種專(zhuān)業(yè)設(shè)備一定要通過(guò)它們才

能找到成本和服務(wù)效能的最優(yōu)。設(shè)備管理人員對(duì)這些技術(shù)的應(yīng)用狀況應(yīng)比較清楚,

一旦時(shí)機(jī)成熟就要亳不猶豫地采用。

目前市面上常見(jiàn)物業(yè)管理信息系統(tǒng)有設(shè)備管理子模塊，但功能比較簡(jiǎn)單，只

能單純進(jìn)行數(shù)據(jù)存儲(chǔ)，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備設(shè)施的信息化管理，而我司開(kāi)

發(fā)出來(lái)的專(zhuān)業(yè)的物業(yè)設(shè)施管理信息系統(tǒng)“HYS-2005物業(yè)管理軟件”，這個(gè)管理信

息系統(tǒng)的目標(biāo)是建立高質(zhì)量、現(xiàn)代化和數(shù)字化的，能夠在設(shè)備管理，數(shù)據(jù)分析、

統(tǒng)計(jì)提供詳細(xì)數(shù)據(jù)。同時(shí)我司將專(zhuān)門(mén)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的管理信息系統(tǒng)，

為網(wǎng)絡(luò)社區(qū)提供各種物業(yè)支撐，并為網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)提供必要的物業(yè)設(shè)施信息和設(shè)

施維護(hù)解決方案。

1.2.3.設(shè)備節(jié)能降耗項(xiàng)目診斷

（1）建筑電氣設(shè)備的診斷項(xiàng)目

序號(hào)診斷項(xiàng)目主要目的調(diào)查、測(cè)定概要評(píng)價(jià)法

高低壓配電柜內(nèi)外觀檢查，絕緣試驗(yàn)，程序試

1劣化安全與各項(xiàng)規(guī)范比較

外診斷驗(yàn)（變配電，干線，動(dòng)力等設(shè)

備）空氣開(kāi)關(guān)參數(shù)檢測(cè)（過(guò)流、

過(guò)負(fù)荷、短路，呆護(hù)）

為防止漏電，抑制異常電壓，

與電氣設(shè)備技術(shù)

2接地阻抗診斷劣化安全保護(hù)裝置動(dòng)作而應(yīng)保持的接地

標(biāo)準(zhǔn)比較

阻抗值，用接池阻抗計(jì)測(cè)定

調(diào)查由雷擊、開(kāi)關(guān)沖擊等異常

電壓造成的電力設(shè)備保護(hù)功能與避雷器標(biāo)準(zhǔn)比

3避雷器診斷劣化安全

（避雷器簡(jiǎn)易測(cè)定值）絕緣測(cè)較

定，放電起始電壓測(cè)定

防止整流器的劣化引發(fā)火災(zāi)的根據(jù)總點(diǎn)燈時(shí)

照明器具劣化診

4劣化安全調(diào)查、照明器具使用狀況，外間、光源特性等

斷

觀，照度調(diào)杳與標(biāo)準(zhǔn)值比較

絕緣受熱劣化的發(fā)現(xiàn)，防止由

與電氣設(shè)備機(jī)器

帶電導(dǎo)線溫度診于溫度上升引起的事故，溫度

5劣化安全的容許最高工作

斷計(jì)測(cè)定機(jī)器和配線材料等的表

溫度標(biāo)準(zhǔn)比較

面溫度

為降低變壓器的損耗，調(diào)杳平以平均負(fù)荷率

變壓器的負(fù)荷率節(jié)能提高效

6日、休息日各變壓器的負(fù)荷率，50%為大致標(biāo)準(zhǔn)

調(diào)查能

考慮投運(yùn)臺(tái)數(shù)控制的可能性進(jìn)行評(píng)價(jià)

節(jié)電設(shè)備利用的根據(jù)改造工程

省電型機(jī)器采用的可能性調(diào)

調(diào)查（變壓器、費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)的降

7節(jié)能查，竣工文件、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、現(xiàn)

電容器、照明器低額度等進(jìn)行綜

場(chǎng)情況的確認(rèn)

具等）合評(píng)價(jià)

各房間取若干代表點(diǎn)作照度測(cè)

8合適照度診斷節(jié)能環(huán)境與規(guī)范比較

定

有采光窗的房間中作白天關(guān)

晝光燈熄滅可能

9節(jié)能燈、減燈可能性調(diào)查各房間晝與規(guī)范比較

性的診斷

光照度的測(cè)定

10有可能用時(shí)間表節(jié)能省力根據(jù)運(yùn)行記錄和現(xiàn)場(chǎng)觀察，對(duì)根據(jù)改造工程

控制的機(jī)器的調(diào)不需要的時(shí)間帶中運(yùn)行的機(jī)器費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)的降

2進(jìn)行調(diào)查（公共區(qū)域照明、戶低額度等進(jìn)行綜

外燈等）合評(píng)價(jià)

（2）建筑給排水衛(wèi)生設(shè)備的診斷項(xiàng)目

序號(hào)診斷項(xiàng)目主要目的調(diào)查、測(cè)定概要評(píng)價(jià)法

對(duì)建筑物全體和各系統(tǒng)的用水

給水用量，人工與設(shè)計(jì)值比較，

量進(jìn)行全年調(diào)查，查明過(guò)度用

1湖用水消耗情況節(jié)能劣化與同種用途的其

水量、用途不明的水量（管理

測(cè)定它建筑物比較

數(shù)據(jù)、代表性系統(tǒng)測(cè)定）

對(duì)綠化用水水源進(jìn)行分析，評(píng)

綠化用水量的消與市政供水及同

2節(jié)能價(jià)使用市政水、大學(xué)城及人工

耗面積綠化

湖湖水再利用

根據(jù)配管腐蝕引

給水栓的水量、在未端給排水栓實(shí)測(cè)給水栓的起阻塞情況的測(cè)

3節(jié)能劣化

水壓的測(cè)定開(kāi)度調(diào)整情況的調(diào)查定結(jié)果進(jìn)行校核

與設(shè)計(jì)值比較

與基準(zhǔn)值比較，

便器洗凈水量、各便器凈水量、水壓的測(cè)定，

4節(jié)能劣化根據(jù)配管腐蝕測(cè)

水壓的診斷確認(rèn)有無(wú)采用節(jié)水型器具

定結(jié)果進(jìn)行校核

熱水鍋爐效率的測(cè)定、負(fù)荷率與竣工時(shí)數(shù)據(jù)比

供熱水熱源的效

5節(jié)能劣化的調(diào)查，鍋爐節(jié)能措施采用狀較，與最新設(shè)備

率診斷

況的確認(rèn)比較

與未端容許最低

熱水供水溫度和未端供熱水溫

供熱水溫度的診溫度的比較，計(jì)

6節(jié)能劣化度的測(cè)定，隔熱材料傳熱系數(shù)

斷算配管系統(tǒng)熱損

的測(cè)定

失量

可否改為局部供

供熱水量、供熱未端供熱水栓的測(cè)定，按季節(jié)

7節(jié)能劣化熱水方式，與容

水壓力的診斷調(diào)查熱水器具的使用率

許供熱水量、水

壓的比較

供熱水循環(huán)泵的間歇運(yùn)行化、

供熱水循環(huán)泵運(yùn)部分熱水供應(yīng)的停止（包括切與正確循環(huán)量的

8節(jié)能

行方法的診斷換到局部供熱水方式）等的研比較

討

衛(wèi)生器具朽化診外觀檢查和啟動(dòng)測(cè)試（溢水閥、

9節(jié)能劣化與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)比較

斷浮球閥、電磁閥、水箱等）

溢水量、冷卻水飛散量、蒸發(fā)

降低下水道費(fèi)用與現(xiàn)行排水費(fèi)用

10其它量的實(shí)測(cè)，算出按不同付費(fèi)制

的診斷比較

的費(fèi)用可降低的支付額度

有關(guān)保健衛(wèi)生的根據(jù)保健衛(wèi)生的規(guī)定進(jìn)行水質(zhì)與有關(guān)法規(guī)規(guī)定

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