物業(yè)前期合同管理示范文本一、前期合同的法律定位與示范文本的價(jià)值前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位（開發(fā)商）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)成立前簽訂的契約，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條、《民法典》合同編相關(guān)規(guī)定，對全體業(yè)主具有法律約束力。示范文本的規(guī)范設(shè)計(jì)，兼具三重價(jià)值：合規(guī)性保障：統(tǒng)一行業(yè)合同框架，減少“霸王條款”“模糊條款”，降低合同無效或可撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn)；糾紛預(yù)防：明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)責(zé)邊界與爭議解決路徑，從源頭減少履約糾紛；效率提升：為中小物業(yè)企業(yè)、開發(fā)商提供“合規(guī)模板”，縮短合同起草周期，降低締約成本。二、示范文本的核心結(jié)構(gòu)與條款解析（一）合同主體與基本信息條款主體信息：明確建設(shè)單位（甲方）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（乙方）的全稱、法定代表人、地址、聯(lián)系方式，確保主體適格（如乙方需具備對應(yīng)資質(zhì)等級）。項(xiàng)目信息：清晰標(biāo)注物業(yè)名稱、坐落位置、建筑面積、物業(yè)類型（住宅/商業(yè)/混合）、規(guī)劃戶數(shù)等，為服務(wù)范圍提供剛性界定。（二）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款服務(wù)內(nèi)容需覆蓋公共區(qū)域管理的核心場景，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)量化、可考核：基礎(chǔ)服務(wù)清單：含共用部位（樓體、屋面、樓道）維護(hù)，共用設(shè)施設(shè)備（電梯、消防、給排水）養(yǎng)護(hù)，公共秩序維護(hù)（安防、消防巡查），環(huán)境衛(wèi)生（清潔、垃圾清運(yùn)），綠化養(yǎng)護(hù)，車輛停放管理（區(qū)分有償/無償），協(xié)助社區(qū)治理等。量化質(zhì)量指標(biāo)（示例）：電梯維護(hù)：每月檢修≥2次，故障報(bào)修后30分鐘內(nèi)響應(yīng)、2小時(shí)內(nèi)到場處置（困人故障15分鐘內(nèi)到場）；環(huán)境衛(wèi)生：公共區(qū)域地面每日清掃≥2次，垃圾日產(chǎn)日清；樓道每周清掃≥1次，扶手/電梯轎廂每周擦拭≥2次；綠化養(yǎng)護(hù)：草坪每月修剪≥1次，灌木每季度修剪≥1次，綠植成活率≥95%（新建項(xiàng)目）/保存率≥90%（既有項(xiàng)目）。（三）服務(wù)費(fèi)用與支付方式條款費(fèi)用設(shè)計(jì)需分項(xiàng)清晰、權(quán)責(zé)對等：費(fèi)用構(gòu)成：明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)（區(qū)分住宅、商業(yè)、車位業(yè)態(tài)）、車位管理費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)（如裝修垃圾清運(yùn)、入戶維修）、代收代繳費(fèi)用（水電費(fèi)等，需注明“僅代收，不賺取差價(jià)”）。支付規(guī)則：業(yè)主按【月/季/年】支付，繳費(fèi)時(shí)間為“每月5日前”（或“季度首月10日前”）；建設(shè)單位支付前期服務(wù)費(fèi)的周期、空置房物業(yè)費(fèi)承擔(dān)比例（如“空置房按70%收取，需書面告知乙方并持續(xù)滿3個(gè)月”）。調(diào)價(jià)機(jī)制：約定“因物價(jià)上漲、政策調(diào)整或服務(wù)成本變化，乙方提前60日公示并與甲方協(xié)商后，可按程序調(diào)整服務(wù)費(fèi)”，避免單方調(diào)價(jià)糾紛。（四）物業(yè)承接查驗(yàn)條款承接查驗(yàn)是厘清前期責(zé)任的關(guān)鍵，需細(xì)化流程與標(biāo)準(zhǔn)：查驗(yàn)范圍：含物業(yè)共用部位（樓體、屋面）、共用設(shè)施設(shè)備（電梯、消防、給排水），及竣工圖紙、設(shè)施說明書、消防驗(yàn)收合格證等資料。查驗(yàn)流程：甲方在交付前30日移交資料，雙方現(xiàn)場查驗(yàn)并形成《物業(yè)承接查驗(yàn)報(bào)告》，明確“合格項(xiàng)”“整改項(xiàng)”及整改責(zé)任方（甲方）、期限（如“15日內(nèi)整改完畢”）。遺留問題處理：約定“整改期間，乙方可暫緩承接相關(guān)區(qū)域，或提供臨時(shí)服務(wù)，費(fèi)用由甲方承擔(dān)”。（五）業(yè)主權(quán)益保障條款平衡業(yè)主知情權(quán)、參與權(quán)，避免“單邊約束”：知情權(quán)：乙方每季度公示“物業(yè)服務(wù)資金收支（含公共收益使用）”，每月公示“服務(wù)計(jì)劃與完成情況”（如設(shè)施維護(hù)記錄、保潔頻次），公示記錄需留存1年以上供業(yè)主查閱。參與權(quán)：甲方在物業(yè)交付后30日內(nèi)，書面告知業(yè)主合同內(nèi)容；乙方配合籌備首次業(yè)主大會(huì)，提供業(yè)主名冊、場地等協(xié)助。異議處理：業(yè)主對服務(wù)/費(fèi)用有異議的，可書面提出，乙方3日內(nèi)答復(fù)、15日內(nèi)整改；整改后仍不滿的，可申請第三方評估或法律途徑解決。（六）合同期限與解除條件期限與解除需兼顧穩(wěn)定性與靈活性：合同期限：自“物業(yè)交付之日”起至“業(yè)主大會(huì)與新物業(yè)企業(yè)簽約生效”止。若業(yè)主大會(huì)逾期未成立，期限屆滿前3個(gè)月，雙方協(xié)商續(xù)期；協(xié)商不成的，乙方應(yīng)按規(guī)定退出。解除條件：約定甲方（未按約付費(fèi)、擅自處分共用部位）、乙方（服務(wù)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)、擅自撤場）的違約解除情形，及解除后的交接義務(wù)（資料移交、費(fèi)用清算、設(shè)施完好性確認(rèn)）。三、條款設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)（一）權(quán)責(zé)劃分：避免“混同”與“模糊”區(qū)分開發(fā)商與物業(yè)責(zé)任：房屋質(zhì)量問題（滲漏水、墻體裂縫）由甲方整改，乙方僅協(xié)助報(bào)修；物業(yè)費(fèi)拖欠的，乙方直接向業(yè)主主張，甲方無墊付義務(wù)（除非合同另有約定）。公共收益分配：約定“公共收益扣除合理成本后，30%補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，70%用于共用部位改造，使用方案需經(jīng)業(yè)主代表審議”。（二）費(fèi)用條款：杜絕“隱形收費(fèi)”分項(xiàng)列明費(fèi)用：禁止“物業(yè)費(fèi)包含一切費(fèi)用”的籠統(tǒng)表述，需明確“物業(yè)費(fèi)（含公共區(qū)域能耗）、車位管理費(fèi)、代收水電費(fèi)”等，避免后期重復(fù)收費(fèi)?？罩梅空J(rèn)定：明確“空置”定義為“連續(xù)6個(gè)月無人居住且書面告知乙方”，避免爭議。（三）承接查驗(yàn)：強(qiáng)化“實(shí)操性”與“追溯性”細(xì)化查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：參考《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，對電梯（平層誤差≤5mm）、消防水泵（啟動(dòng)時(shí)間≤30秒）等關(guān)鍵設(shè)施設(shè)置量化指標(biāo)。資料移交清單：甲方需移交“竣工總平面圖、設(shè)施說明書、消防驗(yàn)收合格證、電梯安檢報(bào)告”等，缺失資料的補(bǔ)正期限為15日。（四）業(yè)主權(quán)益：構(gòu)建“閉環(huán)機(jī)制”公示可追溯：乙方公示內(nèi)容需留存書面/電子記錄，保存期≥1年，供業(yè)主查閱。異議閉環(huán)：業(yè)主提出異議后，乙方3日內(nèi)答復(fù)、15日內(nèi)整改，整改后3日內(nèi)反饋結(jié)果。四、示范文本的應(yīng)用與優(yōu)化建議（一）簽訂前：盡職調(diào)查+需求調(diào)研乙方核查項(xiàng)目規(guī)劃（如配套設(shè)施權(quán)屬）、工程進(jìn)度，避免承接“爛尾”項(xiàng)目；甲方審查乙方資質(zhì)、同類項(xiàng)目業(yè)績。乙方調(diào)研潛在業(yè)主需求（如快遞柜管理、寵物糞便清理），將合理建議納入合同，提升業(yè)主滿意度。（二）簽訂中：條款細(xì)化+附件支撐個(gè)性化調(diào)整：老舊小區(qū)可適當(dāng)降低保潔頻次，但需明確“因現(xiàn)狀限制，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按[具體方案]執(zhí)行，乙方3年內(nèi)逐步提升至行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”。附件補(bǔ)充：將《物業(yè)承接查驗(yàn)清單》《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》《應(yīng)急處置預(yù)案》作為合同附件，增強(qiáng)可操作性。（三）履行中：動(dòng)態(tài)評估+靈活變更定期評估：雙方每半年召開聯(lián)席會(huì)議，引入第三方測評服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)結(jié)果調(diào)整服務(wù)計(jì)劃或費(fèi)用。變更機(jī)制：因政策（如垃圾分類新規(guī)）或業(yè)主需求變化，需修改條款的，經(jīng)協(xié)商后書面確認(rèn)并公示。（四）糾紛應(yīng)對：內(nèi)部調(diào)解+合規(guī)救濟(jì)內(nèi)部調(diào)解：爭議發(fā)生后，先協(xié)商7日；協(xié)商不成的，申請行業(yè)協(xié)會(huì)/屬地街道調(diào)解。仲裁/訴訟：明確爭議解決方式（如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”或“向XX法院訴訟”），避免“或裁或?qū)彙钡臒o效約定。結(jié)語物業(yè)前期合同管理示范文本的構(gòu)建