土地估價(jià)師考試核心知識(shí)點(diǎn)及考核要求試題沖刺卷考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分考核對(duì)象：土地估價(jià)師備考人員題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”是指土地用途應(yīng)優(yōu)先考慮社會(huì)效益最大化。2.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于評(píng)估具有開發(fā)潛力的土地價(jià)值。3.土地估價(jià)報(bào)告的編制必須嚴(yán)格遵循國(guó)家規(guī)定的格式和內(nèi)容要求。4.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”主要依賴交易案例的客觀性，無(wú)需考慮區(qū)域因素修正。5.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中必須保持獨(dú)立、客觀、公正的職業(yè)操守。6.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于新開發(fā)建設(shè)區(qū)域的土地評(píng)估。7.土地估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)包括所有計(jì)算過(guò)程和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源。8.土地估價(jià)中的“收益法”適用于評(píng)估商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地。9.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”適用于評(píng)估城市建成區(qū)內(nèi)的土地價(jià)值。10.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中可以接受委托方的不合理要求以獲取更高報(bào)酬。二、單選題（每題2分，共20分）1.以下哪種方法不屬于土地估價(jià)的基本方法？（）A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法D.財(cái)務(wù)分析法2.土地估價(jià)中的“區(qū)域因素”主要指哪些內(nèi)容？（）A.宗地自身?xiàng)l件B.宏觀經(jīng)濟(jì)政策C.交通、基礎(chǔ)設(shè)施等外部條件D.土地權(quán)利限制3.土地估價(jià)報(bào)告的編制主體必須是（）。A.委托方B.土地管理部門C.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)或注冊(cè)土地估價(jià)師D.金融機(jī)構(gòu)4.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則的核心是（）。A.土地用途的合法性B.土地利用效率最大化C.土地收益最大化D.土地保護(hù)優(yōu)先5.土地估價(jià)中的“剩余法”主要適用于（）評(píng)估。A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.住宅用地D.具有開發(fā)潛力的土地6.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”是指（）。A.某一區(qū)域內(nèi)的平均地價(jià)B.某一宗地的具體地價(jià)C.土地出讓最低價(jià)D.土地市場(chǎng)價(jià)7.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)（）。A.優(yōu)先考慮委托方意見(jiàn)B.保持獨(dú)立、客觀、公正C.忽略政策因素影響D.依賴單一估價(jià)方法8.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于（）評(píng)估。A.新開發(fā)建設(shè)區(qū)域B.商業(yè)繁華區(qū)C.城市建成區(qū)D.交通運(yùn)輸用地9.土地估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)包括（）。A.估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書B.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源和計(jì)算過(guò)程C.委托方付款憑證D.土地權(quán)利證明復(fù)印件10.土地估價(jià)中的“收益法”主要適用于（）評(píng)估。A.行政事業(yè)單位用地B.工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地C.商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地D.交通運(yùn)輸用地三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”需要考慮哪些修正因素？（）A.時(shí)間因素B.區(qū)域因素C.宗地因素D.政策因素2.土地估價(jià)報(bào)告的編制應(yīng)包括哪些內(nèi)容？（）A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)方法選擇C.估價(jià)結(jié)果及附件D.估價(jià)師聲明3.土地估價(jià)中的“收益法”需要考慮哪些因素？（）A.土地年收益B.土地還原率C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)成本4.土地估價(jià)中的“成本法”需要考慮哪些因素？（）A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.土地投資利息D.土地增值收益5.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)遵循哪些原則？（）A.最高最佳使用原則B.替代原則C.供需原則D.貢獻(xiàn)原則6.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”需要考慮哪些修正因素？（）A.年份修正B.區(qū)域因素修正C.宗地因素修正D.政策因素修正7.土地估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)包括哪些內(nèi)容？（）A.估價(jià)對(duì)象照片B.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源C.計(jì)算過(guò)程D.土地權(quán)利證明8.土地估價(jià)中的“剩余法”需要考慮哪些因素？（）A.土地取得成本B.開發(fā)建設(shè)成本C.銷售收入D.投資利息9.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)（）。A.保持獨(dú)立、客觀、公正B.優(yōu)先考慮委托方意見(jiàn)C.遵循國(guó)家法律法規(guī)D.使用權(quán)威估價(jià)方法10.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則需要考慮哪些因素？（）A.土地用途的合法性B.土地利用效率C.土地收益最大化D.土地保護(hù)要求四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市一宗住宅用地，面積為5000平方米，土地用途為住宅，使用年限為70年。該區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為8000元/平方米，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.2，宗地因素修正系數(shù)為0.9。假設(shè)該宗地開發(fā)完成后，預(yù)計(jì)售價(jià)為15000元/平方米，開發(fā)成本為3000元/平方米，銷售費(fèi)用為售價(jià)的5%，投資利息按年利率6%計(jì)算，土地增值收益率為10%。請(qǐng)采用市場(chǎng)比較法和收益法分別評(píng)估該宗地的價(jià)值。案例二：某企業(yè)需評(píng)估一宗工業(yè)用地，面積為30000平方米，土地用途為工業(yè)，使用年限為50年。該區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為6000元/平方米，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.1，宗地因素修正系數(shù)為1.3。假設(shè)該宗地開發(fā)完成后，預(yù)計(jì)年收益為500萬(wàn)元，土地還原率為8%。請(qǐng)采用成本法和收益法分別評(píng)估該宗地的價(jià)值。案例三：某城市一宗商業(yè)用地，面積為2000平方米，土地用途為商業(yè)，使用年限為40年。該區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為12000元/平方米，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.3，宗地因素修正系數(shù)為0.8。假設(shè)該宗地開發(fā)完成后，預(yù)計(jì)年收益為800萬(wàn)元，土地還原率為9%。請(qǐng)采用市場(chǎng)比較法和收益法分別評(píng)估該宗地的價(jià)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”及其在估價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用。2.論述土地估價(jià)報(bào)告的編制要求及其在估價(jià)實(shí)踐中的重要性。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.×（最高最佳使用原則是指土地用途應(yīng)優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)效益最大化，而非社會(huì)效益。）2.√3.√4.×（市場(chǎng)比較法需要考慮區(qū)域因素修正。）5.√6.√7.√8.√9.√10.×（土地估價(jià)師必須保持獨(dú)立、客觀、公正，不能接受不合理要求。）二、單選題1.D2.C3.C4.C5.D6.A7.B8.A9.B10.C三、多選題1.ABCD2.ABCD3.ABC4.ABCD5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.AC10.ABCD四、案例分析案例一：市場(chǎng)比較法：基準(zhǔn)地價(jià)×區(qū)域因素修正系數(shù)×宗地因素修正系數(shù)=8000×1.2×0.9=8640元/平方米土地價(jià)值=8640×5000=43,200,000元收益法：年收益=15000×5000×(1-5%)=725,0000元土地價(jià)值=年收益÷土地還原率×[1-1÷(1+土地還原率)^土地使用年限]=725,0000÷8%×[1-1÷(1+8%)^70]≈45,312,500元案例二：成本法：土地價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+投資利息+土地增值收益=6000×30000+3000×30000+30000×6%+30000×30000×10%=180,000,000+90,000,000+1,800,000+900,000,000=1,171,800,000元收益法：土地價(jià)值=年收益÷土地還原率×[1-1÷(1+土地還原率)^土地使用年限]=500÷8%×[1-1÷(1+8%)^50]≈3,125,000元案例三：市場(chǎng)比較法：基準(zhǔn)地價(jià)×區(qū)域因素修正系數(shù)×宗地因素修正系數(shù)=12000×1.3×0.8=12,480元/平方米土地價(jià)值=12,480×2000=24,960,000元收益法：土地價(jià)值=年收益÷土地還原率×[1-1÷(1+土地還原率)^土地使用年限]=800÷9%×[1-1÷(1+9%)^40]≈26,666,667元五、論述題1.論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”及其在估價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用。最高最佳使用原則是指土地用途應(yīng)優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)效益最大化，即在法律允許范圍內(nèi)，土地用途應(yīng)選擇能產(chǎn)生最大收益的方案。在估價(jià)實(shí)踐中，需要考慮以下因素：-土地用途的合法性：符合城市規(guī)劃要求。-土地利用效率：土地開發(fā)強(qiáng)度、容積率等。-土地收益最大化：綜合考慮市場(chǎng)供求、開發(fā)成本等因素。應(yīng)用時(shí)，需通過(guò)市場(chǎng)比較、收益法等方法分析不同用途的經(jīng)濟(jì)效益，最終選