低效用地再開發(fā)試點第三批典型案例1為深入貫徹落實黨的二十屆三中全會“盤活存量土地和低效用地”、四中全會“盤活用好低效用地”的部署，落實中央城市工作會議有關要求，自然資源部深入推進低效用地再開發(fā)試點，引導試點城市探索創(chuàng)新低效用地再開發(fā)的政策措施和實施路徑，涌現(xiàn)出大量鮮活案例。第三批典型案例涉及14個?。ㄊ校?6個案例，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量工業(yè)用地提質(zhì)增效、存量商業(yè)用地轉型、存量公共服務設施功能提升、存量片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)等不同類型，通過盤活存量土地和低效用地，不僅實現(xiàn)了土地節(jié)約集約利用、產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、固定資產(chǎn)投資拉動，更促進了城市功能完善、人居環(huán)境改善、歷史文脈傳承和生態(tài)安全格局筑牢，為各地提供了實踐樣本與經(jīng)驗借鑒。請各地學習借鑒，加強探索創(chuàng)新，大力推動盤活存量土地和低效用地，總結形成更多寶貴經(jīng)驗做法和典型案例。i北京 案例一北京市經(jīng)開區(qū)火箭大街改造案例 （再開發(fā)類型：收購盤活低效工業(yè)用地保障重大產(chǎn)業(yè)項目落地） 1河北 7案例二廊坊市安次區(qū)龍河中心案例 7（再開發(fā)類型：低效商業(yè)辦公用地用途轉換） 7天津 案例三天津市北辰區(qū)天士力大健康醫(yī)養(yǎng)示范區(qū)案例 （再開發(fā)類型：盤活低效工業(yè)用地賦能醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展） 13江蘇 22案例四無錫市錫山區(qū)精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園案例 22（再開發(fā)類型：片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)盤活低效產(chǎn)業(yè)用地） 22案例五常州市天寧區(qū)中交智薈港高新智能制造中心案例 30（再開發(fā)類型：產(chǎn)業(yè)園區(qū)低效用地提質(zhì)增效） 30案例六南通市崇川區(qū)沿江化工碼頭騰退片區(qū)整體改造案例 37（再開發(fā)類型：政府實施片區(qū)生態(tài)綜合整治） 37浙江 43案例七杭州市上城區(qū)南宋德壽宮遺址博物館建設案例 43（再開發(fā)類型：盤活低效工業(yè)用地重構宋韻文化地標） 43案例八杭州市余杭區(qū)礦坑“煥新”打造國家版本館案例 51（再開發(fā)類型：盤活低效工礦用地轉型文化高地） 51案例九寧波市北侖區(qū)濱海港產(chǎn)城融合發(fā)展片區(qū)案例 59（再開發(fā)類型：“雙試點”協(xié)同推進片區(qū)融合發(fā)展） 59案例十金華市蘭溪市藍之夢紡織廠改造案例 69（再開發(fā)類型：政企村聯(lián)動改造低效工業(yè)片區(qū)助力共富） 69案例十一湖州市安吉“兩山”科技城低效用地再開發(fā)案例 76（再開發(fā)類型：區(qū)域再開發(fā)與生態(tài)保護相融合） 76安徽 案例十二蕪湖市“三湖”片區(qū)改善“三生”空間案例 83（再開發(fā)類型：片區(qū)綜合整治提升） 福建 案例十三泉州市德化紅旗坊文旅產(chǎn)業(yè)園項目案例 89（再開發(fā)類型：工業(yè)遺產(chǎn)轉型復合利用） 案例十四漳州市九龍公園復合開發(fā)利用改造案例 96（再開發(fā)類型：公共設施復合利用補短板） 江西 案例十五萍鄉(xiāng)市贛西國際港·公路港建設案例 （再開發(fā)類型：盤活低效工業(yè)用地發(fā)展物流倉儲產(chǎn)業(yè)） 102 案例十六濟南市高新區(qū)舜泰廣場體育公園綜合體案例 108（再開發(fā)類型：地上地下空間綜合開發(fā)盤活低效綜合用地） 108案例十七青島西海岸新區(qū)董家口化工園區(qū)改造案例 （再開發(fā)類型：政策工具疊加盤活化工園區(qū)低效工業(yè)用地） 115案例十八青島市上合海爾卡奧斯工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)園案例 123（再開發(fā)類型：政府收儲后再開發(fā)） 案例十九臨沂市中通快遞魯南（臨沂）智能電商園案例 130（再開發(fā)類型：政府主導市場參與推進再開發(fā)） 湖北 案例二十武漢市武昌區(qū)四美塘鐵路遺址文化公園案例 135（再開發(fā)類型：盤活低效鐵路遺址建設生態(tài)文化長廊） 135案例二十一宜都市實施化工園舊廠房連片征收再開發(fā)案例 141（再開發(fā)類型：片區(qū)統(tǒng)籌推進低效土地盤活利用） 湖南 案例二十二湘潭市江麓機電科技九華基地項目升級改造案例 147（再開發(fā)類型：“關聯(lián)式騰籠換鳥”盤活央企低效用地） 147廣東 案例二十三廣州市增城區(qū)上境村工業(yè)集聚區(qū)更新改造案例 154（再開發(fā)類型：村級工業(yè)園提質(zhì)增效） 重慶 案例二十四重慶市璧山區(qū)大成廣場片區(qū)綜合開發(fā)案例 162（再開發(fā)類型：片區(qū)綜合改造提升） 案例二十五重慶市萬州區(qū)天生城片區(qū)綜合提質(zhì)改造案例 170（再開發(fā)類型：政企協(xié)同成片盤活山地低效用地） 案例二十六成都市高新區(qū)振芯科技低效工業(yè)用地盤活案例 177（再開發(fā)類型：分割收儲聯(lián)動原產(chǎn)權人自主改造） 1北京一、項目基本情況北京火箭大街商業(yè)航天共性科研生產(chǎn)基地項目位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)瀛海鎮(zhèn)瀛昌街6號院，東至瀛福路，西至瀛順路，南至二鍋頭酒業(yè)，北至瀛昌街，是北京經(jīng)開區(qū)規(guī)劃的空天街區(qū)核心節(jié)點。項目總用地面積為6.3公頃，總建筑面積為4.78萬平方米，土地用途為工業(yè)用地。該項目對原北京雪蓮羊絨有限公司（以下簡稱雪蓮羊絨）生產(chǎn)基地進行改造更新，建設全國首個商業(yè)航天共性科研生產(chǎn)基地，吸引商業(yè)航天全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)項目，引領全國空天產(chǎn)業(yè)發(fā)展。項目于2024年1月取得立項，主體結構已于2025年3月正式封頂，2025年投入使用。其中，北京火箭大街科技互動展廳已經(jīng)完成竣工驗收，展廳地下設置商業(yè)航天測運控中心，免費對外開放，在北京商業(yè)火箭發(fā)射時，觀眾可在此實時觀看。二、改造主體和改造模式（一）改造原因辦公樓、職工宿舍等。2019年，按照國家疏解非首都功能產(chǎn)2業(yè)政策，雪蓮羊絨將全部生產(chǎn)環(huán)節(jié)遷移至內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市，僅保留品牌營銷、運營等功能型部門，廠區(qū)大部分空置，土地處于低效利用狀態(tài)。2023年，北京亦莊城市更新有限公司成立北京亦莊星箭科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（公司為北京亦莊投資控股有限公司三級全資子公司，由北京亦莊城市更新有限公司全資持股，是經(jīng)開區(qū)為服務商業(yè)航天產(chǎn)業(yè)專門設立的公司），收購項目土地及房屋產(chǎn)權并作為項目實施主體。北京亦莊星箭科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司收購雪蓮羊絨北京生產(chǎn)基地項目土地及房產(chǎn)，在確保土地用于產(chǎn)業(yè)的條件下，拆除現(xiàn)有建筑實施重建。重建項目定位為商業(yè)航天產(chǎn)業(yè)，打造北京火箭大街，建成后出租給商業(yè)航天產(chǎn)業(yè)相關企業(yè)。三、低效用地再開發(fā)取得的成效（一）提升土地效益，盤活低效產(chǎn)業(yè)用地項目盤活了低效工業(yè)用地，整體建筑面積從4.78萬平方米增加至11.6萬平方米，綜合容積率從0.76提升至2.0，增加了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，實現(xiàn)土地集約高效利用。（二）強化產(chǎn)業(yè)鏈條，保障產(chǎn)業(yè)項目落地北京火箭大街將吸引商業(yè)航天上中下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集聚，商業(yè)航天上游衛(wèi)星及火箭制造企業(yè)，中游箭體裝備、測控系統(tǒng)、地面終端及設施制造企業(yè)，下游促進商業(yè)航天產(chǎn)業(yè)、3通信、導航、遙感衛(wèi)星應用服務企業(yè)，助力北京經(jīng)開區(qū)實現(xiàn)“千企聯(lián)動、千星入軌、千億營收”的商業(yè)航天創(chuàng)新集群發(fā)展目標。四、主要做法（一）摸清家底長效化監(jiān)管為目標，開展工業(yè)用地摸底排查和綜合評價，形成工業(yè)用地臺賬清單；匯聚工業(yè)用地分級分類管理所需的各類數(shù)據(jù)資源，建立工業(yè)用地項目綜合評價體系，進行工業(yè)用C、D四類工業(yè)用地的分級分類精細化管理；實行全生命周期監(jiān)管，對不同類別工業(yè)用地，制定相應政策，加強優(yōu)質(zhì)項目獎勵扶持，推進低效工業(yè)用地改造提升；建立信用監(jiān)管應用場景，將工業(yè)用地綜合評價結果納入行業(yè)信用評價指標體系。經(jīng)摸底清查與綜合評價，雪蓮羊絨主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)已搬離，其產(chǎn)值、稅收與產(chǎn)業(yè)類型均不滿足經(jīng)開區(qū)發(fā)展的要求。《北京市促進未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實施方案》提出在北京經(jīng)開區(qū)等區(qū)域重點發(fā)展商業(yè)航天、衛(wèi)星網(wǎng)絡等細分產(chǎn)業(yè)。北京經(jīng)開區(qū)作為北京市“南箭北星”產(chǎn)業(yè)布局中“南箭”的主要承載區(qū)，面對商業(yè)航天企業(yè)試驗排產(chǎn)周期長、成本價格高等難點堵點，提出建設“火箭大街”，打造國內(nèi)領先的星箭網(wǎng)絡總部基地和創(chuàng)新高地。4依據(jù)《北京亦莊空天街區(qū)規(guī)劃設計》，“北京火箭大街”定位為空天街區(qū)商業(yè)航天共性科研生產(chǎn)基地項目，服務研發(fā)、設計、制造、應用全產(chǎn)業(yè)鏈條，將以共性技術平臺為驅(qū)動，解決商業(yè)航天領域試驗資源緊缺、測試服務供不應求的痛點，建設創(chuàng)新研發(fā)中心、高端智造中心、科技互動展廳，提升商業(yè)航天產(chǎn)業(yè)化基礎能力，北京亦莊星箭科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司以收購方式取得本項目土地后，根據(jù)項目建設需求辦理規(guī)劃報批手續(xù)，從2024年1月開始，陸續(xù)申請取得了北京經(jīng)開區(qū)企業(yè)投資項目備案證明，項目規(guī)劃綜合實施方案“多規(guī)合一”協(xié)同平臺初審意見、會商意見。2024年4月，建設單位取得不動產(chǎn)權證書。2024年6月，取得北京經(jīng)開區(qū)規(guī)自分局核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》〔2024規(guī)自（開）建字0045號〕，總建筑面米，最大建筑高度45米，容積率2.0，建筑密度43.75%，綠地率15.01%，機動車停車位245輛（均為地下），非機動車停車位535輛（其中地上100輛，地下435輛）。2025年4月，建設單位取得《建設工程規(guī)劃核驗意見》〔2025規(guī)自（開）竣字0029號〕。項目總建筑規(guī)模達14萬平方米，整體按照動感、綠色”的設計理念，布局1個中心（展示與運控中心3個功能分區(qū)（一棟共性技術試驗廠房、兩棟工業(yè)標準廠房、5三棟總部研發(fā)中心）。其中，商業(yè)航天共性試驗平臺，總建筑面積約1萬平方米，為商業(yè)航天企業(yè)提供十余項共性試驗及共享制造服務。商業(yè)航天創(chuàng)新研發(fā)中心，主要包括三棟多層生產(chǎn)研發(fā)樓，總建筑面積2.1萬平方米，服務企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、辦公綜合需求。關鍵部件智能制造平臺，包括兩棟多層生產(chǎn)廠房，總建筑面積8.2萬平方米，服務關鍵部組件、控制系統(tǒng)、衛(wèi)星終端制造等企業(yè)生產(chǎn)需求?？萍蓟诱箯d，總建筑面積約0.33萬平方米，建設商業(yè)航天遠程測發(fā)控中心，實時接收火箭發(fā)射場數(shù)據(jù)，可遠程觀摩火箭發(fā)射，實現(xiàn)在軌商業(yè)星座運行監(jiān)控；搭建航天科普教育基地，設置航天科技體驗中心，培養(yǎng)青少年航天夢想，激發(fā)探索精神。圖1-1項目建設方案五、政策依據(jù)2023年，《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）印發(fā)后，北京經(jīng)開區(qū)相繼出臺了一系列低效用地再開發(fā)支持政策。一是工業(yè)用地分級分類管理機制。2023年，北京經(jīng)開區(qū)印發(fā)《北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)關于規(guī)范工業(yè)用地管理促進產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（京技管發(fā)〔2023〕15號）和《亦6莊新城工業(yè)用地分級管理工作方案》（京開黨政辦字〔2023〕24號），開展工業(yè)用地分級分類管理，實現(xiàn)了低效用地的識別，制定了本項目再開發(fā)政策。二是產(chǎn)業(yè)用地更新機制。2024年，北京經(jīng)開區(qū)出臺《亦技管發(fā)〔2024〕18號），明確以收儲、回購的更新方式為第一導向，促進存量工業(yè)用地循環(huán)再利用；提升審批效率，優(yōu)化營商環(huán)境，升級原審核流程，為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目提供空間保障；加強工業(yè)用地履約監(jiān)管，為工業(yè)用地回購提供有效法律途徑。圖1-2開發(fā)前影像圖圖1-3開發(fā)后效果圖7河北（再開發(fā)類型：低效商業(yè)辦公用地用途轉換）一、項目基本情況龍河中心項目位于廊坊主干道-南龍道南側，東鄰安次區(qū)政務服務中心，地處廊坊城市新中心，區(qū)位交通條件優(yōu)越。廊坊市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別于2012年、2014年通過出讓方式取得，面積2.87公頃，原規(guī)劃容積率3.0，總建筑面積11.58萬平方米，用途為商務金融用地，擬建設一座集酒店、寫字樓、創(chuàng)業(yè)公寓于一體的商務商業(yè)中心。2018年項目規(guī)劃方案獲批，目前已建成建筑面積4.65萬平方米，包括3棟公寓和1棟商業(yè)，已建成部分雖取得預售證，但受市場環(huán)境等因素影響未銷售，企業(yè)資金回籠困難，項目整體處于爛尾狀態(tài)。該項目地塊位于安次區(qū)龍河高新區(qū)，周邊已有安次萬達、紅星美凱龍等多個成熟商業(yè)，原有的功能定位已不適應市場和發(fā)展需求。經(jīng)市場調(diào)研，隨著龍河高新區(qū)企業(yè)入駐，將新增大量的就業(yè)人口，對高品質(zhì)住宅需求旺盛。為積極推進商辦用房去庫存，市自然資源和規(guī)劃局堅持需求導向，主動靠前服務，將龍河項目列為全市低效用地再開發(fā)首批示范項目，通過商務辦公用地用途轉換，鼓勵企業(yè)繼續(xù)投入建設8資金3.97億元，盤活存量資產(chǎn)2.66億元，實現(xiàn)政府增收0.51二、改造主體和改造模式隨著商業(yè)業(yè)態(tài)變化，商鋪空置率上升，疊加房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展舉步維艱，項目原計劃建設的酒店、寫字樓等不適合市場發(fā)展趨勢，項目原產(chǎn)品為商務公寓，普遍戶型較小，與市場需求不符，開發(fā)商難以繼續(xù)按照商務金融用地建設。項目長期處于建設停滯狀態(tài)，未能實現(xiàn)預期效益，已成為制約提升區(qū)域經(jīng)濟活力和城市品質(zhì)的包袱，嚴重影響了城市形象和招商引資環(huán)境，給城市管理和社會穩(wěn)定帶來持續(xù)壓力。(二)改造主體和模式。項目引入中國金茂，結合龍河高新區(qū)企業(yè)發(fā)展，以及高層次人才居住需求，重新定位項目功能，推動落實存量商業(yè)辦公用地用途合理轉換,提升資源節(jié)約利用水平。三、取得成效(一)加快盤活資產(chǎn)，激活經(jīng)濟動能。通過低效用地用途轉換，拉動企業(yè)持續(xù)投資，推動原有資金投入回款，特別是中國金茂作為負責龍河高新區(qū)整體運營的央企,將部分項目收益支持新一代信息技術、高端裝備制造、現(xiàn)代服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。(二)完善配套設施，提升空間品質(zhì)。在改造地塊內(nèi)植入9創(chuàng)業(yè)人才共享中心、社區(qū)服務中心等配套功能，形成15分鐘便民服務圈，構建“生態(tài)+生活+服務”三位一體的社區(qū)體系，沿南龍道新建3棟住宅重塑城市界面，整合北側城市綠地打造中央大花園景觀生態(tài)系統(tǒng)，營造“自然籠罩式生態(tài)、健康生活氛圍、鄰里社交距離”的社區(qū)公園。(三)平衡職住功能，吸引人才落戶。以現(xiàn)有3棟公寓為身-兩人家庭-三人家庭”梯度化購房需求;對現(xiàn)有公寓中不滿足日照要求的13套房屋進行功能調(diào)整，打造長租、短租相結合和共享空間相融合的人才公寓，保障居住和社交需求。(四)示范引領帶動，形成輻射效應。龍河中心項目作為全市首個存量商業(yè)辦公去化項目，其盤活不僅幫助企業(yè)順利回籠資金，還增加了政府收益，補齊了設施短板，提升了周邊土地價值，為后續(xù)同類低效用地盤活提供借鑒。四、主要做法貫徹落實黨的二十屆三中全會關于“優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設用地二級市場，推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地”要求，落實傳導國土空間總體規(guī)劃，銜接詳細規(guī)劃及專項規(guī)劃，以規(guī)劃、土地政策創(chuàng)新融合為主線，打好“四案合一+用途轉換+功能重構+三師共創(chuàng)+政策集成”組合拳，提質(zhì)效、破難點，優(yōu)服務、強支撐，充分釋放改革動能。(一)規(guī)劃引領功能重構。充分發(fā)揮規(guī)劃引領作用，推動項目未來功能由“商務商業(yè)中心”向“美好生活社區(qū)”轉變。一是編制《龍河中心再開發(fā)綜合實施方案》并納入街區(qū)級詳細規(guī)劃，經(jīng)評審、審查、審批后落地執(zhí)行；二是科學調(diào)控指標,將容積率從3.0降至2.2、綠地率從24%提升至35%、建筑密度從23.42%壓縮至20%，形成“降容增綠”的生態(tài)優(yōu)化格局；三是增量精準供給，新建住宅充分滿足企業(yè)員工“單身-兩人家庭-三人家庭”梯度化需求；四是對原有建筑進行診斷性改造，將13戶日照不足房屋轉為人才公寓，其余調(diào)整為滿足企業(yè)員工梯度化需求的住宅產(chǎn)品。(二)政策驅(qū)動用途轉換。一是創(chuàng)新政策支撐。依據(jù)《廊坊市低效用地認定標準指導意見》《廊坊市低效用地再開發(fā)綜合實施方案編制暫行辦法》《廊坊市低效商業(yè)辦公項目調(diào)整為普通商品住宅的實施意見》等政策，對認定為低效用地并納入市級試點項目庫的，推動用地性質(zhì)轉換;二是采用分宗處理模式。建立產(chǎn)權轉換機制，項目實施過程中，首先完成南北兩宗商務金融用地向二類城鎮(zhèn)住宅用地的用途轉換，通過分宗簽訂土地出讓合同變更協(xié)議，經(jīng)專業(yè)地價評估后向政府補繳土地出讓價款3516.89萬元。(三)“四案合一”并聯(lián)審批。進一步優(yōu)化審批流程，整合規(guī)劃許可、土地供應、施工許可、竣工驗收、不動產(chǎn)登記等相關程序和環(huán)節(jié)，并行推進片區(qū)策劃、規(guī)劃統(tǒng)籌、工程設計、項目實施等四方面審批,各相關責任單位開展聯(lián)合審查，經(jīng)市政府批準后實施。同步開展街區(qū)級詳細規(guī)劃編制，做到“清單外無審批”，實現(xiàn)“項目批復即開工”，有效提升了審批效能。(四)“三師共創(chuàng)”編制方案。三大專業(yè)團隊協(xié)同配合，統(tǒng)籌推動“功能定位-指標優(yōu)化-空間營造”全鏈條作業(yè)，形成了“策劃-規(guī)劃-設計”一體化工作范式。一是策劃師定功能。政策研究團隊主導片區(qū)策劃，結合項目實際和控規(guī)要求，科學調(diào)整項目功能，完成可行性論證與市場定位；二是規(guī)劃師控格局。規(guī)劃團隊落實上位規(guī)劃要求，重構空間方案，優(yōu)化街區(qū)功能布局，同步整合交通路網(wǎng)與市政設施專項規(guī)劃；三是建筑師塑空間。建筑團隊主導空間再造運用戶型創(chuàng)新、建筑退界與景觀滲透技術，實現(xiàn)中央花園與新建住宅的有機融合。(五)政策集成支撐改造。印發(fā)了《優(yōu)化房地產(chǎn)政策若干意見》(廊建房監(jiān)〔2024〕5號)、《廊坊市低效商業(yè)服務業(yè)項目用地用途轉換工作流程》(廊自然規(guī)發(fā)〔2024〕136號)、《廊坊市低效用地再開發(fā)綜合實施方案編制暫行辦法》(廊改革字〔2024〕3號)、《廊坊市低效商業(yè)辦公項目調(diào)整為普通商品住宅的實施意見》(廊低效發(fā)〔2025〕1號)等文件，構建了政策支持工具箱和“認定-審批-實施”的標準化流程。五、政策依據(jù)(一)《廊坊市低效用地認定標準指導意見》。2024年3月，廊坊市發(fā)布了《廊坊市低效用地認定標準指導意見》，按照低效用地認定標準，龍河中心被認定為低效用地納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)。(二)《廊坊市低效用地再開發(fā)綜合實施方案編制暫行辦法》。2024年10月28日，中共廊坊市委全面深化改革委員會發(fā)布的《廊坊市低效用地再開發(fā)綜合實施方案編制暫行辦法》提出：綜合實施方案是從片區(qū)策劃、規(guī)劃統(tǒng)籌、工程設計和項目實施等方面作出的全面、具體的實施安排?！洱埡又行脑匍_發(fā)綜合實施方案》通過逐級審查，并報經(jīng)市政府審議批準，作為優(yōu)化調(diào)整詳細規(guī)劃的參考依據(jù)。(三)《廊坊市低效商業(yè)辦公項目調(diào)整為普通商品住宅的實施意見》。2025年4月9日，《廊坊市低效商業(yè)辦公項目調(diào)整為普通商品住宅的實施意見》要求:低效商業(yè)辦公項目已建成建筑超過三分之一的，調(diào)整后整體容積率原則上不超過2.2。圖2-1現(xiàn)狀照片圖2-2鳥瞰效果圖天津（再開發(fā)類型：盤活低效工業(yè)用地賦能醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展）一、項目基本情況2007年，天士力醫(yī)藥集團股份有限公司（以下簡稱“天士力”）通過出讓方式取得了位于北辰經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)淮河道與淮東路交口東南側（北辰科技園區(qū)范圍內(nèi)）8.89萬平方米用地，規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途均為工業(yè)用地，容積率不大于1.5，用于建設中醫(yī)藥生產(chǎn)基地。土地出讓后，企業(yè)先后建設了天士力研究院、信息化實驗基地、生產(chǎn)車間等建筑。受醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)周期性波動市場環(huán)境影響，項目產(chǎn)出效率偏低，部分廠房閑置，形成低效用地。2019年，為落實全市工業(yè)圍城治理工作要求，推動北辰科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉型升級，北辰區(qū)啟動了該片區(qū)控制性詳細規(guī)劃修編工作，以“退二進三”為契機建設健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，經(jīng)履行控規(guī)修編法定程序后，將該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)由工業(yè)用地調(diào)整為社會福利用地和商服用地。2021年7月，市政府批復該片區(qū)控制性詳細規(guī)劃修編方案。該項目自2024年初列入低效用地數(shù)據(jù)庫并啟動實施，運用“土地分割、土地用途轉換、零散地利用、土地合并”等政策，利用原工業(yè)廠房建設醫(yī)養(yǎng)服務產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，推動土地“存量”變經(jīng)濟“增量”。目前，辦公樓和天士力醫(yī)院一期工程已建成并投入使用，實現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)”“研發(fā)”有機融合，為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入強勁動力，后續(xù)將繼續(xù)推動天士力醫(yī)院二期、養(yǎng)老機構、康復中心建設。二、改造主體和改造模式（一）改造原因一是因中醫(yī)藥行業(yè)市場環(huán)境影響，以及企業(yè)改制、技術更新、品牌建設等經(jīng)營管理原因，部分廠房閑置低效，經(jīng)濟效益低下，亟需通過產(chǎn)業(yè)轉型升級，實現(xiàn)資源資產(chǎn)盤活利用。二是結合北辰區(qū)推動京津冀醫(yī)養(yǎng)結合試點，天士力集團以“大健康產(chǎn)業(yè)”為主線，從傳統(tǒng)中藥制造向“數(shù)智化醫(yī)療康養(yǎng)”延伸，計劃在該地塊構建“研發(fā)-生產(chǎn)-服務”全產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條，建設醫(yī)養(yǎng)服務產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。原產(chǎn)權主體--天士力醫(yī)藥集團股份有限公司。按照地塊控制性詳細規(guī)劃，對該宗地采取“土地分割+土地用途轉換+零散地利用+土地合并”綜合方式盤活，破解產(chǎn)業(yè)轉型、煥新難題，支持醫(yī)養(yǎng)服務產(chǎn)業(yè)示范區(qū)建設。三、低效用地再開發(fā)取得的成效一是激活資產(chǎn)價值，結合“工改公”，將工業(yè)用地轉換為公共管理與公共服務設施用地，容積率由1.5提升至1.7，進一步提升土地資源利用效益。二是優(yōu)化空間布局，項目已建成天士力研究院及信息化實驗基地，建筑面積5.33萬平方米，推進天士力醫(yī)院二期、醫(yī)養(yǎng)中心、智慧養(yǎng)老機構、康復中心等擴建，新增建筑面積6.1萬平方米。三是提升經(jīng)濟效益，項目整體新增投資10億元，建成后新增就業(yè)崗位1000個。四是實現(xiàn)社會效益，以天士力為核心推動園區(qū)中藥全產(chǎn)業(yè)鏈飛躍性轉型升級，帶動整個片區(qū)逐步形成“醫(yī)-研-商-教-養(yǎng)-護”六位一體的大健康產(chǎn)業(yè)集群。四、主要做法（一）支持用地合理分割，強化資源要素精準保障現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃將天士力8.89萬平方米用地分為南、北兩部分，以北部分用地面積4.34萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為公共管理與公共服務設施用地，以南部分用地面積4.55萬平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)用地。結合天士力“數(shù)智化醫(yī)療康養(yǎng)”轉型以及醫(yī)養(yǎng)服務產(chǎn)業(yè)示范區(qū)建設要求，按照《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》《天津市建設用地使用權轉讓實施細則》分割地塊應具備獨立分宗條件要求，規(guī)劃資源部門通過充分論證，在保障地塊具有獨立條件基礎上，以控制性詳細規(guī)劃界限對地塊進行分割盤活，精準實現(xiàn)要素保障，為后續(xù)盤活資產(chǎn)奠定了基礎。（二）支持土地用途轉換，滿足產(chǎn)業(yè)轉型升級需要項目用地分割后，南側4.55萬平方米用地仍保留工業(yè)用地性質(zhì)不變，容積率不大于1.5，用于中醫(yī)藥研發(fā)、生產(chǎn)；北側4.34萬平方米用地擬建設醫(yī)養(yǎng)服務產(chǎn)業(yè)示范區(qū)項目，新建擴建醫(yī)養(yǎng)中心、智慧養(yǎng)老機構、康復中心等。按照《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）“鼓勵原土地使用權人改造開發(fā)，完善原土地使用權人申請改變土地用途、簽訂變更協(xié)議的程序和辦法”相關政策，經(jīng)權利人申請，并報區(qū)政府批準后，依據(jù)修編后的控制性詳細規(guī)劃將土地用途由工業(yè)用地轉換為社會福利用地并簽訂土地出讓補充合同。結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，容積率由1.5提升至1.7，土地使用期限與原合同保持一致。天士力按照新、老規(guī)劃條件土地市場評估價格差額，補繳土地出讓金7167.74萬元。（三）支持盤活零星用地，優(yōu)化土地資源配置效率運用《市規(guī)劃資源局印發(fā)關于推進低效用地再開發(fā)盤活存量資源有關支持政策的通知》（津規(guī)資名城發(fā)〔2024〕53號鼓勵經(jīng)營主體收購相鄰零星土地，一并進行改造開發(fā)，“零星用地面積不超過改造開發(fā)項目總用地面積10%，可與原項目地塊核發(fā)統(tǒng)一的規(guī)劃條件，按協(xié)議方式辦理供地手續(xù)”政策，將地塊西側1688.4平方米已收儲用地（占北側用地的4%）通過協(xié)議方式出讓，規(guī)劃用途為社會福利用地，容積率不大于1.7。圖3-1零星用地示意圖（四）支持并宗開發(fā)，優(yōu)化土地開發(fā)利用效率為優(yōu)化土地利用效率，推動土地資源合理配置，積極運用土地合并政策，推動1688.4平方米零星地塊與北側地塊并土地權利人、權屬性質(zhì)和土地用途等一致，符合《天津市建設用地使用權轉讓實施細則》規(guī)定的建設用地合并條件。二是全鏈條審批服務。北辰區(qū)規(guī)劃資源部門聯(lián)合發(fā)改、住建、工信、生態(tài)環(huán)境等部門，從產(chǎn)業(yè)準入、規(guī)劃、用能、安全及環(huán)保等多方進行綜合論證，經(jīng)區(qū)人民政府批準后，依法依規(guī)為企業(yè)辦理了兩地塊合并手續(xù)。三是合理確定地塊開發(fā)條件。合并后地塊土地面積45071.4平方米，容積率不大于1.7，土地使用權年限按與原地塊出讓合同約定年限一致，實現(xiàn)土地資源“化零為整”的高效利用。（五）簡化審批流程，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境為縮短審批周期，規(guī)劃資源部門積極制定涵蓋不動產(chǎn)登記、土地分割、用途轉換、邊角地出讓及用地并宗開發(fā)等整體盤活方案，推動發(fā)改、住建、工信、生態(tài)環(huán)境等行業(yè)主管部門，就規(guī)劃、安全、環(huán)保、用能等方面進行聯(lián)動審查論證，將原串聯(lián)審批的多環(huán)節(jié)論證壓縮為一次聯(lián)合審查，簡化土地分割、土地用途轉換、用地合并等審批程序，實現(xiàn)項目全流程審批提速。五、政策經(jīng)驗（一）政策措施在推進項目落地過程中，重點運用以下政策工具：一是在支持項目國有建設用地分割、合并方面，充分利用《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）中“完善土地分割、合并轉讓政策”相關政策措施。二是在鼓勵原土地使用權人按照規(guī)劃用途優(yōu)化開發(fā)方面，利用《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）中“完善鼓勵原土地使用權人改造開發(fā)”政策。三是在支持盤活零星用地方面，利用《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）中“探索將難以獨立開發(fā)的零星地塊，與相鄰產(chǎn)業(yè)地塊一并出具規(guī)劃條件，整體供應給相鄰產(chǎn)業(yè)項目用于增資擴產(chǎn)（商品住宅除外）”政策。一是注重行業(yè)聯(lián)動管理，確保依法合規(guī)。該項目為醫(yī)養(yǎng)服務類產(chǎn)業(yè)，在對項目盤活過程中，需充分結合醫(yī)療、養(yǎng)老、服務、生態(tài)環(huán)保等行業(yè)管理政策制定盤活方案。在前期論證和后期盤活階段，規(guī)劃資源部門牽頭，住建、工信、衛(wèi)生健康、民政、商務、生態(tài)等多部門全程參與，對項目盤活可行性進行分析，盤活“全流程”進行服務，并開展了土壤污染調(diào)查、穩(wěn)定性評估等基礎性工作，確保引入的新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)符合產(chǎn)業(yè)準入要求。二是注重探索創(chuàng)新模式，賦能產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該項目將難以獨立開發(fā)的零星地塊整體供應給相鄰產(chǎn)業(yè)項目，與相鄰產(chǎn)業(yè)地塊并宗開發(fā)，探索出了具備可操作性的邊角地盤活利用模式。通過并宗開發(fā)，大幅提高了地塊的規(guī)整程度，便于項目后期方案設計和開發(fā)利用，同時零星地塊與相鄰主體地塊一并增容擴產(chǎn)、提質(zhì)增效。三是注重土地集約利用，強化監(jiān)管力度。在項目盤活過程中，項目單位與園區(qū)管理機構簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議，明確固定資產(chǎn)投資強度、畝均稅收、項目開竣工時限等要求，預防“閑置低效”問題再次發(fā)生。四是注重簡化工作流程，提升服務效能。按照《天津市建設用地使用權轉讓實施細則》的相關要求，建設用地分割、合并，均需分別組織行業(yè)主管部門論證，形成一致意見后報批。為加快項目盤活進度，該項目采取“一個方案、分步實施”，在前期綜合論證階段，由規(guī)劃資源部門統(tǒng)籌召集各行業(yè)主管部門，對項目盤活涉及的宗地分割、土地用途轉換、邊角地出讓、用地合并等程序一并研究論證，充分分析可行性，論證通過后分步組織實施，進一步精簡工作流程，大幅度提高工作效率。圖3-2改造前影像圖圖3-3概念性改造規(guī)劃方案江蘇（再開發(fā)類型：片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)盤活低效產(chǎn)業(yè)用地）一、項目基本情況無錫精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園位于無錫市錫山區(qū)安鎮(zhèn)街道，前身是錫山區(qū)最早鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集聚區(qū)之一的新世紀工業(yè)園，園區(qū)總面積420畝，原企業(yè)以運輸設備制造業(yè)、化學纖維制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)、土地利用粗放低效。近年來，通過大力實施低效用地再開發(fā)，無錫市精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園實現(xiàn)了破舊立新的華麗轉變。園區(qū)一期用地面積165畝，總投資30億元，總建筑面積36萬平方米，容積率達到3.27，已于2023年正式交付并投用。通過高標準規(guī)劃建設，園區(qū)容積率從0.93提升至2.36，畝均稅收從7萬元突破至100萬元，土地產(chǎn)出效益實現(xiàn)了大幅提升。昔日粗放發(fā)展的舊工業(yè)區(qū)，而今已崛起為長三角首個精準醫(yī)療專業(yè)園區(qū)，高端醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集群正在加快形成。二、改造主體和改造模式新世紀工業(yè)園由于早期產(chǎn)業(yè)層次不高、結構不盡合理，導致產(chǎn)出效益偏低，亟需破舊立新，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，提升園區(qū)功能品質(zhì)。安鎮(zhèn)街道作為精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園的改造主體，充分發(fā)揮其在生物醫(yī)藥領域的產(chǎn)業(yè)積淀，通過“土地整備+精準規(guī)劃+生態(tài)引領+統(tǒng)籌聯(lián)動”的改造模式，即政府統(tǒng)一組織片區(qū)土地拆遷騰退和收儲；依據(jù)國土空間規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)需求，科學編制園區(qū)建設方案；將最新的生態(tài)理念納入設計與建設全過程；多部門統(tǒng)籌聯(lián)動做好建設前中后各環(huán)節(jié)的保障服務，精準推動精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園建設。三、低效用地再開發(fā)取得的成效（一）土地節(jié)約集約水平大幅提高。園區(qū)全部使用存量低效產(chǎn)業(yè)用地，建成12座獨棟生產(chǎn)樓和1棟20層研發(fā)樓，集中配套雙回路供電系統(tǒng)、生物醫(yī)藥生產(chǎn)蒸汽站、產(chǎn)品展示體驗中心、共享報告廳、會議中心等基礎設施，容積率由0.93提高到2.36，土地利用強度大幅提高。目前，精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園一期已建成投產(chǎn)，2024年產(chǎn)值達到32億元，畝均稅收從7萬元突破到100萬元，提升近15倍。到2028年園區(qū)預計實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模超200億元，銷售收入超億元的藥品或儀器設備大品種5個，土地利用效益明顯提升。（二）特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設初見雛形。精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園聚焦精準診斷、精準治療、精準健康服務、高端醫(yī)療器械、合成生物學等五大產(chǎn)業(yè)方向，落位研發(fā)設計、小試中試、成果轉化、生產(chǎn)制造、總部運營、市場孵化等功能。產(chǎn)業(yè)園當前已集聚60多個精準醫(yī)療企業(yè)及創(chuàng)新企業(yè)總部項目，其中鏈上現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展優(yōu)秀園區(qū)”等省市級榮譽近20項。種子臻和科技榮獲無錫市首批生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈“鏈主”企業(yè)授牌，被評為無錫市“瞪羚企業(yè)”。其他落戶項目包括君實潤佳小核酸創(chuàng)新藥研發(fā)生產(chǎn)基地項目（總投資50.8億元）、科金生物、科輝智藥、博瑞生物新藥項目、伯科生物（獲評“無錫市準獨角獸入庫企業(yè)”）等多家細分行業(yè)創(chuàng)新領軍企業(yè)，并引進生物醫(yī)藥專業(yè)人才百余名，高端醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)集群正在加快形成。四、主要做法（一）強化土地整備，以全域治理激活存量空間。改變原先“零敲碎打”的改造模式，系統(tǒng)性推進土地資源的整合與騰退。一是精準識別，靶向騰退。依據(jù)畝均效益評價，重點對“三年持續(xù)產(chǎn)出低、安全環(huán)保問題突出、產(chǎn)業(yè)低端、工藝落后”的企業(yè)實施“騰籠換鳥”。2018年-2020年，新世紀工業(yè)園區(qū)共計拆除非住宅戶170家，累計拆遷騰出土地面積1223畝。二是整體改造，連片開發(fā)。運用土地收儲整備等政策，實施整體規(guī)劃、連片改造，優(yōu)化用地布局，實現(xiàn)土地資源規(guī)?；瘍洌瑸橐M優(yōu)質(zhì)項目提供空間保障。（二）科學精準規(guī)劃，以創(chuàng)新供給適配產(chǎn)業(yè)需求。嚴格銜接國土空間規(guī)劃“一張圖”管控與混合產(chǎn)業(yè)用地政策，將空間精準供給與企業(yè)需求響應貫穿始終。一是科學選址，促進產(chǎn)城融合。將園區(qū)定位與城市建設發(fā)展目標相統(tǒng)籌，實現(xiàn)“集中集約、集聚高效、有序發(fā)展、建一片成一片”，在空間上系統(tǒng)性供給城市生產(chǎn)等各類服務功能。同時，將園區(qū)布局與城市發(fā)展軸線深度融合，選址于地鐵2號線查橋站，實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)部地鐵直達、外部高鐵5分鐘可達，以優(yōu)越的區(qū)位和完善的配套設施，構筑吸引高端人才的核心競爭力。二是混合利用，滿足多元需求。緊密圍繞園區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際需求設置了不同功能的載體。在用地性質(zhì)上，積極探索“混合用地”模式或兼容性規(guī)劃，滿足精準醫(yī)療企業(yè)“產(chǎn)學研”一體化的空間需求。三是分區(qū)供地，實現(xiàn)最優(yōu)適配。為滿足企業(yè)對載體的個性化需求，創(chuàng)新采用“分區(qū)+差異化供地”，在空間上，將土地科學劃分為“標準廠房區(qū)”與“企業(yè)自建區(qū)”等功能板塊，將產(chǎn)業(yè)園一期420畝全部做成高標準廠房的原規(guī)劃調(diào)整為“高標準廠房區(qū)+企業(yè)自建區(qū)”分區(qū)建設規(guī)劃。在供地上，針對不同區(qū)域分別采用國資統(tǒng)建、土地公開出讓等模式，即220畝仍由國資公司統(tǒng)一建設為高標準廠房區(qū)，另200畝改為企業(yè)自建區(qū)，由成熟的、有能力拿地建設的企業(yè)根據(jù)自身需求自主建設，實現(xiàn)了土地資源與產(chǎn)業(yè)需求的最優(yōu)匹配。君實潤佳小核酸創(chuàng)新藥生產(chǎn)研發(fā)基地項目的50畝地就屬于企業(yè)自建區(qū)。（三）注重生態(tài)賦能，以“綠色地標”打造集約典范。將綠色低碳理念深度融入園區(qū)開發(fā)全過程。一是嚴格指標管控，提升空間價值。在規(guī)劃條件中，明確設定了綠色建筑等級、綠地率等剛性生態(tài)指標，作為土地出讓或開發(fā)的前置要求。通過“騰空翻轉、架設廊道”等立體設計，在有限的土地空間內(nèi)創(chuàng)造出臺地、廊道、屋頂花園等多維度的綠色交往空間，實現(xiàn)了土地從二維平面利用到三維空間復合開發(fā)的升級，使園區(qū)從傳統(tǒng)的“生產(chǎn)園區(qū)”向宜人的“創(chuàng)新社區(qū)”轉變。二是應用綠色技術，實現(xiàn)資源集約。園區(qū)建設全面采用綠色低碳技術與材料，建筑層面使用低輻射玻璃、高性能保溫墻體等；能源層面，利用太陽能熱水、熱能回收、日照光源調(diào)節(jié)高效能源系統(tǒng)；市政層面，全面采用透水鋪裝、下凹式綠地、雨水花園等海綿城市技術。通過上述舉措，推動園區(qū)低效用地再開發(fā)從追求經(jīng)濟規(guī)?！霸隽俊?，全面升華為追求綜合效益的“提質(zhì)”。（四）深化統(tǒng)籌聯(lián)動，以協(xié)同服務保障高效運營。構建多方協(xié)同的服務保障體系，確保園區(qū)“建得好、管得好”。一是專班推進，強化部門聯(lián)動。錫山區(qū)成立了錫山區(qū)生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展工作專班，統(tǒng)籌自然資源、財政、稅務、發(fā)改、科技、工信、商務等關鍵部門，在項目審批、規(guī)劃許可、土地供應等環(huán)節(jié)協(xié)同發(fā)力，確保精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園項目“快落地、快建設”。二是平臺共享，降低創(chuàng)新成本。園區(qū)與南京大學合作共建無錫市南京大學錫山應用生物技術研究所，集約化布局10米法電磁兼容實驗室、共建檢測服務平臺、中試服務平臺等一批“重資產(chǎn)”公共平臺，對園區(qū)內(nèi)企業(yè)開放共享，有效解決醫(yī)療器械企業(yè)對于電磁兼容實驗室有較大需求、醫(yī)療器械產(chǎn)品檢測需遠赴外地等難題。五、政策依據(jù)充分用好自然資源部低效用地再開發(fā)、要素保障等相關政策，為項目落地實施提供支撐。一是探索實施“五統(tǒng)一”模式。《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）提出“對需要以政府儲備為主推進低效用地再開發(fā)項目實施的，結合國土空間控制性詳細規(guī)劃編制，探索以‘統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一供應’推動實施”。園區(qū)結合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位，對原鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)空間布局進行重新規(guī)劃，對園區(qū)范圍內(nèi)低效用地實施拆遷騰退，實施多元化供地方式，滿足不同類型企業(yè)用地需求，有序推動園區(qū)連片更新改造。二是探索創(chuàng)新配置模式?！蹲匀毁Y源部國家林業(yè)和草原局關于進一步做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā) 〔2023〕89號）提到“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應方式，鼓勵地方探索制定混合土地用途設定規(guī)則，依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃確定 主導土地用途、空間布局及比例，完善混合產(chǎn)業(yè)用地供給方 式”。這個政策為精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園項目積極探索“混合用地”模式，提供了有力的政策支撐。此外，園區(qū)按照“標準廠房區(qū)+企業(yè)自建區(qū)”的分區(qū)規(guī)劃策略，針對不同區(qū)域分別采用 國資統(tǒng)建、公開出讓等差異化供地模式，精準保障不同企業(yè) 多元化需求。圖4-1精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園A區(qū)改造前影像圖4-2精準醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園A區(qū)改造后情況（再開發(fā)類型：產(chǎn)業(yè)園區(qū)低效用地提質(zhì)增效）一、項目基本情況中交智薈港天寧高新智能制造中心位于江蘇省常州市天寧高新區(qū)核心區(qū)域，占地面積101.63畝（原為江蘇悅達卡特新能源有限公司空閑工業(yè)用地），總建筑面積約10萬平方米，規(guī)劃建設17棟高標準廠房，總投資6億元。項目2023年6月啟動，2024年11月28日交付開園。該地塊因原企業(yè)2017年停產(chǎn)，被列為“危污亂散低”整治對象。天寧區(qū)通過政府收儲、重新出讓及二級市場轉讓等方式，盤活低效土地，實現(xiàn)“騰籠換鳥”。目前，園區(qū)已建成以高端裝備制造、新材料、新能源為主導的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群，通過“全生命周期監(jiān)管”機制和產(chǎn)業(yè)鏈精準招商，該項目已成為長三角存量工業(yè)用地提質(zhì)增效的標桿，為區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展提供了可復制的實踐路徑。二、改造主體和改造模式（一）改造原因該地塊原屬江蘇悅達卡特新能源有限公司，因企業(yè)轉型停產(chǎn)導致土地空閑6年，無產(chǎn)出收益，建筑破舊，無轉租招商可能，被列為“危污亂散低”重點整治對象，亟需通過再開發(fā)實現(xiàn)土地資源盤活與產(chǎn)業(yè)轉型升級。該改造項目由常州市天寧區(qū)政府主導，鄭陸鎮(zhèn)政府具體實施，中薈港（常州）智能科技有限公司負責開發(fā)運營，構建“區(qū)級統(tǒng)籌、鎮(zhèn)級實施、企業(yè)運營”的三級聯(lián)動機制，形成政府引導、市場運作、多方協(xié)同的開發(fā)格局。項目采用“政府收儲+市場化運作”模式進行實施改造，一是通過收回土地重新出讓，明確產(chǎn)業(yè)準入標準；二是創(chuàng)新存量資產(chǎn)盤活方式，將7畝配套用房通過二級市場轉讓并約定共享使用；三是建立“雙合同+產(chǎn)出監(jiān)管”全周期管理機制，對入駐企業(yè)實施3年-5年動態(tài)考核。通過“騰籠換鳥”實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，形成高端裝備制造等產(chǎn)業(yè)集群。一是提升城市韌性，同步完善園區(qū)路網(wǎng)、河道等基礎設施，提升區(qū)域抗風險能力；二是聚焦環(huán)太湖流域產(chǎn)業(yè)提質(zhì)，引入高端裝備制造等綠色產(chǎn)業(yè)；三是創(chuàng)新片區(qū)開發(fā)模式，通過“收儲出讓＋二級轉讓”組合拳，盤活存量土地，配套共享設施，打造產(chǎn)業(yè)社區(qū)新樣板。項目建立“雙合同+產(chǎn)出監(jiān)管”全周期機制，確保土地利用效益持續(xù)提升。三、低效用地再開發(fā)取得的成效（一）立體開發(fā)增效益，工業(yè)用地煥新顏用地布局全面優(yōu)化，建成17棟包含2-4層的標準廠房和車間，容積率由0.65提升至2.02，建筑密度從33.55%增至51.58%。其中5棟廠房，將傳統(tǒng)首層8.1米帶行車車間設計到第二層，與首層12米帶行車車間疊加，配以12米跨度，創(chuàng)新設計“雙首層雙行車”廠房，單體廠房面積超過1萬平方米，滿足高端裝備制造需求，實現(xiàn)工業(yè)用地“立體開發(fā)”，大幅提升土地集約開發(fā)強度，地均稅費從1.62萬元/畝躍升至50萬元/畝。（二）產(chǎn)業(yè)升級筑高地，產(chǎn)業(yè)更新樹典范聚焦環(huán)湖流域高端制造，引進高新技術企業(yè)占比達70%，企業(yè)入駐率、招商面積已達80%以上，吸引市外企業(yè)占比40%，規(guī)上、高新等占比約70%，包括1家瞪羚企業(yè)和1家省級專精特新企業(yè)，產(chǎn)業(yè)提質(zhì)顯著。同步改造園區(qū)河道路網(wǎng)，推動產(chǎn)業(yè)轉型升級和更新改造，成為韌性城市典范。（三）鏈式發(fā)展聚動能，共享經(jīng)濟見實效配套建設7畝共享設施，降低企業(yè)成本。以先進制造業(yè)為核心，以高端裝備制造、城市節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主，新一代信息技術、新型醫(yī)療器械、新材料等產(chǎn)業(yè)為輔，打造集生態(tài)總部、研發(fā)設計、高端制造、生產(chǎn)性服務、功能配套為一體的高端綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)。四、主要做法（一）騰籠換鳥促轉型，盤活土地引鳳來通過“危污亂散低”專項整治工作，鄭陸鎮(zhèn)與悅達卡特公司簽訂拆遷協(xié)議，收回101.6畝土地，成功引進中薈港智能科技項目，實現(xiàn)“騰籠換鳥”。新項目聚焦高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保等主導產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展新一代信息技術、醫(yī)療器械等新興產(chǎn)業(yè)，打造集研發(fā)、生產(chǎn)、總部于一體的都市型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。鄭陸鎮(zhèn)嚴格實施項目準入評估機制，確保入園企業(yè)質(zhì)量，推動園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級轉型。通過盤活低效用地，不僅解決了土地閑置問題，更為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展注入了新動能。（二）共享配套降成本，資源集約提效能創(chuàng)新實施配套設施共建共享機制，將原企業(yè)7071平方米辦公樓轉讓至中薈港公司，改造為共享辦公空間，配備會議中心、展覽館等公共服務設施。通過資源整合，預計可為入園企業(yè)節(jié)省建設成本約3000萬元，實現(xiàn)“輕資產(chǎn)入駐”。這種創(chuàng)新模式既提升了園區(qū)文化品位和服務能級，又促進了企業(yè)間交流合作，營造良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，為企業(yè)快速發(fā)展提供了優(yōu)質(zhì)平臺。（三）鏈式發(fā)展強產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)城融合樹標桿以“數(shù)字、創(chuàng)新、消費”為引領，園區(qū)提供“管家式”服務，引進符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的龍頭企業(yè)，通過龍頭企業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游集聚發(fā)展。創(chuàng)新打造單跨12米、層高12米的特色廠房，滿足企業(yè)需求。秉持“產(chǎn)城融合、生態(tài)優(yōu)先”理念，園區(qū)采用現(xiàn)代建筑風格，配以多層次景觀設計，打造花園式、開放式、共享性產(chǎn)業(yè)社區(qū)。這種“產(chǎn)業(yè)+生態(tài)+服務”的發(fā)展模式，既提升了園區(qū)形象，又增強了產(chǎn)業(yè)吸引力，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級樹立新典范。（四）完善機制強監(jiān)管，全周期管理提質(zhì)效創(chuàng)新實施產(chǎn)業(yè)用地全生命周期監(jiān)管機制，通過“雙合同+產(chǎn)出監(jiān)管”模式，將投資強度、稅收貢獻等指標納入用地管理。規(guī)范二級市場轉讓，入園企業(yè)與鄭陸鎮(zhèn)政府簽訂產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議，對產(chǎn)業(yè)方向、投資強度、納稅強度等進行約定，建立3年-5年周期性考核制度，對不達標企業(yè)實行退出機制，確保土地資源高效利用。這套“事前準入、事中監(jiān)管、事后評估”的管理體系，既保障了園區(qū)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，又促進了土地集約利用，為園區(qū)可持續(xù)發(fā)展提供了制度保障。五、政策經(jīng)驗（一）響應試點要求，以片區(qū)綜合開發(fā)推動低效用地再開發(fā)根據(jù)自然資源部《關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》要求，天寧區(qū)嚴格落實“由單一地塊再開發(fā)向片區(qū)綜合開發(fā)轉變”等五個轉變要求，推動產(chǎn)業(yè)園布局優(yōu)化、空間活化，切實提高土地要素配置精準性和利用效率，有力支撐科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新深度融合。（二）貫徹省級部署，提升試點成果躍升示范標桿落實江蘇省自然資源廳《關于開展產(chǎn)業(yè)園用地整治提升試點工作的通知》精神，統(tǒng)籌低效用地再開發(fā)與產(chǎn)業(yè)園用地提質(zhì)增效。圍繞容積率提升、畝均稅收增長等5項核心指標持續(xù)發(fā)力，項目被列為江蘇省產(chǎn)業(yè)園用地提質(zhì)增效重點培育園區(qū)，成為全省“產(chǎn)業(yè)園用地提質(zhì)增效三年行動”示范園區(qū)，帶動全區(qū)產(chǎn)業(yè)用地提質(zhì)增效。（三）強化多級政策聯(lián)動，注重全周期監(jiān)管為系統(tǒng)推進低效用地再開發(fā)試點工作，常州市出臺《常州市推進低效用地再開發(fā)試點工作實施方案》，提出實施四大工程、探索“以資源高效利用支撐高質(zhì)量發(fā)展”的常州路徑，根據(jù)實施方案，試點期內(nèi)推進產(chǎn)業(yè)園用地提質(zhì)增效，通過連片更新改造，有序推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)、村鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)等低效片區(qū)整合優(yōu)化。天寧區(qū)制定《產(chǎn)業(yè)用地全生命周期管理辦法（試行）》，健全產(chǎn)業(yè)用地項目“供給-監(jiān)管-退出”全生命周期管理機制，建立“雙合同+雙協(xié)議”監(jiān)管模式：一級市場簽訂《出讓（租賃）合同》+《投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》，二級市場簽訂《產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議》，通過系統(tǒng)化、精細化、動態(tài)化等管理手段，對全區(qū)每宗工業(yè)用地利用狀況實施全過程動態(tài)評估和監(jiān)管，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地精細化管理，確保土地資源高效利用。圖5-1改造前圖5-2改造中圖5-3改造后（再開發(fā)類型：政府實施片區(qū)生態(tài)綜合整治）一、項目基本情況南通市主城區(qū)南部的狼山、軍山、劍山、黃泥山、馬鞍山臨江而立，加上周邊的長江岸線區(qū)域，統(tǒng)稱為五山及沿江地區(qū)，總面積17平方公里、沿江岸線約14公里。歷史上大量碼頭堆場、工業(yè)廠房占據(jù)沿江岸線，硫磺、鐵礦砂等物資露天堆放，生態(tài)環(huán)境退化，土地長期處于低效利用狀態(tài)。化工圍江、碼頭林立、岸線被占，港口、企業(yè)、居民交錯混雜，“濱江不見江、近水不親水”的困境日益凸顯。南通市堅決貫徹“共抓大保護、不搞大開發(fā)”重要指示雜船”等專項整治行動，“關”“移”并舉，進一步優(yōu)化布局沿江生產(chǎn)、生活、生態(tài)岸線，構建功能明確、銜接順暢、聯(lián)系緊密的生態(tài)綠色廊道和觀光交通游線，將昔日污染嚴重的碼頭堆場、工業(yè)閑置用地，轉化為集生態(tài)涵養(yǎng)、運動休閑、文旅體驗于一體的復合型城市空間，實現(xiàn)了存量土地從“低效沉睡”到“高效激活”的華麗轉身。二、改造主體和改造方式南通市政府按照“政府系統(tǒng)謀劃+國有公司實施”改造模式，全方位盤活沿江存量土地，由市屬國有公司推進市場化運作和后期管養(yǎng)。三、低效用地再開發(fā)取得的成效（一）生態(tài)效益顯著提升沿江的港口貨運功能有序調(diào)整，騰退低效利用空間，區(qū)域共拆遷“散亂污”企業(yè)203家，清理“小雜船”162條（戶），拆除各類違建6.5萬平方米，騰退修復岸線5.5公里，新增森林面積6平方公里，累計修復岸線12公里，森林覆蓋率達80%，促進林地、綠地、濕地“三地”相融，綠美”相映。沿江植被覆蓋率大幅提升，長江南通段水質(zhì)穩(wěn)定業(yè)銹帶”徹底轉變?yōu)椤吧鷳B(tài)秀帶”。（二）社會效益持續(xù)釋放形成了以狼山森林公園、紫瑯公園、南通植物園、嗇園等核心景區(qū)為“中軸”，以廣場、中心、片級公園和社區(qū)小游園為點綴，以沿江綠廊、沿路綠帶為串聯(lián)的“南通之鏈?濱江綠道”。建成各類開放共享、全齡友好、功能復合的城市公共活動空間，新增城市綠道貫通沿江岸線20公里，市民休閑、運動、文旅的空間大幅拓展，“面向長江、鳥語花香”成為市民可感可知的生活場景。（三）經(jīng)濟效益逐步顯現(xiàn)“生態(tài)+文旅”“生態(tài)+體育”等模式帶動五山及濱江區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，2025年以來接待旅游人數(shù)超500萬實現(xiàn)存量土地從“生態(tài)資產(chǎn)”向“經(jīng)濟資產(chǎn)”的轉化。產(chǎn)品供給能力大幅提高，生態(tài)價值和經(jīng)濟價值全面提升，促進周邊土地價值提升，為城市高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。四、主要做法（一）頂層謀劃定方向，存量土地“入規(guī)”明路徑將“沿江生態(tài)”融入國土空間規(guī)劃體系，把“生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展”的要求轉化為可落地、可管控的空間藍圖。將沿江創(chuàng)新協(xié)同發(fā)展帶納入“一主一副、兩帶四組團”的國土空間總體格局，從頂層設計上確立了沿江地區(qū)“生態(tài)優(yōu)先”的發(fā)展定位。堅持多規(guī)合一，同時啟動旅游策劃、5A創(chuàng)建規(guī)劃等專項規(guī)劃，將旅游規(guī)劃、城市規(guī)劃、景區(qū)發(fā)展規(guī)劃等統(tǒng)籌考慮，通盤考慮生態(tài)空間格局、自然要素配置，形成一本規(guī)劃、一張藍圖。（二）系統(tǒng)修復優(yōu)基底，存量土地“煥新”提品質(zhì)沿江存量土地的盤活，生態(tài)修復是前提。堅持山水林田湖草沙系統(tǒng)治理，統(tǒng)籌推進該區(qū)域“產(chǎn)業(yè)退、港口移、城市進、生態(tài)?！?。南通市堅決關停嚴重污染環(huán)境的企業(yè)，積極推動符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的企業(yè)向沿海地區(qū)轉移、向工業(yè)園區(qū)累計投入120億元，通過對五山及濱江地區(qū)土地整治、水土流失治理、植被恢復、水系連通、岸線環(huán)境整治、野生動物棲息地恢復等手段，還山以林、還江于民，優(yōu)化長江岸線布局，修復五山及沿江地區(qū)生態(tài)。（三）多元賦能拓場景，存量土地“增值”惠民生堅持以人為本、集約高效和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)理念，以“生態(tài)+”模式激活存量土地多元功能，讓土地效益從“單一利用”轉向“綜合釋放”“生態(tài)+體育”，打造全民運動空間。在原狼山港區(qū)閑置用地核心區(qū)域，規(guī)劃建設長江體育公園，將存量土地轉化為市民“家門口的運動場”。目前，該片區(qū)已建成6片11人制標準足球場及2片5人制足球場，日均接待健身市民超2000人次。配套休憩驛站、兒童游樂區(qū)、觀景平臺等設施，將“閑置空間”轉化為市民日常休閑、社交的公共活動載體，既滿足了市民運動需求，又提升了土地的社會效益。五、政策依據(jù)南通市不斷完善區(qū)域規(guī)劃體系，先后編制完成《狼山風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》《狼山國家森林公園總體規(guī)劃》《五山地區(qū)總體規(guī)劃》《五山地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》等，總體布局生態(tài)空間格局、優(yōu)化自然要素配置，通過合理開發(fā)資源，形成生態(tài)資源與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)互惠共贏的局面。國務院辦公廳轉發(fā)的《關于建設高質(zhì)量戶外運動目的地的指導意見》明確，要統(tǒng)籌自然資源保護與合理利用，強化戶外運動設施建設。南通市圍繞體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大力推動體育設施建設，組織實施全民健身提升工程，充分利用老舊設施、閑置廠房、倉儲用房、地下空間、建筑屋頂?shù)?，改造建設全民健身中心、體育公園、體育活動室、多功能運動場、健身步道等公共健身設施和場所。健全完善專業(yè)場地、補給驛站，支持利用城市邊角空間，靈活嵌入“小而美”的體育場地、口袋公園，打造高質(zhì)量戶外運動場地。圖6-1沿江片區(qū)改造前圖6-2規(guī)劃效果圖圖6-3沿江片區(qū)改造后圖6-4沿江片區(qū)改造后浙江（再開發(fā)類型：盤活低效工業(yè)用地重構宋韻文化地標）一、項目基本情況南宋德壽宮遺址博物館位于杭州市上城區(qū)望江路以北、中河路輔路以東、河坊街以南、百歲坊巷以西，總用地面積約33644平方米，其中一期用地面積21367平方米、建筑面積12321平方米，項目于2020年底正式開工，于2022年7月工程竣工驗收，11月正式開館，二期作為文旅融合拓展工程已進入前期考古階段。項目榮獲2024年全國考古遺址保護展示優(yōu)秀案例，是上城高水平打造宋韻文化傳承展示中心的核心工程之一，是杭州首個規(guī)模性展示南宋歷史文化的重要載體，更是“新時代宋韻IP”的標志性建筑地標。二、改造主體和改造模式（一）改造原因德壽宮地塊原是杭州工具廠所在地，原工具廠產(chǎn)能落后、效益低下、土地利用率低、老舊廠房風貌雜亂。原計劃完成拆遷后作為經(jīng)營性用地掛牌出讓，后經(jīng)考古挖掘確認，該地塊為南宋皇城德壽宮遺址，隨后杭州市立即終止出讓程序，開啟考古發(fā)掘，并在編制的《臨安城遺址保護總體規(guī)劃》中納入重點保護。項目實施主體為杭州上城區(qū)城市建設投資集團有限公司，負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各參建單位。杭州上城區(qū)文商旅投資控股集團有限公司負責南宋德壽宮遺址博物館的開發(fā)改造、商業(yè)化運營服務工作。嚴格遵循“一次規(guī)劃定方向、一次征遷清空間、分步建設提效能、統(tǒng)籌運營謀長效”的策略，以上城區(qū)政府為核心主導，高效完成杭州工具廠低效用地騰退工作。始終堅守“保護性開發(fā)”核心原則，將規(guī)劃統(tǒng)籌布局與系統(tǒng)性全面考古挖掘同步開展、一體推進，推動地塊性質(zhì)從“住宅+配套+文化”混合用地，調(diào)整為文化及文物古跡專屬用地，最大化釋放文化承載價值。深入論證博物館（一期）的建設方案與展示體系，創(chuàng)新構建“搬遷騰退-考古勘探-展示先行-后續(xù)建設”的滾動推進模式。三、取得的成效（一）傳承宋韻文化2021年8月，浙江省委文化工作會議強調(diào)，讓千年宋韻在新時代“流動”起來、“傳承”下去。杭州市“十四五”綱要中指出，杭州要建成東方文化國際交流重要城市和國際文化創(chuàng)意中心。作為浙江省省宋韻文化傳承和展示的重要載體，南宋德壽宮遺址博物館項目打造了彰顯宋韻文化根脈的地標性文化場館，既是居民日常逛展、游憩、體驗的文化會客廳，也為居民提供可觸摸、可感知的宋韻場所空間。（二）激發(fā)片區(qū)活力項目改變了原杭州工具廠低效用地現(xiàn)狀（容積率不足1.0），將低效工業(yè)生產(chǎn)空間，轉化為集“文物保護、文化展示、市民休閑、學術研究”于一體的復合型文化空間。通過串聯(lián)胡雪巖故居、五柳巷歷史文化街區(qū)、河坊街歷史文化街區(qū)、南宋御街、鼓樓、二十三坊等項目，形成南宋歷史文化集群，構建起“完整的南宋文化圖景”。德壽宮自開放以來，憑借“南宋皇家遺址+博物館”的雙重IP，迅速成為杭州“網(wǎng)紅文化地標”。在傳統(tǒng)文化資源煥發(fā)時代生命力、釋放當代價值的同時，導入了大量人流，為周邊街區(qū)型商業(yè)注入活力。（三）賦能產(chǎn)業(yè)發(fā)展德壽宮項目積極引入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，打造集文物修復、創(chuàng)意設計、產(chǎn)品研發(fā)、展示銷售于一體的產(chǎn)業(yè)孵化基地，以大型文旅活動，特色主題旅游線，帶動周邊共享共建宋韻杭其中文創(chuàng)產(chǎn)品每月實現(xiàn)30萬營收。以文鑄魂，以旅興業(yè)，打開文化綠色產(chǎn)業(yè)轉化通道，促進區(qū)域動能轉換、品質(zhì)提升。四、主要做法（一）規(guī)劃先行，空間煥新通過前期綜合研究，考古挖掘?qū)嵶C，依托“總體規(guī)劃定錨-專項規(guī)劃保護-概念方案探索-控規(guī)控制引導”逐層落實項目建設，積極探索一條“保護-考古-規(guī)劃-建設”相結合的創(chuàng)新路徑。經(jīng)杭州市委、市政府研究決定，項目總體定位由旅游服務配套設施調(diào)整為兼具遺址保護與展示功能的南宋博物院。2020年，控制性詳細規(guī)劃將用地性質(zhì)由住宅、配套、文化混合用地調(diào)整為文化及文物古跡用地，實現(xiàn)遺址保護利用與空間煥新的多維平衡。（二）保護為要，賦能興文德壽宮地塊2005年收儲（征遷成本約4.32億面對低效用地騰退后的成本攀升、資金沉淀壓力，始終以“保護為主、合理利用”為原則，優(yōu)先保障歷史文脈延續(xù)，嚴格落實文化保護相關要求，以系統(tǒng)思維統(tǒng)籌遠期價值與外溢效應，以“舍短期利益、保長遠文脈”的決心守護文化根脈。2023年以來，項目在區(qū)屬國企主導下，以“業(yè)態(tài)重塑、活動引流、文創(chuàng)開發(fā)、場景升級”為核心運營模式，推動宋韻文化轉化為消費新動能。一是推出“德壽宮IP文創(chuàng)”產(chǎn)品超800款，并聯(lián)動10余家知名品牌，打造27款兼具宋韻內(nèi)涵與實用價值的聯(lián)名產(chǎn)品，實現(xiàn)文化與商業(yè)價值雙向賦能；二是舉辦高端商業(yè)活動9場，承辦大型文化活動，總曝光量超1.3億次；三是吸引央視、浙江衛(wèi)視錄制綜藝，成為現(xiàn)象級文化網(wǎng)紅打卡地。通過多維度運營，德壽宮成功從文化遺產(chǎn)保護地轉型為文化消費新載體，構建“文化展示+商業(yè)運營+流量傳播”良性生態(tài)，成為宋韻文化傳承與城市文旅經(jīng)濟發(fā)展的標桿。（三）全程服務，品質(zhì)把控德壽宮項目在低效用地系統(tǒng)中建立地塊底圖底數(shù)，整合用地、規(guī)劃、審批等核心信息，形成可視化的動態(tài)管理臺賬，構建起“跨部門、跨層級、跨業(yè)務”協(xié)同聯(lián)動與“項目+用地”雙軌聯(lián)動的工作推進機制，以“一地一策”項目制為抓手，壓實主體責任，定期召開多部門聯(lián)席推進會，定制實施計劃，動態(tài)調(diào)整再開發(fā)中涉及的遺址保護與開發(fā)平衡、周邊交通疏導、配套設施銜接等情況，確保項目精準把控、品質(zhì)實施。（四）數(shù)字賦能，沉浸體驗德壽宮項目運用3D互動裝置、動態(tài)長卷、數(shù)字投影、AR增強現(xiàn)實和VR虛擬現(xiàn)實等技術，構建起“遺址+數(shù)字展陳+博物館”“三位一體”分層分區(qū)的全面立體展示體系。五、政策經(jīng)驗“國家試點框架-省市實施方案-區(qū)級細則”等多項政策推動項目盤活實施。（一）國家政策指引自然資源部《關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通優(yōu)先保障公共服務設施與歷史文化保護用地需求”。德壽宮項目將原杭州工具廠（容積率不足1.0）的低效工業(yè)用地，轉型為集旅游觀光區(qū)、文化展示區(qū)及配套設施于一體的宋韻文化地標，既填補了區(qū)域文化公共服務設施短板，又通過考古遺址保護傳承南宋歷史文脈，完全契合政策中“公共服務供給+歷史文脈延續(xù)”的雙重導向。（二）省市政策支撐在《浙江省人民政府關于全面推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā) 工作的意見》（浙政發(fā)〔2014〕20號，2022年修訂）和《杭州市推進低效用地再開發(fā)試點工作實施方案》（杭政辦〔2024〕2號）持續(xù)釋放政策紅利下，德壽宮項目符合省級政策中“低效用地轉型方向”及“歷史文化保護與開發(fā)并重”的要求。適配市級政策三項核心條款：一是“鼓勵片區(qū)統(tǒng)籌，合理布局空間”，項目串聯(lián)胡雪巖故居、河坊街等文化節(jié)點 形成南宋歷史文化集群，實現(xiàn)“單點開發(fā)”向“片區(qū)聯(lián)動”的升級；二是“采取多元模式，高效利用空間”，項目加大對園區(qū)外工業(yè)用地（原杭州工具廠）處置力度，采用“一次規(guī)劃，一次征遷，分步建設，統(tǒng)籌運營”的分期策略，契合 “動態(tài)化、漸進式開發(fā)”模式要求；三是“優(yōu)化功能結構，有效供給空間”，通過“搬遷-考古-展示-建設”滾動推進，實現(xiàn)低效工業(yè)用地向文化公共空間的功能重置，提升土地利用效率。（三）區(qū)級政策實踐2024年杭州上城區(qū)出臺《杭州市上城區(qū)推進低效用地再開發(fā)試點工作實施細則》，明確“加強低效用地再開發(fā)與城市更新銜接融合，鼓勵低效用地再開發(fā)片區(qū)開展國土空間設計，制定片區(qū)方案，明確發(fā)展定位、主導功能及控制性指標，統(tǒng)籌考慮公共服務設施和市政基礎設施配置等”。德壽宮項目通過政府主導遺址保護，聯(lián)合專業(yè)團隊開展文旅運營，既保障了遺址安全，又實現(xiàn)了文化價值與經(jīng)濟價值的平衡，還通過周邊街巷微更新、生態(tài)綠道建設等，整合片區(qū)內(nèi)零散空間資源，形成全域聯(lián)動的文化體驗網(wǎng)絡。圖7-1項目考古與改造范圍圖圖7-2項目現(xiàn)狀圖圖7-3項目方案鳥瞰效果圖圖7-4項目改造后實景圖（再開發(fā)類型：盤活低效工礦用地轉型文化高地）一、項目基本情況中國國家版本館是習近平總書記親自批準的建設項目，是落實國家文化安全和文化復興戰(zhàn)略的中華文明種子基因庫，關乎中華民族根與魂。2025年中央城市工作會議指出“城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質(zhì)增效為主的階段?！薄巴晟茪v史文化保護傳承體系，加強城市文化軟實力建設?！焙贾輫野姹攫^項目立足“向存量要空間”，通過生態(tài)整治從廢棄礦坑蛻變?yōu)槲拿鳌氨２貛臁薄Ｖ袊鴩野姹攫^杭州分館（文潤閣）位于浙江省杭州市總建筑面積10.31萬平方米。該地塊原為瓶窯鎮(zhèn)長命村石礦開采區(qū)，屬于低效工業(yè)用地，礦區(qū)因長期廢棄導致土地功能喪失，生態(tài)問題突出。為盤活該低效用地，余杭區(qū)政府2019年收回該地塊，2020年實施再開發(fā)，將廢棄礦坑轉型為集文化傳承、生態(tài)保護、文旅融合于一體的國家版本館杭州分館，于2022年7月正式落成開館。二、改造主體和改造模式杭州國家版本館項目由地方政府主導，采用“收回收購+生態(tài)整治”有機結合模式實施低效用地再開發(fā)。用地范圍內(nèi)，原有工業(yè)企業(yè)資源利用方式粗放，產(chǎn)能效益低下，地塊分布零散，余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)人民政府為收回主體，對4家低效企業(yè)實施征地拆遷；余杭區(qū)土地儲備和整理中心為收儲主體，對收回地塊實施收儲，集中土地資源，為后續(xù)統(tǒng)一開發(fā)創(chuàng)造條件；杭州市規(guī)劃和自然資源局余杭分局為環(huán)境整治主體，對長命村石礦礦坑區(qū)域?qū)嵤┑刭|(zhì)災害治理和生態(tài)修復；余杭區(qū)人民政府為供地主體，統(tǒng)籌整合新增建設用地資源和國有收回低效用地，以劃撥方式實施供地，實現(xiàn)土地資源和礦山資源有機結合利用；中共浙江省委宣傳部為用地主體，實施再開發(fā)項目建設和運營，推動文化項目落地。通過部門屬地條塊聯(lián)動，創(chuàng)新“生態(tài)修復+文化植入+產(chǎn)業(yè)聯(lián)動”鏈式，將原本生態(tài)退化、閑置荒廢的礦坑轉變?yōu)榧姹臼詹?、文化展示、生態(tài)景觀于一體的國家級文化地標，不僅消除了地質(zhì)災害隱患、恢復了生態(tài)環(huán)境，更通過文化賦能和產(chǎn)業(yè)運營實現(xiàn)了土地價值的提升。三、低效用地再開發(fā)取得的成效（一）生態(tài)效益顯著提升項目區(qū)域內(nèi)原邊坡裸露面積達40畝，水土流失嚴重，高陡邊坡（最高61米）存在危巖崩塌風險。通過系統(tǒng)化綜合治理，植被覆蓋率從不足10%躍升至80%，水土流失量下降90%，2.1萬平方米裸露宕面實現(xiàn)全面復綠，邊坡穩(wěn)定性顯著增強。（二）文化價值充分彰顯改造前地塊長期閑置，未能與鄰近的良渚文化遺址形成聯(lián)動，區(qū)域文旅潛力未被充分挖掘。項目建成后，作為中國國家版本館“一總三分”體系的重要組成部分，已累計征集各類版本360多萬冊（件入藏實物版本218萬冊（件數(shù)字資源150TB。開館以來接待來自67個國家和地區(qū)的7000多個團隊，超150萬觀眾，成為展示中華文明的重要窗口之一。與良渚文化的互動，增加了公眾對中華文明的認識和理解，具有重要的歷史、教育和旅游價值。（三）區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同優(yōu)化項目通過帶動區(qū)域文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成了可持續(xù)的運營模式，實現(xiàn)文化價值與市場價值的同步提升，自開館以來，杭州國家版本館開發(fā)文創(chuàng)產(chǎn)品300余款，累計銷售額超850萬元。同時，作為良渚文化大走廊的重要節(jié)點，項目與良渚遺址公園、良渚博物院形成聯(lián)動效應，促進了區(qū)域文旅產(chǎn)業(yè)升級，創(chuàng)造了大量就業(yè)機會，實現(xiàn)綜合收入超億元，為地方經(jīng)濟發(fā)展注入新動能。2024年良渚文創(chuàng)上新產(chǎn)品近150款，年銷售額2.1億元。2025年以來，良渚文化大走廊累計招引落地“文化+”重點項目74個，集聚規(guī)上文化企業(yè)64家、文化類國家高新企業(yè)18家、文化類上市企業(yè)2家，年營收5000萬元以上文化類企業(yè)23家。四、主要做法（一）規(guī)劃編制先行，統(tǒng)籌保護發(fā)展。2019年，良渚古城遺址申遺成功。余杭區(qū)進行了良渚遺址保護總體規(guī)劃、良渚遺址周邊景觀控制規(guī)劃、良渚文化大走廊發(fā)展戰(zhàn)略及行動規(guī)劃等一系列規(guī)劃研究，在“保護第一”原則下，以良渚文化為核心,東西向串聯(lián)起運河文化、徑山文化、數(shù)字文化等，構建以文化創(chuàng)意、農(nóng)文旅研、特色會展為核心特色的產(chǎn)業(yè)體系。杭州國家版本館項目位于良渚文化核心區(qū)，在規(guī)劃上通過串聯(lián)良渚文化遺址公園和良渚博物院，形成一條保護和展示中華文明的文脈；在與地區(qū)控制性詳細規(guī)劃相銜接的基礎上，將地塊調(diào)整為文化設施用地，并沿良渚港和新104國道設置公共綠地形成生態(tài)屏障。（二）功能復合植入，提升利用效率。良渚文化大走廊區(qū)域通過“增、調(diào)、替”等差異化手法，通過“政府主導+市場運作”引導傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉型、盤活存量土地資源。用地上，通過地方政府收回再供應給中共浙江省委宣傳部，確保“政府主導”產(chǎn)權，后期通過文創(chuàng)開發(fā)、數(shù)字版權運營、文化活動承辦實現(xiàn)“治理投入—價值提升—收益反哺”的良性循環(huán)?？臻g上，通過“地下—地表—山體”立體開發(fā)模式，地下建智能車庫，地表布局版本收藏展示區(qū)，山體改造生態(tài)書庫，形成“南園北館、館園一體”空間格局，融合版本研究、文化展示、教育休閑等多元功能，使單一礦坑用地效能提升300%，打造全國首個集“版本存儲+生態(tài)文旅+學術研究”于一體的復合型文化綜合體，開創(chuàng)低效用地功能提升新范式。（三）生態(tài)修復治理，消除安全隱患。由政府投資完成地質(zhì)災害治理。對東礦區(qū)采用“錨桿+格構式混凝土擋墻”綜合支護，西礦區(qū)實施“清坡+主動防護網(wǎng)+隱蔽式錨桿”協(xié)同治理，配套智能化監(jiān)測系統(tǒng)。治理后，邊坡穩(wěn)定性顯著提升，危巖崩塌隱患消除。（四）文化賦能設計，延續(xù)地域特色。在項目建筑方案審批階段，注重宋代美學、良渚文明與現(xiàn)代建筑語言深度融合，以“宋代園林神韻的當代藏書建筑”為主題，以《溪山行旅圖》為藍本，利用礦坑高差打造疊水景觀，引流良渚港水系形成鏡面湖景。特別設計“山體庫房”保留原始巖壁肌理，通過“兩墻合一”技術實現(xiàn)工程治理與文化表達的有機統(tǒng)一，使工業(yè)廢墟蛻變?yōu)椤翱吹靡姎v史、留得住鄉(xiāng)愁”的文化新地標，為低效用地注入持久文化活力。五、政策經(jīng)驗（一）市區(qū)兩級低效用地政策，鼓勵片區(qū)統(tǒng)籌再開發(fā)。《杭州市推進低效用地再開發(fā)試點工作實施方案》提出“推動單宗地塊靜態(tài)平衡向更大時空條件下片區(qū)統(tǒng)籌平衡轉變，明確低效用地再開發(fā)重點區(qū)域，整體謀劃明確發(fā)展定位、主導功能，強化低效用地再開發(fā)與詳細規(guī)劃的有效協(xié)同和良性互動，鼓勵開展國土空間設計并按規(guī)定落實到詳細規(guī)劃”?！队嗪紖^(qū)推進低效用地再開發(fā)試點工作實施細則》明確“政府主導再開發(fā)的項目，由政府按照政策實施補償安置，在辦理收回程序后，按新用途和現(xiàn)行土地供應政策辦理供地手續(xù)”。良渚文化大走廊相關規(guī)劃研究與低效用地再開發(fā)有機結合，明確整體發(fā)展定位，通過“增、調(diào)、替”等多樣化舉措盤活土地資源。項目通過政府收回、明確主導功能和用地性質(zhì)并落實到詳細規(guī)劃中，保障了低效用地再開發(fā)項目落實，系統(tǒng)提升存量國土空間品質(zhì)、價值和風貌。州市規(guī)劃和自然資源局關于進一步加強規(guī)劃資源要素保障推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的通知》提出“完善市區(qū)城鎮(zhèn)單元詳細允許本年度急需實施、詳細規(guī)劃未覆蓋或選址有特殊要求的重大項目通過選址論證或詳規(guī)局部調(diào)整進行空間落位。在各級國土空間規(guī)劃正式批準之前，實施過渡期政策，保障急需開工各類建設項目所需的規(guī)劃空間”，深化保障重點項目用地規(guī)劃空間，加強規(guī)劃資源要素支撐。圖8-1杭州國家版本館開發(fā)前衛(wèi)星影像圖圖8-2杭州國家版本館開發(fā)前實景圖圖8-3杭州國家版本館開發(fā)后航拍俯視圖圖8-4杭州國家版本館開發(fā)后實景圖（再開發(fā)類型：“雙試點”協(xié)同推進片區(qū)融合發(fā)展）一、項目基本情況寧波舟山港地處連接“一帶一路”以及長江經(jīng)濟帶的獨特地理位置，是目前我國大型和特大型深水泊位最多的港口。寧波市北侖區(qū)濱海港產(chǎn)城融合發(fā)展片區(qū)位于北侖主城區(qū)北側，總面積17平方公里，是寧波舟山港核心港區(qū)北侖港的核心腹地，同時也是寧波經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)以及北侖港綜合保稅區(qū)、浙江自貿(mào)區(qū)寧波片區(qū)的重要承載片區(qū),寶貴的港口和深水岸線資源是近40年來北侖區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎。但是隨著港口、產(chǎn)業(yè)和城市的不斷發(fā)展，濱海片區(qū)空間功能交叉、用地潛力缺乏、“強港”支撐不足等現(xiàn)象日趨明顯，成為北侖區(qū)港城村空間雜糅、港城矛盾最為突出的區(qū)域。圖9-1北侖區(qū)濱海港產(chǎn)城融合發(fā)展片區(qū)區(qū)位示意圖2023年10月，北侖區(qū)在該片區(qū)內(nèi)以實施低效用地再開發(fā)和全域國土空間綜合整治“雙試點”為抓手，統(tǒng)籌謀劃，一體推進“港產(chǎn)城”空間布局重塑和低效用地再開發(fā)，大力提升港后倉儲物流、海鐵聯(lián)運、航運服務等基礎配套支撐能力，加快發(fā)展臨港化工新材料、綠色石化、智能制造等先進制造業(yè)項目，帶動城市轉型升級、產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥。（一）改造主體濱海片區(qū)改造按照“政府主動引導、社會積極參與、政策加以保障”的原則，由北侖區(qū)政府統(tǒng)籌組織，專業(yè)國企主導，城分界線”為界，“分界線”以北毗鄰港區(qū)區(qū)域由國資寧波匯海通國際物流樞紐發(fā)展有限公司為改造實施主體；“分界線”以南由國資北侖全域土地整治公司、北侖區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展集團有限公司為改造實施主體。圖9-2北侖區(qū)濱海港產(chǎn)城融合發(fā)展片區(qū)港-城分界線灰?guī)炀C合性物流基地、算山北智能運輸中心、集卡司機之家等完善港區(qū)功能重點改造區(qū)塊，采用“政府統(tǒng)籌收儲出讓+國企改造運營+經(jīng)營主體參與”的改造模式，由區(qū)土地儲備中心或征拆中心對地塊進行收儲或征地拆遷，國企再以劃撥、協(xié)議出讓或競拍取得等方式獲得土地，進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營，引入經(jīng)營主體參與開發(fā)經(jīng)營。大港產(chǎn)業(yè)園、科創(chuàng)園等產(chǎn)業(yè)改造項目采用存量用地提升方式改造，由原土地使用權人自行改造或通過二級市場轉讓由經(jīng)營主體實施改造。（一）落實國家戰(zhàn)略，港口“硬核”力量得到強力保障隨著港區(qū)智能化改造的不斷加快，智能運輸中心、集疏運基地建設等低效用地再開發(fā)重點工程項目的有力推進，有效保障寧波舟山港的硬件實力連上新臺階，2023年12月成為全球唯一擁有雙千萬級集裝箱單體泊位群的港口。目前，寧波舟山港遠洋干線148條，輻射200多個國家和地區(qū)的600多座港口；海鐵聯(lián)運固定班列增至27條，輻射全國16個?。▍^(qū)、市）67個地市，有效銜接中西部廣大腹地區(qū)域。通過“港產(chǎn)城分界線”科學劃定，明確港產(chǎn)城未來發(fā)展高效集散”原則，以杭甬高速復線、甬舟高速復線、富春江路高架、象山灣高速東延等4大集疏運體系為脈絡，建設獨立客貨運通道體系，城市生活區(qū)和港口物流區(qū)得到有效分離。另一方面，實現(xiàn)港后片區(qū)一體化整治優(yōu)化。聚焦港口大后方、港城交匯處、港城結合部開展整治提升，促進港城依存、有機融合。（三）提升民生服務，港城生產(chǎn)生活矛盾得到有效化解“兩場”（集裝箱堆場和集卡停車場）設施與城市空間擠壓、集卡困城擾民等問題得到初步緩解，騰出大量發(fā)展空間；在沿海永豐進行低效用地再開發(fā)，打造成為港區(qū)集卡司機、產(chǎn)業(yè)工人服務配套的大型生活社區(qū)，為集卡司機提供“一站式”生產(chǎn)生活服務。在“港城分界線”沿線寬50米內(nèi)通過存量建設用地復綠，打造碳匯林生態(tài)廊道，城市品質(zhì)得到有效提升。圖9-3產(chǎn)城融合建設項目區(qū)塊圖9-4產(chǎn)城融合建設項目效果圖（四）提高利用效率，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間新路徑低效用地再開發(fā)為濱海片區(qū)打開了存量空間盤活和產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的雙向通道。臨港灰?guī)斓托в玫夭捎萌珖讋?chuàng)的“9+9”雙層堆疊工藝，“變身”為全國首個數(shù)字化、立體化、智能化堆場項目——占地約315畝、高84米的一期雙層立體空箱堆場。濱海片集聚了1100多家企業(yè)，其中規(guī)上企業(yè)186家，集聚臨港產(chǎn)業(yè)、智能制造、針織服裝、汽車電子等多種類型產(chǎn)業(yè)。整體實施低效用地再開發(fā)以來，累計已改造地塊41宗，面積2668畝，平均容積率提升0.5。片區(qū)內(nèi)整治后保留提升的9952.2畝工業(yè)用地，經(jīng)低效再開發(fā)和產(chǎn)業(yè)升級后，預計畝均稅收可由14萬元/畝提升至30萬元/畝。圖9-5臨港灰?guī)於褕黾凹ㄍ＼噹祉椖扛脑烨艾F(xiàn)狀照片圖9-6臨港灰?guī)於褕黾凹ㄍ＼噹祉椖啃Ч麍D一是試點雙輪驅(qū)動，強化系統(tǒng)牽引。以“低效