夫妻共同購房法律風(fēng)險(xiǎn)及協(xié)議范例引言：房產(chǎn)與婚姻的雙重命題夫妻共同購房是婚姻生活中承載經(jīng)濟(jì)與情感重量的重大決策，但房產(chǎn)作為高價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)，其購置、持有過程中潛藏的法律風(fēng)險(xiǎn)常因婚姻關(guān)系的特殊性被忽視。出資來源的模糊性、產(chǎn)權(quán)登記的形式差異、婚姻狀態(tài)變化后的財(cái)產(chǎn)分割糾紛，甚至債務(wù)連帶風(fēng)險(xiǎn)，都可能讓“愛巢”淪為糾紛的導(dǎo)火索。提前以法律思維規(guī)劃、以書面協(xié)議固定權(quán)利義務(wù)，既是對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，也是對(duì)婚姻信任的加固。一、夫妻共同購房的常見法律風(fēng)險(xiǎn)（一）出資性質(zhì)的認(rèn)定爭議夫妻購房的出資?；旌匣榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn)、婚后共同財(cái)產(chǎn)，甚至涉及父母資助。若出資時(shí)無書面約定，極易引發(fā)“借款”或“贈(zèng)與”的定性糾紛。例如，一方父母出資部分房款，僅轉(zhuǎn)賬無約定時(shí)，離婚時(shí)可能被主張為夫妻共同債務(wù)（借款）或?qū)﹄p方的贈(zèng)與，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜化。根據(jù)《民法典》婚姻家庭編解釋（一）第29條，婚后父母出資購房，無約定或約定不明的，推定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與（父母明確贈(zèng)與一方的除外）。（二）產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際權(quán)利的偏差產(chǎn)權(quán)登記形式（登記一方或雙方名下）與真實(shí)出資、約定的權(quán)利歸屬可能沖突。例如，房產(chǎn)登記在一方名下但雙方均有出資，若未書面約定，離婚時(shí)可能被認(rèn)定為登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)（尤其婚前購房），或需舉證出資情況主張分割。即使登記為雙方共有，“共同共有”與“按份共有”的登記類型也會(huì)影響分割規(guī)則——共同共有原則上均分，按份共有依登記份額分割，實(shí)際出資與登記份額不符時(shí)，需舉證推翻登記推定。（三）婚姻關(guān)系變化后的分割風(fēng)險(xiǎn)離婚時(shí)房產(chǎn)分割是爭議焦點(diǎn)，若購房時(shí)未對(duì)產(chǎn)權(quán)比例、分割方式約定，法院將結(jié)合出資、婚姻時(shí)長、過錯(cuò)等因素裁量。例如，婚前一方首付、婚后共同還貸的房產(chǎn)，根據(jù)《民法典》第1063、1062條及相關(guān)解釋，共同還貸及增值部分為共同財(cái)產(chǎn)，但分割時(shí)需扣除首付方個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分，“增值計(jì)算方式”“出資憑證完整性”易引發(fā)糾紛。（四）債務(wù)連帶風(fēng)險(xiǎn)夫妻共同購房若涉及銀行貸款，無論登記一方還是雙方名下，貸款通常被認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)（除非能證明貸款未用于家庭生活）。若一方逾期還款，另一方需承擔(dān)連帶清償責(zé)任，甚至影響個(gè)人征信。此外，若購房資金包含一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后共同還貸的債務(wù)屬性也可能因混同難以厘清。（五）贈(zèng)與約定的撤銷風(fēng)險(xiǎn)若一方以“贈(zèng)與房產(chǎn)份額”為條件促進(jìn)購房（如承諾婚后加名），但未實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，根據(jù)《民法典》第658條，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移前可撤銷贈(zèng)與。例如，婚前購房時(shí)一方承諾婚后加名但未履行，離婚時(shí)另一方難以主張?jiān)摲蓊~（除非有公證贈(zèng)與合同或其他不可撤銷情形）。二、風(fēng)險(xiǎn)防范的法律要點(diǎn)（一）明確出資性質(zhì)：借款或贈(zèng)與需書面約定若父母出資，建議簽訂《出資協(xié)議》，明確出資性質(zhì)（借款或贈(zèng)與）、贈(zèng)與對(duì)象（一方或雙方）。例如：“甲方（父母）向乙方（夫妻）支付的購房款XX元，為對(duì)乙方XX（一方）的個(gè)人贈(zèng)與，不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”，由各方簽字確認(rèn)。若夫妻一方以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資，需保留出資憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬備注“婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)購房款”），并在協(xié)議中明確該部分出資對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)歸屬。（二）規(guī)范產(chǎn)權(quán)登記：約定份額或共有形式購房時(shí)可直接登記為“按份共有”并明確份額（如男方60%、女方40%），該登記具有公示效力，離婚時(shí)依份額分割（除非有證據(jù)證明份額約定系虛假意思表示）。若登記為“共同共有”，可另行簽訂《婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議》，約定實(shí)際產(chǎn)權(quán)比例，避免離婚時(shí)的舉證難題。（三）簽訂書面協(xié)議：固定權(quán)利義務(wù)夫妻應(yīng)簽訂《共同購房協(xié)議》，對(duì)出資、產(chǎn)權(quán)、債務(wù)、處置等事項(xiàng)作出約定（范例見下文）。協(xié)議可公證增強(qiáng)效力，但未公證不影響合法性（只要內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定）。（四）保留出資憑證：資金流向清晰可證購房款、還貸資金盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬，備注“購房款”“XX月還貸”，避免現(xiàn)金交易。收集開發(fā)商收據(jù)、購房合同、貸款合同等文件，形成完整的出資證據(jù)鏈。（五）關(guān)注債務(wù)連帶：貸款責(zé)任提前約定貸款合同中明確雙方的還款責(zé)任比例，或在《共同購房協(xié)議》中約定“若一方逾期還款，另一方代為清償后有權(quán)向其追償XX%的款項(xiàng)”。若以一方婚前財(cái)產(chǎn)出資，可約定“該部分出資對(duì)應(yīng)的貸款債務(wù)由出資方個(gè)人承擔(dān)”（對(duì)外仍需連帶，對(duì)內(nèi)按約定追償）。三、夫妻共同購房協(xié)議范例夫妻共同購房協(xié)議甲方（夫）：姓名______，身份證號(hào)______乙方（妻）：姓名______，身份證號(hào)______鑒于甲乙雙方系夫妻關(guān)系，為明確共同購買房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，避免糾紛，經(jīng)平等協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：一、購房基本情況1.房產(chǎn)地址：______（具體門牌號(hào)），不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)（或合同備案號(hào)）：______。2.購房時(shí)間：____年____月____日，購房合同編號(hào)：______。二、出資約定1.首付款：總計(jì)____元（如1000元，實(shí)際可調(diào)整），其中甲方出資____元（來源：□婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)□婚后工資□父母贈(zèng)與：____元，贈(zèng)與協(xié)議見附件）；乙方出資____元（來源：□婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)□婚后工資□父母贈(zèng)與：____元，贈(zèng)與協(xié)議見附件）。2.貸款金額：____元（如1000元），貸款期限____年（如5年），由____方為主貸人，雙方共同承擔(dān)還款責(zé)任（具體還款比例：甲方____%，乙方____%，如50%）。三、產(chǎn)權(quán)歸屬1.房產(chǎn)登記形式：□共同共有□按份共有（甲方____%，乙方____%，如60%）。2.無論登記形式如何，雙方確認(rèn)房產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權(quán)比例為：甲方____%，乙方____%（如60%）。四、債務(wù)承擔(dān)1.購房貸款及因購房產(chǎn)生的稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等債務(wù)，由雙方按產(chǎn)權(quán)比例承擔(dān)（甲方____%，乙方____%）。2.若一方逾期履行還款或繳費(fèi)義務(wù)，另一方代為清償后，有權(quán)向違約方追償全部代付款項(xiàng)及利息（利率按LPR計(jì)算）。五、房屋處置1.房產(chǎn)出租、出售、抵押等重大處置行為，需雙方書面同意。2.出售房產(chǎn)時(shí)，所得價(jià)款按產(chǎn)權(quán)比例分配（甲方____%，乙方____%）。六、違約責(zé)任任何一方違反本協(xié)議約定，應(yīng)向守約方支付違約金____元（如1000元），并賠償守約方因此遭受的全部損失（包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等）。七、爭議解決因本協(xié)議產(chǎn)生的糾紛，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交房產(chǎn)所在地有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決。八、其他約定1.本協(xié)議自雙方簽字（或公證）之日起生效，與購房合同、貸款合同具有同等法律效力。2.本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。甲方（簽字/按?。篲_____日期：____年____月____日乙方（簽字/按印）：______日期：____年____月____日協(xié)議說明：1.出資來源需明確標(biāo)注（婚前/婚后/贈(zèng)與），贈(zèng)與部分建議另附父母簽署的《贈(zèng)與協(xié)議》，明確贈(zèng)與對(duì)象。2.產(chǎn)權(quán)比例可結(jié)合出資、家庭貢獻(xiàn)等因素約定，按份共有登記需在購房合同或產(chǎn)權(quán)證中體現(xiàn)。3.違約責(zé)任需具有可操作性，避免“違約方承擔(dān)全部損失”等模糊表述。結(jié)語：讓協(xié)議成為婚姻的“保護(hù)傘”夫妻共同購房的法律風(fēng)險(xiǎn)，本質(zhì)上是財(cái)產(chǎn)關(guān)系與身份關(guān)系