物業(yè)管理服務(wù)合同是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“乙方”）與業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)，以下簡稱“甲方”）權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心文件，其條款的嚴(yán)謹(jǐn)性、內(nèi)容的完備性直接影響物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營質(zhì)量與業(yè)主權(quán)益保障。結(jié)合2023年行業(yè)規(guī)范更新與實(shí)務(wù)需求，本文梳理一份兼具合規(guī)性與實(shí)用性的合同范本，并對(duì)核心條款進(jìn)行解析，供各方參考使用。一、合同當(dāng)事人條款甲方：_________（業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)/建設(shè)單位），需明確主體資格（如業(yè)主委員會(huì)需依法成立并備案，建設(shè)單位需具備開發(fā)資質(zhì)）；乙方：_________（物業(yè)服務(wù)企業(yè)），需具備與項(xiàng)目匹配的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)（如住宅項(xiàng)目需二級(jí)及以上資質(zhì)，具體依地方規(guī)定）。解析：明確合同主體是權(quán)利義務(wù)履行的前提。實(shí)務(wù)中，建設(shè)單位前期物業(yè)服務(wù)合同需在銷售場所公示，業(yè)委會(huì)簽訂的合同需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過（專有部分占比、業(yè)主人數(shù)雙過半數(shù)同意）。二、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容1.公共區(qū)域維護(hù)：建筑本體（樓道、墻面、屋面等）、共用設(shè)施設(shè)備（電梯、消防、配電、給排水等）的日常巡檢、維修、養(yǎng)護(hù)；2.秩序維護(hù)：門崗值守、車輛管理、監(jiān)控巡查（明確巡邏頻次，如每2小時(shí)1次）；3.環(huán)境服務(wù)：公共區(qū)域清潔（樓道每日清掃、垃圾日產(chǎn)日清）、綠化養(yǎng)護(hù)（灌木季度修剪、草坪月度除雜）；4.專項(xiàng)服務(wù)：電梯維保（每月2次專業(yè)維保，留存記錄）、二次供水設(shè)施清洗（每半年1次，出具水質(zhì)檢測報(bào)告）。（二）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化約定避免“及時(shí)維修”“妥善養(yǎng)護(hù)”等模糊表述，示例：電梯故障報(bào)修后，30分鐘內(nèi)響應(yīng)，24小時(shí)內(nèi)出具維修方案（重大故障除外）；公共區(qū)域照明設(shè)施損壞，48小時(shí)內(nèi)修復(fù)（特殊材料采購除外）。解析：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化是減少糾紛的關(guān)鍵?？蓞⒖肌段飿I(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（地方標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)規(guī)范），結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際細(xì)化條款。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及支付方式（一）計(jì)費(fèi)方式選擇包干制（乙方自負(fù)盈虧，服務(wù)費(fèi)包含成本+利潤）或酬金制（服務(wù)費(fèi)為成本+乙方酬金，需單獨(dú)列賬公示），示例：包干制：住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)X元/㎡/月，商業(yè)物業(yè)X元/㎡/月；酬金制：服務(wù)費(fèi)總額=實(shí)際成本+酬金（酬金為成本的X%，每季度公示收支明細(xì)）。（二）支付周期與調(diào)整機(jī)制支付周期：甲方按月/季/年支付，繳費(fèi)日為每月10日前（或季初5日內(nèi)）；調(diào)價(jià)條件：因人工、材料成本上漲（需提供第三方審計(jì)報(bào)告），或政策調(diào)整（如最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)），可啟動(dòng)調(diào)價(jià)程序，需經(jīng)專有部分占比2/3以上且業(yè)主人數(shù)2/3以上同意（或按合同約定的公式自動(dòng)調(diào)整）。（三）特殊物業(yè)收費(fèi)空置房：按80%收取服務(wù)費(fèi)（依地方規(guī)定，如無規(guī)定可約定）；車位服務(wù)費(fèi)：產(chǎn)權(quán)車位X元/個(gè)/月（不含租金，租金歸屬產(chǎn)權(quán)人或全體業(yè)主）。解析：費(fèi)用條款需清晰區(qū)分“服務(wù)費(fèi)”與“租金”“專項(xiàng)維修資金”，避免混淆。酬金制下，乙方需每季度向甲方提交財(cái)務(wù)報(bào)告，接受審計(jì)監(jiān)督。四、雙方權(quán)利與義務(wù)（一）甲方權(quán)利義務(wù)義務(wù)：提供物業(yè)原始資料（竣工圖、設(shè)施清單等）；協(xié)調(diào)業(yè)主配合乙方工作（如裝修備案、違規(guī)行為制止）；按約支付服務(wù)費(fèi)；權(quán)利：監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量（查閱服務(wù)記錄、提出整改要求）；提議召開業(yè)主大會(huì)，表決重大事項(xiàng)（如續(xù)聘、解聘乙方）。（二）乙方權(quán)利義務(wù)義務(wù)：按合同標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；每半年向甲方提交《服務(wù)報(bào)告》（含設(shè)施運(yùn)行、收支明細(xì)）；制止業(yè)主違規(guī)行為（如違建、占用消防通道），但需依法依規(guī)（不得采取停水停電等強(qiáng)制手段）；權(quán)利：按約收取服務(wù)費(fèi)；在公共區(qū)域合理設(shè)置廣告（收益歸屬全體業(yè)主，需單獨(dú)列賬）；要求甲方協(xié)助處理突發(fā)事件（如自然災(zāi)害應(yīng)急）。解析：乙方制止違規(guī)行為的方式需合法，實(shí)務(wù)中可約定“書面勸阻→報(bào)告行政主管部門→配合執(zhí)法”的流程，避免因方式不當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。五、物業(yè)的使用、維護(hù)與管理（一）裝修管理業(yè)主裝修需7日前向乙方備案，提交裝修方案；乙方需查驗(yàn)裝修圖紙，制止違規(guī)行為（如破壞承重結(jié)構(gòu)、改變房屋用途），并及時(shí)報(bào)告主管部門。（二）公共部位與設(shè)施維護(hù)乙方負(fù)責(zé)日常維護(hù)（如電梯維保、管道疏通）；重大維修（如外墻脫落、電梯大修）需動(dòng)用專項(xiàng)維修資金的，由甲方組織業(yè)主表決，乙方協(xié)助申請(qǐng)、實(shí)施。（三）車位與場地管理車位優(yōu)先滿足業(yè)主使用，租賃期限不超過3年（依《民法典》規(guī)定）；公共場地臨時(shí)停車費(fèi)歸全體業(yè)主所有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或抵扣物業(yè)費(fèi)。解析：裝修管理需明確“違規(guī)責(zé)任”，如業(yè)主違規(guī)裝修導(dǎo)致他人損失，乙方已履行勸阻、報(bào)告義務(wù)的，可免責(zé)。六、合同期限與解除（一）合同期限前期物業(yè)服務(wù)合同（建設(shè)單位簽訂）：自交房之日起至業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)止；業(yè)委會(huì)簽訂的合同：期限3年（可約定續(xù)聘條件，如服務(wù)滿意度≥80%自動(dòng)續(xù)期1年）。（二）解除情形乙方服務(wù)不達(dá)標(biāo)，經(jīng)甲方3次書面催告仍未整改的，甲方可解除合同（需提前30日通知）；甲方逾期付費(fèi)超90日，乙方可催告后解除合同（需提前15日通知）；因不可抗力（如地震、政策征收）或行政指令（如物業(yè)區(qū)域調(diào)整），合同自動(dòng)終止。（三）合同終止后的交接乙方需在15日內(nèi)向甲方移交物業(yè)資料、預(yù)收服務(wù)費(fèi)、公共收益結(jié)余；乙方撤離前，需維持基本服務(wù)（如保潔、安保）至新物業(yè)入駐。解析：合同解除的“催告程序”是法定要求，需保留書面證據(jù)（如EMS快遞、微信記錄）。實(shí)務(wù)中，可約定“過渡期服務(wù)費(fèi)”，避免交接真空。七、違約責(zé)任（一）乙方違約服務(wù)不達(dá)標(biāo)，甲方可按季度服務(wù)費(fèi)的X%扣減費(fèi)用（需提供第三方評(píng)估報(bào)告）；擅自解除合同，需賠償甲方剩余期限服務(wù)費(fèi)的20%作為違約金。（二）甲方違約逾期付費(fèi)，按日萬分之三支付違約金（總額不超過欠費(fèi)的10%）；擅自解聘乙方（無合法理由），需賠償乙方已投入的專項(xiàng)服務(wù)成本（如電梯改造費(fèi)用）。解析：違約金比例需合理（一般不超過損失的30%），避免因過高被法院調(diào)整。實(shí)務(wù)中，可約定“服務(wù)保證金”（乙方繳納X萬元，違約時(shí)扣除）。八、爭議解決與其他約定（一）爭議解決優(yōu)先協(xié)商或調(diào)解；協(xié)商不成的，向物業(yè)所在地人民法院起訴（或約定仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)）。（二）生效條件合同自雙方簽字蓋章+業(yè)主大會(huì)表決通過（或建設(shè)單位備案）之日起生效。（三）補(bǔ)充協(xié)議本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，與本合同具有同等效力。（四）通知與送達(dá)雙方確認(rèn)的送達(dá)地址：_________（含電子送達(dá)方式，如郵箱、微信），送達(dá)即視為簽收。簽訂注意事項(xiàng)1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化：避免“及時(shí)”“妥善”等模糊表述，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際細(xì)化頻次、時(shí)效（如“電梯故障30分鐘響應(yīng)”）；2.費(fèi)用明細(xì)清晰：包干制需明確包含“人員工資、設(shè)施維保、稅費(fèi)”等項(xiàng)目；酬金制需約定酬金提取比例（如成本的8%）；3.違約責(zé)任可操作：明確“違約情形→責(zé)任形式→計(jì)算方式”，避免“承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”等籠統(tǒng)表述；4.備案與表決：業(yè)委會(huì)簽訂的合同需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決（留存表決記錄），并報(bào)住建部門備案。結(jié)語：