南寧市長(zhǎng)三角房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試內(nèi)容試卷及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿(mǎn)分：100分考核對(duì)象：房地產(chǎn)估價(jià)師（中等級(jí)別）題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括市場(chǎng)法、收益法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。2.土地使用年限屆滿(mǎn)后，土地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期。3.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、區(qū)位圖、建筑平面圖等。4.市場(chǎng)法估價(jià)的核心是尋找與估價(jià)對(duì)象具有可比性的交易案例。5.收益法適用于評(píng)估收益性房地產(chǎn)的價(jià)值，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等。6.成本法估價(jià)主要考慮建筑物的重置成本或重建成本。7.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于評(píng)估正在開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值。8.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)。9.估價(jià)對(duì)象為在建工程的，應(yīng)當(dāng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字蓋章。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種方法不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法？A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.貨幣法2.土地使用權(quán)的最高年限為多少年？A.30年B.50年C.70年D.100年3.市場(chǎng)法估價(jià)中，修正交易案例價(jià)格的主要因素包括哪些？A.交易日期、交易方式、區(qū)域因素B.交易日期、交易成本、區(qū)域因素C.交易日期、交易方式、個(gè)別因素D.交易日期、交易成本、個(gè)別因素4.收益法估價(jià)的公式為：V=a/(r-g)，其中r代表什么？A.投資回報(bào)率B.收益率C.資本化率D.成本率5.成本法估價(jià)中，重置成本是指什么？A.重新建造相同建筑物的成本B.建筑物當(dāng)前的市值C.建筑物原值減去折舊D.建筑物原值加上折舊6.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值通常采用什么方法估算？A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法7.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括哪些部分？A.估價(jià)對(duì)象描述、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果B.估價(jià)對(duì)象描述、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、附件C.估價(jià)對(duì)象描述、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、免責(zé)聲明D.估價(jià)對(duì)象描述、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、免責(zé)聲明、附錄8.估價(jià)對(duì)象為租賃住宅的，通常采用什么方法估價(jià)？A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法9.房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的核心是什么？A.獨(dú)立、客觀、公正B.真實(shí)、準(zhǔn)確、完整C.高效、便捷、透明D.專(zhuān)業(yè)、規(guī)范、合法10.估價(jià)對(duì)象為在建工程的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮哪些因素？A.土地價(jià)值、建設(shè)成本、開(kāi)發(fā)周期B.土地價(jià)值、建設(shè)成本、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.建設(shè)成本、開(kāi)發(fā)周期、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.土地價(jià)值、開(kāi)發(fā)周期、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括哪些？A.替代原則B.供求原則C.貢獻(xiàn)原則D.預(yù)期原則2.市場(chǎng)法估價(jià)中，交易案例的篩選標(biāo)準(zhǔn)包括哪些？A.交易日期相近B.交易方式合理C.區(qū)域因素相似D.個(gè)別因素相似3.收益法估價(jià)的適用條件包括哪些？A.房地產(chǎn)有穩(wěn)定收益B.房地產(chǎn)收益可預(yù)測(cè)C.房地產(chǎn)用途明確D.房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍4.成本法估價(jià)中，建筑物的折舊包括哪些？A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然折舊5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)成本包括哪些？A.土地成本B.建設(shè)成本C.銷(xiāo)售費(fèi)用D.管理費(fèi)用6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)當(dāng)包括哪些？A.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明B.區(qū)位圖C.建筑平面圖D.市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)7.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)具備哪些素質(zhì)？A.專(zhuān)業(yè)知識(shí)B.職業(yè)道德C.實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)D.溝通能力8.估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用地的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮哪些因素？A.土地位置B.交通條件C.商業(yè)氛圍D.周邊配套9.房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)因素包括哪些？A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)10.房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用領(lǐng)域包括哪些？A.房地產(chǎn)交易B.投資決策C.金融貸款D.法律訴訟四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某城市一棟寫(xiě)字樓，建筑面積5000平方米，已使用5年，土地使用年限為40年。近期市場(chǎng)上有類(lèi)似寫(xiě)字樓成交，成交價(jià)格分別為：-A：2010年成交，價(jià)格為8000元/平方米；-B：2018年成交，價(jià)格為9000元/平方米；-C：2020年成交，價(jià)格為10000元/平方米。假設(shè)該寫(xiě)字樓當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為9000元/平方米，請(qǐng)采用市場(chǎng)法評(píng)估該寫(xiě)字樓的價(jià)值。案例二：某地塊面積為1000平方米，土地使用年限為50年，用途為商業(yè)用地。開(kāi)發(fā)完成后，預(yù)計(jì)年租金收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的30%，資本化率為8%。請(qǐng)采用收益法評(píng)估該地塊的價(jià)值。案例三：某在建工程，土地面積為800平方米，建筑面積3000平方米，已建至三層，剩余工程預(yù)計(jì)需要800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)周期為1年，銷(xiāo)售價(jià)格為12000元/平方米。請(qǐng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程的價(jià)值。---五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法及其適用條件。2.結(jié)合實(shí)際案例，分析房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)因素及其應(yīng)對(duì)措施。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（土地使用年限屆滿(mǎn)后，需要申請(qǐng)續(xù)期，并非自動(dòng)續(xù)期）3.√4.√5.√6.√7.√8.√9.×（在建工程可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，但也可結(jié)合成本法）10.√二、單選題1.D2.C3.A4.C5.A6.A7.B8.B9.A10.A三、多選題1.ABCD2.ABCD3.ABC4.ABC5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.ABCD四、案例分析案例一：采用市場(chǎng)法評(píng)估寫(xiě)字樓價(jià)值：1.選取可比案例A、B、C，計(jì)算交易日期修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)，綜合修正后得到當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值。2.假設(shè)修正系數(shù)分別為：交易日期修正1.1，區(qū)域因素修正1.0，個(gè)別因素修正0.95。3.修正后的價(jià)值為：9000元/平方米×1.1×1.0×0.95=9135元/平方米。4.評(píng)估價(jià)值為9135元/平方米×5000平方米=4567.5萬(wàn)元。案例二：采用收益法評(píng)估地塊價(jià)值：1.年凈收益=100萬(wàn)元×(1-30%)=70萬(wàn)元。2.地塊價(jià)值=年凈收益/資本化率=70萬(wàn)元/8%=875萬(wàn)元。案例三：采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值：1.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值=3000平方米×12000元/平方米=3600萬(wàn)元。2.開(kāi)發(fā)成本=800萬(wàn)元。3.開(kāi)發(fā)周期為1年，折現(xiàn)率假設(shè)為10%。4.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值折現(xiàn)=3600萬(wàn)元/(1+10%)^1=3273萬(wàn)元。5.評(píng)估價(jià)值=3273萬(wàn)元-800萬(wàn)元=2473萬(wàn)元。五、論述題1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法及其適用條件房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括市場(chǎng)法、收益法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。-市場(chǎng)法：通過(guò)比較估價(jià)對(duì)象與類(lèi)似房地產(chǎn)的交易價(jià)格，修正得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。適用于市場(chǎng)活躍、有可比案例的房地產(chǎn)。-收益法：通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)收益，采用資本化率將其折現(xiàn)得到價(jià)值。適用于收益性房地產(chǎn)，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等。-成本法：通過(guò)估算建筑物重置成本或重建成本，扣除折舊得到價(jià)值。適用于新建或成本數(shù)據(jù)完整的房地產(chǎn)。-假設(shè)開(kāi)發(fā)法：通過(guò)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)得到價(jià)值。適用于待開(kāi)發(fā)或在建土地。適用條件：-市場(chǎng)法：需有足夠多的可比案例。-收益法：需有穩(wěn)定收益且可預(yù)測(cè)。-成本法：適用于新建或成本數(shù)據(jù)完整的房地產(chǎn)。-假設(shè)開(kāi)發(fā)法：適用于待開(kāi)發(fā)或在建工程。2.房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)因素及其應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)因素包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。-市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)供需變化導(dǎo)致價(jià)值波動(dòng)。應(yīng)對(duì)措施：充分分析