北京甲級寫字樓市場季度報告坊2025年第四季度/research2025年第四季度，北京甲級寫字樓全市平均有效凈租金為每月每平方米人民幣219.7元，環(huán)比下降3.9%，同比下降0.8個百分點，同比下降1.43個百分點，整勢。市場延續(xù)存量優(yōu)化主線，新增供應(yīng)有借產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來的需求增量實現(xiàn)租金逆勢環(huán)比上漲2.2%至每月每平方米84.4元。由于中關(guān)村、麗澤等依托產(chǎn)業(yè)集聚的子市場空置率環(huán)比降幅顯著，韌性凸顯，市場整體空置率回落至17.0%；而亞奧等子市場空置率雖然環(huán)比降幅趨緩，但同比“十五五”規(guī)劃（2026-2030年）明確科技創(chuàng)新引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向，疊加2025年底中央經(jīng)濟工作會議部署的積極財政政策和適度寬松貨幣政策，這為北京甲級寫字樓市場帶來長期發(fā)展支撐，但短期仍需直面集中供應(yīng)帶來的競爭壓力。2026年北京甲級寫字樓市場將迎來75.7萬平方米的集中供應(yīng)，且新供主要都位于CBD區(qū)域（如Z5大家未來中心、Z6維晟中心等項目）。高品質(zhì)辦公載體入市將加劇市場競爭，東部子市場租金短期承壓。鑒于刺激政策具體舉措尚未出臺，未來一年北京寫字樓市場走勢難言明朗，空置率預(yù)計同比升至20.5%左右，租金亦將同比下跌約9%。長期來看，“十五五”綠色低碳、智慧高效理念與中央經(jīng)濟工作會議的高質(zhì)量發(fā)辦公物業(yè)核心價值支點，ESG認證水平與產(chǎn)業(yè)適配能力的差異將持續(xù)拉大項目價值差距，契合央國企合規(guī)升級與科技企業(yè)擴張需求。未來市場將加速從增量規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向存量價值重構(gòu)，符合政策導(dǎo)向、具備產(chǎn)業(yè)與品質(zhì)優(yōu)勢的項目將在分化格局康發(fā)展提供支撐。圖一：北京甲級寫字樓市場參考指標(biāo)r1]2025年第四季度凈吸納量144,7862025年第四季度凈吸納量144,786平方米2025年第四季度租金219.7元/平方米/月2025年第四季度空置率17%2025年第四季度新增供應(yīng)53,000平方米按季變幅：3.9%按季變幅：3.9%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：2026-2029年及以后各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米800700600●東二環(huán)及東長安街600500400300●金融街300200●麗澤資料來源:萊坊研究部圖四：甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月北京甲級寫字樓市場整體租金水平仍處于下行周期，全市平均租金降至每月每圖四：甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月北京甲級寫字樓市場整體租金水平仍處于下行周期，全市平均租金降至每月每租戶并吸引新增需求，仍普遍以調(diào)低租金為主，同時搭配延長免租期、定制化裝修燕莎受周邊區(qū)域需求分流、企業(yè)辦公面積收縮影響，租金下跌，盡管空置率環(huán)比略有回落但仍處于相對高位，物業(yè)升級乏力進一步削弱其吸引力。CBD租金下行但需求穩(wěn)定支撐去化，2026年供應(yīng)高峰將加劇后續(xù)壓力。東二環(huán)因樓宇老舊、2025年全年北京甲級寫字樓新增供應(yīng)面積83,000平方米，較2024年大幅減少71%。截至年底，全市甲級寫字樓總存量達12,652,483平方米。裕阜商務(wù)中心作為本季度海淀區(qū)唯一入市新項目，為市場帶來53,000平方米的新供面積。整體而言，2025年北京甲級寫字樓新增供應(yīng)有2025年全年北京甲級寫字樓市場需求呈現(xiàn)“區(qū)域集中、行業(yè)穩(wěn)固、內(nèi)資主導(dǎo)”的特征。中央商務(wù)區(qū)為成交最活躍子市場，占比穩(wěn)定在30%-37%之間，金融街、燕莎、中關(guān)村等子市場逐步形成第二梯隊，全年占比抬升至9%-12%。行業(yè)維度上三角”，三者合計占比全年超70%。其中科技行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑，金融與專業(yè)服務(wù)需求保持平穩(wěn)。租戶屬性方面內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)地位不斷強化，且在搬遷、新租等業(yè)務(wù)中占據(jù)絕對多數(shù)，外資需求占比持續(xù)收縮。2025年北京甲級寫字樓全年凈吸納量達24.49萬平方米，較2024年的22.95萬平方米實現(xiàn)增長，顯示市場需求規(guī)模較上年有所擴當(dāng)前多個子市場需求復(fù)蘇節(jié)奏加快，成為拉動整體市場回暖的關(guān)鍵力量。金融街作為金融機構(gòu)集聚核心，需求保持穩(wěn)定增長：中國進出口銀行在凱晨世貿(mào)中心圖三：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率凈吸納(左軸)空置率(右軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)千平方米25%1,30025%1,20020%1,00020%90080070015%60050040010%3002001005%05%20192020202120222023202420252019202020212022202320242025-100-2000%-3000%資料來源:萊坊研究部擴租17,000平方米，用于提升總部辦公布局；廈門國際銀行也在泰康國際大廈新租10,800平方米，進一步鞏固區(qū)域金融業(yè)態(tài)集聚效應(yīng)。中央商務(wù)區(qū)同樣成交活躍，國泰海通證券在金益大廈完成15,000平方中國人壽金融中心續(xù)租13,800平方米。中關(guān)村子市場中，字節(jié)跳動在鼎好大廈完成約10,000平方米新租。這些子市場的活躍需求，既反映出金融、企業(yè)服務(wù)類企業(yè)對辦公品質(zhì)升級與區(qū)位戰(zhàn)略優(yōu)化的訴求，也體現(xiàn)出企業(yè)為增強核心競爭力，對優(yōu)質(zhì)辦公資源的持續(xù)布局。45040035030025020050Q1Q1Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025資料來源:萊坊研究部表一：甲級寫字樓主要租賃成交，2025表一：甲級寫字樓主要租賃成交，2025年第四季度持寫字樓帶來去化壓力。中關(guān)村子市場租金波動最小，2025年四季度環(huán)比降幅僅2.5%，明顯小于全市平均水平，顯示出較強的抗跌性。主要原因是科技企業(yè)持續(xù)擴張，帶動了該區(qū)域的辦公需求。亞奧受望京分流影響，租金處于長期下行趨勢中，部分企業(yè)完成續(xù)租，且一些科技企業(yè)的搬遷及新租需求，填補了部分空置，暫時減緩了租金下行速度；望京-酒仙橋延續(xù)下跌趨勢，隨著2026年太古坊新項目的落地，該項目不僅會分流區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)租戶資源，還將帶動板塊整體的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)升級，最終推動子市場寫字樓市場的競爭格局迎來調(diào)整。麗澤憑借完善的配套與突出的性價比持續(xù)吸引企業(yè)入駐，板塊需求保持增長態(tài)勢，租金雖較上季度有所下調(diào)，但跌幅趨于平穩(wěn)，未出現(xiàn)加速下滑的情況。更值得關(guān)注的是，亦莊子市場成為全市唯一租金正增長的區(qū)域。2025年第四季度其租金環(huán)比上漲2.2%至每月每平方米人民幣84.4元，同比增長1.6%。租金逆勢上漲的原因主要是商業(yè)航天、新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的落地，帶動乙級轉(zhuǎn)甲級的升級需求釋放，疊加物業(yè)品質(zhì)提升，形成逆勢增長的獨特態(tài)勢。17,000擴租15,000搬遷13,800續(xù)租泰康國際大廈廈門國際銀行10,800新租約10,000新租資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實2025年第四季度，北京甲級寫字樓投資市場延續(xù)國內(nèi)資本主導(dǎo)格局，資金投向與核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)的價值屬性高司（揚子江藥業(yè)集團全資子公司）以人民幣22.54億元的底價收購北京世茂大廈綜合體項目，成交價為評估值的7折，通過京東司法拍賣平臺成交，是近期北京商辦法拍的標(biāo)桿案例。該項目建筑面積約為70,174.9平方米，位于朝陽區(qū)核心地段。醫(yī)藥龍頭企業(yè)進軍核心區(qū)商辦，體現(xiàn)了大健康企業(yè)對于核心區(qū)寫字樓的需求變化和配置偏好。北京花徑教育也在2025年下半年以約人民幣4億元的價格整體購置E_ZIKOO智慧谷2號樓獨棟寫字樓，該項城北區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地核心位置，隸屬海淀北部新產(chǎn)業(yè)高地。此筆交易是2025年比較典型的北京民企自用型購置案例。2025年第四季度各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率亞奧●租金:218.7空置率:亞奧●租金:218.7空置率:22.20%存量:143空置率:10.20%金融街租金:349.7空置率:10.83%租金:139.4租金:139.4空置率:21.24%1,265.2望京-酒仙橋●租金:150.4空置率:17.78%燕莎.租金:189.7空置率:17.94%東二環(huán)及東長安街●租金:209.2空置率:22.25%中央商務(wù)區(qū)●租金:234.8空置率:13.80%租金:84.4空置率:33.64%資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率萊坊當(dāng)前所統(tǒng)計的寫字樓存量數(shù)字，暫未將通州區(qū)域納入統(tǒng)計范圍如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+8613918723123regina.yang@吳雅茜經(jīng)理，北京研究及咨詢部+8613911599150jasmine.wu@王兆麒高級董事，大中華區(qū)研究及咨詢部主管+85228467184martin.wong@北京商業(yè)物業(yè)服務(wù)部黃蔚董