商場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同超詳細(xì)在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，商場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U是一門(mén)復(fù)雜且至關(guān)重要的學(xué)問(wèn)。一份嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的租賃合同，不僅是出租方與承租方權(quán)利義務(wù)的明確約定，更是雙方長(zhǎng)期合作、共同發(fā)展的基石。對(duì)于承租方而言，它意味著經(jīng)營(yíng)成本的可控、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的降低；對(duì)于出租方來(lái)說(shuō)，則關(guān)系到物業(yè)的保值增值和持續(xù)穩(wěn)定的收益。本文將以資深業(yè)內(nèi)人士的視角，帶你深入剖析商場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同的核心條款與潛在陷阱，助你在紛繁復(fù)雜的商業(yè)租賃談判中，既能堅(jiān)守底線，又能實(shí)現(xiàn)共贏。一、合同當(dāng)事人：身份的確認(rèn)與責(zé)任的厘清合同的開(kāi)篇，務(wù)必清晰、準(zhǔn)確地列明出租方（甲方）與承租方（乙方）的基本信息。這看似簡(jiǎn)單，實(shí)則暗藏玄機(jī)。對(duì)于出租方，絕不能僅憑一張名片或一個(gè)招商經(jīng)理的口頭承諾便輕易落筆。務(wù)必核實(shí)其是否為商鋪的合法權(quán)利人，或是否獲得了權(quán)利人的有效授權(quán)（如產(chǎn)權(quán)證明、授權(quán)委托書(shū)等）。若出租方為產(chǎn)權(quán)人，需確認(rèn)其身份信息與產(chǎn)權(quán)證明一致；若為轉(zhuǎn)租或委托招商，則需審查其上手租賃合同中是否有允許轉(zhuǎn)租的條款，以及授權(quán)委托書(shū)的權(quán)限范圍和有效期。模糊的產(chǎn)權(quán)關(guān)系或不完整的授權(quán)，都可能為日后的租賃糾紛埋下定時(shí)炸彈。對(duì)于承租方，同樣需要明確其經(jīng)營(yíng)主體。是以個(gè)人名義承租，還是以公司名義？若是公司，需確認(rèn)公司的法人資格、經(jīng)營(yíng)范圍是否與租賃商鋪的用途相符。實(shí)踐中，常有初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)以個(gè)人名義簽約，后續(xù)公司注冊(cè)成立后需辦理主體變更，這一環(huán)節(jié)的約定也應(yīng)在合同中有所體現(xiàn)，避免不必要的麻煩。二、租賃標(biāo)的物：商鋪信息的精準(zhǔn)界定商鋪?zhàn)鳛樽赓U的標(biāo)的物，其信息的精準(zhǔn)描述是合同履行的前提。1.商鋪位置與編號(hào)：合同中應(yīng)明確商鋪所在商場(chǎng)的具體樓層、區(qū)域、鋪位編號(hào)，最好能附上清晰的平面圖作為合同附件，并在圖中圈定商鋪范圍，雙方簽字蓋章確認(rèn)。這能有效避免因“口頭約定”或商場(chǎng)內(nèi)部調(diào)整導(dǎo)致的位置爭(zhēng)議。2.租賃面積：面積是計(jì)算租金、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的基礎(chǔ)，必須格外謹(jǐn)慎。合同中應(yīng)同時(shí)注明商鋪的建筑面積、套內(nèi)建筑面積（或使用面積）以及計(jì)租面積。尤為重要的是，需明確約定面積的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)（如房產(chǎn)證所載面積或雙方共同委托的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告）。實(shí)踐中，建筑面積與實(shí)際可使用面積往往存在差異，承租方應(yīng)在簽約前實(shí)地測(cè)量，并在合同中約定若實(shí)測(cè)面積與合同約定面積有誤差時(shí)的處理方式（如多退少補(bǔ)租金、解除合同等）。3.商鋪用途：合同中必須明確約定商鋪的具體用途，例如“用于經(jīng)營(yíng)餐飲服務(wù)”、“用于零售服裝”等。該用途需與商場(chǎng)的整體規(guī)劃和政府批準(zhǔn)的房屋用途相符。未經(jīng)出租方書(shū)面同意，承租方不得擅自改變商鋪用途，否則出租方有權(quán)解除合同并要求賠償損失。三、租賃期限：時(shí)間維度的清晰規(guī)劃租賃期限是合同的核心條款之一，直接關(guān)系到承租方的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和投資回報(bào)周期。1.租期起始與終止日期：需明確約定具體的年月日。2.免租期（裝修期）：這是承租方籌備開(kāi)業(yè)的關(guān)鍵時(shí)間。合同中應(yīng)明確免租期的起止時(shí)間、免租范圍（僅免租金，還是同時(shí)免物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等其他費(fèi)用）。通常，免租期內(nèi)承租方雖無(wú)需支付租金，但仍需承擔(dān)物業(yè)費(fèi)及其他實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。同時(shí)，需約定免租期內(nèi)若因承租方原因?qū)е潞贤崆敖獬鲎夥绞欠裼袡?quán)要求承租方補(bǔ)交免租期內(nèi)的租金。3.續(xù)租條款：承租方若有意長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，應(yīng)在合同中約定續(xù)租的條件和優(yōu)先權(quán)。例如，在租期屆滿前一定期限（如三個(gè)月）內(nèi)，承租方書(shū)面提出續(xù)租請(qǐng)求，且在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)?！巴葪l件”通常指租金標(biāo)準(zhǔn)、租期、支付方式等主要條款相同。對(duì)于續(xù)租的租金漲幅，也可預(yù)先約定一個(gè)合理的調(diào)整機(jī)制或協(xié)商原則。四、租金及支付方式：核心利益的明確約定租金是租賃合同的核心經(jīng)濟(jì)條款，其約定的明確性直接影響雙方的經(jīng)濟(jì)利益。1.租金標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)明確約定每平方米租金單價(jià)、每月或每季度租金總額。租金計(jì)算基數(shù)是建筑面積還是套內(nèi)面積，必須與前述“租賃面積”條款保持一致。對(duì)于租金是否包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等，也應(yīng)清晰界定。2.租金支付周期與方式：常見(jiàn)的有按月、按季度、按半年或按年支付。合同中需明確每期租金的支付日期（如每月X日前支付當(dāng)月租金）、支付賬戶信息（出租方指定的銀行賬戶，需加蓋公章確認(rèn)）。支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬、支票等）也應(yīng)列明。3.租金調(diào)整機(jī)制：對(duì)于租期較長(zhǎng)的合同，租金通常會(huì)有調(diào)整。合同中應(yīng)明確租金調(diào)整的周期（如每?jī)赡暾{(diào)整一次）、調(diào)整幅度的確定方式（如參照CPI漲幅、雙方協(xié)商或按固定百分比）。避免使用“隨行就市”等模糊表述，以防日后產(chǎn)生爭(zhēng)議。4.逾期付款責(zé)任：承租方未按時(shí)支付租金，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。合同中需約定逾期付款的違約金計(jì)算方式（如按逾期金額的每日萬(wàn)分之幾計(jì)算）、逾期多久出租方有權(quán)采取停水停電、解除合同等措施。五、租賃保證金（押金）：風(fēng)險(xiǎn)的提前防范租賃保證金，俗稱(chēng)押金，是出租方為保障合同履行、防范承租方違約風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)立的。1.保證金金額：通常為一個(gè)月或數(shù)月的租金，具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。2.支付與退還：合同中應(yīng)明確保證金的支付時(shí)間（一般與首期租金同時(shí)支付）。更為重要的是保證金的退還條件和流程：租期屆滿或合同解除后，承租方付清所有應(yīng)繳費(fèi)用（租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、違約金等）、辦妥退租手續(xù)、商鋪恢復(fù)原狀（或按合同約定處理裝修物）并將商鋪交還出租方后，出租方應(yīng)在約定期限內(nèi)（如30個(gè)工作日）將保證金無(wú)息退還。3.保證金的抵扣：若承租方違反合同約定，出租方有權(quán)從保證金中直接抵扣承租方應(yīng)支付的違約金、賠償金或拖欠的費(fèi)用。抵扣后，承租方應(yīng)在接到通知后及時(shí)補(bǔ)足保證金。六、其他費(fèi)用：厘清邊界，避免糊涂賬商場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U中，除了租金和保證金，往往還涉及多項(xiàng)其他費(fèi)用，合同中必須逐一列明，明確承擔(dān)方、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和支付方式。1.物業(yè)管理費(fèi)：由物業(yè)公司收取，用于商場(chǎng)公共區(qū)域的清潔、安保、設(shè)施維護(hù)等。合同中應(yīng)明確物業(yè)費(fèi)的單價(jià)（按面積計(jì)算）、支付周期、支付方式，以及物業(yè)費(fèi)調(diào)整的條件和程序。2.水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)等：這些通常由承租方自行承擔(dān)。需明確計(jì)量方式（獨(dú)立電表、水表）、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（是否按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）、繳費(fèi)方式和周期，以及逾期繳費(fèi)的責(zé)任。3.公攤費(fèi)用：部分商場(chǎng)會(huì)收取公共區(qū)域水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等公攤費(fèi)用，其計(jì)算依據(jù)和方式應(yīng)透明、合理。4.推廣費(fèi)/市場(chǎng)管理費(fèi)：商場(chǎng)為提升整體形象和客流量，可能會(huì)收取推廣費(fèi)。合同中應(yīng)明確該費(fèi)用的用途、收取標(biāo)準(zhǔn)、支付方式，以及承租方是否有權(quán)對(duì)推廣活動(dòng)提出建議或異議。5.裝修保證金：承租方裝修時(shí)需向商場(chǎng)或物業(yè)公司繳納，用于保證裝修過(guò)程符合規(guī)定、不損壞公共設(shè)施，裝修驗(yàn)收合格后通常無(wú)息退還。6.其他雜項(xiàng)：如POS機(jī)使用費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等，均需一一列明，避免后續(xù)“巧立名目”的收費(fèi)。七、商鋪的交付與返還：規(guī)范流程，明確責(zé)任商鋪的交付和返還環(huán)節(jié)，是租賃關(guān)系建立和終止的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，極易產(chǎn)生糾紛。1.交付標(biāo)準(zhǔn)與條件：合同中應(yīng)明確商鋪的交付標(biāo)準(zhǔn)，例如是毛坯交付、簡(jiǎn)裝交付還是現(xiàn)狀交付。對(duì)于毛坯交付，應(yīng)約定基本的水電接口位置、荷載要求等。交付時(shí)，雙方應(yīng)共同對(duì)商鋪的設(shè)施設(shè)備、裝修狀況、水電表底數(shù)等進(jìn)行清點(diǎn)、驗(yàn)收，并簽署《商鋪交接確認(rèn)書(shū)》，作為合同附件。若發(fā)現(xiàn)商鋪存在不符合交付條件的情形，承租方有權(quán)拒絕接收，并要求出租方限期整改。2.交付期限：出租方應(yīng)在約定的期限內(nèi)完成商鋪交付，逾期交付的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（如順延租期、減免租金等）。3.商鋪返還：租期屆滿或合同解除后，承租方應(yīng)在約定期限內(nèi)將商鋪返還給出租方。返還時(shí)的狀態(tài)是核心爭(zhēng)議點(diǎn)：*恢復(fù)原狀：合同可約定承租方需拆除裝修、恢復(fù)至交付時(shí)的毛坯或約定狀態(tài)，費(fèi)用由承租方承擔(dān)。*保留裝修：若出租方同意，承租方也可將裝修無(wú)償或有償（需另行協(xié)商）留給出租方。對(duì)于可移動(dòng)的設(shè)備、設(shè)施，通常歸承租方所有并自行搬離。*留置物品：若承租方逾期未搬離物品，出租方有權(quán)按合同約定進(jìn)行處置，由此產(chǎn)生的費(fèi)用和責(zé)任由承租方承擔(dān)。返還時(shí)同樣需要簽署《商鋪返還確認(rèn)書(shū)》，結(jié)清所有費(fèi)用。八、商鋪的裝修與改建：平衡個(gè)性與規(guī)范商場(chǎng)商鋪的裝修不僅關(guān)乎承租方的品牌形象，也影響商場(chǎng)的整體美觀和運(yùn)營(yíng)安全。1.裝修方案審批：承租方的裝修設(shè)計(jì)方案（包括平面圖、效果圖、施工圖、材料清單、施工單位資質(zhì)等）需事先提交出租方（或商場(chǎng)管理方）審核，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自施工。合同中應(yīng)約定審核的期限和反饋機(jī)制。2.裝修施工管理：承租方應(yīng)遵守商場(chǎng)的裝修管理規(guī)定，如施工時(shí)間、噪音控制、消防安全、垃圾清運(yùn)等。大型或特殊裝修可能還需向政府相關(guān)部門(mén)報(bào)批，責(zé)任方（通常為承租方）和協(xié)助義務(wù)（通常為出租方提供必要文件）應(yīng)明確。3.消防安全責(zé)任：裝修必須符合消防規(guī)范，竣工后需通過(guò)消防驗(yàn)收或備案，方可投入使用。相關(guān)費(fèi)用和責(zé)任由承租方承擔(dān)。4.裝修物的所有權(quán)與處置：合同中應(yīng)明確裝修物的所有權(quán)歸屬，以及租期屆滿或合同解除時(shí)裝修物的處理方式（如前文“商鋪返還”中所述）。對(duì)于不可拆除或拆除會(huì)損壞主體結(jié)構(gòu)的裝修，通常歸出租方所有。九、雙方的權(quán)利與義務(wù)：權(quán)責(zé)對(duì)等，共同守約合同雙方的權(quán)利與義務(wù)是合同的靈魂，應(yīng)盡可能詳盡、明確，力求權(quán)責(zé)對(duì)等。出租方的主要權(quán)利與義務(wù)：*權(quán)利：收取租金及其他費(fèi)用、監(jiān)督承租方按約使用商鋪、對(duì)商鋪進(jìn)行必要的維修（主體結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施）、在承租方違約時(shí)行使合同解除權(quán)和追索權(quán)等。*義務(wù)：保證對(duì)商鋪擁有合法出租權(quán)、按約交付合格商鋪、保證商鋪及附屬設(shè)施在租賃期內(nèi)正常使用（因不可抗力或承租方原因除外）、提供必要的物業(yè)服務(wù)配合、維護(hù)商場(chǎng)公共秩序和經(jīng)營(yíng)環(huán)境、不得無(wú)故干預(yù)承租方的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等。承租方的主要權(quán)利與義務(wù)：*權(quán)利：按約使用商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、在租賃期內(nèi)對(duì)商鋪享有合法的占有和使用權(quán)、要求出租方履行維修義務(wù)、在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)等。*義務(wù)：按時(shí)足額支付租金及其他費(fèi)用、未經(jīng)同意不得擅自改變商鋪用途、不得擅自轉(zhuǎn)租、分租或轉(zhuǎn)讓商鋪、未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自裝修或改建、遵守商場(chǎng)管理規(guī)約和各項(xiàng)規(guī)章制度（如營(yíng)業(yè)時(shí)間、促銷(xiāo)活動(dòng)、品牌形象維護(hù)等）、合法經(jīng)營(yíng)、承擔(dān)商鋪內(nèi)部設(shè)施的維修保養(yǎng)責(zé)任、租賃期屆滿或合同解除后按約返還商鋪等。十、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓與分租：明確限制，保障穩(wěn)定商場(chǎng)為了維護(hù)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)秩序，通常對(duì)商鋪的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓?zhuān)ń?jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┖头肿庥袊?yán)格限制。合同中應(yīng)明確約定：承租方是否有權(quán)轉(zhuǎn)租/分租，如需轉(zhuǎn)租/分租，必須事先獲得出租方的書(shū)面同意，并遵守出租方制定的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄓ绕涫巧婕稗D(zhuǎn)讓費(fèi)的情況），出租方通常會(huì)要求重新審核新承租方的資質(zhì)，并可能收取一定的手續(xù)費(fèi)或要求新承租方與出租方重新簽訂租賃合同。十一、違約責(zé)任：明晰后果，強(qiáng)化約束違約責(zé)任條款是合同的“牙齒”，能有效約束雙方行為，保障合同的順利履行。合同中應(yīng)針對(duì)不同的違約情形（如出租方逾期交付、商鋪存在產(chǎn)權(quán)瑕疵、擅自停水停電；承租方逾期交租、擅自改變用途、擅自轉(zhuǎn)租、違反裝修規(guī)定、擅自退租等），分別約定明確、具體、可量化的違約責(zé)任。常見(jiàn)的違約責(zé)任形式包括：支付違約金（明確計(jì)算方式，如按日計(jì)算的百分比或固定金額）、賠償實(shí)際損失、繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施，直至解除合同。違約金的設(shè)定應(yīng)以彌補(bǔ)實(shí)際損失為主要原則，不宜過(guò)高或過(guò)低。若約定的違約金過(guò)分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。十二、不可抗力與合同的變更、解除、終止1.不可抗力：指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況（如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)、政府行為等）。合同中應(yīng)約定不可抗力發(fā)生時(shí)，遭遇不可抗力一方的通知義務(wù)、證明文件，以及雙方如何協(xié)商處理（如中止履行、部分免除責(zé)任、解除合同等）。2.合同的變更：經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以對(duì)合同條款進(jìn)行變更，變更內(nèi)容應(yīng)采用書(shū)面形式，并由雙方簽字蓋章后生效。3.合同的解除：除了因違約導(dǎo)致的解除，還應(yīng)約定一些特定情形下的解除權(quán)（如承租方因經(jīng)營(yíng)不善長(zhǎng)期虧損、商場(chǎng)整體調(diào)整需要等），以及解除合同后的善后處理（如租金結(jié)算、保證金退還、裝修物處理等）。4.合同的終止：除租期屆滿自然終止外，還包括因合同解除、雙方協(xié)商一致終止、一方主體資格喪失等情形導(dǎo)致的終止。十三、知識(shí)產(chǎn)權(quán)與保密條款：與時(shí)俱進(jìn)，尊重權(quán)益在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，知識(shí)產(chǎn)權(quán)日益重要。合同中可約定承租方在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)尊重他人知識(shí)產(chǎn)權(quán)，不得銷(xiāo)售侵權(quán)商品，同時(shí)其自身的知識(shí)產(chǎn)權(quán)也應(yīng)受到尊重和保護(hù)。保密條款則要求雙方對(duì)在合同簽訂和履行過(guò)程中獲悉的對(duì)方商業(yè)秘密（如租金水平、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、客戶信息等）予以保密，不得向第三方泄露。十四、通知與送達(dá)：確保信息暢通無(wú)阻合同履行過(guò)程中，雙方的通知往來(lái)（如催款通知、整改通知、解除合同通知等）至關(guān)重要。合同中應(yīng)明確雙方的法定聯(lián)系人、聯(lián)系地址、電話、電子郵箱等，并約定通知的有效送達(dá)方式（如郵寄送達(dá)以簽收日或寄出后第幾日視為送達(dá)、電子郵件以進(jìn)入對(duì)方系統(tǒng)時(shí)視為送達(dá)等）。地址變更應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，否則因此產(chǎn)生的送達(dá)不能等后果由責(zé)任方承擔(dān)。十五、爭(zhēng)議解決方式：和平解決，效率優(yōu)先合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議在所難免，約定有效的爭(zhēng)議解決方式能避免矛盾升級(jí)。常見(jiàn)的爭(zhēng)議解決方式有兩種：1.協(xié)商與調(diào)解：鼓勵(lì)雙方首先通過(guò)友好協(xié)商或?qū)で蟮谌秸{(diào)解解決爭(zhēng)議。2.訴訟或仲裁：若協(xié)商調(diào)解不成，則需通過(guò)司法途徑解決。合同中應(yīng)明確選擇其一：“向商鋪所在地人民法院提起訴訟”或“提交XX仲裁委員會(huì)，按照其屆時(shí)有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁”。二者擇一，不可同時(shí)約定。從效率和保密性角度看，仲裁有時(shí)更具優(yōu)勢(shì)，但需雙方一致同意。十六、其他約定與附件：拾遺補(bǔ)缺，完善合同合同未盡事宜，雙方可另行協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。合同的附件（如商鋪平面圖、交接確認(rèn)書(shū)、裝修管理規(guī)定、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)等）是合同不可分割的組成部分，與合同正文具有同等法律效力。簽約時(shí)務(wù)必仔細(xì)核對(duì)附件內(nèi)容，并確保附件完整。十七、簽約前的重要審查與注意事項(xiàng)1.審查出租方資質(zhì)：務(wù)必核實(shí)出租方的產(chǎn)權(quán)證明或有效的轉(zhuǎn)租權(quán)