房地產(chǎn)測算考試題及答案

一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題，20分）1.房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本屬于（）A.變動(dòng)成本B.固定成本C.半變動(dòng)成本D.以上都不對2.計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售利潤率時(shí)，分母是（）A.總成本B.總銷售額C.總利潤D.土地成本3.某房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)建筑面積10萬平方米，已知單方造價(jià)2000元/平方米，則該項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)為（）A.2億元B.1億元C.5000萬元D.1000萬元4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)不包括（）A.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)B.可行性研究費(fèi)C.場地平整費(fèi)D.建安工程費(fèi)5.假設(shè)年利率為5%，按單利計(jì)算，現(xiàn)在存入100萬元，3年后可得本息和為（）A.115萬元B.110萬元C.105萬元D.120萬元6.房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售稅金及附加不包括（）A.增值稅B.印花稅C.教育費(fèi)附加D.土地增值稅7.用于分析房地產(chǎn)項(xiàng)目各因素變動(dòng)對利潤影響程度的方法是（）A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.概率分析D.風(fēng)險(xiǎn)分析8.某房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資5000萬元，預(yù)計(jì)年銷售收入3000萬元，年經(jīng)營成本1000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率為（）A.20%B.40%C.60%D.80%9.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，市場分析屬于（）部分。A.項(xiàng)目總論B.市場研究C.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案D.財(cái)務(wù)評價(jià)10.已知某房地產(chǎn)項(xiàng)目土地面積5萬平方米，容積率為2，則該項(xiàng)目的建筑面積為（）A.5萬平方米B.10萬平方米C.15萬平方米D.20萬平方米二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題，20分）1.房地產(chǎn)開發(fā)成本包括（）A.土地成本B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.下列屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目固定成本的有（）A.管理人員工資B.辦公費(fèi)C.廣告宣傳費(fèi)D.貸款利息3.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)中，反映盈利能力的指標(biāo)有（）A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.投資回收期D.資產(chǎn)負(fù)債率4.房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容包括（）A.市場供給分析B.市場需求分析C.市場競爭分析D.市場價(jià)格分析5.房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅費(fèi)包括（）A.契稅B.城鎮(zhèn)土地使用稅C.企業(yè)所得稅D.房產(chǎn)稅6.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的作用包括（）A.項(xiàng)目投資決策的依據(jù)B.籌集資金和向銀行申請貸款的依據(jù)C.編制設(shè)計(jì)文件的依據(jù)D.與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)7.房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本估算方法有（）A.單位指標(biāo)估算法B.工程量近似匡算法C.概算指標(biāo)法D.類比估算法8.影響房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤的因素有（）A.銷售價(jià)格B.銷售量C.成本D.稅費(fèi)9.房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素包括（）A.市場風(fēng)險(xiǎn)B.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)C.政策風(fēng)險(xiǎn)D.資金風(fēng)險(xiǎn)10.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)指標(biāo)包括（）A.容積率B.建筑密度C.綠化率D.戶型比三、判斷題（每題2分，共10題，20分）1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用就是開發(fā)成本。（）2.房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售利潤率越高，項(xiàng)目的盈利能力越強(qiáng)。（）3.單利計(jì)息比復(fù)利計(jì)息的利息總額要少。（）4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本一般屬于固定成本。（）5.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一經(jīng)批準(zhǔn)，不得修改。（）6.容積率越高，意味著小區(qū)的居住密度越大。（）7.房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售稅金及附加與銷售收入無關(guān)。（）8.敏感性分析只能分析單因素變動(dòng)對項(xiàng)目效益的影響。（）9.房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期越短，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小。（）10.房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)可以通過市場詢價(jià)確定。（）四、簡答題（每題5分，共4題，20分）1.簡述房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算的步驟。答：首先明確成本構(gòu)成項(xiàng)目；然后收集相關(guān)資料，如市場價(jià)格等；接著選擇合適估算方法，如單位指標(biāo)估算法等；分別對各成本項(xiàng)目進(jìn)行估算；最后匯總得出總成本估算值。2.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的主要內(nèi)容是什么？答：包括項(xiàng)目盈利能力分析，如計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)；償債能力分析，評估償還債務(wù)能力；財(cái)務(wù)生存能力分析，看項(xiàng)目各期現(xiàn)金流量能否滿足持續(xù)運(yùn)營。3.簡述房地產(chǎn)市場需求分析的要點(diǎn)。答：要分析消費(fèi)者的購買能力，了解其收入水平；掌握購買意愿，包括偏好等；研究潛在購買群體規(guī)模及分布；還要關(guān)注影響需求的政策等因素。4.房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析的目的是什么？答：目的是找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的敏感因素，確定各因素變化對項(xiàng)目效益的影響程度，以便在項(xiàng)目決策和實(shí)施中，對敏感因素重點(diǎn)關(guān)注和控制，降低風(fēng)險(xiǎn)。五、討論題（每題5分，共4題，20分）1.討論房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行市場定位時(shí)應(yīng)考慮哪些因素？答：需考慮目標(biāo)客戶群體特征，如年齡、收入等；分析市場競爭態(tài)勢，了解競品情況；結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，像地段、配套等；還要關(guān)注政策法規(guī)和城市發(fā)展趨勢。2.談?wù)劮康禺a(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性及主要措施。答：重要性在于降低風(fēng)險(xiǎn)損失，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。措施包括風(fēng)險(xiǎn)識別，找出潛在風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)評估，確定風(fēng)險(xiǎn)程度；采用風(fēng)險(xiǎn)回避、減輕、轉(zhuǎn)移、接受等策略應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。3.討論房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)對項(xiàng)目價(jià)值的影響。答：合理規(guī)劃設(shè)計(jì)可提升項(xiàng)目品質(zhì)，如良好的戶型設(shè)計(jì)提高居住舒適度；合適的容積率、綠化率等能改善居住環(huán)境；獨(dú)特的建筑風(fēng)格增加項(xiàng)目吸引力，從而提升項(xiàng)目市場價(jià)值。4.分析房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格制定的依據(jù)和方法。答：依據(jù)有成本，要保證盈利；市場供求，供大于求價(jià)格受抑；競品價(jià)格，參考定價(jià)。方法有成本加成定價(jià)、市場比較定價(jià)、目標(biāo)利潤定價(jià)等。答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.B3.A4.D5.A6.B7.B8.B9.B10.B二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD2.AB3