1、智慧公寓項目可行性分析報告目錄1.項目背景22.項目介紹22.1 項目定義22.2 項目客戶22.3 項目模型介紹23.市場分析33.1 國內(nèi)環(huán)境分析33.2 長租公寓市場分析53.3 公寓運(yùn)營商需求及決策因素73.4 市場分析總結(jié)74.智慧公寓管理系統(tǒng)品牌分析74.1 蛋貝科技74.2 上海聯(lián)寓智能科技有限公司74.3 浙江麥家商業(yè)管理有限公司74.4 Feilinker飛聯(lián)客74.5 各品牌優(yōu)勢分析錯誤! 未定義書簽。5.項目可行性分析75.1 有效性市場容量75.2 市場需求75.3 可達(dá)成性技術(shù)層面75.4 可進(jìn)入性76.項目可行性研究結(jié)論與建議76.1 項目可行性研究結(jié)論76.2 營

2、銷初步建議錯誤! 未定義書簽。1.項目背景海興電力科技一直致力于智能電表的研發(fā)和改進(jìn)，母公司杭州海興集團(tuán)是國網(wǎng)、南網(wǎng)長期合作伙伴。智能電表產(chǎn)品于2009年開始招標(biāo)，經(jīng)過多年的發(fā)展和普及，這一市場已漸漸趨于飽和，國網(wǎng)電表及周邊產(chǎn)品的招標(biāo)量自2013年起開始逐年下降，2017年出現(xiàn)新的招標(biāo)低點；另一方面，海興科技積極拓展業(yè)務(wù)范圍，面向市場需求，立足現(xiàn)有業(yè)務(wù)，利用自身電表優(yōu)勢，同時整合多方資源，進(jìn)軍公寓管理系統(tǒng)領(lǐng)域。2.項目介紹2.1 項目定義此次智慧公寓控制平臺項目，是海興一次在智慧公寓領(lǐng)域開展的業(yè)務(wù)嘗試。這一項目，基于公司現(xiàn)有含水電表及網(wǎng)關(guān)的系統(tǒng)，進(jìn)一步延伸業(yè)務(wù)，整合服務(wù)器，開發(fā)面向租戶和公寓管

3、理方的智能管理軟件。2.2 項目客戶此公寓智能管理系統(tǒng)面向房地產(chǎn)開發(fā)商、公寓運(yùn)營商、酒店業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司。國內(nèi)長租公寓品牌迅速發(fā)展，公寓的新建和舊屋改造勢在必行，其中必將涉及公寓內(nèi)部的多種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；同時，隨著智能生活的推廣，長租公寓品牌紛紛在智能家居方向?qū)で蟛町惢?，為租戶和公寓管理提供便利。因此，上述群體對在公寓出租、管理和收房等一系列過程中使用整套智慧公寓管理系統(tǒng)，有著趨于剛性的需求。2.3 項目模型介紹此智慧公寓控制平臺，包括面向市場的前端和硬件的后端。后端主要將房間內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施（水表、電表、網(wǎng)關(guān)、鎖）和家居線（燈、空調(diào)、電視等）納入智能系統(tǒng)，前端的軟件系統(tǒng)包括服務(wù)租戶供租戶使用的客戶端和

4、便于公寓方進(jìn)行管理控制的管理端。見下圖：（包括但不限于以下內(nèi)容）3.市場分析3.1 國內(nèi)環(huán)境分析3.1.1 政治因素（1）多項政策助力房地產(chǎn)租賃市場：供地上，政府加大租賃用地供給，并利用集體用地建設(shè)租賃住房；房源上，鼓勵房企轉(zhuǎn)型開展住房租賃業(yè)務(wù)、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)；稅收上，政府提出減免營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠，還提出了公租房貨幣化的政策； 2017年十九大再次明確“房子是用來住的”居住屬性，各地方政府相繼落實“租購?fù)瑱?quán)”政策；政策允許租客提取住房公積金支付房租。國家支持政策頻發(fā)，房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展看好。（2）物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展政策：為加快物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，培育和壯大新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，

5、2011年11月28日，工業(yè)和信息化部印發(fā)物聯(lián)網(wǎng)十二五發(fā)展規(guī)劃。（3）智能家居發(fā)展政策：工信部發(fā)布的促進(jìn)新一代人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動計劃(2018-2020)中提出，要加大培育智能產(chǎn)品的力度，優(yōu)先推動智能家居等產(chǎn)品的突破。三年行動計劃也明確指出，將支持智能傳感、物聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器學(xué)習(xí)等技術(shù)在智能家居產(chǎn)品中的應(yīng)用，提升家電、智能網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、水電氣儀表等產(chǎn)品的智能水平、實用性和安全性，發(fā)展智能安防、智能家具、智能照明、智能潔具等產(chǎn)品，建設(shè)一批智能家居測試評價、示范應(yīng)用項目并推廣。3.1.2 經(jīng)濟(jì)因素（1）租賃市場需求增長：一、二線城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配置齊全，流動人口涌入，但房價過高，超出需求人群的購買能力

6、，租房是大多數(shù)人解決住房剛需的唯一途徑；其次，租售比過高，房產(chǎn)的投資升值空間降低，買房不如租房。國內(nèi)一二線城市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)，平均租售比為1:500，這意味著如果以租金回報做為房產(chǎn)投資的唯一回報方式，即買一套房，靠租金需44年才能收回成本。如果僅為了滿足居住剛需，選擇租房更合理。圖：國內(nèi)一二線城市租售比（2）多方角力租房市場：在政策對租賃市場的鼓勵下，房地產(chǎn)商、中介服務(wù)商、酒店運(yùn)營商以及創(chuàng)業(yè)公司等多方力量涌入這一新的戰(zhàn)區(qū)。單純的開發(fā)銷售的模式距離天花板已近不遠(yuǎn)，而未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵，是如何在租賃市場著力。3.1.3 社會因素（1）智能家居的普及隨著人工智能、萬物互聯(lián)的快速發(fā)展，家居企業(yè)紛紛圍

7、繞聯(lián)網(wǎng)化、語音化、智能化打造智慧生活場景，智能家居產(chǎn)業(yè)興起。業(yè)內(nèi)人士表示，硬件廠商、房地產(chǎn)商、互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛布局，推動產(chǎn)業(yè)加快成熟。（2）租房一族對生活品質(zhì)的要求據(jù)會分期的統(tǒng)計，在2017年-2020年一二線城市的租房主力人群為90、95后，他們追求品質(zhì)生活，注重隱私、有強(qiáng)烈的社交需求，對居住環(huán)境有更高的要求。品牌公寓以免中介費(fèi)、標(biāo)準(zhǔn)化租房產(chǎn)品（精裝修、全套家具家電配置及完善的租后服務(wù)）的優(yōu)點而深受年輕人歡迎。3.1.4 科技因素（1）物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展：傳感器、射頻識別（RFID）技術(shù)、全球定位系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)器、激光掃描器、氣體感應(yīng)器等各種裝置與技術(shù)的發(fā)展完善，實時采集任何需要監(jiān)控、連接、互動

8、的物體或過程，采集其聲、光、熱、電、力學(xué)、化學(xué)、生物、位置等各種信息，與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合形成的一個巨大網(wǎng)絡(luò)。（2）智能硬件技術(shù)發(fā)展。隨著人工智能和物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，智能硬件廠商不斷創(chuàng)新人機(jī)交互模式、完善智能化性能，智能硬件成為生活的重要組成部分。智能硬件已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于品牌公寓，應(yīng)用更加趨于場景化。 3.2 長租公寓市場分析3.2.1 長租公寓市場現(xiàn)狀（1）市場容量：據(jù)鏈家研究院行業(yè)報告顯示，中國房屋租賃市場規(guī)模2016年為1.1萬億，2020年預(yù)計為1.6萬億而到2030年會超過4萬億。目前長租公寓整個行業(yè)的毛利率大約在25%，仍處于增量市場。（2）行業(yè)生命周期VC SaaS后臺檢測的144家長

9、租公寓企業(yè)，可以看出現(xiàn)在長租公寓的市場保有量中，大部分企業(yè)成立時間都位于2013-2016年。這段時間可以算是長租公寓成立的“黃金期”。 （以上數(shù)據(jù)源自VC SaaS）相比已超150萬間客房的經(jīng)濟(jì)型酒店，從用戶規(guī)模來看，長租需求會遠(yuǎn)高于酒店。以一棟100間房估算，整個市場不過幾萬間房，集中式公寓的發(fā)展才剛剛起步。（3）行業(yè)競爭格局高端市場（含中高端）服務(wù)對象為企業(yè)高管，以及外籍人士，他們對生活品質(zhì)要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多選擇酒店式或長租服務(wù)式公寓。而國內(nèi)領(lǐng)先的公寓企業(yè)“優(yōu)帕克”發(fā)展良好，已初具規(guī)模。中端市場在2011-2017年間出現(xiàn)了許多青年公寓，中端市場區(qū)別于低端市場的特點在于

10、它能提供更好的服務(wù)：如集中式公寓可提供大面積的公共區(qū)域（便利店、閱讀室、健身房、休閑吧），及公寓定期組織的線下活動。低端市場以求職公寓、考研公寓以及職工宿舍為主。特點是價格低廉，僅提供生活必備用品，多為床位出租，旨在降低單個租房者的成本，目前這一市場有強(qiáng)大的需求。目前白領(lǐng)市場空間巨大但競爭最為激烈，而中高端的金領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)市場進(jìn)軍的企業(yè)不多，但中高端的金領(lǐng)公寓續(xù)租率是非常高的，中低端的白領(lǐng)公寓僅僅有8-9個月的租房周期。中端的青年公寓將是未來發(fā)展最為激烈、多方力量的領(lǐng)域。3.2.2 目標(biāo)租戶畫像據(jù)會分期的統(tǒng)計，在2017年-2020年一二線城市的租房主力人群為90、95后，其中25-34歲為租賃主

11、力。他們追求品質(zhì)生活，注重隱私、有強(qiáng)烈的社交需求，個性化的居住，討厭繁瑣，寧愿去追求科技，也不愿在交租、維修上花費(fèi)時間，此外，他們還崇尚自由，追求自由的生活。3.2.3 市場問題（1）商業(yè)模式“三高一低”當(dāng)前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報周期的商業(yè)模式?？偨Y(jié)起來就是 “三高一低”：房價高、營建改造成本高、資金使用成本高，租金收入較低。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析，從目前的市場情況來看，房企對旗下長租公寓的長期盈利目標(biāo)設(shè)置在6%-7%，但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報率不及1%。（2）迭代成本高、迭代速度慢長租公寓的裝修和改建不同于APP應(yīng)用或操作程序，屬于無法快速迭代，或者是迭代成本較高的產(chǎn)品形態(tài)，

12、比如智能硬件如門鎖、控制模塊的植入，初期裝修時如果沒有植入后續(xù)再進(jìn)行更新就需要較高成本。目前一二線城市正處于增量市場，當(dāng)進(jìn)入存量市場時，各家的產(chǎn)品質(zhì)量、特色以及運(yùn)營服務(wù)才會在競爭中得到體現(xiàn)。（3）租金高，租戶難接受一項媒體聯(lián)合調(diào)查顯示，不考慮價格因素時，有71.43%的受訪者表示愿意住在集中式長租公寓中。然而在得知長租公寓20平米、租金5230元/月時，高達(dá)88.1%的受訪者表示不能接受這一費(fèi)用。3.3 公寓運(yùn)營商需求及決策因素3.3.1 互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營整體解決方案成為公寓剛需租賃市場需求不斷增大，房企除了需要想著如何發(fā)展?jié)M足租戶需求的產(chǎn)品之外，還需考慮數(shù)量與日增長的智慧公寓的運(yùn)營管理問題。因而，

13、大多數(shù)公寓的運(yùn)營商希望獲得從智能門鎖著手切入，為公寓提供智能入門解決方案，實現(xiàn)從日常運(yùn)營到數(shù)據(jù)分析級別的公寓運(yùn)營增值服務(wù)，形成互聯(lián)網(wǎng)長租公寓和短租公寓運(yùn)營整體解決方案，提升公寓管理效率，降低運(yùn)營成本，提升租戶居住體驗。3.3.2 智能設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)質(zhì)量成為決策解決方案的重要維度公寓方在選擇供應(yīng)商時，智能設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)質(zhì)量也應(yīng)該逐漸成為考慮的一個維度?；谧銐蚓?xì)的數(shù)據(jù)，加上有足夠的生活場景想象力和數(shù)據(jù)分析能力，可以推演出租戶不同維度的生活習(xí)慣，也會給相應(yīng)的生活服務(wù)行業(yè)帶來價值。3.4 市場分析總結(jié)綜上可知，長租公寓市場容量將達(dá)到萬億量級，雖然存在房價高、營建改造成本高、資金使用成本高，租金收入

14、較低的問題，但是仍然不斷有房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店品牌、創(chuàng)業(yè)品牌進(jìn)入。領(lǐng)先的長租公寓品牌都在布局智慧公寓，公寓智能化將是未來長租公寓發(fā)展的必然趨勢。智慧公寓仍處于產(chǎn)品生命周期的初期，但是麥家、聯(lián)寓、飛寓等多家軟件服務(wù)提供商已經(jīng)研發(fā)出非常成熟的公寓管理控制系統(tǒng)，并與多家知名房地產(chǎn)旗下公寓展開合作或自建公寓。4.智慧公寓管理系統(tǒng)品牌分析（舉例）4.1蛋貝科技4.1.1 公司介紹2015年，蛋貝在深圳成立，致力于為公寓運(yùn)營商提供“智能硬件服務(wù)+SaaS軟件服務(wù)+數(shù)據(jù)增值服務(wù)”整體智能解決方案。在北京、上海、廣州、杭州、成都、廈門等重點省市設(shè)置了公寓客服中心。與萬科泊寓、碧桂園、旭輝領(lǐng)寓、招商、保利、金地、

15、深業(yè)、灣流等客戶合作，累計應(yīng)用近十萬間公寓。4.1.2 系統(tǒng)構(gòu)成及運(yùn)作蛋貝的產(chǎn)品架構(gòu)是硬件設(shè)備+蛋貝PSMS（物業(yè)智能家居管理系統(tǒng)）+云平臺。硬件產(chǎn)品包括智能門鎖，智能電表，智能水表，公寓專用路由器，各類安防傳感器等。智能硬件設(shè)備（室外鎖、室內(nèi)鎖、插座、開關(guān)等）的數(shù)據(jù)通過Zigbee網(wǎng)關(guān)進(jìn)行收集，然后發(fā)送到公寓路由器，再通過Internet發(fā)送到云平臺，而蛋貝PSMS則可以從云平臺獲取數(shù)據(jù)，然后通過API接口把數(shù)據(jù)傳輸給公寓PMS系統(tǒng)和通過Internet傳送給公寓移動端。4.1.3 解決方案（1）智能入門解決方案蛋貝提供了無鑰匙入門的解決方案。當(dāng)遇到需要臨時入門的人員如維修、清潔等人員，可遠(yuǎn)

16、程生成一組臨時密碼入門，這當(dāng)中的訪客臨時入門申請包含了防盜報警、人身安全預(yù)警等功能，并且做到為運(yùn)營商實時管理房間，統(tǒng)計空置率；到期、轉(zhuǎn)租時租客密碼一鍵清除；凍結(jié)欠租用戶；長期無人預(yù)警提醒；遠(yuǎn)程管家工作管理等功能。（2）能耗管理解決方案在公寓能源的消耗監(jiān)控上，蛋貝與智能硬件公司深度合作，實現(xiàn)智能硬件與無線通訊技術(shù)集成，將電表、水表與租客的付款時間打通，通過智能網(wǎng)關(guān)的集中收集數(shù)據(jù)，傳到蛋貝公寓設(shè)備管理系統(tǒng)，實現(xiàn)租客在租期間與蛋貝設(shè)備管理的實時交互。蛋貝能耗管理解決方案實現(xiàn)了監(jiān)控以及自定義統(tǒng)計，從而生成用戶賬單等實用性的功能。為了方便公寓運(yùn)營商管理各租戶能源，在公共區(qū)域?qū)崿F(xiàn)自動平均計費(fèi)，各個房間的電

17、費(fèi)根據(jù)其用電狀態(tài)自動計算，房東可以擺脫人為的計算錯誤，實現(xiàn)合理收費(fèi)。（3）安全門禁及防護(hù)解決方案蛋貝提供了一系列的預(yù)防報警器以及IP攝像頭實現(xiàn)安全防護(hù)的解決方案。防止外部人員入內(nèi)，保障租戶居住安全和生活安全，防范水電火災(zāi)難。4.1.4 盈利模式一次性收取一定的硬件費(fèi)用+SaaS系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)（年費(fèi)形式）+增值服務(wù)+針對C端的深度運(yùn)營收費(fèi)4.2 上海聯(lián)寓智能科技有限公司4.2.1 公司介紹上海聯(lián)寓智能科技有限公司于2011年成立，是一家集自主研發(fā)軟件及硬件、全球化運(yùn)營公寓智能IT運(yùn)管系統(tǒng)、SaaS系統(tǒng)的平臺公司。分別與寓公網(wǎng)、盈家集團(tuán)、慧怡科技、科技俠、普惠金融、別樣紅達(dá)成了戰(zhàn)略合作關(guān)系。4.2.2

18、 系統(tǒng)構(gòu)成及運(yùn)作公寓智能管理系統(tǒng)集合了數(shù)頻開關(guān)、能源采集器、智能插座以及智能門鎖等智能化的家電家居設(shè)備，通過線上系統(tǒng)完成信息收錄、賬單管理、能源管控、人員和服務(wù)管理、數(shù)據(jù)分析等。從租客找房到預(yù)約到付訂金到看房，簽約、合同、繳費(fèi)、入住、開門、能源結(jié)算、服務(wù)、退房，包括直接退房，換房，均無需人工，全部通過物聯(lián)網(wǎng)的方式解決，實現(xiàn)“收房裝修配置運(yùn)營找房簽約入住服務(wù)退房”全流程自動化。公寓運(yùn)營APP：收房、裝修、配置、運(yùn)營白云深A(yù)PP：找房、看房、簽約、入住、服務(wù)、退房4.2.3解決方案聯(lián)寓系統(tǒng)有租客客戶端，管理員客戶端，服務(wù)員客戶端。操作簡易，系統(tǒng)綜合交互使人際溝通、管理與服務(wù)較為高效。其開放式的系統(tǒng)

19、架構(gòu)涵蓋了整個生產(chǎn)管理過程，讓企業(yè)在收房，物業(yè)簽約，裝修，OTA，獲客，帶看，簽約，入住，服務(wù)，收款，退房上，實現(xiàn)全程自動化，無人化操作，可大幅縮短流程時間，降低成本，提升產(chǎn)品獲利能力。（1）自助租房打開APP，租戶可以根據(jù)地理位置、價格、面積、廳室等標(biāo)簽挑選合適的公寓、一鍵聯(lián)系物業(yè)看房、在線預(yù)付定金、簽約電子合同、繳費(fèi)。（2）公寓管理的無人化、規(guī)范化、移動化和規(guī)?；悄荛T鎖解決入住、退租問題，智能水電表解決不同住戶的能源結(jié)算問題。住戶各自的電費(fèi)、水費(fèi)、余額、扣繳、催繳、欠費(fèi)，都會在個人頁面端實時更新，更減少了房客之間、房客與運(yùn)營方之間因為計費(fèi)不清晰導(dǎo)致的扯皮情況。4.2.4 盈利模式聯(lián)寓實行

20、旗下所有智能門鎖、智能電表和管理系統(tǒng)全部免費(fèi)的模式，其中所涉及到的押金、間夜費(fèi)以及后期的維護(hù)都不會收取任何費(fèi)用。聯(lián)寓的智能公寓系統(tǒng)里所需要的網(wǎng)關(guān)、智能門鎖、智能插座、高功率數(shù)頻開關(guān)、能源采集器等硬件產(chǎn)品全部都是找代工廠生產(chǎn)，貼聯(lián)寓的品牌。聯(lián)寓目前采取的是燒錢提供免費(fèi)系統(tǒng)，培養(yǎng)運(yùn)營商使用習(xí)慣的模式。免費(fèi)為公寓提供水電表和鎖這類使用年限長、不便更換的硬件，通過免費(fèi)試用搶先進(jìn)駐品牌公寓。后期通過引入資產(chǎn)運(yùn)營商、裝修服務(wù)商、資源服務(wù)商、2B金融服務(wù)商、2C金融服務(wù)商，構(gòu)建公寓生態(tài)圈，提供公寓附加服務(wù)。4.3 浙江麥家商業(yè)管理有限公司4.3.1 公司介紹麥家公寓成立于2016年，是國內(nèi)領(lǐng)先的長租公寓品牌

21、運(yùn)營商，致力于打造以公寓為核心的生活服務(wù)青年公寓和為都市白領(lǐng)提供長期獨(dú)立居住的解決方案。目前在杭州、寧波、溫州、北京、成都等地?fù)碛屑惺介L租公寓2000套，分散式公寓5000余間。4.3.2 系統(tǒng)構(gòu)成及運(yùn)作麥家自主研發(fā)的麥鄰生活A(yù)PP、麥家公寓APP和麥滴管家APP（房源后臺管理系統(tǒng)），形成了“智能系統(tǒng)+生活O2O+金融服務(wù)”的服務(wù)體系。麥鄰生活A(yù)PP是一款以租房為核心的O2O青年生活社區(qū)APP，通過租房產(chǎn)業(yè)鏈，提供系統(tǒng)管理工具、金融服務(wù)、房源，提供在線找房、預(yù)訂、簽約、支付、售后服務(wù)、衍生配套資源等租房服務(wù)。麥滴管家APP是一款非常實用的房屋管理軟件，專注于提升公寓運(yùn)營商、職業(yè)二房東的運(yùn)營體

22、驗。麥滴管家主要提供房源管控、社群推廣、無人化管理、金融投資等多方服務(wù)。麥家公寓APP是目前唯一實現(xiàn)前端界面展示、后臺系統(tǒng)管理、智能硬件操作于一體的工具型平臺。區(qū)別于市面上的長租公寓品牌只針對自營的管理系統(tǒng)，麥家的系統(tǒng)能夠開放對接給合作商。結(jié)合智能硬件管理系統(tǒng)如門鎖、門禁、人臉識別等，能夠打通安防及監(jiān)控系統(tǒng)，嵌入語音輸入采集信息，確?？蛻舻娜松戆踩?。通過麥家的APP不僅能夠?qū)崿F(xiàn)家電、門窗、燈光等遠(yuǎn)程控制，還能夠結(jié)合智能門鎖掌控房源信息，通過后臺系統(tǒng)監(jiān)確認(rèn)空置房源，實現(xiàn) “空置房源確定房源交付房款呼叫管家到達(dá)空置房直接入住”的無人看房。4.3.3 解決方案（1）房源信息錄入公寓內(nèi)的所有房間均錄入

23、房源管理平臺，同步上傳的還有房間實景照片、租賃價格等詳細(xì)信息，該信息還想將同步到麥家公寓手機(jī)APP之中，使租客通過手機(jī)即可查詢房間；（2）自助租房租客通過手機(jī)APP，選擇在線預(yù)約，在預(yù)約界面挑選意向房間、看房時段等等；最后，租客在預(yù)約時間段自主前往看房，滿意之后可通過手機(jī)APP在線簽約（線上簽約同樣具備紙質(zhì)合同的法律效力），簽約完成之后即可繳費(fèi)入住。（3）租戶反饋入住之后，租客后續(xù)的租金繳納、水電費(fèi)繳納，退租續(xù)約等，均可以通過麥家APP和管理系統(tǒng)協(xié)同完成，不需要真人管家參與。在日常生活中，租客如果遇到損壞維修、門店投訴等問題，也可以通過手機(jī)APP進(jìn)行反饋，系統(tǒng)會根據(jù)問題反饋，安排相關(guān)人員上門服

24、務(wù)。除此管理功能，麥家推出的運(yùn)營管理系統(tǒng)還配有收房、出房、品牌推廣等多項功能，公寓運(yùn)營商通過該系統(tǒng)即可輕松實現(xiàn)規(guī)模收房，快捷出房，不僅提升公寓管理效率，改善租客體驗，而且縮減了人工成本。4.3.4 盈利模式（1）“零門檻”托管計劃零門檻、免加盟費(fèi)、免設(shè)計費(fèi)、免店長費(fèi)、免系統(tǒng)費(fèi)，只收取“小三”支持費(fèi)：1元/天/間的品牌使用費(fèi)、2萬籌建爬坡支持費(fèi)、3%的房租收入。另外，麥家公寓包工程監(jiān)理、包產(chǎn)品設(shè)計、包爬坡招租、包線上營銷、包風(fēng)險管控，讓顧客花更少的錢也能擁有最佳的服務(wù)。收取低額的費(fèi)用，承擔(dān)最大的風(fēng)險，將高額的利潤回報交給業(yè)主方，借此培養(yǎng)租戶和公寓運(yùn)營商的使用習(xí)慣。（2）B端拿房麥家并未選擇大規(guī)模

25、拿樓的自營模式來擴(kuò)大市場，而是選擇與大體量的B端品牌和中介合作，以提供操作系統(tǒng)平臺的服務(wù)商形式與他們綁定合作，尋求共同且長期的發(fā)展。（3）構(gòu)建公寓生態(tài)圈麥家主要和云袖科技、志趣社、雅高科技、樂刻運(yùn)動健身等企業(yè)進(jìn)行合作，完善麥鄰生活A(yù)PP上的生活服務(wù)；麥家自主研發(fā)了麥滴管家APP和麥家公寓APP，已經(jīng)和成都有家、滿城房產(chǎn)、享寓和52團(tuán)租等企業(yè)達(dá)成合作關(guān)系，為這些企業(yè)提供房源后臺管理系統(tǒng)和房源展示平臺。4.4 Feilinker飛聯(lián)客4.4.1 公司介紹Feilinker是飛雪科技打造的以智能門鎖管理為入口的智能房控云平臺，為傳統(tǒng)門鎖的供應(yīng)鏈輸出物聯(lián)網(wǎng)智能硬件和云端控制方案，實現(xiàn)傳統(tǒng)工廠產(chǎn)品的聯(lián)網(wǎng)

26、升級，并和酒店、公寓、物業(yè)等行業(yè)管理軟件系統(tǒng)公司合作，向各行業(yè)輸出最新的物聯(lián)網(wǎng)智能鎖、開關(guān)、電表等產(chǎn)品和智能控制系統(tǒng)，為各行業(yè)（涉及房控行業(yè)）的智能化管理、控制需求提供完整的產(chǎn)品和技術(shù)4.4.2 系統(tǒng)構(gòu)成及運(yùn)作飛寓目前包括智能公寓管理平臺、智能公寓物控平臺和掌上公寓三個部分。（1）智能公寓管理平臺讓公寓管理高效便捷主要包括的功能有：房源管理、租賃管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)管理、智能硬件管理、統(tǒng)計報表管理和系統(tǒng)管理。（2）智能公寓物控平臺讓傳統(tǒng)公寓充滿智慧主要包括智能硬件設(shè)備例如智能網(wǎng)關(guān)、智能門鎖（微信/密碼/鑰匙）、智能水表和智能電表。（3）掌上公寓讓服務(wù)流程更加順暢主要包括：從看房、入住到退租

27、，微信上即可完成；在線繳納房租；在線繳納水電費(fèi)；遠(yuǎn)程開鎖，重置密碼；查詢歷史記錄。4.4.3 解決方案（1）智能公寓管理平臺房東登錄PC端管理平臺即可一鍵完成房源管理、租賃管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)管理、智能硬件管理、統(tǒng)計報表管理、系統(tǒng)管理。（2）使用掌上公寓的流程個人租客關(guān)注微信公眾號在線預(yù)約選房一鍵導(dǎo)航管家陪同看房在線支付租金在線簽約入住入住獲取開門密碼一鍵開鎖租客入住自動賦權(quán)，退房自動收回權(quán)限租客可以授予客人開門權(quán)限欠租暫停權(quán)限，租客無法開門得到租客的允許管家和服務(wù)員可以自行開門智能水電表自動生成賬單，欠費(fèi)自動停用系統(tǒng)自動檢測，防止飛房、偷電等風(fēng)險退租，更換密碼即可。（3）手機(jī)控制智能家居

28、硬件除了智能管理平臺的軟件產(chǎn)品，下載手機(jī)APP還可以控制整套智能家居硬件，比如智能公寓門鎖、智能網(wǎng)關(guān)、智能水電表、智能插座、智能電動窗簾等一系列智能家居的硬件產(chǎn)品。4.4.4 盈利模式飛寓為全國的住宿業(yè)企業(yè)提供了全套的智能門鎖解決方案（包括智能門鎖產(chǎn)品和智能公寓管理系統(tǒng)）；同時一些酒店管理公司與飛寓建立了智慧公寓的商務(wù)合作，作為其區(qū)域代理商，為飛寓推廣全套智慧公寓系統(tǒng)及產(chǎn)品。除了智能管理平臺的軟件產(chǎn)品，飛寓也為用戶提供了技術(shù)完備的智能公寓門鎖、智能網(wǎng)關(guān)、智能水電表、智能插座、智能電動窗簾等一系列智能家居的硬件產(chǎn)品。安裝費(fèi)用如下：多于20個客房的安裝，50元/間；少于或等于20個客房的安裝，80

29、元/間。售后服務(wù)包括2年質(zhì)保期，2小時售后響應(yīng)，免費(fèi)上門維護(hù)，產(chǎn)品問題免費(fèi)換新。目前飛寓推出了兩種合作模式：（1）直接購買硬件產(chǎn)品1988元的樣板間智能硬件1套（智能網(wǎng)關(guān)+智能門鎖）+上門安裝費(fèi)用1500元采購 “飛寓”的全套智能公寓硬件產(chǎn)品（智能公寓門鎖+智能網(wǎng)關(guān)+智能水表+智能電表），師傅上門來免費(fèi)安裝，附贈軟件系統(tǒng)（PC端和微信端）。（2）硬件產(chǎn)品租賃服務(wù)據(jù)統(tǒng)計，飛寓的產(chǎn)品銷量達(dá)到2萬以上。5.項目可行性分析5.1 有效性市場容量或規(guī)模大到足以使企業(yè)獲利預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將由現(xiàn)在的1.1萬億增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。從目前國內(nèi)一線城市的市場格局來看

30、，也存在一些有品牌影響力的青年公寓，包括之前因小米投資而大熱的you+國際青年公寓；由毛大慶創(chuàng)辦的共享際；自如、魔方公寓等等。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)做過一組統(tǒng)計，目前北京120萬套的租賃住宅中，其中40%通過中介，另外40%通過二房東（這部分房源大量集中在城郊區(qū)域或低客單價的房屋），另外10%則包括了自如這類的品牌公寓，最后10%則是C2C的市場?？梢钥吹?，這類品牌公寓的滲透率依然很低，但同樣也意味著這會是一片新的藍(lán)海。至2016年底已有20余家長租公寓相關(guān)公司贏得了近35億元的融資。長租公寓正方興未艾，房企紛紛“試水”長租公寓。在國內(nèi)TOP30房企中，已有三分之一進(jìn)入了長租公寓領(lǐng)域，龍湖、萬科、復(fù)星等企業(yè)均有涉足。表：長租公寓行業(yè)投融資情況公司名稱最近融資時間融資輪次資方融資規(guī)模鏈家自如2016.5.10戰(zhàn)略鏈家數(shù)億人民幣YOU+2016.12.19C輪未知數(shù)億人民幣魔方公寓2016.4.7C輪中航信托、華平投資3億美元蘑菇公寓2017.3.21C輪未知數(shù)千萬美元優(yōu)客逸家2016.10.11戰(zhàn)略華瑞銀行數(shù)億人民幣寓見2015.3.23A輪策源創(chuàng)投、順為資本數(shù)百萬美元青客2015.5.3B輪賽富基金、紐信創(chuàng)投約2億人民幣愛上租2017.9.28B輪顧家家居、遠(yuǎn)