1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項及轉讓一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項及取得（ 1）土地使用權的取得方式在城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓的方式取得；但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。（ 2）可以采用行政劃撥形式取得土地使用權有以下兩種情形：一是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地；二是1998 年 7 月 3 日發(fā)布的國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知(國發(fā) 199823 號)規(guī)定： “經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅

2、持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應”。（ 3）建設條件書面意見書在城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定：土地使用權出讓或劃撥前，縣級以上人民*城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出就讓或者劃撥的依據(jù)之一，包括：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限； 2.城市規(guī)劃設計的條件；3.基礎設施和公共設施的建設要求；4.基礎設施建成后的產(chǎn)權界定；5.項目拆遷補償、安置要求。（ 4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費：1 因不可抗拒力造成開工

3、延期。不可抗拒力，是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害；2 因* 、 * 有關部門的行為造成開工延期的；3 因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預見的情況而造成動工開發(fā)延期的，如發(fā)現(xiàn)地下文物等問題。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓（ 1）目前對房地產(chǎn)項目公司的收購實質上仍為廣義的土地使用權轉讓，或為土地使用權的直接轉讓，或為在建工程轉讓，或為房地產(chǎn)項目轉讓。投資者之所以越來越多地選擇房地產(chǎn)項目公司收購方式來進行土地使用權或房地產(chǎn)項目或在建工程轉讓，關鍵在于房地產(chǎn)公司收購相對于土地使用權直接轉讓、房地產(chǎn)項目轉讓和在建工程轉讓具有以下優(yōu)點：1、手續(xù)簡單。對房地產(chǎn)項目公司收購只要簽訂股權轉讓協(xié)

4、議并按規(guī)定辦理股權轉讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應辦理股權轉讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個項目，而土地使用權或項目或在建工程的轉讓卻涉及到土地使用權的過戶及建設手續(xù)的更名等手續(xù)，不僅合同內容復雜，而且手續(xù)復雜。2、費用節(jié)省。土地使用權或項目或在建工程的轉讓與房地產(chǎn)項目公司收購相比，前者需多交相當于成交金額的契稅和一筆交易手續(xù)費，顯然通過收購房地產(chǎn)項目公司方式可以降低開發(fā)成本。3、開發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續(xù)，投資者即可投入資金進行后續(xù)開發(fā)建設，對于境外投資者及境內非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需再另行成立房地產(chǎn)公司。三、轉讓的條件和手續(xù)中的法律問題（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項

5、目，一般是指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平 ”和勘探、設計等基礎工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓，是指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。（ 2）在我國的房地產(chǎn)管理法中無明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓的規(guī)定，及綜合有關法律規(guī)定及最高人民法院的有關司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓應具備以下條件： 1 轉受讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）； 2 轉讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產(chǎn)權證； 3 轉讓

6、方持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。（ 3）項目轉讓需要辦理的法律手續(xù)包括： 1 項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續(xù)；項目土地使用權的變更登記手續(xù)；房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設管理部門辦理；其他根據(jù)有關* 部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。四、制作房地產(chǎn)項目轉讓合同應注意的問題（ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓必須由所有轉讓、受讓的當事人以書面形式協(xié)商一致；（ 2）、轉讓項目已有的各種 * 批文均

7、必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；（ 3）、項目轉讓應符合開發(fā)不同階段的* 有關允許轉讓的條件；（ 4）、已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉讓的變更登記手續(xù)；（ 5）、成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；（ 6）、未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；（ 7）、轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；（ 8）、項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉讓合同應約定補辦* 主管部門認可手續(xù)及具體責任人；（ 9）、項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；（ 10）、房地產(chǎn)項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因此引起相應責任的處理方法；（ 11）、均系要式的須經(jīng)批準的行為：合作開發(fā)的立項、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、建筑設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）