1、我國房地產(chǎn)金融30年回顧和展望作者：張健來源： 北大縱橫 發(fā)表時(shí)間： 2009-12-04 雖然我國的開放從1978年就開始，但房地產(chǎn)市場起步較晚，即從上世紀(jì)80年中開始準(zhǔn)備并在80年代末開始啟動(dòng)。可以說房地產(chǎn)金融基本上伴隨房地產(chǎn)市場起步，但房地產(chǎn)金融的發(fā)展相對遲緩；總體上它在我國近30年來的發(fā)展過程中，對國家經(jīng)濟(jì)和人民生活的改善起到了非常重大的貢獻(xiàn)，也必將發(fā)揮更大和更積極的作用；但也暴露出了很多問題并對我們提出了很大的挑戰(zhàn)。 由于本文涉及房地產(chǎn)金融是一個(gè)很大的命題和由于篇幅有限，作者這里就選擇重要的方面加以闡述和點(diǎn)評，有些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品如房地產(chǎn)抵押證券化和房地產(chǎn)夾層融資等產(chǎn)品將不包括在本文中

2、。 一、我國房地產(chǎn)金融政策和市場回顧 1房地產(chǎn)貸款 1980年6月，中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn)全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱中正式提出實(shí)行住房商品化政策。1984年開始四大國有銀行陸續(xù)開始經(jīng)營部分商業(yè)性金融業(yè)務(wù)，接下來幾年廣東一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)嘗試借鑒香港地區(qū)的貸款買樓做法，這可以作為我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)之一。1986年，國務(wù)院成立了住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國的房改工作。1987年底，為配合國家住房制度改革，圍繞房改領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)，我國分別在煙臺和蚌埠成立住房儲(chǔ)蓄銀行，專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融業(yè)務(wù)。1988年1月，國務(wù)院決定分期分批實(shí)行住房制度改革。1991年

3、2月，國務(wù)院辦公廳對上海市人民政府上報(bào)的房改方案作了批復(fù)，原則同意；1991年5月上海住房公積金制度實(shí)施，并在接下來的幾年全國推廣。1991年，國務(wù)院提出分步提租、出售公房等推進(jìn)房改的思路。1994年，國務(wù)院作出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，提出建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度。 1996年7月1日中國人民銀行貸款通則發(fā)布和實(shí)行，1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，它們?yōu)榻酉聛韺?shí)行的銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)確立的方向。1998年，國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，決定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；同時(shí)，建立了職工住房補(bǔ)貼和住房公積金

4、制度，為推進(jìn)住房商品化創(chuàng)造了條件。2003年6月13日央行發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知；它對房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)主要環(huán)節(jié)均進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。2003年8月31日國務(wù)院出臺國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知；銀監(jiān)會(huì)2004年9月2日出臺商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引；2005年9月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知；2006年5月29日9部委出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見。這些政策對我國房地產(chǎn)市場和產(chǎn)生了重大作用。 中國人民銀行2009年8月5日發(fā)布的中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（2009年第二季度）指出，截至2009年月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.2

5、1萬億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.35萬億元，是1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2680億元的近9倍；購房貸款余額為3.86萬億元，是2000年末3377億元的11倍和占當(dāng)年GDP的近10%。圖1顯示我國從2000年到2004年, 購房貸款余額占當(dāng)年GDP從3.77%增加到近10%，這一比例從2004年到2008保持基本穩(wěn)定，這也說明我國宏觀調(diào)控的積極方面。 值得注意的是我國幾大銀行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良貸款率是個(gè)人房產(chǎn)貸款不良貸款率的幾倍，它們房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異也明顯，其中有的不良貸款率相對偏高，超過5%以上，這應(yīng)該引起警覺。 另外我國推行住房公積金制度已有十八年,這項(xiàng)改革舉措,對推

6、動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,幫助城鎮(zhèn)職工實(shí)現(xiàn)自住其力的目標(biāo),也起到了積極的作用。截至2008年末，個(gè)人貸款余額為6094.16億元；個(gè)人貸款余額與商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額比例為20.43%。但我們也應(yīng)該意識到住房公積金體系也存在發(fā)展不平衡、監(jiān)管和法律制度完善等問題需要我們解決。 2房地產(chǎn)企業(yè)上市 目前,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過5萬家,投資規(guī)模在10000億元以上；在滬深兩市公司已近100家，其中房地產(chǎn)公司首次公開發(fā)行股票并上市和通過買殼上市的房地產(chǎn)上市公司幾乎各占一半。 自1992年以來,房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場中走過的是一條由熱到冷再緩慢升溫的曲折之路,由最初的盲目開發(fā)步入到現(xiàn)在的理性發(fā)展時(shí)期。19

7、94年以前,房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)是證券市場的一個(gè)亮點(diǎn)；從1994年下半年開始,國家為了抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱,出臺了一系列政策。中國證監(jiān)會(huì)于1995年明令：對將募集資金用于別墅性質(zhì)的高檔住宅、度假村、高檔公寓、寫字樓和建筑標(biāo)準(zhǔn)在四星級以上的賓館飯店建設(shè)的配股申請不予審批；在新股發(fā)行方面,中國證監(jiān)會(huì)則于1996年開始對金融、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)暫不受理。1997年繼續(xù)沿用了這一規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)上市暫停的5年間。由于受到增發(fā)條件的限制，以及房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債對業(yè)績的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)股市融資還有一定的操作難度。2001年國內(nèi)資本市場恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO，也只有部分企業(yè)得以上市，其中很大部分都是國有股份控股。

8、不鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過上市進(jìn)行融資，主要還是有關(guān)部門認(rèn)為房地產(chǎn)公司是以年為投資回報(bào)核算周期的企業(yè)，首先其的經(jīng)營回報(bào)往往不能穩(wěn)定地以年來體現(xiàn)的，其次房地產(chǎn)公司在土地獲得上也有一定的不穩(wěn)定性或變量，因此對投資者來說風(fēng)險(xiǎn)較大。 與此同時(shí)許多房地產(chǎn)公司不得不選擇到境外上市，或者借殼上市。近幾年來，我國許多房地產(chǎn)公司尋求境外上市。 3房地產(chǎn)債券 我國早在1987年就頒布了企業(yè)債券管理暫行條例，但企業(yè)債市場一直停滯不前。長期以來，中國企業(yè)債余額占年債券市場余額的比例低于6。房地產(chǎn)債券作為企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分，近二十年年來，發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)也是屈指可數(shù)。 1993年到1998年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過股

9、票和債券融資，其間房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。企業(yè)發(fā)行債券在境外是一種非常重要的融資方式,但是目前在我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)更是困難。房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一。近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。 事實(shí)上一直到2007年8月14日正式頒布實(shí)施公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法之前，國內(nèi)市場并無真正意義的公司債券，債券發(fā)行采用審批制，由國家發(fā)改委確定，要求銀行擔(dān)保，主要為大型國企融資使用。 2007年8月以來，一些公司等陸續(xù)發(fā)行了公司債券，房地產(chǎn)公司債融資有望改善其融資結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般在2-4或以上，但目

10、前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏，融資結(jié)構(gòu)非常不合理；房地產(chǎn)公司債融的出現(xiàn)可以說填補(bǔ)了一項(xiàng)空白，可以滿足相當(dāng)部分公司的需求。 4房地產(chǎn)信托 改革開放開始后，1979年以中國國際信托投資公司的成立為標(biāo)志，中國的信托業(yè)得到恢復(fù)。在近30年的發(fā)展過程中，國家對信托業(yè)開展了多次整頓；包括1982年4月國務(wù)院發(fā)出關(guān)于整頓國內(nèi)信托投資業(yè)務(wù)和加強(qiáng)更新改造資金管理的通知，主要針對信托業(yè)進(jìn)行了一次機(jī)構(gòu)整頓，此次第一次整頓，到1999年2月國務(wù)院辦公廳下發(fā)國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)中國人民銀行整頓信托投資公司方案的通知，此次第五次整頓。 我國信托業(yè)與房地產(chǎn)融資有著不解之緣，2001年10月中華人民共和國信托法實(shí)施以來，

11、在信托公司發(fā)行的信托計(jì)劃中房地產(chǎn)項(xiàng)目始終占有較大比重；尤其是國家加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策出臺后，房地產(chǎn)信托逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道。 與此同時(shí)，在房地產(chǎn)融資很緊的形勢下，房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)還是有了很大的發(fā)展；房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)從2003年的60億元提高到2008年的229億元。預(yù)計(jì)2009年和今后幾年我國房地產(chǎn)信托融資會(huì)有更大的發(fā)展。 5其它房地產(chǎn)融資方式和金融產(chǎn)品 根據(jù)我國1996年8月1日起施行貸款通則第七條對委托貸款的定義；委托貸款是由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由金融機(jī)構(gòu)（受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發(fā)放的貸款。委托貸款的缺點(diǎn)是利率很

12、高，中小房產(chǎn)開發(fā)商成功采用委托貸款方式來進(jìn)行融資的實(shí)際案例在民間資本充沛的江浙地區(qū)較多。 海外房地產(chǎn)投資資金對中國的投資，應(yīng)該有十多年的歷史，它伴隨著由中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定地增長、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人民幣升值預(yù)期等的影響；但一開始規(guī)模很小，2003年以來有明顯增加。外資涉足中高檔住宅，酒店式公寓，辦公樓和部分綜合項(xiàng)目。它在一定程度上對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展包括更規(guī)范運(yùn)和國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)起到了積極大作用。2006年有關(guān)當(dāng)局發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見以后，海外資金的投資和融資能力及預(yù)期回報(bào)收到很大影響。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后到目前，外資對我國房地產(chǎn)投資趨于平穩(wěn)或稍有下降。 房地產(chǎn)典

13、當(dāng)是房地產(chǎn)權(quán)利特有的一種流通方式，它是指房地產(chǎn)權(quán)利人，即出典人在一定期限內(nèi)，將其所有的房地產(chǎn)，以一定典價(jià)將權(quán)利過渡給承典人的行為。我國典當(dāng)管理辦法自2005年4月1日起施行，近幾年，特別是2006年以來，由于開發(fā)商的開發(fā)貸款獲批從緊，一些資金雄厚的全國大型典當(dāng)行成為不少房地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)重要選擇。典當(dāng)?shù)膯喂P業(yè)務(wù)款項(xiàng)從幾萬元到上千萬元不等。比起銀行推出的抵押貸款，典當(dāng)業(yè)方便、快捷、靈活的特點(diǎn)。 二、我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題 1房地產(chǎn)融資方式和金融產(chǎn)品少 房地產(chǎn)發(fā)展確實(shí)需要多元化和多層次的資本市場的融資渠道來支持，以化解或者分解單一靠銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。 2立法、監(jiān)管和信用體系的建立 盡快制訂適合

14、中國國情的房地產(chǎn)金融相關(guān)法規(guī),已成為推進(jìn)我國房地產(chǎn)金融甚至我國金融行業(yè)的重要環(huán)節(jié)。 3培養(yǎng)房地產(chǎn)金融的專業(yè)人才 房地產(chǎn)融資和投資市場的成功運(yùn)作，同時(shí)需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握金融業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才。 三、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意義 1金融穩(wěn)定 長期穩(wěn)定的金融政策和局面是實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人民居住水平和培育支柱產(chǎn)業(yè)必須的制度保障。 2房地產(chǎn)個(gè)人投資者 房地產(chǎn)投資有規(guī)模大、資金周期長及專業(yè)性等特點(diǎn)，這使得大眾投資者難以直接介入，但發(fā)展房地產(chǎn)金融（包括融資）相關(guān)投資產(chǎn)品為投資者提供了多元化的投資渠道。 3房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者 可以使機(jī)構(gòu)投資者直接或間接投資房地產(chǎn)，許多投資和金融機(jī)構(gòu)也意識到了這里所蘊(yùn)涵的巨大的商機(jī)。 4房地產(chǎn)公司 發(fā)展房地產(chǎn)金融可以使房地產(chǎn)企業(yè)通過這些金融產(chǎn)品可以大大拓寬了融資渠道，減少了對間接融資的依賴，從而降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 5商業(yè)銀行 發(fā)展房地產(chǎn)融資創(chuàng)新首先可以通過增加直接的融資渠道同時(shí)，使商業(yè)銀行本身也有更好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其次開展房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)有助與銀行資金的安全性和流動(dòng)性。 6證券市場 多層次的房地產(chǎn)投資和融資產(chǎn)品，會(huì)使我國證券