戴德梁行廈門海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案致聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司DTZ戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司商業(yè)部（寫字樓代理）2008年07月07日目錄10廈門宏觀經(jīng)濟(jì)概況311廈門簡介312廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r313廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究9614廈門市城市規(guī)劃研究7141總體規(guī)劃7142五緣灣片區(qū)規(guī)劃915小結(jié)1520廈門寫字樓市場分析1621寫字樓區(qū)域分布1622各片區(qū)供應(yīng)體量及價(jià)格1623客戶類型及比例分析1824鷺江道、夏禾路片區(qū)1825湖濱南片區(qū)2126湖濱北片區(qū)2327蓮板片區(qū)2528江頭片區(qū)2829東部新興商務(wù)區(qū)30210小結(jié)3430問卷分析3531問卷說明3532客戶背景分析3533客戶需求分析3834東部新興商務(wù)區(qū)前景分析4035物業(yè)硬件配套的需求傾向4640項(xiàng)目分析5241項(xiàng)目介紹5242項(xiàng)目SWOT分析54421優(yōu)勢54422劣勢55423機(jī)會55424威脅56PAGE1海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案425項(xiàng)目優(yōu)化（SO）策略57426項(xiàng)目規(guī)避（TW）策略5750項(xiàng)目定位5851客戶定位58511進(jìn)駐行業(yè)分析58512企業(yè)規(guī)模分析62513區(qū)域分析62514小結(jié)6352分戶定位64521分戶原則64522戶型分隔建議64523樓層控制建議6853價(jià)格定位69531物業(yè)分析69532市場因素分析70533投資回報(bào)分析71534價(jià)格定位7260項(xiàng)目推廣執(zhí)行7361總體推廣原則7362推廣策略7363租賃執(zhí)行7631推廣準(zhǔn)備工作632推廣階段劃分及核心內(nèi)容78633價(jià)格策略80634宣傳推廣83635租賃細(xì)則84PAGE2海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案10廈門宏觀經(jīng)濟(jì)概況11廈門簡介廈門位于福建省東南部，陸地面積1565多平方公里，海域面積300多平方公里。是一個(gè)國際性海港風(fēng)景城市。全市戶籍人口16724萬人，常住人口為243萬人。廈門行政區(qū)域劃分為1同安區(qū)、2翔安區(qū)、3集美區(qū)、4海滄區(qū)、5湖里區(qū)、6思明區(qū)。如圖所示12廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rGDP連續(xù)幾年來，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定健康快速增長，連續(xù)幾年增幅保持在16以上。廈門國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展為廈門寫字樓租賃市場提供了一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。0408年度廈門市GDP億元13751500171162103088317100016350500160152004200520062007Q12008GDP增長數(shù)據(jù)來源廈門市統(tǒng)計(jì)局PAGE3海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案工業(yè)生產(chǎn)總值工業(yè)仍是推動經(jīng)濟(jì)增長最活躍的因素，占GDP的比重約50。近幾年來，廈門工業(yè)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)定增長，增幅保持在2025之間。0408年度工業(yè)生產(chǎn)總值億元28373000302444250025209717292000201500156871000105005002004200520062007Q12008工業(yè)生產(chǎn)總值增長數(shù)據(jù)來源廈門市統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資0407年，廈門固定資產(chǎn)投資增幅保持在較高水平，平均增幅約為45，06年達(dá)到最高水平，達(dá)665。08年一季度，受國家宏觀政策調(diào)控影響全市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出低速增長態(tài)勢。一季度共完成全社會固定資產(chǎn)投資16439億元，比去年同期增長62。0408年度固定資產(chǎn)投資總額億元928100070608006625060040402303054002016420010002004200520062007Q12008固定資產(chǎn)增長數(shù)據(jù)來源廈門市統(tǒng)計(jì)局PAGE4海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案房地產(chǎn)投資0407年，廈門房地產(chǎn)投資同樣保持高速增長，平均增幅達(dá)到56，其中06年和07年增幅超過60，是廈門房地產(chǎn)投資爆發(fā)期。受宏觀政策等影響，房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷06、07年兩年高速增長后，08年一季度增長幅度大幅下降。投資增長的回調(diào)有利于廈門房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。0408年度房地產(chǎn)開發(fā)投資總額億元400100346803002146020040110915810020002004200520062007Q12008房地產(chǎn)開發(fā)投資增長數(shù)據(jù)來源廈門市統(tǒng)計(jì)局對外經(jīng)貿(mào)廈門對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易始終保持快速增長態(tài)勢，04年08年一季度外貿(mào)進(jìn)出口總額增幅呈上升趨勢，發(fā)展勢頭良好。對外經(jīng)貿(mào)的快速增長，促進(jìn)了相關(guān)企業(yè)的快速成長，擴(kuò)大了其對辦公物業(yè)的需求。億美元0408年度外貿(mào)進(jìn)出口總額5003539830400328252862413002015200105101005002004200520062007Q12008外貿(mào)進(jìn)出口總額增長數(shù)據(jù)來源廈門市統(tǒng)計(jì)局PAGE5海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案13廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究三大行業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值比例較大，占767。但三大行業(yè)中，除電子行業(yè)是廈門寫字樓物業(yè)的主要客戶之一外，化工行業(yè)和機(jī)械行業(yè)中租用島內(nèi)辦公物業(yè)的企業(yè)較少。廈門三大支柱行業(yè)為電子行業(yè)、機(jī)械行業(yè)和化工行業(yè)。全市工業(yè)三大支柱行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料顯示08年15月三大支柱行業(yè)共完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值92972億元，現(xiàn)價(jià)同比增長219，高于全市規(guī)上工業(yè)現(xiàn)價(jià)同比增幅19個(gè)百分點(diǎn)。三大支柱行業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)的767，對全市規(guī)模以上工業(yè)增長的的貢獻(xiàn)率為827，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長179個(gè)百分點(diǎn)。其中電子工業(yè)15月完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值42267億元，現(xiàn)價(jià)同比增長262，高于全市規(guī)模以上工業(yè)現(xiàn)價(jià)同比增幅62個(gè)百分點(diǎn)；機(jī)械工業(yè)15月完08年度三大行業(yè)各占工業(yè)總值比例成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值33313億元，現(xiàn)價(jià)143同比增長286，高于全市規(guī)模以上工業(yè)現(xiàn)價(jià)同比增幅863個(gè)百分點(diǎn)；只有349化學(xué)工業(yè)表現(xiàn)較差，化學(xué)工業(yè)15月完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值17391億元，現(xiàn)價(jià)同比增長僅為31，低于全市規(guī)模以275上工業(yè)現(xiàn)價(jià)同比增幅169個(gè)百分點(diǎn)。電子行業(yè)機(jī)械行業(yè)化工行業(yè)0608年度三大行業(yè)生產(chǎn)總值億元9221000865715800569600423416358333400174200020062007152008電子行業(yè)機(jī)械行業(yè)化工行業(yè)數(shù)據(jù)來源廈門市統(tǒng)計(jì)局PAGE6海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案14廈門市城市規(guī)劃研究141總體規(guī)劃根據(jù)廈門市城市總體規(guī)劃（20042020年）顯示城市性質(zhì)以建設(shè)我國東南沿海中心城市為總體發(fā)展目標(biāo)，以建設(shè)海灣城市、港口風(fēng)景旅游城市為發(fā)展核心。廈門城市總體規(guī)劃修編綱要，作為廈門市所有規(guī)劃的龍頭，今后廈門總體發(fā)展策略為“優(yōu)化本島，整合灣區(qū)，拓展同安和翔安東部”。規(guī)劃期限修編綱要中規(guī)劃年限為2004年至2020年，其中近期2004年至2010年；遠(yuǎn)期2011年至2020年。人口規(guī)模從發(fā)展規(guī)模上講，廈門的總?cè)丝谝?guī)模為270萬人，其中城市人口規(guī)模為210萬人。到2020年，廈門的總?cè)丝谝?guī)模為330萬人，其中城市人口規(guī)模為290萬人（含高校在校生20萬人）。廈門本島城市人口規(guī)模控制在100萬人左右。一心兩環(huán)，一主四輔城市格局修編綱要提出，建設(shè)未來的組團(tuán)式海灣型城市，海島與海灣組團(tuán)組合式空間布局結(jié)構(gòu)將是“一心兩環(huán)、一主四輔八片”PAGE7海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案“一心”即廈門本島中心城；“兩環(huán)”圍繞杏林灣、馬鑾灣和東嶼灣為主之環(huán)西海域發(fā)展區(qū)；圍繞同安灣、東坑灣為主之環(huán)東海域和同安灣發(fā)展區(qū)；“一主”即廈門本島主城；“四輔”海滄輔城、集美輔城、同安輔城、翔安輔城；“八片”海滄輔城的海滄和馬鑾組團(tuán)，集美輔城的杏林和集美組團(tuán)，同安輔城的大同和西柯組團(tuán)，翔安輔城的馬巷和新店組團(tuán)。綜合來看，主城與輔城由海域分隔，輔城之間由海灣、自然山體分隔，輔城的組團(tuán)之間也由海灣、自然山體或防護(hù)綠廓分隔，總體形成與自然生態(tài)環(huán)境配合較好的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)模式。六大城市中心職能廈門城市中心等級結(jié)構(gòu)為“單心多核”的模式，具體分布為“一主兩副三次”的等級機(jī)構(gòu)。廈門本島城市主中心職能市級行政、商務(wù)、文化、會議和展覽中心；海滄城市次中心職能綜合性分區(qū)配套服務(wù)中心；PAGE8海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案西部馬鑾灣城市副中心職能市級水上運(yùn)動中心，地區(qū)級商貿(mào)中心、文化中心為主；同安大同城市次中心職能綜合性分區(qū)配套服務(wù)中心；東部翔安城市副中心職能市級體育中心、地區(qū)級商貿(mào)中心、文化中心；杏林灣城市次中心職能綜合性分區(qū)配套服務(wù)中心。142五緣灣片區(qū)規(guī)劃五緣灣概況五緣灣片區(qū)位于廈門島東北部，規(guī)劃的范圍為縣黃路以東，仙岳路以北，環(huán)島路五通至墩上段的西南，規(guī)劃區(qū)總面積為1256平方公里，區(qū)內(nèi)開發(fā)后擁有近2平方公里的內(nèi)灣。五緣灣的總體定位五緣灣是都市與海灣親密對話的國際化人居典范，是集生態(tài)居住、高端養(yǎng)生理療、水上運(yùn)動休閑、文化娛樂、旅游商務(wù)、高新技術(shù)研發(fā)為一體的復(fù)合型城區(qū)。五緣灣規(guī)劃示意及模型圖PAGE9海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案五緣灣片區(qū)功能區(qū)劃分環(huán)灣中心區(qū)環(huán)灣中心區(qū)是鐘宅灣最具特色的核心區(qū)域，是人與水最親密對話的空間。中心區(qū)臨灣濱水帶將是一條長8公里的連續(xù)不間斷的環(huán)灣步行道、旅游電瓶車、自行車道；它將沿線三個(gè)五星級酒店、特色商業(yè)街、音樂廳、國際游艇俱樂部、以水上運(yùn)動為主題的濕地公園等大型公共設(shè)施有機(jī)地聯(lián)系在一起。該區(qū)用地面積約4193公頃，其中水域199公頃，建筑面積661萬平方米，容積率016。五通商務(wù)區(qū)位于鐘宅灣東北部，用地面積約494公頃，總建筑面積1108萬平方米，容積率224。五通商務(wù)區(qū)是鐘宅灣重要的對外城市形象展示區(qū)，以商務(wù)酒店、商務(wù)辦公、企業(yè)會所、國際游艇俱樂部為主要形態(tài)，穿插商務(wù)廣場和公園，形成綜合商務(wù)服務(wù)平臺。運(yùn)動休閑帶與商務(wù)辦公區(qū)以環(huán)灣路分隔，支路以盡端式通向水岸，從而保證臨PAGE10海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案水地塊的親水性。通嶼生態(tài)居住區(qū)位于規(guī)劃區(qū)南部，環(huán)湖里大道與仙岳路所夾之東北區(qū)域。該區(qū)用地面積約1347公頃，建筑面積約1923萬平方米，容積率143，是高容積率住宅的集中區(qū)，由通嶼居住區(qū)、坂美居住區(qū)兩部分組成。配套公共設(shè)施均位于兩個(gè)居住區(qū)的中部。區(qū)內(nèi)設(shè)置有大型商業(yè)服務(wù)中心，北部緊鄰以及以水上運(yùn)動為主題的濕地公園。國際健康養(yǎng)生區(qū)位于鐘宅灣規(guī)劃區(qū)的南部，用地面積約652公頃，建筑面積503萬平方米，容積率06年12月，主要建設(shè)路網(wǎng)框架、環(huán)灣中心區(qū)、墩上居住區(qū)、五通商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套。啟動片區(qū)內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院、變電站、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公廁、停車場、公交始末站等配套設(shè)施建設(shè)。第二期為2006年3月2007年6月，進(jìn)行軟件園區(qū)、溫泉居住區(qū)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套建設(shè)。第三期為2006年6月2006年12月，進(jìn)行健康養(yǎng)生區(qū)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套建設(shè)。第四期為2006年12月2007年12月，進(jìn)行通嶼生態(tài)居住區(qū)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套建設(shè)。第五期為2007年1月2008年6月，進(jìn)行鐘宅民俗旅游區(qū)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套建設(shè)。目前，五緣灣片區(qū)已建成項(xiàng)目或部分建成項(xiàng)目主要有五緣灣大橋、五緣灣商務(wù)運(yùn)營中心寫字樓、五緣灣商業(yè)街一期、濕地公園和帆船港等。再建續(xù)建項(xiàng)目仍有40多個(gè)。五緣大橋五緣灣商業(yè)街五緣灣商務(wù)運(yùn)營中心濕地公園PAGE14海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案15小結(jié)廈門宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持良好發(fā)展勢頭，體現(xiàn)廈門經(jīng)濟(jì)活力，為廈門寫字樓物業(yè)發(fā)展提供良好的發(fā)展平臺。五緣灣片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一規(guī)劃，及目前片區(qū)的建設(shè)進(jìn)程，為項(xiàng)目長期經(jīng)營提供了有利條件。PAGE15海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案20廈門寫字樓市場分析21寫字樓區(qū)域分布廈門寫字樓分布如圖所示，呈現(xiàn)東西分布特點(diǎn)，西部為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，是廈門目前主要商務(wù)區(qū)，由鷺江道、夏禾路、湖濱南、湖濱北、蓮板和江頭共6個(gè)商務(wù)區(qū)組成。東部為廈門新興商務(wù)區(qū)，由觀音山、軟件園和五緣灣3個(gè)商務(wù)區(qū)組成，目前除軟件園已投入使用外，其他兩個(gè)尚未啟用。東部新興商務(wù)區(qū)將是廈門未來寫字樓供應(yīng)主要區(qū)域。22各片區(qū)供應(yīng)體量及價(jià)格根據(jù)對各片區(qū)主要商務(wù)寫字樓進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，廈門目前主要商務(wù)寫字樓供應(yīng)總量超過500萬。其中西部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)總供應(yīng)量約為163萬，東部新興商務(wù)區(qū)總供應(yīng)量約為340萬。預(yù)計(jì)目前廈門可供出租寫字樓面積將達(dá)到220萬，包括觀音山啟動區(qū)約51萬；五緣灣約40萬；軟件園二期空置的約70，約90萬；西部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)尚未入伙的項(xiàng)目共約35萬。其中主要供應(yīng)集中在東部新興商務(wù)區(qū)，未來市場消化壓力巨大。價(jià)格方面，西部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)鷺江道平均租金約90100元/月，其中國際銀行大廈最高達(dá)150元元/月，是廈門目前的核心商務(wù)區(qū)。其他傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)平均租PAGE16海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案金為4050元/月和5070元/月這兩種價(jià)格區(qū)間。東部新興商務(wù)區(qū)由于商務(wù)氛圍尚未成熟，其目前租金在20元/月左右，最低的有10元/月。廈門各商務(wù)區(qū)供應(yīng)量及租售價(jià)格表體量區(qū)域平均租金元/總量近期入市量鷺江道、夏禾路約65萬16958690100湖濱南約25萬520004050湖濱北約30萬225006070蓮板約35萬1000004555江頭約8萬5560觀音山1384萬51萬售80009000軟件園1636萬20五緣灣40萬40萬1030合計(jì)505萬125萬PAGE17海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案23客戶類型及比例分析通過對廈門鷺江道、湖濱南、湖濱北、其他4蓮板和江頭這5個(gè)片區(qū)，16棟主要寫機(jī)械制造3字樓客戶的統(tǒng)計(jì)分析，得出客戶分類構(gòu)房地產(chǎn)9成如圖所示，廈門主要客戶類型為進(jìn)出專業(yè)服務(wù)16化工6口貿(mào)易（18）、專業(yè)服務(wù)（16）電子及高科技14和電子及高科技類（14）、其次為工貿(mào)實(shí)業(yè)11物流（12）、金融（9）和地產(chǎn)類物流12（9）客戶。進(jìn)出口貿(mào)易18金融9作為廈門三大產(chǎn)業(yè)之一的機(jī)械制造及05101520化工類客戶并不占多數(shù)，主要是由于此類客戶為生產(chǎn)型行業(yè)，辦公場所臨近或與生產(chǎn)場所在同一物業(yè)內(nèi)。此外，此類企業(yè)對于辦公成本的控制較為嚴(yán)格，不愿意承受遠(yuǎn)比廠房貴出數(shù)倍的租金。因而這兩大行業(yè)在廈門本島商務(wù)區(qū)租賃辦公物業(yè)的數(shù)量較少，主要為其業(yè)務(wù)部門或與其相關(guān)的代理機(jī)構(gòu)。24鷺江道、夏禾路片區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)統(tǒng)計(jì)片區(qū)內(nèi)各主要寫字樓物業(yè)體量得出，片區(qū)主要寫字樓的總供應(yīng)量約65萬，片區(qū)是廈門寫字樓供應(yīng)最為集中和商務(wù)氛圍最為濃厚的區(qū)域，片區(qū)各主要寫字樓體量如下表所示。片區(qū)作為廈門發(fā)展最成熟的商務(wù)區(qū)，集中了廈門物業(yè)檔次較高的辦公物業(yè)，其中國際銀行大廈、銀行中心及建行大廈為目前廈門寫字樓標(biāo)桿項(xiàng)目。PAGE18海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案鷺江道、夏禾路片區(qū)各主要寫字樓體量表項(xiàng)目名稱國際銀行大廈建行大廈國貿(mào)金海岸第一廣場鉆石海岸總建筑面積115000545865618571000133406（）未入伙未入伙項(xiàng)目外觀項(xiàng)目名稱海濱大廈海光大廈鴻升大廈億力大廈銀行中心總建筑面積2102441100289174600063747（）項(xiàng)目外觀片區(qū)租售價(jià)格通過實(shí)地調(diào)研得出，片區(qū)租售價(jià)格普遍在60元/月以上，平均約為90100元/月，是廈門整體租賃價(jià)格最高的片區(qū)，片區(qū)各主要寫字樓平均租金如下表所示。其中國際銀行大廈和銀行中心是廈門租金最高、空置率最低的出租型物業(yè)，其平均租金分別為150元/月和140元/月，空置率在5以下。PAGE19海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案鷺江道、夏禾路片區(qū)各主要寫字樓租售價(jià)格表項(xiàng)目名稱國際銀行大廈建行大廈國貿(mào)金海岸第一廣場鉆石海岸租售價(jià)格1501208090未定22000（元/月）項(xiàng)目名稱海濱大廈海光大廈鴻升大廈億力大廈銀行中心租售價(jià)格7060556070140（元/月）客戶分析通過整理該片區(qū)各主要寫字樓物業(yè)水其他2牌，對片區(qū)各行業(yè)客戶類型進(jìn)行分類統(tǒng)機(jī)械制造4房地產(chǎn)計(jì)分析得出，片區(qū)各行業(yè)客戶比例如右5專業(yè)服務(wù)13圖所示。化工4電子及高科技12片區(qū)客戶類型主要為物流24、進(jìn)工貿(mào)實(shí)業(yè)9出口貿(mào)易18、專業(yè)服務(wù)13、金物流24融9及工貿(mào)實(shí)業(yè)9類。其中，物進(jìn)出口貿(mào)易18流類客戶比例較大。金融90102030片區(qū)標(biāo)桿物業(yè)國際銀行大廈物流類客戶占37，銀行中心物流類客戶占29。片區(qū)內(nèi)物流類客戶扎堆，是由于廈門有關(guān)進(jìn)出口報(bào)關(guān)的政府部門主要集中在該片區(qū)，物流企業(yè)為方便業(yè)務(wù)辦理，自然首選該片區(qū)物業(yè)。另外，片區(qū)物業(yè)中，檔次達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)的出租型物業(yè)只有國際銀行大廈和銀行中心，因此，國際品牌PAGE20海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案物流企業(yè)如馬士基等均選擇入駐此類物業(yè)，也一定程度上拉升了片區(qū)高檔物業(yè)的租金水平。25湖濱南片區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)通過統(tǒng)計(jì)片區(qū)主要寫字樓體量，片區(qū)供應(yīng)總量約為25萬，片區(qū)各主要寫字樓體量如下表所示。片區(qū)物業(yè)檔次較低，以中檔物業(yè)為主，如基金大廈、鴻翔大廈和金源大廈等在電梯配置、公共部分裝修、樓層高度等方面標(biāo)準(zhǔn)均較低，只有立信廣場項(xiàng)目的各種硬件指標(biāo)達(dá)到中高檔項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。湖濱南片區(qū)各主要寫字樓體量表百腦匯科技光大銀行項(xiàng)目名稱立信廣場基金大廈鴻翔大廈金源大廈大廈大廈總建筑面積525156286333000128513600050400（）未入伙項(xiàng)目外觀PAGE21海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案片區(qū)租售價(jià)格片區(qū)商務(wù)氛圍相對較弱，體量供應(yīng)較小，物業(yè)整體檔次較低，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目租金較低，主要集中在40元左右，各物業(yè)之間檔次及租賃價(jià)格差距較大。立信廣場是該片區(qū)租金最高的物業(yè)，但由于其爛尾的歷史背景、物業(yè)分散出售、入市較晚、租金相對偏高等原因，出租情況并不理想，空置率約為55。湖濱南各主要寫字樓租售價(jià)格表百腦匯科技光大銀行項(xiàng)目名稱立信廣場基金大廈鴻翔大廈金源大廈大廈大廈租售價(jià)格19000907030404050（元/月）客戶分析通過統(tǒng)計(jì)分析片區(qū)主要寫字樓水牌得其他3出，片區(qū)各行業(yè)客戶比例如右圖所示。機(jī)械制造4房地產(chǎn)7片區(qū)客戶類型主要為進(jìn)出口貿(mào)易專業(yè)服務(wù)1924、專業(yè)服務(wù)19、工貿(mào)實(shí)業(yè)化工813及電子高科12類。其中，進(jìn)電子及高科技12出口貿(mào)易類客戶比例較大。工貿(mào)實(shí)業(yè)13物流5片區(qū)標(biāo)桿物業(yè)立信廣場進(jìn)出口貿(mào)易類進(jìn)出口貿(mào)易24金融7客戶占19，專業(yè)服務(wù)類客戶占17。0102030PAGE22海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案26湖濱北片區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)通過統(tǒng)計(jì)片區(qū)主要寫字樓體量，片區(qū)主要寫字樓供應(yīng)總量約為30萬，項(xiàng)目整體檔次為中低檔，其中只有中閩大廈檔次較高，該物業(yè)在電梯配置、公共空間裝修、空調(diào)配置、樓體結(jié)構(gòu)等方面標(biāo)準(zhǔn)在廈門屬中高檔水平。湖濱北片區(qū)各主要寫字樓體量表項(xiàng)目名稱中閩大廈宏泰中心茗芳大廈中信惠揚(yáng)大廈總建筑面積22500700002760014196（）未入伙項(xiàng)目外觀項(xiàng)目名稱新港廣場興業(yè)銀行大廈商業(yè)銀行大廈外貿(mào)大廈總建筑面積28000403002112829450（）項(xiàng)目外觀PAGE23海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案租售價(jià)格片區(qū)由于在位置上靠近市政府，周邊物業(yè)租金整體較高，以6070元為主，片區(qū)各主要寫字樓物業(yè)租售價(jià)格如下表所示。其中中閩大廈由于檔次較高，租金達(dá)到100元，租賃情況較為良好，只有兩層整層和少量單元空置，且客戶以租用半層為主，主要為本地民營中大型企業(yè)。片區(qū)其他物業(yè)如興業(yè)銀行大廈和稅保大廈出租率均較高，在90以上。湖濱北片區(qū)各主要寫字樓物業(yè)租售價(jià)格表項(xiàng)目名稱中閩大廈宏泰中心中信惠揚(yáng)大廈外貿(mào)大廈租售價(jià)格90100未定653540（元/月）項(xiàng)目名稱新港廣場興業(yè)銀行大廈稅保大廈其它租售價(jià)格457560（元/月）PAGE24海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案客戶分析其他4通過統(tǒng)計(jì)分析片區(qū)主要寫字樓水牌得機(jī)械制造2出，片區(qū)各行業(yè)類型客戶比例如下圖房地產(chǎn)16所示。專業(yè)服務(wù)9化工7片區(qū)客戶類型主要為房地產(chǎn)16、電子及高科技12進(jìn)出口貿(mào)易15、金融12、工貿(mào)工貿(mào)實(shí)業(yè)12實(shí)業(yè)12及電子高科12類。其中，物流10金融、工貿(mào)實(shí)業(yè)及電子高科類客戶比進(jìn)出口貿(mào)易15金融12例相當(dāng)，約各占12。05101520片區(qū)標(biāo)桿物業(yè)中閩大廈進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)、物流、金融和工貿(mào)實(shí)業(yè)類客戶比例相差不大，均在14以上，最高為17。27蓮板片區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)通過統(tǒng)計(jì)片區(qū)主要寫字樓體量，主要寫字樓總量約為35萬，各主要寫字樓物業(yè)體量如下表所示。片區(qū)也是廈門寫字樓主要供應(yīng)區(qū)域，早期的項(xiàng)目主要有國貿(mào)大廈、郵電廣通大廈、鴻運(yùn)大廈、匯騰大廈和蓮富大廈等，片區(qū)早期供應(yīng)項(xiàng)目，除國貿(mào)大廈中高檔項(xiàng)目外，其他檔次均較低。近期新入伙項(xiàng)目磐基中心在電梯、裝修、層高及用材等硬件設(shè)施方面是目前廈門標(biāo)準(zhǔn)最高的物業(yè)，也是廈門首個(gè)提供提升地臺的寫字樓物業(yè)。PAGE25海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案片區(qū)尚未入伙的物業(yè)有新景世紀(jì)城，總供應(yīng)量約為100000，預(yù)計(jì)將與08年末或09年初推出市場。蓮板片區(qū)各主要寫字樓物業(yè)體量表項(xiàng)目名稱鴻運(yùn)大廈新景世紀(jì)城郵電廣通大廈蓮富大廈總建筑面積100000315004169240000（）未入伙項(xiàng)目外觀項(xiàng)目名稱磐基中心國貿(mào)大廈匯騰大廈億寶大廈總建筑面積30290600002180327592（）項(xiàng)目外觀PAGE26海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案租售價(jià)格片區(qū)早期的物業(yè)租金水平整體較低，以4050元為主，片區(qū)各主要寫字樓項(xiàng)目租金如下表所示。早期物業(yè)國貿(mào)大廈曾是該片區(qū)龍頭，租金達(dá)70元；新入市的項(xiàng)目如磐基中心和改造后的鴻運(yùn)大廈裙樓寫字樓項(xiàng)目由于其檔次較高，較大幅度的提升了其租金水平，鴻運(yùn)大廈為8595，磐基中心達(dá)120元，磐基中心以其高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配置將成為廈門寫字樓的新焦點(diǎn)。蓮板片區(qū)各主要寫字樓項(xiàng)目租售價(jià)格表項(xiàng)目名稱鴻運(yùn)大廈新景世紀(jì)城郵電廣通大廈蓮富大廈租售價(jià)格50/8595135005536（元/月）項(xiàng)目名稱磐基中心國貿(mào)大廈匯騰大廈億寶大廈租售價(jià)格120706040（元/月）PAGE27海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案客戶分析其他5通過統(tǒng)計(jì)分析片區(qū)主要寫字樓水牌得機(jī)械制造3出，片區(qū)各行業(yè)類型客戶比例如圖所房地產(chǎn)10示。專業(yè)服務(wù)20化工7片區(qū)客戶類型主要為專業(yè)服務(wù)電子及高科技1720、電子高科技17、進(jìn)出口貿(mào)工貿(mào)實(shí)業(yè)13易15、工貿(mào)實(shí)業(yè)13及房地產(chǎn)物流3進(jìn)出口貿(mào)易1510類。其中，專業(yè)服務(wù)類和電子及金融7高科技類所占比例較大。0510152025片區(qū)標(biāo)桿物業(yè)國貿(mào)大廈以進(jìn)出口貿(mào)易、電子及高科技和化工類客戶為主，分別占17、16和15。28江頭片區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)片區(qū)寫字樓供應(yīng)較少，總供應(yīng)量約8萬，各項(xiàng)目體量如下表所示。片區(qū)內(nèi)物業(yè)國泰大廈體量相對較大，約37萬，但檔次較低；財(cái)富廣場項(xiàng)目體量不大，總建筑面積為25500，為片區(qū)最檔次最高的物業(yè)，財(cái)富港灣項(xiàng)目為裙樓商業(yè)改寫字樓項(xiàng)目，總體量小，但單層面積較大，近3000/層。PAGE28海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案江頭片區(qū)各主要寫字樓物業(yè)體量表項(xiàng)目名稱東方財(cái)富廣場財(cái)富港灣裙樓國泰大廈總建筑面積（）255101000037200項(xiàng)目外觀租售價(jià)格片區(qū)早期項(xiàng)目國泰大廈租金較低，約為40元，財(cái)富廣場檔次較高，租金達(dá)75元，但出租情況一般，只有約50的出租率，財(cái)富港灣則剛?cè)牖?，出租率約為25。片區(qū)由于商務(wù)氛圍不濃厚，租金水平較高，物業(yè)出租情況不理想。片區(qū)各主要寫字樓租售價(jià)格如下表所示。江頭片區(qū)各主要寫字樓物業(yè)租售價(jià)格表項(xiàng)目名稱東方財(cái)富廣場財(cái)富港灣裙樓國泰大廈租售價(jià)格（元/月）758040PAGE29海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案客戶分析通過統(tǒng)計(jì)分析片區(qū)主要寫字樓水牌得其他7機(jī)械制造0出，片區(qū)各行業(yè)類型客戶比例如圖所房地產(chǎn)23示。專業(yè)服務(wù)9化工7片區(qū)客戶類型主要為房地產(chǎn)23、電子及高科技12進(jìn)出口貿(mào)易21和電子及高科技工貿(mào)實(shí)業(yè)912類客戶。其中，房地產(chǎn)和進(jìn)出口物流2貿(mào)易類所占比例較高。進(jìn)出口貿(mào)易21金融9片區(qū)高端客戶如香港嘉富高洋行、阿里0510152025巴巴、盛世豪森（中國）機(jī)構(gòu)等，選擇進(jìn)駐片區(qū)標(biāo)桿物業(yè)財(cái)富廣場項(xiàng)目。29東部新興商務(wù)區(qū)觀音山商務(wù)運(yùn)營中心觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心位于廈門本島東部，西鄰環(huán)島次干道（五石路），東接環(huán)島東路，北至雞山，南至香山，隔海與金門島相望。營運(yùn)中心與國際會展中心、國際會議中心、國際奧林匹克網(wǎng)球中心、國際五星級酒店及香山國際游艇俱樂部相連接。PAGE30海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案觀音山商務(wù)運(yùn)營中心規(guī)劃用地434萬平方米，總建筑面積為1384萬，擬建設(shè)61棟高層和小高層寫字樓。其中啟動區(qū)位于商務(wù)營運(yùn)區(qū)中部靠環(huán)島路一側(cè)，總建筑面積為510044，將于2008年末前投入使用。目前啟動區(qū)物業(yè)已被凱門貿(mào)易公司、中國特步公司，福建億力電力公司等跨國公司和大型企業(yè)120多家企業(yè)認(rèn)購。另外，總建筑面積超過80萬平方米的企業(yè)自建區(qū)中，七匹狼、九牧王、鴻星爾克、天守、安踏、虎都、榮盛、康利、特步等也開始進(jìn)入施工。進(jìn)駐觀音山商務(wù)區(qū)的企業(yè)，思明區(qū)政府會給予有一定的優(yōu)惠政策，同時(shí)對企業(yè)設(shè)置了較高的門檻，有大量有意進(jìn)駐廈門商務(wù)區(qū)的企業(yè)被拒之門外，給其他商務(wù)片區(qū)寫字樓物業(yè)提供了市場機(jī)遇。入駐觀音山企業(yè)可享受的具體優(yōu)惠政策優(yōu)惠對象新引進(jìn)入駐思明區(qū)的企業(yè)，注冊資本金不低于500萬元稅收歸屬思明區(qū)，年創(chuàng)地方級稅收（地方級稅收包括增值稅的25、企業(yè)（個(gè)人）所得稅的40、營業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅等地方稅種收入,下同）100萬元以上。原注冊在思明區(qū)的企業(yè),且在思明區(qū)外有兩個(gè)以上生產(chǎn)經(jīng)營場所,區(qū)外企業(yè)稅收匯總在思明區(qū)繳納占20以上,企業(yè)新增注冊資本500萬元,比前三年平均新增地方級稅收100萬元以上。對通過掛牌競得土地建設(shè)寫字樓且符合第1或第2條款的企業(yè)，從用地合同簽訂之日起二年內(nèi)建成的,其中45層以上高樓放寬期限另行研究，企業(yè)購買和租用其寫字樓的，可同等享受以下優(yōu)惠政策。PAGE31海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案本優(yōu)惠政策所指的稅收均不含本轄區(qū)的房地產(chǎn)稅收。享受優(yōu)惠符合市級營運(yùn)中心條件的，可按市級規(guī)定的優(yōu)惠政策執(zhí)行。對購買觀音山商務(wù)營運(yùn)中心區(qū)寫字樓的企業(yè)，可按規(guī)定的購買面積及返還標(biāo)準(zhǔn)給予返還獎(jiǎng)勵(lì)。對租用觀音山商務(wù)營運(yùn)中心區(qū)寫字樓的企業(yè)，可按規(guī)定的租用面積及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)給予相應(yīng)的租金補(bǔ)貼。進(jìn)駐營運(yùn)中心區(qū)的企業(yè)，可同時(shí)享受本轄區(qū)出臺的貸款擔(dān)保、子女就學(xué)、中介獎(jiǎng)勵(lì)、納稅表彰、財(cái)政貼息等優(yōu)惠政策。對新引進(jìn)一次性整棟購買觀音山商務(wù)營運(yùn)中心區(qū)開元國投開發(fā)建設(shè)的寫字樓的企業(yè)，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，給予適當(dāng)優(yōu)惠。對購買整棟寫字樓的企業(yè)本身自用面積及其引進(jìn)符合條件的企業(yè)可同等享受14條款所規(guī)定的優(yōu)惠政策。廈門軟件園二期廈門軟件園二期（產(chǎn)業(yè)區(qū)）位于廈門前埔北區(qū)，距廈門會展中心約數(shù)百米，二期項(xiàng)目周邊有山（虎仔山）、城（嶺兜小區(qū)、前埔北區(qū)、會展中心）、湖（湖邊水庫）、海（東海之濱），地理位置十分優(yōu)越。并有環(huán)島路、蓮前大道、呂PAGE32海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案嶺路等城市主干道環(huán)抱。項(xiàng)目總用地1063平方公里，總建筑面積16364萬平方米，建筑密度215，綠地率55，共有60棟寫字樓已全部竣工。由于園內(nèi)物業(yè)體量大，且有入園優(yōu)惠政策，園區(qū)物業(yè)租金較低，約為20元/，但目前園區(qū)物業(yè)出租率較低，只有約30。五緣灣商務(wù)營運(yùn)中心五緣灣商務(wù)營運(yùn)中心位于環(huán)島路西側(cè)，西臨環(huán)灣路，南臨五通生態(tài)居住區(qū)，總用地面積約12萬平方米，規(guī)劃建成海灣商務(wù)新區(qū)，目前10棟中高檔寫字樓已接近完工，總建筑面積40萬平方米，將于2008年全部投入使用。片區(qū)只有一棟小體量物業(yè)入伙，各項(xiàng)配套設(shè)施尚未完善，片區(qū)商務(wù)氛圍尚未形成，物業(yè)租金較低，目前該入伙物業(yè)租金為1030元之間。PAGE33海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案210小結(jié)廈門寫字樓總供應(yīng)量超過500萬，其中近期新增供應(yīng)約1250000，若計(jì)算軟件園尚未出租的寫字樓面積，預(yù)計(jì)目前廈門可供出租寫字樓面積將達(dá)到220萬，市場壓力非常大。廈門寫字樓物業(yè)由于區(qū)位及檔次的差異，租金水平差距較大，主要的租金區(qū)間為6090元。由于高端物業(yè)供應(yīng)不足，檔次較高的國際銀行大廈、銀行中心和磐基中心等物業(yè)的租金要明顯高于其他物業(yè)達(dá)到120160元。廈門主要客戶類型為進(jìn)出口貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)和電子及高科技類、其次為物流、金融和房地產(chǎn)類客戶。其中，物流、金融類客戶主要選擇各片區(qū)最為高端的物業(yè)，進(jìn)出貿(mào)易類客戶在各棟物業(yè)中均占據(jù)較大比例。PAGE34海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案30問卷分析31問卷說明此次問卷調(diào)研目的是了解廈門市各行業(yè)客戶對辦公物業(yè)的需求偏好，主要包括對需求面積，租金承受能力，設(shè)備設(shè)施及配套要求，其次是對項(xiàng)目所在的五緣灣片區(qū)的認(rèn)知及前景判斷。本次調(diào)研問卷的發(fā)放是根據(jù)各商務(wù)片區(qū)的商務(wù)地位、物業(yè)檔次及體量進(jìn)行分配。其中鷺江道、夏禾路片區(qū)占問卷數(shù)量的34，湖濱北占26，湖濱南占11，蓮板占13，江頭占6，關(guān)系客戶占10。本次調(diào)研，問卷的發(fā)放及回收合理，問卷統(tǒng)計(jì)的結(jié)果可參考性較高。32客戶背景分析該部分問卷的設(shè)計(jì)是為了分析目前廈門租賃寫字樓客戶行業(yè)背景、公司規(guī)模、租賃面積、租金情況及對物業(yè)的滿意程度等，為本項(xiàng)目的客戶定位、租金定位及樓層劃分和分戶等做參考。1）受訪企業(yè)行業(yè)類型其他99本次調(diào)研的隨機(jī)樣本中，以物流、金融、機(jī)械制造00進(jìn)出口貿(mào)易和電子及高科技類客戶為房地產(chǎn)55專業(yè)服務(wù)44主，分別占209、198、187和化工11電子及高科技143143，樣本與廈門主要的客戶類型相工貿(mào)實(shí)業(yè)55符。反映出受訪者正確回答問卷的可信進(jìn)出口貿(mào)易187物流209度較高。金融1980510152025PAGE35海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案2）受訪企業(yè)資本性質(zhì)69264受訪客戶中民營企業(yè)占448，其次為外資企業(yè)占264，第三為港澳臺資企448業(yè)，占138。13880國企民營中外合資港、澳、臺資外資3）受訪企業(yè)規(guī)模受訪企業(yè)中，50人以下的小企業(yè)共占300人以上8260，51100人的中小型企業(yè)占201300人12271，101300人的中大型企業(yè)占101200人3547，300人以上的大企業(yè)占82。51100人2712150人435通過隨機(jī)采樣反映出，廈門的企業(yè)以中20人以下165小型企業(yè)為主，包括大量在廈門設(shè)立分01020304050公司及代表處的企業(yè)；中大型企業(yè)主要由國有和外資企業(yè)組成。4）受訪企業(yè)辦公面積1400平米以上717011400200受訪企業(yè)目前使用辦公樓的面積主要501700平94為201300平米271、301500平301500平188米188、7011400平米20，201300平271101200平即租賃面積大約為整層的1/6，1/4和118100平米以下591/2，其中以1/6和1/4層的為主。051015202530PAGE36海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案5）受訪企業(yè)辦公場所來源方式114受訪企業(yè)目前的辦公場所886是租賃，114為購買，租用辦公樓是廈門企業(yè)的首選。886租賃購買6）受訪企業(yè)對所駐辦公場所滿意程度144211認(rèn)為目前所駐辦公場所很好的客戶占100688，反應(yīng)客戶對廈門辦公樓素質(zhì)比較認(rèn)同，認(rèn)為較貴的客戶占755，反544映大多數(shù)客戶認(rèn)為廈門寫字樓租金偏高。很好，且便宜很好，但較貴一般，但便宜一般，且較貴7）受訪企業(yè)所駐辦公場所不滿因素受訪客戶對目前辦公場所不滿的前四其他16租金115項(xiàng)分別為停車、餐飲配套、電梯和租樓層高度00餐飲配套158金。公交配套38物業(yè)管理82停車230其中停車問題是目前廈門辦公物業(yè)面空調(diào)71周邊環(huán)境66臨的最嚴(yán)重的問題，絕大多數(shù)辦公物業(yè)檔次/外觀71電梯153配置的停車位嚴(yán)重不足，且解決此問題0510152025的難度較大。PAGE37海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案通過以上分析，本次調(diào)研的客戶主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)9租賃辦公物業(yè)的主要客戶為物流、金融、進(jìn)出口貿(mào)易和電子及高科技類客戶，分別占209，198，187和143，占全部客戶類型的737；9企業(yè)規(guī)模以2150人，51100和20人以下的中小型企業(yè)為主，分別占435，271和165，占全部受訪企業(yè)的871；9租用的面積以201300平米，301500平米，7011400平米及101200為主，分別占271，20，188，和118；9受訪客戶認(rèn)為停車位、電梯及餐飲配套的配置不足是目前廈門寫字樓物業(yè)面臨的主要問題。33客戶需求分析該部分問卷設(shè)計(jì)是為了分析客戶在選擇辦公物業(yè)時(shí)考慮的主要因素、首選區(qū)域、需求面積及租金承受能力等。作為本項(xiàng)目在樓層戶型劃分、租金定價(jià)等做參考。8）受訪企業(yè)選擇辦公場所的主要考慮因素客戶在選擇辦公物業(yè)考慮的因素前四實(shí)用率57項(xiàng)分別為地理位置、檔次形象、租金或外觀造型16環(huán)境景觀57售價(jià)及配套設(shè)備。同行業(yè)集中37地理位置221客戶在選擇辦公物業(yè)時(shí)，地理位置及檔物業(yè)管理水平90租金或售價(jià)197次形象是兩個(gè)最主要因素，地理位置優(yōu)配套設(shè)備111越、檔次形象好的物業(yè)，租金及出租率檔次形象213均明顯高于其他物業(yè)。0510152025PAGE38海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案9）受訪企業(yè)更換辦公場所，傾向于選擇的區(qū)域有49客戶傾向于選擇輪渡思北片五緣灣片區(qū)52區(qū)，是多數(shù)客戶的首選區(qū)域，其次是濱觀音山片區(qū)31火車站蓮花SM片區(qū)63北和濱南片區(qū)。傾向于五緣灣及觀音山湖里片區(qū)31片區(qū)的客戶只占少數(shù)，只占52和富山片區(qū)1031。濱南片區(qū)104濱北片區(qū)219輪渡思北片區(qū)49010）受訪企業(yè)意向選擇的辦公場所的0204060面積在新需求方面，選201300平方的客1400平米以上169戶比例稍高，為225，其他選1007011400157平米以上的客戶比例相差不大，在501700平124301500平1691217之間。201300平225101200平124即除需求1/6層的客戶稍多外，需求100平米以下341/8，1/4，1/2及1層的客戶比例大致0510152025相同，約為15。11）受訪企業(yè)目前可接受的租金范圍140元以上76121140元114客戶可接受的租金范圍主要集中在101120元7681100元21581100元215，6180元165，6180元1655160元127這三個(gè)價(jià)格區(qū)間，與5160元1274150元63目前廈門傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)寫字樓物業(yè)主要的3140元762130元76租金區(qū)間6090元相符。反映客戶在更20元以下13換物業(yè)時(shí)不希望支付更高的成本。0050100150200250PAGE39海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案通過以上分析得出，本次調(diào)研的客戶需求傾向呈現(xiàn)以下特點(diǎn)9區(qū)位、檔次和租金是客戶選擇辦公物業(yè)時(shí)首要考慮的三大因素；9客戶主要還是傾向于選擇傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)輪渡思北片區(qū)，其次是湖濱北及湖濱南片區(qū)，占受訪客戶的813，新商務(wù)區(qū)吸引力很小；9客戶傾向的物業(yè)面積需求為201300平米的占225，301500平米和1400平米以上的均占169，7011400平米的占157，501700平米和101200平米的均占124；9客戶可接受的租金區(qū)間主要為81100元的占215，6180元的占165，5160元的占127，121140元的占114，其他區(qū)間均占7左右。34東部新興商務(wù)區(qū)前景分析該部分問卷設(shè)計(jì)是考察廈門寫字樓租賃客戶對東部新商務(wù)區(qū)的認(rèn)知度、對其發(fā)展前景的信心及對其租金的期望值等。作為項(xiàng)目推廣定位及租金定位的參考。12）受訪企業(yè)對廈門新商務(wù)區(qū)開發(fā)計(jì)劃的認(rèn)知程度受訪客戶中知道廈門新商務(wù)區(qū)五緣灣67及觀音山商務(wù)區(qū)占絕大多數(shù)，反映廈門122新商務(wù)區(qū)的知名度較高。233578知道觀音山片區(qū)知道五緣灣片區(qū)都知道都不知道PAGE40海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案13）受訪企業(yè)對廈門新商務(wù)區(qū)開發(fā)計(jì)劃可行性的認(rèn)知大部分客戶對五緣灣及觀音山商務(wù)區(qū)五緣灣片區(qū)的可行性認(rèn)為一般，需待市場檢驗(yàn)，80但只有少部分客戶認(rèn)為不可行。253新商務(wù)區(qū)的市場認(rèn)知度較高,但對其開發(fā)可行性普遍持審慎觀望態(tài)度。667較可行一般，需待市場檢驗(yàn)不看好觀音山片區(qū)26273701較可行一般，需待市場檢驗(yàn)不看好PAGE41海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案14）受訪企業(yè)對廈門新商務(wù)區(qū)主要優(yōu)勢的認(rèn)知五緣灣片區(qū)客戶普遍認(rèn)為，廈門新商務(wù)區(qū)的主要優(yōu)勢在于統(tǒng)一規(guī)劃，發(fā)展起點(diǎn)高；環(huán)境其他16租售價(jià)格70景觀；政府支持及商務(wù)規(guī)模效應(yīng)。較高的物業(yè)檔次47未來核心商務(wù)區(qū)109政府支持163片區(qū)不具租金價(jià)格及交通配套優(yōu)勢。商務(wù)規(guī)模效應(yīng)140統(tǒng)一規(guī)劃、發(fā)展起點(diǎn)高248交通條件23環(huán)境景觀186051015202530觀音山片區(qū)其他07租售價(jià)格30較高的物業(yè)檔次30未來核心商務(wù)區(qū)67政府支持185商務(wù)規(guī)模效應(yīng)111統(tǒng)一規(guī)劃、發(fā)展起點(diǎn)高296交通條件59環(huán)境景觀215010203040PAGE42海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案15）受訪企業(yè)對廈門新商務(wù)區(qū)主要劣勢的認(rèn)知五緣灣片區(qū)租售價(jià)格32新商務(wù)區(qū)的主要劣勢交通不便；新寫字樓物業(yè)集中供應(yīng)13區(qū)人氣不足；遠(yuǎn)離主要居住區(qū)及業(yè)務(wù)發(fā)展前景不確定77業(yè)務(wù)聯(lián)系不便97聯(lián)系不便。交通不便368新區(qū)人氣不足226依據(jù)相關(guān)城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)總結(jié),以上劣周邊配套71遠(yuǎn)離主要居住區(qū)116勢需要直至片區(qū)逐步發(fā)展成熟后才能010203040改善。觀音山片區(qū)租售價(jià)格25寫字樓物業(yè)集中供應(yīng)13發(fā)展前景不確定88業(yè)務(wù)聯(lián)系不便75交通不便302新區(qū)人氣不足252周邊配套94遠(yuǎn)離主要居住區(qū)151010203040PAGE43海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案16）受訪企業(yè)對廈門新商務(wù)區(qū)未來地五緣灣片區(qū)位的認(rèn)知發(fā)展前景不明朗325對新區(qū)的未來地位，有約1/3的受訪普通商務(wù)區(qū)125客戶認(rèn)為發(fā)展前景不明朗，有約1/4次中心商務(wù)區(qū)238的受訪者認(rèn)為將成為次中心商務(wù)區(qū)，有主要商務(wù)區(qū)域163約1/4的受訪者認(rèn)為將成為商務(wù)核心廈門商務(wù)核心150區(qū)。010203040市場認(rèn)同片區(qū)的規(guī)劃,但對片區(qū)的發(fā)展信心不足。觀音山片區(qū)發(fā)展前景不明朗333普通商務(wù)區(qū)115次中心商務(wù)區(qū)269主要商務(wù)區(qū)域115廈門商務(wù)核心167010203040PAGE44海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案17）受訪企業(yè)對五緣灣片區(qū)租金的期望值五緣灣片區(qū)有322的受訪者期望五緣灣目前的121以上09租金在4150元之間，有223的期望101120元21在3140元之間，188的期望在81100元326180元385160元之間。5160元1884150元3223140元223由于新商務(wù)區(qū)尚未成熟，且交通不便2130元89利，租金過高，客戶難以接受。20元以下78010203040超過70的受訪企業(yè)期望五緣灣片區(qū)租金在50元以下。18）受訪企業(yè)對觀音山片區(qū)租金的期望值觀音山片區(qū)有246的受訪者期望五緣灣目前的121以上12租金在4150元之間，有213的期望101120元1981100元41在5160元之間，184的期望在6180元1523140元之間。5160元2134150元2463140元184接近80受訪者期望片區(qū)租金在602130元81元以下。20元以下52051015202530PAGE45海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案通過以上分析得出，本次調(diào)研客戶對東部新興商務(wù)區(qū)的認(rèn)識特點(diǎn)如下9多數(shù)受訪客戶了解新商務(wù)區(qū)的開發(fā)，新商務(wù)區(qū)在規(guī)劃、景觀及政策支持上占有優(yōu)勢，但在商務(wù)氛圍及交通上弱勢明顯，需要通過有吸引力的租金及其他優(yōu)惠措施和完善的配套設(shè)施來吸引客戶；9受訪企業(yè)有322期望五緣灣租金為4150元；223期望為3140元。35物業(yè)硬件配套的需求傾向該部分問卷設(shè)計(jì)是為了分析客戶對寫字樓物業(yè)硬件配套設(shè)施的需求傾向，作為本項(xiàng)目自身硬件配套水平評價(jià)的參考。19）受訪企業(yè)對辦公場所配套設(shè)施的關(guān)注程度電梯、停車位是客戶最為關(guān)注的配套設(shè)施。反映出廈門目前辦公樓電梯及停車位的配置不足的問題。大堂118洗手間88停車位228通訊網(wǎng)絡(luò)169空調(diào)162電梯2350510152025PAGE46海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案20）受訪企業(yè)傾向采用的空調(diào)系統(tǒng)分戶中央空調(diào)是客戶首選，其他類型只占少數(shù)。其他22無所謂43分戶中央空調(diào)750傳統(tǒng)中央空調(diào)130分體空調(diào)5402040608021）對空調(diào)提供分戶計(jì)量、分戶計(jì)費(fèi)的要求要求分空調(diào)戶計(jì)量、分戶計(jì)費(fèi)的空調(diào)客戶占739，239的客戶表示無所謂。提供分戶計(jì)量及控制的中央空調(diào)的物業(yè)將較受客戶歡迎。23923739是否無所謂PAGE47海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案22）受訪企業(yè)對24小時(shí)空調(diào)的需求對于辦公室的24小時(shí)空調(diào)，有接近4391391成的客戶表示無所謂，和2成的客戶表示不要求。217是否無所謂23）受訪企業(yè)對提升地臺的需求有442的受訪客戶表示要求設(shè)置提349升地臺，349的受訪客戶表示無所442謂，只有209的受訪客戶表示不要求。表明設(shè)置提升地臺比較受客戶歡迎。209是否無所謂24）受訪企業(yè)對目前停車問題的認(rèn)知101有517的受訪客戶表示經(jīng)常遇到停車難問題，382的受訪客戶表示偶爾遇到停車難問題，只有101客戶表517382示無停車難問題。是，經(jīng)常是，偶爾否PAGE48海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案停車難是目前廈門寫字樓物業(yè)的通病，如能很好解決停車難問題的寫字樓物業(yè)，將對客戶形成較大吸引力。25）受訪企業(yè)對物業(yè)建筑風(fēng)格的傾向739的受訪客戶表示希望租賃現(xiàn)代130風(fēng)格的辦公物業(yè)，接受傳統(tǒng)莊重及標(biāo)新130立異風(fēng)格的客戶較少?，F(xiàn)代風(fēng)格是辦公物業(yè)主流形式，目前廈739門辦公物業(yè)以現(xiàn)代風(fēng)格為主。現(xiàn)代風(fēng)格傳統(tǒng)莊重標(biāo)新立異26）受訪企業(yè)對外墻形式傾向玻璃幕墻是受訪客戶最喜歡的外墻形無所謂140式，占受訪客戶的558，其次是石材鋁合金形式。其它23仿鋁板（涂料）12廈門五緣灣及觀音山商務(wù)區(qū)新供應(yīng)的石材鋁合金267寫字樓亦是以玻璃幕墻為主，少量物業(yè)采用石材鋁合金。玻璃幕墻5580102030405060PAGE49海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案27）受訪企業(yè)對大堂裝修風(fēng)格的傾向11725的受訪客戶追求寬敞明亮的大11堂裝修風(fēng)格，253的受訪客戶追求豪253華大氣的裝修風(fēng)格。大堂裝修應(yīng)盡量追求寬敞明亮，并達(dá)725到較高的檔次，以展現(xiàn)項(xiàng)目的形象。寬敞明亮豪華大氣無所謂其他風(fēng)格28）受訪企業(yè)對衛(wèi)生間配置方式的傾向483的受訪客戶表示希望配備獨(dú)立衛(wèi)生間，326的受訪客戶表示無所謂，只有191的客戶表示希望配備公326共衛(wèi)生間。但目前市場供應(yīng)的寫字樓以483配備公共衛(wèi)生間為主。191衛(wèi)生間不是客戶選擇物業(yè)時(shí)重點(diǎn)考慮的因素，而公共衛(wèi)生間可以有效利用核獨(dú)立衛(wèi)生間公共洗手間無所謂心筒等難以利用的位置，因此配備公共衛(wèi)生間比較符合辦公物業(yè)的設(shè)計(jì)理念。PAGE50海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案29）受訪企業(yè)對廈門新商務(wù)區(qū)寫字樓所提供商業(yè)配套服務(wù)的傾向多功能會議廳80公用會議室31中西餐及銀行是受訪客戶表示希望廈西餐172門新商務(wù)區(qū)可以提供的主要商業(yè)配套中餐261服務(wù)。休閑商業(yè)103銀行249新商務(wù)區(qū)寫字樓應(yīng)重視餐飲及銀行等商務(wù)中心103的商業(yè)配套服務(wù)，方便客戶辦公及生051015202530活，以吸引客戶入駐。通過以上分析得出，客戶對物業(yè)硬件配套的需求傾向特點(diǎn)如下9電梯及停車位是客戶在選擇物業(yè)時(shí)最為關(guān)注的配套，而目前客戶認(rèn)為廈門物業(yè)普遍存在停車難問題；9客戶對物業(yè)配置分戶計(jì)量中央空調(diào)，樓體采用現(xiàn)代化設(shè)計(jì)風(fēng)格及外墻采用玻璃幕墻的傾向性較高；9客戶認(rèn)為廈門東部新興商務(wù)區(qū)物業(yè)應(yīng)重視中西餐、銀行、商務(wù)中心等配套服務(wù)。PAGE51海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案40項(xiàng)目分析41項(xiàng)目介紹海富中心項(xiàng)目位于廈門島東北部的五緣灣商務(wù)運(yùn)營中心，通過環(huán)島路可以快速便捷的到達(dá)市區(qū)及機(jī)場，通過翔安隧道和廈門大橋可以便利連接島外的翔安、集美、同安等島外各區(qū)。五緣灣是廈門新規(guī)劃開發(fā)的集商務(wù)、高檔住宅及高新技術(shù)園區(qū)為一體的復(fù)合型城區(qū)。由于五緣灣商務(wù)運(yùn)營中心是該區(qū)域開發(fā)的啟動區(qū)，目前區(qū)域開發(fā)還較為滯后。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積1567171建筑面積7588214辦公面積5430361標(biāo)準(zhǔn)層面積約1350停車位397個(gè)層高38米PAGE52海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施電梯兩塔樓各6部外墻中空雙層鋼化LOWE玻璃配花崗石及鋁合金窗框幕墻空調(diào)采用美國“約克”機(jī)組，新風(fēng)系統(tǒng)中央空調(diào)項(xiàng)目施工情況公共部分裝修，項(xiàng)目計(jì)劃于2008年8月1日入伙。PAGE53海富中心項(xiàng)目租賃策劃方案42項(xiàng)目SWOT分析421優(yōu)勢品牌優(yōu)勢，本項(xiàng)目由建發(fā)股份公司投資，聯(lián)發(fā)集團(tuán)代理運(yùn)營，兩家公司均屬廈門知名實(shí)力型企業(yè)，并在廈門開發(fā)了多個(gè)高品質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在業(yè)界擁有較高的知名度和美譽(yù)度，依托建發(fā)、聯(lián)發(fā)的品牌進(jìn)行項(xiàng)目推廣，容易獲得客戶的信任，有利于項(xiàng)目的租賃經(jīng)營。區(qū)域開發(fā)的政策優(yōu)勢，五緣灣區(qū)域是廈門未來一段時(shí)期內(nèi)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，隨著五緣灣開發(fā)