1 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)開發(fā)項目 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總論 . 1 目概述 . 1 制依據(jù) . 3 究范圍 . 4 要經(jīng)濟技術指標 . 4 辦單位概況 . 5 目綜合評價 . 6 第二章 項目背景及必要性分析 . 8 目區(qū)概況 . 8 展規(guī)劃分析 . 13 業(yè)政策分析 . 16 業(yè)準入分析 . 19 第三章 項目區(qū)旅 游開發(fā)條件分析 . 22 游資源分析與評價 . 22 通條件分析 . 24 展機遇 . 25 第四章 市場分析與營銷 . 30 游消費 趨勢 . 30 泉旅游業(yè)發(fā)展狀況 . 31 目的 旅游目標市場定位 . 33 源市場細分 . 39 游發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 . 43 銷策略 . 45 場規(guī)模預測 . 45 房需求預測 . 46 第五 章 項目總體方案 . 48 劃背景 . 48 狀綜合分析 . 49 劃理念 . 50 略分析 . 50 體規(guī)劃 . 51 第六章 項目建設內容與規(guī)模 . 57 述 . 57 設內容與規(guī)模 . 57 要技術指標 . 58 3 第七章 主要工程設計 . 59 筑設計 . 59 排水工程 . 63 通系統(tǒng) . 65 電系統(tǒng) . 65 訊系統(tǒng) . 65 業(yè)景觀產(chǎn)業(yè)工程 . 66 態(tài)及林業(yè)景觀工程 . 66 示系統(tǒng) . 66 全預警系統(tǒng) . 67 衛(wèi)設施 . 69 第八章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 . 70 行依據(jù)和標準 . 70 境和 生態(tài)現(xiàn)狀 . 70 態(tài)環(huán)境影響分析 . 72 境保護措施 . 73 第九章 節(jié)能方案分析 . 79 計依據(jù) . 79 能標準和節(jié)能規(guī)范 . 79 耗種類和數(shù)量分析 . 80 源供應狀況 . 80 能措施和節(jié)能效果分析 . 80 能機構 . 82 第十章 職業(yè)安全衛(wèi)生 . 83 計依據(jù) . 83 害因素及安全隱患分析 . 83 要防護措施 . 84 防 . 85 要衛(wèi)生措施 . 86 期效果及評價 . 87 第十一章 組織管理與勞動定員 . 88 目管理 . 88 動定員 . 91 施計劃 . 92 第十二章 投資估算與資金籌措 . 93 資估算 . 93 金籌措與使用計劃 . 96 4 第十三章 財務評價 . 97 務評價依據(jù) . 97 目建設期、經(jīng)營期、計算期 . 97 本和費用估算 . 97 業(yè)收入及稅金預測 . 98 潤估算 . 100 務盈利能力分析 . 100 確定性分析 . 101 務評價結論 . 102 第十四章 經(jīng)濟與社會影響分析 . 103 濟影響效果分析 . 103 會影響效果分析 . 104 會適應性分析 . 108 第十五章 社會風險分析 . 109 險分析 . 109 險防范對策 . 111 第十六章 結論與建議 . 112 要結論 . 112 要建議 . 113 附表 ： 項目財務分析表 附件： 1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 2、項目地理位置圖 3、項目平面布置圖 1 第一章 總論 目概述 目名稱 發(fā)項目 設單位 建設地點與范圍 態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū) 位于 池州市 東至縣 曹村 ， 總規(guī)劃面積約 200100 平方米（ 300 畝 ） ， 基地東北面為松田村，西南臨江西省鄱陽縣石門街鎮(zhèn)。 設背景 位于皖贛兩省的東至、彭澤、鄱陽三縣交界處，周邊與本縣的青山、昭潭、泥溪及江西鄱陽的石門、侯崗等鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，地處 南端，俗有 大門”之稱。 越的地理位置，便利的交通條件，以省級邊貿(mào)重鎮(zhèn) 布著河溪萬畝生態(tài)茶園、曹村省級生態(tài)科技示范園、大板水庫風光、香爐山、小九華等景區(qū)及省級重點文物保護單位皖贛特委舊址。大板紅軍局舊址和千年古樟樹、唐太宗賜名的 “ 貞節(jié) ” 牌坊、唐代詩人羅隱題名的“ 金雞石 ” 、屈原祠等景點。尤其是河溪萬畝生態(tài)茶園接 碧連天，與周邊環(huán)境協(xié)調，給人以賞心 悅 目、心曠神怡之感。 泉位于 曹村， 2 溫泉蘊藏有高質量的豐富地熱資源，經(jīng)專家評估，水源儲量豐實、水質適合洗浴。目前已建有開采井 1 口，可開采 42 度段的地熱水，允許可開采水量 3000 噸 /日以上，水質優(yōu)，屬氟偏硅酸醫(yī)療礦水， 含有氡、鋰、硫等多種有益元素，對皮膚病、各類風濕、關節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等慢性疾病有良好療效，同時還有鎮(zhèn)靜、催眠、促進新陳代謝、調節(jié)血壓之保健作用，十分符合現(xiàn)代都市人健康休閑時尚需求，市場前景廣闊，有著極高的開發(fā)價值。為此提出在 建設一個以 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游 為主題，集休閑娛樂、度假、會議、多功能為一體的 生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū) 。 設目標 項目建設 體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想，強調人工景觀與自然景觀的完美結合，根據(jù)自身特色，建設一個擁有公共服務設施和現(xiàn)代基礎設施，生態(tài)良好的田園型度假組團。 以 生態(tài)休閑 度假帶動旅游，以旅游促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。 設 規(guī)模及 內容 項目基地占地 300畝，總建筑面積 113890 平方米，由酒店 溫泉洗浴服務區(qū) 、 莊園 區(qū)、 度假公寓 區(qū) 、商業(yè)區(qū)、 景觀林區(qū)及 采摘區(qū)、射擊場等部分組成，各區(qū)域相互依存，相互補充，形成以 生態(tài)農(nóng)業(yè)休 閑 為主題，集觀光旅游、專業(yè)培訓、會議、文化體育休閑于一體的多功能 旅游區(qū) 。 設期限 本項目建設期為 2年 （ 2013 年 3 月 2 月 ） 。 資估算與資金來源 3 項目估算總投資 45247萬元，融資渠道有： 企業(yè)自有資金 、銀行貸款。 制依據(jù) （ 1）技術規(guī)范 旅游規(guī)劃通則（ 18971 旅游資源分類、調查與評價（ 18972 旅游景區(qū)（點）質量等級的劃分與評定（ 17775 風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范建標 1999267 號 （ 2）法律法規(guī) 中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國水土保持法 中華人民共和國水法 中華人民共和國防洪法 中華人民共和國河道管理條例 中華人民共和國環(huán)境保護法 中華人民共和國水污染防治法 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 建設部風景名勝區(qū)建設管理規(guī)定 國務院風景名勝區(qū)條例（ 2006年） （ 3）相關 政策 關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見 2011 4 南國際旅游文 化示范區(qū) 游發(fā)展總體 規(guī)劃 （ 2011 池州市旅游發(fā)展總體規(guī)劃 2011年 東至縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 東至縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃 究范圍 我們受建設單位委托，對工程項目建設背景、建設必要性、旅游開發(fā)條件、旅游市場、建設規(guī)模與方案、環(huán)境保護、投資估算、技術經(jīng)濟等進行分析論證，為單位決策提供參考，為初步設計提供依據(jù)。 要經(jīng)濟技術指標 表 1 項目主要經(jīng)濟技術指標匯總表 序號 經(jīng)濟指標名稱 單位 指標值 備注 一 經(jīng)濟指標 1 項目總投資 萬元 45247 其中：建設投資 萬元 43838 流動資金 萬元 671 2 年經(jīng)營收入 萬元 14133 平均數(shù) 3 年總成 本 萬元 5605 平均數(shù) 4 年經(jīng)營成本 萬元 4525 平均數(shù) 5 年利潤總額 萬元 7751 平均數(shù) 6 年上繳稅收總額 萬元 2715 平均數(shù) 7 財務內部收益率 % 稅后 8 財務凈現(xiàn)值 萬元 1098 稅后 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 盈虧平衡點 % 二 技術指標 1 項目規(guī)劃面積 00100 300畝 2 總建筑面積 13890 計容面積 3 旅游設施用 地面積 5500 5 序號 經(jīng)濟指標名稱 單位 指標值 備注 4 容積率 5 綠化面積 14600 6 建筑密度 % 7 新建道路 括 干 道、支路、游步道 8 廣場 計入容積率 辦單位概況 本項目建設單位 江）有限公司（占 80%股份）、 東至惠中農(nóng)林科技開發(fā)有限公司（占 20%股份）共同投資組建，在 東至縣登記注冊，具有獨立的中國法人資格，注冊地址： 定代表人：閆洪學，企業(yè)性質為有限責任公司，注冊資本為 2000 萬元人民幣。 港恒旅游發(fā)展（九江）有限公司， 2004 年在江西九江注冊成立，注冊資本 5330萬元人民幣，位于云居山 柘林湖風景名勝區(qū)內，開發(fā)經(jīng)營廬山西海國際溫泉度假村酒店、溫泉洗浴、房地產(chǎn)、娛樂體育休閑等項目，總資產(chǎn) 元人民幣，銀行 A 級信用等級。分支機構：西海溫泉假日酒店，酒店按 14308級標準建造，含溫泉服務區(qū)建筑總面積 平方米， 2007 年 10 月開始營業(yè)， 2010 年被評為“中國十佳溫泉酒店”，年營業(yè)額 5000 萬元，經(jīng)過六年的經(jīng)營發(fā)展，酒店逐步形成了追求品質、提升價值、創(chuàng)造感動的經(jīng)營理念和良好的企業(yè)文化。房地產(chǎn)項目方面，目前已開發(fā) 10萬多平方米高品質公寓住宅，已打造成有著“養(yǎng)生之泉 長壽之源”之稱的綠色生態(tài)住宅區(qū)。公司現(xiàn)有員工 600人，其中酒店管理、經(jīng)濟、建筑、房地產(chǎn)、財務等有關專業(yè)管理人員 98人，各部門負責人都具有大專以上文化、中級或以上資格職稱。 6 東至惠中農(nóng)林科技開發(fā)有限公司，創(chuàng) 建于 2009 年，注冊資本 100萬元人民幣。全部隊伍由縣政府從海南的海南惠中農(nóng)科招商引資回家鄉(xiāng)建設的，惠中農(nóng)科一直致力于高新農(nóng)業(yè)的 開發(fā)研究。 目綜合評價 （ 1） 東至縣具有 深厚的文化 內涵和良好的生態(tài)環(huán)境資源，依托東至優(yōu)越的區(qū)位條件， 以 生態(tài)農(nóng)業(yè) 為資源開發(fā)特色旅游， 培育持續(xù)的旅游吸引力，形成以 鄉(xiāng)村休閑 型旅游產(chǎn)品 和自然生態(tài)型旅游產(chǎn)品為主體旅游產(chǎn)品，旅游與城鎮(zhèn)協(xié)調可持續(xù)發(fā)展的旅游格局，將 成兼具觀光、休閑、文化、生態(tài)、民俗等功能的旅游地， “兩山一湖 ”旅游品牌系列中的重要組成部分，皖南和贛北旅游區(qū)的轉憩地， 使旅游業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。 本項目具有優(yōu)越的旅游開發(fā)條件和市場機遇。 （ 2） 本 項目開發(fā)目標明確， 堅持特色為主、聯(lián)動發(fā)展。以 鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)態(tài)為主， 發(fā)展 東至縣特色旅游項目 。 規(guī)劃以 “引導休閑潮流，創(chuàng)造健康生活 ”為理念，以溫泉度假、鄉(xiāng)村格調休閑為主題，通過特色溫泉旅游項目建設，結合以園林綠化、游樂策劃、建筑設計，把旅游區(qū)建成集康體、養(yǎng)生、休閑、度假于一體的 生態(tài)農(nóng)業(yè) 旅游區(qū)。 項目 旅游定位準確，產(chǎn)品豐富，項目完成后將能形成較大的市場規(guī)模，產(chǎn)生較大的營業(yè)收入。 （ 3）旅游產(chǎn)業(yè)是池州市及 東至縣 重點打造的主導產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟支柱產(chǎn) 業(yè)，本項目符合有關發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，建設實施是發(fā)展 東至縣旅游產(chǎn)業(yè)，調整產(chǎn)業(yè)結構，轉變經(jīng)濟增長方式的需要。 （ 4）本項目貫徹落實科學發(fā)展觀，對 現(xiàn)有的 旅游資源有限度的開發(fā)利用，注重環(huán)境保護與治理，尤其是保護植被及水環(huán)境質量，盡量減少 7 旅游業(yè)對自然旅游景點所產(chǎn)生的消極影響，同時將近期利益與長遠發(fā)展相結合，以實現(xiàn)旅游可持續(xù)發(fā)展。 （ 5）根據(jù)池州市旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃 及東至縣旅游總體規(guī)劃 ，“十二五”時期是全面推進旅游業(yè)的戰(zhàn)略提升期、機遇疊加期和黃金發(fā)展期，也是加快培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)、推進旅游經(jīng)濟強市建設的關鍵時期，本項目建設恰逢時機 。 本項目為各級政府高度重視，在政策上大力支持，具有 良好 的政策 環(huán)境 。 （ 6）財務評價表明，本項目經(jīng)濟效益良好，財務風險較小，抗風險能力較強。本項目的實施將為承辦單位帶來 良好 的 經(jīng)濟效益，并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 8 第二章 項目背景及必要性分析 目區(qū)概況 至縣 概況 東至縣位于長江中下游南岸，系皖江之首，東與貴池區(qū)、 石臺 縣、祁門 縣接壤，西、北與 望江縣 、安慶市隔長江相望，南與江西省毗鄰 ，是 的西南門戶 ， 第三大縣，又是一座歷史悠久的小城。轄 15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口 55 萬，面積 3256平方公里，境內大歷山（又名舜耕山），相傳為舜躬耕之地，堯訪舜時由此渡河，留下眾多遺址和傳說，縣城遂稱 “ 堯 渡 ” ，自古就有 “ 堯舜之鄉(xiāng) ” 美譽。景點有金字牌森林公園、天臺山森林公園、大歷山、仙寓山、升金湖、香口瀑布、市民廣場。東至縣是 生態(tài)環(huán)境最好的縣份和皖南山區(qū)著名的茶鄉(xiāng)，境內山清水秀，生態(tài)優(yōu)良。為全國優(yōu)質棉基地縣，全國紅茶出口基地縣、 彌猴桃鮮果出口基地、山梔等中藥材生產(chǎn)基地。有升金湖 國家自然保護區(qū) ；陶公祠、 建德 文廟大成殿為省級重點文物保護單位；東流古街為省級 歷史文化保護區(qū) 。 東至縣襟江帶湖，生態(tài)優(yōu)美。是首列國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和中國二十一世紀試點地區(qū)，人與自然協(xié)調，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。東至南部多山，林茂水豐，植被豐富多樣， 森林覆蓋率 達 北部為長江 沖積平原 ，河湖縱橫，這里有 國際重要濕地 國家級珍禽自然保護區(qū) 升金湖 ，擁有水面 20 萬畝，是我國最大的白頭鶴越冬種群的棲息地，其中越冬 東方 9 白鶴 占世界總數(shù)的 1/8，有國家一級保護鳥類 6種，是冬季 生態(tài)旅游 觀鳥的好去處。 東至縣資源豐富，特產(chǎn)眾多。已探明的礦產(chǎn)尤以高品位的石灰石、白云石 、方解石儲量大，分別達 20 億噸、 4 億噸、 2 億噸以上。農(nóng)業(yè)資源得天獨厚，具有農(nóng)、林、牧、副、漁全面發(fā)展的優(yōu)越條件。是全國 “ 商品糧基地縣 ” 、 “ 全國優(yōu)質棉基地縣 ” 、 “ 全國速生豐產(chǎn)林基地縣 ” 、“ 全國綠化先進縣 ” 、 “ 沿江漁業(yè)高效示范區(qū) ” 和 “ 全國紅茶出口基地縣 ” 。 “ 東至云尖 ” 等 7 個品種綠茶，多次在全國農(nóng)業(yè)博覽會上獲金獎，并被 國務院辦公廳 和省政府指定為接待專用茶。 東至縣產(chǎn)業(yè)凸現(xiàn)，特色鮮明。 擁有紡織服裝、化工、機械、玩具、新型非金屬材料和綠色食品生產(chǎn)加工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，以東至香隅化工園區(qū)為龍頭的化學工業(yè)，以東至華源紡織股份有限公司為龍頭的紡織企業(yè)集團，以東齒機械股份有限公司為龍頭的機械業(yè)，以凱林木業(yè)有限公司為龍頭的木材加工綜合加工業(yè)，以東至玩具總廠為龍頭的玩具加工業(yè)，以辰鑫植物油廠為龍頭的綠色食品加工業(yè)等構架了東至工業(yè)的軸心。農(nóng)業(yè)已形成優(yōu)質米、優(yōu)質油、優(yōu)質棉、 食用菌 、茶葉、禽畜、水產(chǎn)、經(jīng)果林等八大農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)基地，并漸成規(guī)模。 東至縣交通便捷，優(yōu)勢明顯。長江 黃金水道 流經(jīng)縣內 85公里，沿江有香口、東流、大渡口 3 個港口，縱貫全縣南北的 206 國道和橫穿東西的 318 國道與 安慶長江大橋 相連， 4 條省道在縣內結網(wǎng)，已建 好的銅（陵）九（江）鐵路、沿江高速、安（慶）景（德鎮(zhèn)）高速橫穿全境。 206 國道縱貫縣境， 318 國道 通過北部， 222、 231、 325、 327 省道穿境而過。沿 10 江有香口、東流、大渡口等港口。 縣城距 安慶機場 、港口、火車站 50 公里。每天有直達 上海 、義烏、溫州 、蘇州、 常熟 、太倉、 南京 、合肥、 九江 、 景德鎮(zhèn) 、九華山、安慶的客車。距安慶 50公里、 池州 112公里、 銅陵 213 公里、合肥 247公里、南京 386公里、 武漢 389 公里、九江 121 公里、 南昌 319公里、 杭州 515公里、景德鎮(zhèn) 150 公里、九華山 156 公里、 黃山 266 公里、 廬山 160 公里、 小孤山 68公里、 龍宮洞 105公里、 石鐘山 106公里 、 天柱山 164公里、 蓬萊仙洞 80 公里、 武夷山 480公里。 東至縣 2012 全年生產(chǎn)總值 (破 100 億元，按可 比價格計算，比上年增長 24%。財政收入達 10 億元以