我國房地產(chǎn)營銷策劃分析學生姓名指導教師專業(yè)學院年月日I摘要近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭越來越迅猛，行業(yè)間的競爭也越發(fā)的激烈。為了能使自己的企業(yè)在市場內(nèi)占有一席之地，并獲取利潤使企業(yè)有進一步的發(fā)展，開發(fā)商紛紛開始意識到房地產(chǎn)營銷策劃的重要性。本篇文章從房地產(chǎn)營銷策劃的基本概念和內(nèi)容入手，闡述了房地產(chǎn)營銷策劃中存在的誤區(qū)、對策及發(fā)展，并結(jié)合具體項目案例的實際運用予以進一步分析。關鍵詞房地產(chǎn)房地產(chǎn)營銷營銷策劃IIAbstractRecentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.Keywordsrealestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing目錄摘要IAbstractII一、緒論1（一）研究背景1（二）論文研究的目的和意義21.研究的目的32.研究的意義3（三）房地產(chǎn)營銷策劃51.房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵52.房地產(chǎn)營銷策劃特點6（四）房地產(chǎn)營銷策劃作用81.準確決策32.增強競爭力33.增強創(chuàng)新能力34.有效整合資源3二、房地產(chǎn)營銷策劃創(chuàng)新研究10（一）市場調(diào)查分析101.市場供給調(diào)查分析32.市場需求調(diào)查分析33.項目自身分析104.目標市場的確定105.項目定位106.項目推廣10（二）房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)101.房地產(chǎn)公司在營銷策劃中的誤區(qū)102.策劃人對自身工作認識的誤區(qū)103.政府認識中存在的誤區(qū)104.房地產(chǎn)策劃在促銷策略上存在誤區(qū)105.營銷誠信度差帶有虛假性存在誤區(qū)10（三）應對房地產(chǎn)營銷策劃問題的對策101.認清房地產(chǎn)營銷策劃的正確概念2.政府正確調(diào)控及把握正確方向3.房地產(chǎn)商的先進開發(fā)理念4.策劃人的責任感5.注重市場調(diào)查，實施全過程營銷6.實行動態(tài)價格策略7.處理好營銷各種區(qū)域和運作的關系（四）具體解決房地產(chǎn)營銷策劃問題的方式1.產(chǎn)品策略2.價格策略3.促銷策略4.渠道策略三、我國房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展方向10（一）品牌觀念與效益觀念的轉(zhuǎn)變1.強化品牌戰(zhàn)略2.適應消費者個性化要求（二）房地產(chǎn)的策劃組織方向轉(zhuǎn)變（三）房地產(chǎn)的策劃方法轉(zhuǎn)變（四）房地產(chǎn)的策劃理論轉(zhuǎn)變（五）房地產(chǎn)的策劃信息轉(zhuǎn)變四、房地產(chǎn)營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用10（一）海韻家園項目SWOT分析1.優(yōu)勢2.劣勢3.機會4.威脅（二）海韻家園項目目標市場分析（三）海韻家園項目定位1.定位依據(jù)2.海韻家園項目定位原則3.定位方向（四）海韻家園項目推廣過程1.老客戶轉(zhuǎn)化期2.客戶新增期3.開盤強銷期（五）海韻家園項目推廣方式1.廣告推廣2.活動推廣3.品牌推廣結(jié)論52致謝53參考文獻54附錄156附錄2585一、緒論（一）研究背景改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場得以逐步發(fā)展壯大起來，2006年，我國經(jīng)濟承接著2005年的穩(wěn)健發(fā)展軌跡，繼續(xù)演繹高增長態(tài)勢。因此，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也順勢而動，在拉動經(jīng)濟增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是因為了解市場，了解目標群體的需求后，按照市場需求開發(fā)房地產(chǎn)項目，從而最終獲取利潤或占領市場，并促進了企業(yè)的不斷發(fā)展。但目前許多開發(fā)商還都缺乏以顧客為導向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項目開發(fā)建設的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在的市場機會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場機會，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。（二）研究的目的和意義1、研究的目的隨著人們的生活水平的提高，我國人均居住條件將不斷得到改善。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場過渡到買方市場。早些年許多房地產(chǎn)商一夜暴富的現(xiàn)象已成為過眼煙云?，F(xiàn)實的市場環(huán)境迫使房地產(chǎn)開發(fā)商研究市場，重視營銷問題，把營銷管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，從研究消費者的需求出發(fā)實行全過程的營銷。房地產(chǎn)開發(fā)生的一些錯誤觀念，致使營銷出現(xiàn)錯誤，使房地產(chǎn)開發(fā)步入歧途。故而可以說，房地產(chǎn)營銷策劃是關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關鍵。所以研究我國房地產(chǎn)營銷策略直接關系到我國房地產(chǎn)的發(fā)展方向，有了正確的營銷策略才能能夠更好的推動我國房地產(chǎn)市場的更好的發(fā)展。2、研究的意義房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支。房地產(chǎn)市場營銷與其它市場營銷一樣，也是個人和集體通過一系列的活動，特別是某些創(chuàng)造性的活動，同別的個人和集體交換產(chǎn)值和價值，以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程?？梢?，房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點，企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商6業(yè)樓宇、廠房等建筑物以及相關服務來滿足消費者生產(chǎn)或生活、物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤的一種商務活動。與一般商品市場營銷相比，房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性，房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權益等，因此，房地產(chǎn)市場的營銷極有有特點，同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領域得到很好的運用?？梢哉f，房地產(chǎn)營銷策略對我們?nèi)祟惖纳钇鹬@至關重要的作用和意義。（三）房地產(chǎn)營銷策劃1、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”1。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風，開發(fā)建設出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮2。所以一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營銷策劃就顯得尤為重要了。2、房地產(chǎn)營銷策劃特點（1）“以人為本”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應顧客的需要，從而促進銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了