二級(jí)城市住宅商品房開發(fā)中的戶型需求分析 二級(jí)城市住宅商品房開發(fā)中的戶型需求分析是小柯論文網(wǎng)通過網(wǎng)絡(luò)搜集，并由本站工作人員整理后發(fā)布的，二級(jí)城市住宅商品房開發(fā)中的戶型需求分析是篇質(zhì)量較高的學(xué)術(shù)論文，供本站訪問者學(xué)習(xí)和學(xué)術(shù)交流參考之用，不可用于其他商業(yè)目的，二級(jí)城市住宅商品房開發(fā)中的戶型需求分析的論文版權(quán)歸原作者所有，因網(wǎng)絡(luò)整理，有些文章作者不詳，敬請(qǐng)諒解，如需轉(zhuǎn)摘，請(qǐng)注明出處小柯論文網(wǎng)，如果此論文無法滿足您的論文要求，您可以申請(qǐng)本站幫您代寫論文，以下是正文。 摘要 通過四川、云南部分二級(jí)中等城市市場調(diào)查分析，中小戶型住房受到廣大購房者的歡迎；并且由于政策導(dǎo)向，中小戶型住房將會(huì)成為住房市場的一個(gè)發(fā)展主導(dǎo)方向，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)先重點(diǎn)打造中小戶型，大力開發(fā)中小戶型住房，滿足消費(fèi)者的購房需求，同時(shí)政府監(jiān)管部門應(yīng)該充分運(yùn)用有效手段加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，確保中小戶型住房開發(fā)供應(yīng)比例，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。關(guān)鍵詞 二級(jí)中等城市 商品住房 中小戶型 需求 市場監(jiān)管隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的大力推進(jìn)，商品住宅市場具有較大的發(fā)展?jié)摿?，但房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，它具有交易程序復(fù)雜、手續(xù)繁多，且資金量大，不易變現(xiàn)等特點(diǎn)。影響住宅房地產(chǎn)市場供需矛盾客觀因素主要有：區(qū)位地段、品種結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)格，以及戶型結(jié)構(gòu)。本文通過四川和云南部分二級(jí)中等城市的房地產(chǎn)市場調(diào)查，著重分析住宅戶型結(jié)構(gòu)對(duì)商品住宅市場供銷的影響情況，以資相關(guān)部門決策參考。一、商品住宅戶型結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀在中國西部的二級(jí)中等城市，不少涉足房地產(chǎn)行業(yè)者并不具備相應(yīng)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)或?qū)嵙?，他們中的絕大多數(shù)持有“短期的淘金”思想，往往是臨時(shí)拼籌組合而成并掛靠房地產(chǎn)公司運(yùn)作，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，市場行情看漲就開發(fā)，市場不景氣就撤資走人。所以，他們對(duì)前期的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究并不重視，往往憑經(jīng)驗(yàn)或拍腦袋決策。結(jié)果市場開發(fā)的住宅樓盤幾乎是“千人一面”，缺乏自己的特色與品牌。 另外，單從建筑專業(yè)技術(shù)角度看，同類型高度房屋小戶型比大戶型單位面積墻體數(shù)量多，單位面積建造成本要高一些，而其銷售造價(jià)一般持平。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取預(yù)期的短期高額利潤，爭先開發(fā)高檔大面積、大戶型住宅。結(jié)果造成戶均面積120m2三室兩廳、150m2以上的四室兩廳等住宅供大于求，而40m290m2的一室一廳、兩室一廳及兩室兩廳等中小戶型市場供應(yīng)量卻嚴(yán)重不足，未能真正滿足消費(fèi)者的購房需求。二、商品住宅戶型結(jié)構(gòu)需求調(diào)查分析通過走訪、座談等多種手段，對(duì)內(nèi)江市、曲靖市、昭通市、自貢市、宜賓市及瀘州市等二級(jí)中等城市近二十家房地產(chǎn)企業(yè)商品房住宅近三年（2005年2007年）實(shí)際住宅商品房戶型開發(fā)比例情況進(jìn)行實(shí)際問卷調(diào)查，同時(shí)，在當(dāng)?shù)爻鞘羞€對(duì)市民進(jìn)行了住宅商品房戶型需求比例情況隨機(jī)抽樣問卷調(diào)查并結(jié)合網(wǎng)上問卷調(diào)查，數(shù)據(jù)處理后情況見附表。二級(jí)城市住宅商品房戶型供需比例表在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查過程中，近半數(shù)企業(yè)住宅商品房戶型開發(fā)重點(diǎn)定位90m2150m2，即三室一廳或三室兩廳的大戶型住宅。其中，內(nèi)江市有一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)2005年開發(fā)的一個(gè)高層超大戶型住宅樓盤最小戶型246m2，最大為580余m2，結(jié)果竣工后近2年僅僅銷售幾套，銷售率不到20%，不僅造成大量資金積壓，企業(yè)周轉(zhuǎn)困難；而且易造成攀比奢侈的社會(huì)陋習(xí)，不利于“節(jié)約型”和諧社會(huì)構(gòu)建。由于不堪重負(fù)，該樓盤現(xiàn)在不得不“瘦身”改造，通過小戶型方案進(jìn)行促銷。在對(duì)意向購房者調(diào)查過程中，50%以上為夫妻或三口之家，家庭年收入以3萬5萬居多，買房目的主要是自己居住，購買地段城中心或城郊均可。所以，90m2以下的中小戶型成為這部分人群購房首選的主打戶型就不足為奇了。從表中不難看出，四川省的部分二級(jí)中等城市住宅商品房戶型供需狀況嚴(yán)重不均衡，90m2以下的中小戶型住宅市場嚴(yán)重供不應(yīng)求，90m2以上的大戶型住宅市場卻供大于求，不僅影響人民群眾居住水平，而且造成大量資源閑置浪費(fèi)。其主要原因是開發(fā)商與購房者之間的信息嚴(yán)重不對(duì)稱造成的，當(dāng)然也存在政府監(jiān)管不力的影響。三、商品住宅戶型結(jié)構(gòu)開發(fā)建議一般來說，房地產(chǎn)市場的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和政府部門。三者之間的行為導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)市場商品住宅戶型結(jié)構(gòu)突出的供需矛盾，是由三者的共同作用所產(chǎn)生的。下面分別從三者的各自角度對(duì)商品住宅戶型結(jié)構(gòu)合理開發(fā)提出建議。1.政府部門政府對(duì)房地產(chǎn)市場的干預(yù)比其他市場都要多得多。其干預(yù)的方式包括城市規(guī)劃、土地政策、利率政策和稅收政策等等。政府的干預(yù)也有正、負(fù)兩種效應(yīng)，如政府從短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)出發(fā)的干預(yù)就不可避免地導(dǎo)致失誤。因此，我們應(yīng)該努力提高政府干預(yù)的正效應(yīng)，降低干預(yù)的負(fù)效應(yīng)，盡量保持政策的延續(xù)性。首先，政府的土地供應(yīng)政策方面。有效調(diào)劑地段供需矛盾和住宅總量供需矛盾，合理處理郊區(qū)土地為主的土地出讓與老城區(qū)土地出讓結(jié)構(gòu)比例，保證供應(yīng)總量適當(dāng)，優(yōu)先保證90m2以下中小戶型房地產(chǎn)開發(fā)用地，凸顯有效供應(yīng)效果。嚴(yán)格控制郊區(qū)土地出讓，就意味著可以增加老城區(qū)的土地供應(yīng)量。同時(shí)，可以采用土地基金、土地債券等新的融資方式，加強(qiáng)資本運(yùn)作來解決土地收購儲(chǔ)備資金問題，制止土地交易投機(jī)行為。對(duì)于開發(fā)商囤積土地不開發(fā)的現(xiàn)象，應(yīng)制定相應(yīng)的措施，督促開發(fā)商及早開發(fā)，對(duì)閑置了一定期限的土地收回并重新出讓，增加土地供應(yīng)量。并對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行控制，增加掛牌出讓的土地?cái)?shù)量，防止招標(biāo)與拍賣出讓引起土地出讓價(jià)格過高，從地價(jià)上控制房價(jià)的上漲。其次，注重科學(xué)合理的城市規(guī)劃，對(duì)于大多數(shù)二級(jí)城市宜考慮規(guī)劃雙或多核心城市。政府應(yīng)加大郊區(qū)綜合開發(fā)的力度，郊區(qū)住宅的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套要超前建設(shè)。今后遠(yuǎn)郊住宅的開發(fā)，首先要對(duì)開發(fā)區(qū)域予以次序上的選擇；其次對(duì)于適宜的發(fā)展區(qū)域，應(yīng)由政府推動(dòng)開發(fā)商集中成片開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商和政府實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，做到整體規(guī)劃的高標(biāo)準(zhǔn)和市政配套先行，這樣才能促進(jìn)郊區(qū)房產(chǎn)的健康、良性發(fā)展。同時(shí)依靠完善城市的公共快速交通系統(tǒng)和私家車數(shù)量的增長，解決目前的交通狀況不佳的局面，創(chuàng)造適宜居住的郊區(qū)環(huán)境，使更多居民愿意住在郊區(qū)。隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展，由單一城市中心變?yōu)槎喑鞘兄行模藗儗?duì)原有市中心的依賴程度逐漸下降，房價(jià)也會(huì)有所下降。最后，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行2007年我國政府出臺(tái)的90m2以下的套型須占住宅建設(shè)總量70以上的政策，在城市規(guī)劃、土地政策、建筑技術(shù)開發(fā)、利率政策和稅收政策等方面予以扶植，確保實(shí)際商品房開發(fā)中的中小戶型住宅比例達(dá)到70，解決有效需求，降低同類房價(jià)，真正惠及中低收入者，滿足大多數(shù)購房者的消費(fèi)意愿。2.房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)商總是會(huì)盡量在政府的干預(yù)與消費(fèi)者需求之間尋求較好的結(jié)合點(diǎn)，趨利避害，使自身的利益最大化。房地產(chǎn)商的商業(yè)行為導(dǎo)致了住宅總量的供需矛盾、品種結(jié)構(gòu)供需矛盾和價(jià)格供需矛盾。根據(jù)表一，中小戶型住宅需求比例超過60%；因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該積極挖掘商機(jī)，答好這份市場考卷。第一，配合國家房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制，積極開發(fā)中小戶型住宅；不要逆市而行。作好中長期開發(fā)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)與政府的“雙贏”，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益與社會(huì)效應(yīng)最佳結(jié)果。因?yàn)?，現(xiàn)代企業(yè)管理理論表明利潤最大化并非是現(xiàn)代企業(yè)的唯一目標(biāo)。第二，精心打造中小戶型住宅精品。因?yàn)樽≌粌H滿足消費(fèi)者的使用需求，而且還要滿足其精神需求?？偟膩碇v，就是要滿足“居住空間的舒適性、經(jīng)濟(jì)性、適用性和美觀性”。住宅內(nèi)居住生活想要獲得舒適的效果，必須使小同的功能空間既有好的相互關(guān)系，又有相對(duì)的獨(dú)立性，使它們各得其所。對(duì)于各種戶型，在功能上要力求做到“七大分區(qū)”，即：動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、主次分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)和衛(wèi)浴分區(qū)，滿足多方需要。在房屋的朝向上，保證各房間有一定的有效日照時(shí)間，采光良好，通風(fēng)順暢，做到“明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)”。另外，要注意保證各種功能空間適宜的尺度和私密性。居住空間的經(jīng)濟(jì)性，主要反映在節(jié)約自然資源。我國是一個(gè)人口大國，人均資源相對(duì)貧乏。因此在居住規(guī)劃設(shè)計(jì)中，一定要本著經(jīng)濟(jì)實(shí)用，節(jié)省建材及能源，充分利用各種自然資源，如風(fēng)能、太陽能、光照等，推行節(jié)能或綠色建筑設(shè)計(jì)。居住空間的適應(yīng)性要求，其一保證可持續(xù)發(fā)展其一；其二適應(yīng)市場的需求。住宅建設(shè)是與國計(jì)民生緊密相聯(lián)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著近年來的國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，新材料、新技術(shù)、高科技智能化和電腦技術(shù)的廣泛使用，家庭將小僅僅是生活空間，同時(shí)也將是工作場所，這就要求住宅內(nèi)部的服務(wù)空間相應(yīng)要隨著變化。同時(shí)伴隨住宅供需的市場化，為適應(yīng)不同的經(jīng)濟(jì)收入，不同類型、不同生活模式家庭的需要，在住宅開發(fā)時(shí)應(yīng)面向社會(huì)提供不同面積、不同類型的住宅。其他參考文獻(xiàn)baker, sheridan. the practical stylist. 6th ed. new york: harper & row, 1985.flesch, rudolf. the art of plain talk. new york: harper & brothers, 1946.gowers, ernest. the complete plain words. london: penguin books, 1987.snell-hornby, mary. translation studies: an integrated approach. amsterdam: john benjamins, 1987.hu, zhuanglin. 胡壯麟, 語言學(xué)教程 m. 北京: 北京大學(xué)出版社, 2006.jespersen, otto. the philosophy of grammar. london: routledge, 1951.leech, geoffrey, and jan svartvik. a communicative grammar of english. london: longman, 1974.li, qingxue, and peng jianwu. 李慶學(xué)、彭建武, 英漢翻譯理論與技巧 m. 北京: 北京航空航天大學(xué)出版社, 2009.lian, shuneng. 連淑能, 英漢對(duì)比研究 m. 北京: 高等教育出版社, 1993.ma, huijuan, and miao ju. 馬會(huì)娟、苗菊, 當(dāng)代西方翻譯理論選讀 m. 北京: 外語教學(xué)與研究出版社, 2009.newmark, peter. approaches to translation. london: pergmon p, 1981.quirk, randolph, et al. a grammar of contemporary english. london: longman, 1973.wang, li. 王力, 中國語法理論 m. 濟(jì)南: 山東教育出版社, 1984.xu, jianping. 許建平, 英漢互譯實(shí)踐與技巧 m. 北京: