2006年九江香榭麗舍可行性研究報(bào)告目錄前言第一部分決策背景一、一、九江概述二、二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析三、三、城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響第二部分市場(chǎng)分析一、一、政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估二、二、九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、1、整體發(fā)展概述2、2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析三、三、區(qū)域市場(chǎng)分析1、1、區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)2、2、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析四、四、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)第三部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目資源分析1、1、周邊環(huán)境資源2、2、自身資源三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析五、項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)客戶層研究1、主力客戶定位2、目標(biāo)客戶描述第四部分項(xiàng)目開發(fā)研究一、一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值初步評(píng)估二、二、項(xiàng)目發(fā)展建議第五部分投資收益分析第六部分項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及策略一、一、項(xiàng)目盈虧平衡分析二、二、敏感性分析三、三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第七部分結(jié)論和建議附：銷售計(jì)劃前言“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”?？尚行匝芯繄?bào)告的撰寫是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項(xiàng)目的決策方向，為項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供有價(jià)值的參考依據(jù)。在本次報(bào)告的撰寫期間，我們對(duì)九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征進(jìn)行了充分調(diào)查與分析，并對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致考究，對(duì)周邊樓盤進(jìn)行慎密調(diào)研后，取得了大量一手資料。同時(shí)結(jié)合本案的目標(biāo)客戶，在對(duì)其行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，為本案制定了切實(shí)可行的開發(fā)方案。其目的是為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，最大限度縮短銷售周期和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化。由于時(shí)間倉促，疏漏錯(cuò)誤之處難免，敬請(qǐng)批評(píng)指正。第一部分決策背景一、一、九江概述1、概況：九江是長(zhǎng)江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長(zhǎng)江黃金水道十大港口之一。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長(zhǎng)270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積48.4平方公里，市區(qū)人口51萬人。2、交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動(dòng)工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有105國道(北京-珠海)、316國道(福州-蘭州)過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長(zhǎng)江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是一個(gè)極具潛力的開放城市。3、歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。自秦代立郡以來，至今已有2200多年的歷史。九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。九江現(xiàn)有國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8處。2001年被評(píng)為全國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為中國唯一的“世界文化景觀”，列入世界遺產(chǎn)名錄。4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計(jì)九江市在“十五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增，年達(dá)到億元，。人均生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12.7%，2005年達(dá)到9230元。財(cái)政總收入年均遞增，年達(dá)到億元。政府預(yù)計(jì)到2010年，實(shí)現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到2200美元。全國百強(qiáng)市排名，九江位列75位5、生活水平：2005年城市居民可支配收入為8713元，同期增長(zhǎng)1.4，政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。二、二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析收入快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，處于小康階段九江城鄉(xiāng)居民收入020004000600080001000019901995200020012002200320042005城鎮(zhèn)農(nóng)村2005年城市居民可支配收入為8713元，同期增長(zhǎng)1.4，政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在8%以上，預(yù)計(jì)到2010年城市居民可支配收入可達(dá)14000元。九江居民存款余額(億元）12.8460.6115.15130.65153.8181.43212.17249.4905010015020025030019901995200020012002200320042005九江城鄉(xiāng)居民存款余額在2005年達(dá)到249.49億元，比上年增長(zhǎng)37.32元，增長(zhǎng)率達(dá)17.59%。從上面兩個(gè)表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。2005年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為，農(nóng)村為48.8%。根據(jù)國際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速九江市個(gè)私經(jīng)濟(jì)上繳稅金（億元）2.7747.6311.5815.320510152020012002200320042005從上表可以看出，2005年，九江市民營經(jīng)濟(jì)上交稅金15.32億元，銷售收入2836億元，增長(zhǎng)，對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到608。目前，九江的個(gè)體工商戶已超過75000戶，個(gè)私經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展將帶動(dòng)九江市一部分居民走上富裕的道路。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快歷年九江市固定資產(chǎn)投資示意圖（億元）6493118.16140.07190.205010015020020012002200320042005九江市2005年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項(xiàng)目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資）190.2億元，比上年增長(zhǎng)32.6，增速比上年高出14.8個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用九江經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本特征民營經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀殖鞘薪ㄔO(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速居民收入增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求三、三、城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響九江城市發(fā)展總體規(guī)劃九江市政府對(duì)于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場(chǎng)、白水湖和長(zhǎng)江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級(jí)國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長(zhǎng)江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長(zhǎng)江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長(zhǎng)江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖南門湖八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目影響從對(duì)九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不斷涌現(xiàn)，本項(xiàng)目并不處于九江的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。但本項(xiàng)目所處的長(zhǎng)虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對(duì)于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。同時(shí)與開發(fā)區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的潯陽區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，這為本項(xiàng)目的開發(fā)成功提供了比較好的外部因素。第二部分市場(chǎng)分析一、一、政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目前國家對(duì)于某些地區(qū)房地產(chǎn)過熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為：1、建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度2、加快了城市的拆遷步伐上述政策都是對(duì)房地產(chǎn)交易有著相對(duì)的利好作用，政府對(duì)于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項(xiàng)目的成功來發(fā)提供了良好的外決條件。宏觀政策對(duì)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析1、對(duì)于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房?jī)r(jià)整體水平仍然較低。市區(qū)商品房成交均價(jià)在05年僅1800元/左右，這較市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場(chǎng)房?jī)r(jià)提供了較大的增長(zhǎng)空間。2、在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機(jī)成分極少。這也給了九江房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良性發(fā)展的市場(chǎng)空間。3、宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場(chǎng)情況而言，國家宏觀政策不會(huì)對(duì)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，整體市場(chǎng)將依城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。二、二、九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、1、整體發(fā)展概述概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本可分為老城區(qū)、長(zhǎng)虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長(zhǎng)江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主；長(zhǎng)虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長(zhǎng)虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個(gè)地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。主要分為三個(gè)層次：老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷售均價(jià)：2500元/平方米以上；長(zhǎng)虹大道兩側(cè)。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點(diǎn)，生活配套日趨成熟。銷售均價(jià)：17002300元/平方米；九龍街開發(fā)區(qū)一帶。隨著九江城市西拓，環(huán)繞八里湖建設(shè)新九江發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價(jià)：18002100元/平方米。住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。2、2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1）市場(chǎng)運(yùn)行狀況：供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少2005年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共36個(gè)，同比下降20%，批準(zhǔn)預(yù)售面積55.88萬平方米，同比上漲6.26%，其中住宅39.68萬平方米。同期九江市的商品房成交面積為39.24萬平方米，其中住宅34.44萬平方米，成交金額84216萬元，成交面積和成交金額比2004年分別下降了51.58%和40.02%。附：商品房成交面積比較表單位：萬平方米2004年2005年2005年與2004年比較商品房81.0439.24-51.58%其中：住宅68.934.44-50.01%商鋪8.433.51-58.36%附：商品房成交金額比較表單位：萬元2004年2005年2005年與2004年比較商品40.02%其中：住宅8738464441-26.26%商鋪4772017726-62.86%二手房交易活躍，增長(zhǎng)迅速2005年二手房成交3198套，成交面積30.73萬元。存量房成交面積首次超過商品房。附：存量房（住宅）買賣比較表2004年2005年2005年與2004年比較套數(shù)（套）1798319878%面積（萬平方米）20.0430.7353%金額（萬元）213533598068.5%單價(jià)（元/平方米）106611709.76%住宅價(jià)格上漲迅速，商鋪價(jià)格略有下調(diào)2005年商品房?jī)r(jià)格較2004年上漲19.82%，其中住宅價(jià)格上漲較快，達(dá)到了44.03%。而商鋪價(jià)格略有下調(diào)較上年下鐵10.69%附：商品房成交單價(jià)比較表單位：元2004年2005年2005年與2004年比較商品房1791214619.82%其中：住宅1299187144.03%商鋪56585053-10.69%2）、土地市場(chǎng)分析土地供應(yīng)不平衡雖然2005年九江市土地供應(yīng)量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1808.82畝，比2004年的1743.4畝增加了3.75%，但長(zhǎng)江大道與八里湖之間地塊面積達(dá)1200畝，占了全年土地供應(yīng)的66.34%。大宗土地前期準(zhǔn)備時(shí)間和開發(fā)周期都較長(zhǎng)，因此短時(shí)間內(nèi)，商品房市場(chǎng)供應(yīng)量并不充裕。從拍賣土地的分布來看，開發(fā)區(qū)共拍賣土地1504.79畝，占83.19%，老城區(qū)土地供應(yīng)相對(duì)緊張。土地價(jià)格上漲，成本提高2005年九江市土地綜合價(jià)格每畝52.28萬元，比2004年上漲了5.45%，剝?nèi)ラL(zhǎng)江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價(jià)為72.54萬元/畝，較04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r(jià)64.37萬元/畝，上漲了12.69%附：九江市2005年國有土地