2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 關(guān)鍵詞： 珠海會所項目普遍經(jīng)營不善，精準化定位、特色化經(jīng)營才是出路。 會所物業(yè) 為數(shù)眾多 規(guī)模檔次 普遍較高 經(jīng)營狀況 大多欠佳 解決之道 特色定位 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 Part 1 珠海城市調(diào)研 珠海區(qū)位及城市整體規(guī)劃 珠海城市經(jīng)濟綜合情況 珠海人口結(jié)構(gòu) 珠海市民收入水平及消費狀況 Part 2 房地產(chǎn)市場調(diào)研 房地產(chǎn)市場整體狀況 珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況 珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷水平 珠海商業(yè)地產(chǎn)熱點開發(fā)區(qū)域 目 錄 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 Part 3 珠海商業(yè)市場調(diào)研 珠海主要商圈分布情況 珠海主要零售商業(yè)項目在城市中的區(qū)位及地段 珠海主要零售商業(yè)項目在城市商業(yè)格局中的角色和位置 中山重點商業(yè)項目調(diào)查 珠海主要零售商業(yè)項目在城市商業(yè)歷史、商業(yè)文化中的作用 珠海主要零售商業(yè)項目的一般規(guī)劃特征 珠海主要零售商業(yè)項目的一般景觀、形象、其他配套系統(tǒng) 珠海主要零售商業(yè)項目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律 珠海主要零售商業(yè)項目的商業(yè)及品牌資源 珠海主要零售商業(yè)項目的一般租金和售價規(guī)律 珠海主要餐飲休閑娛樂項目在城市中的區(qū)位及地段 珠海主要餐飲休閑娛樂項目的商業(yè)及品牌資源 珠海主要餐飲休閑娛樂項目的租售價格規(guī)律 目 錄 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 Part 4 珠海典型會所調(diào)研 珠海典型會所項目的分布情況 珠海典型會所項目在城市商業(yè)格局中的角色和位置 珠海典型會所項目在房地產(chǎn)項目中的角色和位置 珠海典型會所項目的一般規(guī)劃特征 珠海典型會所項目的一般景觀、形象、其他配套系統(tǒng) 珠海典型會所項目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律 珠海典型會所項目的一般租金和售價規(guī)律 目 錄 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 報告整體邏輯架構(gòu) 珠海商業(yè)市場整體調(diào)研 城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會經(jīng)濟狀況） 城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況） 城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會所狀況） 綜合概況 發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)濟狀況 人口結(jié)構(gòu) 收入消費 整體狀況 開發(fā)銷售 營銷水平 熱點區(qū)域 商圈分布 零售商業(yè) 休閑娛樂 典型會所 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 珠海商業(yè)市場整體調(diào)研 城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會經(jīng)濟狀況） 城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況） 城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會所狀況） 綜合概況 發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)濟狀況 人口結(jié)構(gòu) 收入消費 整體狀況 開發(fā)銷售 營銷水平 熱點區(qū)域 商圈分布 零售商業(yè) 休閑娛樂 典型會所 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 1、珠海區(qū)位及城市整體規(guī)劃 （ 1）珠海城市概述 珠海是中國的 五個經(jīng)濟特區(qū)之一 ， 珠三角花園城市 ，東與香港隔海相望，南與澳門相連，西鄰新會、臺山市，北與中山市接壤。珠海的陸地面積有 1701平方千米，海岸線長 604公里，有大小島嶼 146個，故有“百島之市”的美譽。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 上沖 新香洲 老香洲 吉大 拱北 前山 珠海中心城區(qū)版圖 南灣 生態(tài)宜居、綜合城區(qū) 商貿(mào)旅游服務(wù)中心 城市窗口地區(qū) 城市門廳 建材商貿(mào)流通中心 新城市中心 東西雙城之紐帶 （ 2）珠海城市行政區(qū)劃 珠海市轄 3個市轄區(qū)（香洲、斗門、金灣）， 8個街道、 15個鎮(zhèn)。其中 香洲區(qū)是珠海市中心城區(qū)，是珠海市政治、經(jīng)濟、文化、交通和金融中心 ，下轄獅山、灣仔、拱北、吉大、香灣、梅華、前山、翠香 8個街道辦事處和南屏鎮(zhèn)，共 104個社區(qū)居委會。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 3）珠海城市整體布局 由“ 主城區(qū) 次中心城 外圍新城 中心鎮(zhèn) ”組成，形成 “一主”（主城區(qū)）“兩副”（唐家灣新城、橫琴新城）組團結(jié)構(gòu)的整體城市格局 。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 4）珠海城市整體發(fā)展規(guī)劃 根據(jù) “工業(yè)西進、城市西拓”的“兩西戰(zhàn)略”和“拓展西城，提升東城，保護資源，做優(yōu)基礎(chǔ)”的城市發(fā)展規(guī)劃 ，珠海將優(yōu)先開拓西部地區(qū)，同時改善東部主城區(qū)，未來工作重點聚焦在西部，力爭將珠海建設(shè)成“ 珠江三角洲中心城市之一，東南沿海主要的風(fēng)景旅游城市 ” 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 5）珠海城市交通路網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃 以公路和鐵路為主的陸路交通設(shè)施的建設(shè)，使珠海由“盡端末梢”成為“始端龍頭” ，也使珠海的“海港、航空港”得以盤活，獲得重大發(fā)展機遇。包括 廣珠城際軌道與公路交通一體化，粵港澳大橋、伶仃洋大橋、廣珠鐵路、高欄港、三灶機場 等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 珠海陸路交通發(fā)展規(guī)劃 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 6）珠海城市重大發(fā)展契機 2009年 6月 25日，國務(wù)院發(fā)布 橫琴總體發(fā)展規(guī)劃 ，對橫琴島進行了新的定位，決定橫琴要通過重點發(fā)展商務(wù)服務(wù)、休閑旅游、科教研發(fā)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加強生態(tài)環(huán)境保護，鼓勵金融創(chuàng)新，實行更加開放的產(chǎn)業(yè)和信心化政策等，逐步把橫琴建設(shè)成為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)、深化改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)、促進珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的平臺。 在政治層面上說，開發(fā)橫琴是貫徹落實“一國兩制”方針的具體體現(xiàn)，這對促進澳門經(jīng)濟適度多元化發(fā)展、維護澳門長期繁榮穩(wěn)定、探索粵港澳合作新模式有著特殊的意義。在經(jīng)濟層面上說，開發(fā)橫琴對于珠海提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，加強科技創(chuàng)新，提升城市功能，加快經(jīng)濟社會發(fā)展，建設(shè)珠江口西岸核心城市具有舉足輕重的作用。 通過橫琴島進行珠澳資源互補，形成“澳珠同城化都市區(qū)”，打造珠三角 的另一空間增長地，帶動珠三角西岸和粵西沿海地區(qū)發(fā)展。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 2、珠海城市經(jīng)濟綜合情況 2010年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 992.06億元，比上年增長 9.0%。其中，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 0.4%、 52.8%和 46.8%。人均 GDP達 67591元，按平均匯率折算約合 9733美元。 雖然珠海經(jīng)濟總量在廣東省排名靠后，但 人均 GDP、旅游收入、實際利用外資、投資、消費、出口、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款等均居珠三角區(qū)域城市前列 。 （ 1）珠海國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 珠海 以高科技為重點、綜合發(fā)展的外向型工業(yè)體系經(jīng)濟格局 初具雛型，按總工業(yè)輸出額計，主要工業(yè)依次為：電子及通訊設(shè)備、電子儀器及機械、辦公室儀器。 珠海也是外商投資的熱點地區(qū)之一 。已有 52個國家和地區(qū)的客商投資珠海，外商直接投資項目 7303項。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通、珠海紫翔，美國的?？松梨?、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力、殼牌，英國的 BP公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等 30多家著名跨國公司已落戶珠海。 （ 2）珠海形成外向型高科技工業(yè)體系 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 3）珠海旅游會展產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 珠海自然環(huán)境優(yōu)美，山清水秀，海域廣闊， 1991年，珠海以整體城市形象為景觀被國家旅游局評為 “中國旅游勝地四十佳” 之一。 珠海有各類旅游飯店 300余家，年接待能力達 700萬人次，其中星級酒店 20多家。酒店建設(shè)多以園林別墅為設(shè)計主題，依山傍水，構(gòu)成了一道獨特的城市風(fēng)景線。還建有各類會議中心、展覽館 10多個，可舉辦各種國際性會議及各類博覽會、交易會等。 在珠海，每兩年舉辦一次 國際航空航天博覽會 ，這一盛事在國內(nèi)外影響極大。珠海還建有國際賽車場，每年都有國際性的汽車賽事舉辦，對廣大汽車運動愛好者具有極大的吸引力。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 4）珠海城市區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 資料來源：珠海市規(guī)劃局 功能發(fā)展指引 主導(dǎo)功能 核心條件 主城區(qū) 香洲 提升強化現(xiàn)有功能，發(fā)展綜合服務(wù)業(yè) 行政辦公中心與文化體育中心、綜合服務(wù)業(yè)、特色旅游業(yè) 區(qū)內(nèi)交通便捷，高品質(zhì)生活空間 拱北吉大 提升原功能、發(fā)展旅客聯(lián)運樞紐、會議商務(wù)會展、旅游業(yè)（休閑度假旅游）、區(qū)域性房地產(chǎn)、區(qū)域性金融商貿(mào)等綜合服務(wù)業(yè) 綜合服務(wù)業(yè) 區(qū)域交通設(shè)施，現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件 前山 提升原功能，提升普通制造業(yè)，發(fā)展前山物流產(chǎn)業(yè)園 普通制造業(yè)、區(qū)域性商貿(mào)業(yè) 現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件 南坪灣仔 提升原功能，促進南坪科技工業(yè)園向商貿(mào)業(yè)、物流服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，發(fā)展區(qū)域性房地產(chǎn) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域性商貿(mào)業(yè) 國家政策、區(qū)域交通設(shè)施 洪灣 提升原功能，促進保稅區(qū)的活力呈現(xiàn)，發(fā)展物流倉儲業(yè) 區(qū)域性商貿(mào)業(yè)、倉儲物流業(yè) 國家政策、現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件 唐家 提升原功能，利用交通節(jié)點及大學(xué)城優(yōu)勢，提升科技創(chuàng)新海岸與金鼎工業(yè)園 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合服務(wù)業(yè)、旅游業(yè) 區(qū)域交通設(shè)施、環(huán)境資源條件 橫琴 培育新功能，打造作為泛珠三角經(jīng)濟合作區(qū)的新功能 綜合服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè) 國家政策、區(qū)域交通設(shè)施 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 3、珠海人口結(jié)構(gòu) 珠海 是目前珠三角地區(qū)人口最少的城市 ，在一定程度上影響了珠海經(jīng)濟總量的提高和商業(yè)規(guī)模的擴大。 2008年末全市總?cè)丝诩s280萬，其中常住人口 148.11萬人 ，比上年末增加 2.67萬人，增長1.8%。其中，戶籍人口 99.48萬人，增長 4.0%。全市戶籍人口出生率 11.61 ，死亡率 2.99 ；自然增長率 8.62 。根據(jù)珠?！笆晃逡?guī)劃”，到2010年，珠海常住人口數(shù)將達到 170萬 。 （ 1）珠海人口總量 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 據(jù)珠海統(tǒng)計局資料顯示， 珠海就業(yè)人員受教育程度相對較高 ，高中以上學(xué)歷占就業(yè)人員比重高于廣東省平均水平 10個百分點， 人力資源優(yōu)勢較為明顯 。 （ 2）珠海人力資本情況 就業(yè)人員分類 廣東省比例（ %） 珠海市比例（ %） 高中以上學(xué)歷 53.68 63.78 研究生及以上學(xué)歷 0.69 0.87 大學(xué)本科以上學(xué)歷 6.16 8.70 大專以上學(xué)歷 12.42 14.26 高中學(xué)歷 34.41 39.95 初中及以下學(xué)歷 46.32 36.22 珠海市與廣東省各學(xué)歷就業(yè)人員比重比較 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 一、珠海從事 第三產(chǎn)業(yè)人員比例 明顯較周邊城市 高 ，跟城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。 二、非公有制企業(yè)是吸納就業(yè)的主力。 三、制造業(yè)及批零貿(mào)易、酒店餐飲是吸納從業(yè)人員的主要行業(yè)。 四、香洲區(qū)作為珠海的主城區(qū)，占總就業(yè)人口的 60.5%，其次為斗門區(qū)，為 22.8%，最少的為金灣區(qū)，為 16.7%。且 高素質(zhì)人才也大多集中在香洲區(qū) 。 （ 3）珠海就業(yè)結(jié)構(gòu)情況 珠海 佛山 中山 二產(chǎn)從業(yè)人員比例（ %） 54.86 68.30 75.62 三產(chǎn)從業(yè)人員比例（ %） 45.14 31.70 24.38 珠海、佛山、中山三市從業(yè)人員比重比較 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 4、珠海市民收入水平及消費狀況 （ 1）珠海市民收入情況 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2009年珠海市民人均可支配收入為 20949.48元，同比增長 8.6%，城鄉(xiāng)居民存款余額同比增長 23%； 2010年 1-9月，居民人均可支配收入增長 9.9%，存款余額增長 10.8%， 居民收入穩(wěn)步提高 。 指標名稱 計量單位 2009年 1-12月 同比增長 （） 2010年 1-9月 同比增長 （） 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元 727.86 23.0 806.18 10.8 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 20949.48 8.6 17341.95 9.9 珠海市民儲蓄存款余額及人均可支配收入情況 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 指標名稱 2009年 1-12月（萬元） 同比增長（） 2010年 1-9月（億元） 同比增長（） 社會消費品零售總額 359.74 19.3 299.35 14.0 居民消費價格指數(shù) 104.6% 4.6 96.6% -3.4% （ 2）珠海市民消費情況 從 2010年度 珠海社會消費品零售總額及累計增長速度 來看，較上年同期增長了 19.3%，高于 GDP增幅 10個百分點，扣除居民消費價格指數(shù)增長4.6%的影響，仍 呈現(xiàn)出明顯增長的態(tài)勢 ， 2009年前三季度，珠海社會消費品零售總額增長 14%，而居民消費價格指數(shù)下降 3.4%，充分說明 珠海市民更加注重生活品質(zhì)并敢于消費 。 珠海社會消費品零售總額及居民消費價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 關(guān)鍵詞： 珠海社會經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展，為城市房地產(chǎn)和商業(yè)提供有力支撐。 經(jīng)濟 穩(wěn)步增長 人口 略有不足 收入 持續(xù)提高 消費 較為旺盛 發(fā)展 重大機遇 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 珠海商業(yè)市場整體調(diào)研 城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會經(jīng)濟狀況） 城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況） 城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會所狀況） 綜合概況 發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)濟狀況 人口結(jié)構(gòu) 收入消費 整體狀況 開發(fā)銷售 營銷水平 熱點區(qū)域 商圈分布 零售商業(yè) 休閑娛樂 典型會所 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 1、房地產(chǎn)市場整體狀況 （ 1）全國房地產(chǎn)市場銷售價格同比上漲 根據(jù)發(fā)改委和統(tǒng)計局 09年 8月的最新調(diào)查顯示，全國 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 2.0%，漲幅比上月擴大 1個百分點；環(huán)比上漲 0.9%，漲幅與 7月份持平。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 一、新建住房銷售價格同比上漲 1.5%，漲幅比上月擴大 1.2個百分點；環(huán)比上漲 1.1%，漲幅與 7月份相同。其中， 90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲 3.7%，環(huán)比上漲 1.1%。 二、二手住房銷售價格同比上漲 3.6%，漲幅比上月擴大 0.6個百分點；環(huán)比上漲 0.6%，漲幅比上月縮小 0.3個百分點。 三、新建非住宅銷售價格同比上漲 1.6%，環(huán)比上漲 0.5%。分類型看，辦公樓銷售價格同比上漲 3.8%，環(huán)比上漲 0.3%；商業(yè)營業(yè)用房銷售價格同比上漲 0.1%，環(huán)比上漲 0.3%. 四、 8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 100.08，比 7月份提高 2.07點。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 中國經(jīng)濟在金融危機之下表現(xiàn)出較強勢的抵御能力，吸引了大量的國際投資資本、熱錢的涌入，成為中國股市、樓市回暖上行不可或缺的助推力之一；目前國內(nèi)適度寬松的金融信貸為樓市的向好提供了良性的政策支持；在剛性置業(yè)需求的帶動下，投資性需求也大量入市，促使房屋成交明顯回升，房價再一次面臨上行的壓力，不排除國家將在后市出臺相關(guān)政策抑制房價再次過快上漲。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 房地產(chǎn)投資情況 單位：億元 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 全社會固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 住宅開發(fā)投資 （ 2）珠海房地產(chǎn)投資開發(fā)下行趨勢明顯 一、 2009年 1-8月份珠海全社會固定資產(chǎn)投資總額為 219.3億元，同比下降 5.2%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為 63.9億元，同比下降幅明顯，達 33.1%。 珠海 2008年 1月 -2009年 8月房地產(chǎn)投資情況對比 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 二、 2009年 1-8月份珠海商品住宅施工面積為 782.31萬平方米，同比下降7.3%，商品住宅竣工面積為 220.45萬平方米，同比下降 9%。 商品住宅開發(fā)情況 單位：萬 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 商品住宅施工面積 商品住宅竣工面積 珠海 2008年 1月 -2009年 8月房地產(chǎn)開發(fā)情況對比 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 受 2007年房地產(chǎn)投資熱潮慣性的影響， 2008年前兩月珠海固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然較大，隨后樓市進入調(diào)整期，房地產(chǎn)投資力度降溫，一直延續(xù)至 2009年 8月份，房地產(chǎn)投資相對趨緩，同比下降明顯。 由于目前珠海房地產(chǎn)市場積累的開工量較大，后市仍顯謹慎， 2009年前 8個月商品住宅的新增施工量整體上較去年同期要低，但表現(xiàn)出逐步上揚的趨勢。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 珠海市上半年房地產(chǎn)一級市場并未像二級市場那樣表現(xiàn)出“陽春般”的氣息，而持續(xù)保持不溫不火的態(tài)勢。主要是由于受國家整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，多數(shù)房地產(chǎn)項目出現(xiàn)開發(fā)推延的情況，而實際上珠海房地產(chǎn)市場上前期累計的開發(fā)量依然較大，因此政府并不急于供應(yīng)住宅用地，而主要從工業(yè)發(fā)展出發(fā)，加大了對工業(yè)園區(qū)用地的供應(yīng)。隨著橫琴大開發(fā)的付諸實施，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)將成為未來的熱點，地價也會水漲船高 。 （ 3）珠海土地市場保持平穩(wěn)態(tài)勢 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 4）珠海住宅銷售價格出現(xiàn)小幅回落 8月份珠海全市的住宅銷售均價為 7818元 / ，環(huán)比下降 5.5%，同比降幅為 1%。其中，香洲區(qū)住宅銷售均價為 9410元 / ，斗門區(qū)為 4818元 / ，金灣區(qū)為 3352元 / ，相比 7月份上漲幅度分別為 -2.03%、 -7.03%、 -5.84%，各個區(qū)域的新房銷售均價均有不同程度下降。 珠海市各區(qū)商品住房預(yù)購均價走勢02000400060008000100001200008.8月9月10月11月12月09.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月全市 香洲區(qū) 斗門區(qū) 金灣區(qū)數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 珠海的房價容易受當月成交樓盤結(jié)構(gòu)及區(qū)域的影響，波動較為明顯，2008年下半年表現(xiàn)更為突出。進入 2009年以后，珠海各區(qū)域樓盤成交相對穩(wěn)定，使得房價變動趨于平穩(wěn)，之后隨著全國樓市整體回暖及珠海本地市場新房供應(yīng)量相對減少，促使從 2月份開始珠海房價呈逐步上升的態(tài)勢。綜合 2009年前 8個月房價變動的趨勢來看，上半年珠海房價穩(wěn)中有升，預(yù)計下半年漲幅整體較上半年要大。雖然 8月份出現(xiàn)房價連續(xù) 7月上漲后首次回落，但從國慶后推出的項目來看均為中高檔樓盤，因此價格持續(xù)下跌的可能性不大。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 5）珠海住宅銷售面積持續(xù)增加 統(tǒng)計資料顯示， 8月份珠海全市新房交易較上月依然表現(xiàn)出上漲趨勢。全市新房交易面積環(huán)比上漲 2.19%。漲幅較上月減少 8個百分點。其中香洲區(qū)環(huán)比下降 2.75%，斗門區(qū)相比上月漲幅達 26.84%，金灣區(qū)成交環(huán)比漲幅為0.3%。 珠海市各區(qū)商品住房交易面積 （萬 ）010203040全市 10.6 9.4 9.3 11 10.6 10.2 10.3 19.4 22.4 22 28.7 31.8 32.5香洲區(qū) 8.2 5.8 7.2 7.7 7.9 7.1 6.8 15 16.9 17.1 23 24.7 24斗門區(qū) 1.8 2.3 1.4 0.9 1.8 2.2 2.2 3.3 4.1 2.7 3.6 5.1 6.5金灣區(qū) 0.6 1.2 0.7 2.4 0.9 0.8 1.3 1.1 1.4 2.3 2.1 2 2.108.8月9月 10月 11月 12月09.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 從 2009年 3月份開始，隨著房市政策的刺激、剛性置業(yè)需求的釋放以及珠海城市建設(shè)一系列利好因素的觸動，珠海住宅市場成交量回升明顯。主城區(qū) 8月份住房成交量與上月持平，而西區(qū)住宅也有不同程度的上升。 截止 2009年 8月份，珠海主城區(qū)新房可供預(yù)售面積為 62.8萬，預(yù)購面積達 91.7萬。受市場不明朗的影響，新盤面市減少，市場供應(yīng)下降，相應(yīng)的成交量卻有所上升，從 09年 3季度樓市的表現(xiàn)來看，整個珠海住房市場的供需矛盾正逐步趨于緩和。后市走勢將顯穩(wěn)定步調(diào)，出現(xiàn)明顯波動的可能性不大。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 6）珠海二手房交易價格及面積穩(wěn)步上升 一、珠海主城區(qū)二手房價基本維持在 4000-5000元 / 之間，波動幅度不大；斗門區(qū)二手房價格自 5月份開始呈穩(wěn)步上升趨勢，突破 2000元 / 關(guān)口；金灣二手房價格仍維持在 2000元 / 以下的范圍浮動。 珠海市二手房交易均價 ( 元/ ）010002000300040005000全市 3217 3507 3468 3391 4105 3864 3333 3861 4027 3983 4142 4180 4143香洲 4620 4218 4196 3937 4538 4280 4176 4251 4589 4371 4664 4573 4572斗門 1577 1845 1567 1542 1577 1569 1394 1781 1656 1810 2046 2075 2153金灣 1499 1131 1177 1078 1410 1318 1434 1358 1759 1271 1512 1206 173508.8月9月 10月 11月 12月09.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 二、隨著一手房市場的回升，全市二手房自 2009年 1月份開始呈逐步遞增趨勢，并超過去年同期水平，反映出珠海購房的剛性需求正得到較好的釋放。 8月份全市二手房交易面積出現(xiàn)正常性回調(diào)。 珠海市二手房交易面積 （萬）05101520全市 6.9 4.5 4.1 5 5 6.3 7.6 10.5 12.6 14.1 16.3 18.3 15.9香洲 3.8 4.2 3.1 4 4.3 5.4 5.3 9 10.2 12.1 13.3 15.7 13.2斗門 0.6 1.8 0.5 0.4 0.4 0.6 1.8 1 1.8 1.3 1.9 1.6 2金灣 2.6 1.1 0.5 0.6 0.3 0.3 0.5 0.5 0.6 0.7 1.1 0.96 0.708.8月9月 10月 11月 12月09.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 1）珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況 與 08年同期相比，珠海商業(yè)地產(chǎn)施工面積和竣工面積均有較大提高。 珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度不減 。 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 2、珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 1）純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目較少 主要分布在拱北萬佳百貨、吉大國貿(mào)海天城、百貨廣場、免稅商場以及香洲的茂業(yè)百貨、揚名廣場少數(shù)幾個地方，大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和規(guī)模偏小的臨街商鋪上，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。 （ 2）主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項目較少 開發(fā)理念不高，經(jīng)營管理不科學(xué)，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，不能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費，輻射能力較弱。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 3）商業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營局限在本地市場 項目規(guī)模小，缺乏完善的集購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)營能力差、擴張能力弱，競爭力不強，與現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。 （ 4）商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展 新興零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展，如各類超市、購物中心、便利店、倉儲式商店、一站式購物等滿足了城鄉(xiāng)居民不同層次的需要。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 2）珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況 09年上半年同 08年環(huán)比相比，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積和銷售金額大幅 下降 21%以上， 空置面積雖有下降，但總量依然很大 ，形勢非常嚴峻。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 從珠海的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史來看，開發(fā)經(jīng)營模式無外乎 “只租不售” 、 “分割銷售產(chǎn)權(quán)式” 和 “合作分成” 等三種形式。 （ 1） 分割銷售產(chǎn)權(quán) ：珠海的米蘭麗都及迎賓廣場兩個商業(yè)地產(chǎn)項目采用這種銷售方式，從而讓開發(fā)商提前迅速獲得高額的開發(fā)回報，但是該種殺雞取卵似的銷售形式使整體商業(yè)物業(yè)被分割成幾百甚至幾千個商家，物業(yè)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移分解，商場的整體性無從談起，加之管理公司的管理水平低下，只知管理不知經(jīng)營，商場內(nèi)的經(jīng)營者各自為戰(zhàn)，起碼的商場整體宣傳有人組織無人參與，致使經(jīng)營情況欠佳 。目前這種商業(yè)地產(chǎn)銷售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營方式已被國家相關(guān)部門叫停整頓。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 （ 2） 合作分成 ：珠海百貨及珠海免稅商場則采取的是合作分成的經(jīng)營形式。該種形式多見于國有零售企業(yè)改制后符合實際情況的商場。此種商場地處城市的有一定歷史的商業(yè)中心，且管理人員曾經(jīng)直接參與過商品的采、供、銷、網(wǎng)絡(luò)，了解合作方的商品價值及經(jīng)營模式，同時便于安置下崗職工及解決改制后的遺留問題。與其他形式比較此種模式相對保守，缺乏前進動力，并且一旦合作對象選擇失誤或?qū)︿N售報表分析得不夠嚴謹，相關(guān)管理條規(guī)執(zhí)行缺乏力度，退場機制人情化等，較容易讓商場變成倉庫，成為過季商品的賣場，長此以往商場將慢慢退出原有的地位。且對于實力欠佳的開發(fā)商而言，不易實現(xiàn)資金的快速回籠和項目的滾動開發(fā)。 （ 3） 只租不售 ：目前即將面市的中海環(huán)宇城、華發(fā)購物城和華發(fā)商業(yè)中心等多個大型商業(yè)項目，都將選擇“只租不售”的開發(fā)經(jīng)營模式，計劃長期持有該商業(yè)物業(yè)，一段時間內(nèi)靠“收取租金”維持，待價格上漲到合適的位置時，再擇機出售產(chǎn)權(quán)獲利。這種方式需要開發(fā)商擁有極其雄厚的資金實力和長期的經(jīng)營理念作支撐。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量 房地產(chǎn)資料 免費下載QQ:800018087 3、珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷水平 （ 1）商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度不高 大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。 （ 2）開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪 持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負責任的投資保障條款少和風(fēng)險共擔意識薄弱。 （ 3）商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁 大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。 （ 4）商業(yè)特色定位不明晰 項目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期招商沒有引導(dǎo)性，還停留在自發(fā)層面。 2012版 -房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海