南通金海岸火車站商業(yè)廣場項目可行性 究 告研 報南通金海岸房產(chǎn)開發(fā)有限公司二五年三月目 錄一、總論.6（一）項目建設(shè)背景.6（二）項目概況.8（三）可行性研究報告研究范圍.9（四）研究結(jié)論及建議.9（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).11二、海安宏觀市場分析.12（一）自然狀況.12（二）三大產(chǎn)業(yè)分析 .12（三）主力產(chǎn)業(yè)分析 .14三、投資環(huán)境.15四、城市規(guī)劃前景 .17五、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.19（一）全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.19（二）海安縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.22六、商業(yè)用房市場分析.29（一）商業(yè)用房市場現(xiàn)狀.29（二）商業(yè)用房需求及發(fā)展.30（三）當(dāng)前海安商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的矛盾和問題.33七、海安樓市調(diào)查.34八、海安商業(yè)現(xiàn)狀.42（ 一 ） 縣 城 商 業(yè) 中心.42（二）專業(yè)性市場.49九、項目總體概況.55十、項目SWOT分析.56（一）項目優(yōu)勢.56（二）項目劣勢.57（三）威脅分析.57（四）機(jī)會分析.58（五）綜合評價.59（六）本項目成功運作 需 的 問題.59十一、項目市場 .60（一）項目 .60（二）發(fā)展 .66十二、 .70（一）項目價 分析.70（二） .72（三） .73（四） .73（五）產(chǎn) .75（六） .77（七） 價 .78十三、項目 發(fā)建設(shè)建議.81（一）總體規(guī)劃 .81（二）建設(shè)規(guī) .83（三）建設(shè) .84十四、環(huán)境.91十五、項目安.92（一）currency1 發(fā).92（二）建設(shè)“.92十六、投資資fifl .93（一）投資.93（二）資fifl .95十七、經(jīng)濟(jì)分析.96（一）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).96（二） 價分析.96（三） .97（四） 力分析.98（五）力分析.99（六）資產(chǎn)”分析及資產(chǎn)分析.99（七） 性分析.99十八、 分析及 .100（ 一 ） 市 場 分析.100（ 二 ） 經(jīng) 分析.102（ 三 ） fi 分析.102十九、 前景.104（ 一 ） 綜 合 會 .104（ 二 ） 項 目 前 景 .105二十、綜 .106一、總論（一）項目建設(shè)背景 國城市商業(yè) 建設(shè)發(fā)展 市場 需求發(fā) 要的作用 商業(yè) 城市 和 建設(shè)的 要 商業(yè) 規(guī)劃 城市國經(jīng)濟(jì)和會發(fā)展劃及城市總體規(guī)劃 國 WTO 城市商業(yè) 規(guī)劃作 合國 規(guī) 的 調(diào) 城市主 商業(yè)地產(chǎn)作 三產(chǎn)業(yè)的 版塊在 一輪的商業(yè)發(fā)展過程中 發(fā)展的空間和蘊含的商機(jī)都相當(dāng)巨大 需求擁抱和市場同 國內(nèi)商 市場 適應(yīng) 形勢下 群體心 、需求、形 的 需要行 乎脫胎換骨的變革這就 商場從小 間的單一商 、組合商 的 形 走向規(guī) 化、綜合化、一站 的 形 從而應(yīng)運而生 “商城”、“超市”、“大賣場”等等 此同時隨著海安經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展城市規(guī) 和范圍的斷擴(kuò)長市 有的居住形態(tài)正在發(fā)生改變市的人均支 收也在斷增 因而人們購 的需求和購 的 也在同 地斷發(fā)生變化 “生活 便、交便 、環(huán)境舒適、 種齊全、一站 購、體驗 ”現(xiàn)今己成 多的人 向往的購 天堂 因此單 間面 一家商場的規(guī) 形 難 21世紀(jì)人們商業(yè)一站 集中購 的需求增長 國 “世”的積極態(tài)從一 義上表 要下決心用“市場換市場”的 針替代 的“市場換技術(shù)”和“市場換資fi”的 根據(jù) 世貿(mào)總協(xié)議中國將逐 放商貿(mào)市場如果把專業(yè)市場發(fā)展分成 初級階段、競爭階段、成熟階段的話目前國的專業(yè)商貿(mào)市場行業(yè) 競爭階段競爭 也由單一競爭轉(zhuǎn)向服、 、技術(shù)等多 競爭經(jīng) 者的 水和服內(nèi)涵都將向高層次延伸 二 內(nèi) 競爭將成 市場競爭的主體 同時集中 購目錄 等將成 市場的主 上 背景 因 海安縣城市發(fā)展的需要 城 居商業(yè)發(fā)展 增 的需求 建海安縣 城 fi海 房產(chǎn) 發(fā)有 經(jīng)過全面 的市場調(diào)研項目 環(huán)境行的分析 根據(jù)目前海安縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀發(fā)展 勢海安 站 場 結(jié)合海安縣 商 資優(yōu) 決 在海安投資建設(shè)“ ”級商業(yè) fi海 站商業(yè) 場此項目的建設(shè)在海安縣商業(yè)房地產(chǎn)市場上 有 的地 上優(yōu) 本項目的 發(fā)建設(shè)將會 海安人可多的商機(jī) 同時此項目的 發(fā)運作標(biāo)著海安商業(yè)房地產(chǎn) 發(fā) 大 時代currency1有劃時代的 義 fi海 站商業(yè) 場在投資商 上海宏集“的 發(fā)業(yè)中 有極 要的地 成功運作將宏集“的 發(fā)規(guī) fi擴(kuò)大fl 業(yè)在項目 劃、產(chǎn) 、作段、程建設(shè)、 等 面的力飛躍 的 高 fi海 站商業(yè) 場項目由 自currency1有的 的”地 力 大 成功運作可 巨大的現(xiàn)fifl現(xiàn)商業(yè)及經(jīng) 性 建項目的可 性 發(fā) 項目規(guī)劃、設(shè) 經(jīng)成項目項前報建作也 成項目現(xiàn)場 相 展 （二）項目概況1、項目 fi海 站商業(yè) 場2、建設(shè)地 海安 站站前 場 、 3、建設(shè)單 fi海 房產(chǎn) 發(fā)有 4、 業(yè)性 有 5、經(jīng) 范圍房產(chǎn) 發(fā) 、會及展 服、組產(chǎn) 展 6、 專 7、資 等級房地產(chǎn) 發(fā) 業(yè)三級資 8、程概況“fi海 站商業(yè) 場”項目 地83079 總建 面積 14.5 項目 行 主 3 4層內(nèi)商業(yè)主體3層 經(jīng)程總投資15293.53 價729.80 成本1054.73 9、資fi 本項目建設(shè)資fi 有四種 發(fā) 自有資fi2000 上海宏集“及 資6700 （上海宏集“ 投5000 上海宏集“ 投資 投800 fi海 商業(yè)城有 投900 ） 發(fā)商 行商業(yè) 3000 房3600 根據(jù)收投資 15.27 成本 38.17 22.37 內(nèi)國家收4968.59 分析結(jié)果表項目的會和經(jīng)濟(jì) （三）可行性研究報告研究范圍根據(jù)“ fi海 站商業(yè) 場”項目建議 及項目規(guī)劃、設(shè) 本報告作范圍主要 投資環(huán)境、房地產(chǎn)市場分析、海安商業(yè)地產(chǎn)市場分析、項目自 分析、項目 發(fā)建設(shè)建議、環(huán)境、投資資fifl 、項目經(jīng)濟(jì)評價、 分析及 、 前景等 （四）研究結(jié)論及建議本項目商業(yè)綜合房地產(chǎn) 發(fā)項目合國家城 發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè) 發(fā)用地變及項目建設(shè)規(guī)劃 經(jīng) 建設(shè)資fi目前正 現(xiàn)場有 針國家房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào) 、房地產(chǎn)投資群體商 用房投資 向的轉(zhuǎn)變、海安縣 地 及當(dāng)?shù)厝后w的房產(chǎn)投資 商業(yè)項目建設(shè) 走向規(guī) 化發(fā)展的 勢根據(jù)海安縣商業(yè)房地產(chǎn)市場分析項目 發(fā)有市場分析結(jié)果表項目經(jīng)濟(jì)可行 本項目 發(fā)”地 海安 發(fā) 海安的商業(yè) 海安發(fā)展海安 發(fā) 產(chǎn)業(yè)結(jié) 調(diào) 高當(dāng)?shù)鼐由钣?的會 項目建成 將改善海安 的城市形象環(huán)境也將有目共睹 從目前海安房地產(chǎn)市場分析看商業(yè)用房供需結(jié) 性的矛盾還突出建議在下一 規(guī)劃時商業(yè)用房的功及 發(fā)建設(shè)規(guī) 再作一 的市場調(diào)研和邊 、規(guī) 分析 面積 大、總價 高的產(chǎn) 多層聯(lián)賣、有功分 詳細(xì)的產(chǎn) 發(fā)規(guī) 的調(diào)研、分析 同時要根據(jù)市場供需變化做出 準(zhǔn) 的市場 調(diào) 戶型或面積及 域的功分 fl做程建設(shè)規(guī)劃強(qiáng)樓 作降低 發(fā)建設(shè)成本盡減少項目 總之由上分析可看出在當(dāng)前市場情況下本項目在經(jīng)濟(jì)、會和環(huán)境上都 可行的 （五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號 項目 單 指標(biāo)1 總用地面積 830792 總 地面積 44608.203 總建 面積 145437.504 建 容積 1.755 戶均面積 /套 161.606 總套數(shù) 套 9007 均價 / 18008 建設(shè)投資 101509 建安成本 / 729.8010 項目總投資 15293.5311 成本 / 1054.7312 收 2610013 業(yè) 及附 2093.2214 總額 8713.2515 2875.3716 凈 5837.8817 項目投資回收 2.518 投資 （ ） 15.2719 資本fi 68.6820 成本 （ ） 38.1721 （ ） 22.37二、海安宏觀市場分析（一）自然狀況海安地 中 臨黃海如接壤 和如皋毗鄰西泰興fl姜堰市相交臺市相連 西直 最長71.1里 最寬39.35 里 全縣均 地地形坦蕩河 稠密 揚運河、串場河 河地 濱海 的最高 海相沉積 鹽堿地 海拔3.6 5 海安亞熱海洋季性濕氣候 氣候溫和四季分氣候宜人冷熱適中 照充 雨水充沛無霜長 從海安的自然狀況看海安 適合居住、生活和作的城市之一 海安的房地產(chǎn) 發(fā)奠 礎(chǔ) （二）三大產(chǎn)業(yè)分析2004 海安縣成國內(nèi)生產(chǎn)總 106.6億 收10億,全會固 資產(chǎn)投資53億 同 分增長14 、18 、30 城 居人均可支 收9503 農(nóng)人均純收4600 同 分增長12.5 和6.5 末居存余額122.01億 增長16 2005 經(jīng)濟(jì)會發(fā)展的調(diào)目標(biāo)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總 117.2億 增長10 收11.8億 增長18 全會固 資產(chǎn)資產(chǎn)投資62億 增長17 城 居人均可支 收10453 農(nóng)人均純收5732 同 分增長10.0 和12 城市化水達(dá)67 業(yè)經(jīng)濟(jì)運行 高2004 現(xiàn)業(yè)產(chǎn) 收240億 增長23 業(yè) 5億 增長20 農(nóng)業(yè)總產(chǎn) 300億 增長21 中業(yè)產(chǎn) 260億 增長24 農(nóng)業(yè)產(chǎn) 40億 增長5 堅 型業(yè)化 向項目 抓園 大力業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn) 業(yè)程05 現(xiàn)業(yè) 265億 、技改投38億 分增長11.0 、19.5 二產(chǎn)增國內(nèi)生產(chǎn)總 的 達(dá)35.1 全會固 資產(chǎn)投資53億 增長30 中業(yè)技改投32億 增長60 三產(chǎn)業(yè)投資額7.8億 增長15 會 零 總額29億 增長60 自 出 總額9000 美 增長20 用外資7000 美 增長33 外勞 業(yè)額7600 美 增長10 人均居住面積由80 的15 /人現(xiàn)在的32 /人城 居居住面積由80 的11 /人現(xiàn)在的26 /人 2005 現(xiàn) 商 資 資fi8500 美 增長21.0 最 統(tǒng)2004 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表（三）主力產(chǎn)業(yè)分析 海安業(yè) 礎(chǔ)雄厚機(jī)械、電 、紡、絲綢聞全國 數(shù)“零誤差”機(jī)床填補(bǔ) 國內(nèi)空白 “鑫緣”絲綢產(chǎn) 獲“中國”號填補(bǔ) 市空白 全縣擁有桑園18 畝 產(chǎn)鮮繭34擔(dān)雄踞全國縣（市） 一 業(yè) 全國四強(qiáng)擁有無 機(jī)6000多臺套 出 居全國前列 現(xiàn)有國家、 級 業(yè)集“50多 外資 業(yè)210家高 技術(shù) 業(yè)26家列 市之currency1億業(yè)42家居 市 二 國家、 級 產(chǎn) 60多 2005有 國家“863”劃項目 戶海安 市 一的 級程技術(shù)研究中心在海安縣 2004 前三季業(yè)產(chǎn) 突 300億 今 凈增100億 收突 10億 綜合力 居 18 從統(tǒng)數(shù)據(jù)難看出海安經(jīng)濟(jì) 發(fā)展態(tài)勢成 海安房地產(chǎn) 發(fā)展的 要 同時海安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也 本 供 充 的有的 三、投資環(huán)境隨著海經(jīng)濟(jì)的聯(lián) 交的 發(fā)展 中地 上海等長三 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地 的聯(lián) 密海安作 中地 經(jīng)濟(jì)最活躍的市縣將充分發(fā) 的交優(yōu)勢大力發(fā)展 經(jīng)濟(jì)、貿(mào) 、會展等行業(yè)將“邊地 的經(jīng)濟(jì) 巨大的 作用海安 中心的 小時經(jīng)濟(jì) 內(nèi) 、臺、姜堰、如皋等將直接 一小時經(jīng)濟(jì) 力 及無 、 、 熟、泰 、鹽城等地 上海、 、 、興、長興、 、揚 、安、連等地海安的 、貿(mào) 、會展等行業(yè)形成有 補(bǔ)共currency1發(fā)展 中地“力海安fi人 fl 環(huán)境優(yōu)美 、鹽城、泰 三市交接 地 十分優(yōu) 全縣總面積1108 里人 98 聞的“中國繭絲綢之 ”、“建 之 ”國 準(zhǔn)的currency1 海 放縣全國currency1 生態(tài)范縣 縣指 標(biāo) 單 產(chǎn) 國內(nèi)生產(chǎn)總 億 101.3 收 億 9.11全會固 資產(chǎn)投資總額 億 67.78城 居人均可支 收 8119農(nóng)人均純收 6057自 出 總額 美 14660 用外資 美 11087城 居存余額 億 139.46”技強(qiáng)縣作范縣 全國最安全的地 之一 海安 的地 和優(yōu) 的產(chǎn)業(yè)結(jié) 成 中地 最currency1發(fā)展力和優(yōu)勢的地 海安業(yè) 礎(chǔ)雄厚機(jī)械、電 、紡、絲綢聞全國 數(shù)“零誤差”機(jī)床填補(bǔ) 國內(nèi)空白 “鑫緣”絲綢產(chǎn) 獲“中國 ”號 全縣擁有桑園18 畝 產(chǎn)鮮繭34 擔(dān)雄踞全國縣（市） 一 業(yè) 全國四強(qiáng)擁有無 機(jī)6000多臺套 現(xiàn)有國家、 級 業(yè)集“50多 外資 業(yè)210家高 技術(shù) 業(yè)26家億 業(yè)42家國家、 級 產(chǎn) 60多 2005 有國家“863”劃項目 戶海安 海安交便 水空達(dá)現(xiàn) 成空運、 、 、海運、河運體交1.5小時經(jīng)濟(jì) 內(nèi)連接上海機(jī)場、在內(nèi)的六 機(jī)場、六 海及 中地 要交由此的交經(jīng)濟(jì)數(shù)億 向的 長 西向的 在海安交 海安成 中 中心fl連接海 、 海安將成 全國 要 交 204、328國 、202 全境城 連建設(shè)中的鹽高 和海高 在此 合連接上海和鹽高 的 大建成 海安 上海的行程 1.5小時 運海安河密 水運發(fā)達(dá)“揚運河”、“ 運河” 間連接 大運河達(dá)全國地 空在 的 機(jī)場 、 、 等 海運 國家十大 之一 70 里可直 本、 國、等國家和地 建設(shè)中的 大洋 30 里內(nèi)支上海聯(lián)運出 可由此接轉(zhuǎn)世地 海安 站集 運、 運、機(jī)段、 站、組站 一體 外最大的二級組站 中 要的交 作 一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的 項目海安 站商貿(mào)城充分 用 站建設(shè)的 交優(yōu)勢和巨大的在商機(jī) 四、城市規(guī)劃前景的海安縣域城 體 規(guī)劃根據(jù)海安城 發(fā)展現(xiàn)狀及自的空間、功分、產(chǎn)業(yè) 和 礎(chǔ)設(shè)狀況 長和可發(fā)展將海安 全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化范 紡、機(jī)械、電 業(yè) 地 中交、 中心 市域次中心城市 海安著力 建縣城 心交 骨 “一心一三”的城 空間結(jié) 一心 一城（縣城） （海安 、城 ） 中心 一 國 和海 形成的城 縣城 心主要分 城 、 集、西場、 、 和 三 、中、西三 城 經(jīng)濟(jì) 規(guī)劃縣城 中心城市 、 中心 一 海安現(xiàn)狀城市化水 城 人 人城市化水 城 人 人城市化水 縣城總體規(guī)劃將海安縣城的城市性 中交 興業(yè)城市 規(guī)劃 海安縣城范圍 里人址 三環(huán)、 四環(huán) 、西 腰莊 、 站場 中 華 三環(huán) 西 永安 海 里的城市中心 根據(jù) 西園的發(fā)展和城市景規(guī)劃分 里的城市規(guī)劃用地和 里的城市規(guī)劃域內(nèi)舊城改 和城中村的改 建人中 、中中 、 三環(huán)和 世紀(jì) 場等四 商業(yè) 域中心 舊城、城、城西、城 、城五 居住片 西和 業(yè)片 根據(jù)縣城總體規(guī)劃將強(qiáng)勢 三環(huán)、 四環(huán)、二環(huán)、永安 、鳳山 、丹鳳 、海王 等主 建設(shè)和城 支 、 間 建設(shè) 五大居住 和城市中心 建設(shè) 站場 域和 生態(tài) 發(fā) 城市生活污水延伸程、 燃?xì)飧采w程、 域供水程、垃圾 程及 用型 站建設(shè)程 再建一 體 大、 高的標(biāo)性建 高海安的知 從海安規(guī)劃 看海安將成 中交、 中心及 市域次中心城市 海安 優(yōu)勢將再 從海安規(guī)劃 看本 在海安規(guī)劃發(fā)展 向上 海安 城市化水將有 大 高 房地產(chǎn)市場的發(fā)展 供 有需求 五、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2004 中國房地產(chǎn)業(yè) 飛 發(fā)展但 “強(qiáng)弩之末”中國房地產(chǎn)市場“ 經(jīng) 始從 峰往 谷回 規(guī)范房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展國家及相關(guān)出臺 一 列宏觀調(diào) 房地產(chǎn)市場的發(fā)展 一 的調(diào)和規(guī)范作用 在這一 列宏觀調(diào) 出臺前 者購房有 大的盲目性在宏觀調(diào) 出現(xiàn) 一段觀望現(xiàn)在正在走 性 1、回 房價漲幅的回 從城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r看今 一季 去 一季上漲8 今 二季 去 二季上漲3.1 說房價的增幅在 的回 也有少分城市房價的絕 在回 房地產(chǎn)正在朝著國家要求的 住房價的目標(biāo)前正在現(xiàn)住房價 的目標(biāo) 也可說房地產(chǎn)的軟著正在行中 在房價回 的同時投資規(guī) 的數(shù)字也在 的回 03 增長29.9 04 下降 28.1 今 一季下降 22.2 投資的增長也在回 這和國家的目標(biāo) 一致的 也可說房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著做出 貢獻(xiàn)這也 房地產(chǎn) 驕傲的 房地產(chǎn)在2004 出現(xiàn) 供應(yīng)求的情況在投資規(guī) 行的同時也 有地 需求的規(guī) 供求資fi有一 非 有的”這 房價漲幅回 的 因 2、回暖 樓市的回暖在房價漲幅出現(xiàn) 固回 的同時全國的樓市正在逐 的回暖 在國家宏觀調(diào) 出臺前 者購房有 大的盲目性在宏觀調(diào) 出現(xiàn) 一段觀望現(xiàn)在正在走 性 什么會回暖？一 就 國家 房產(chǎn)價而 打壓價 另一 就 需求仍然 盛 從今 一季的情況看仍然 出現(xiàn) 供求 全國一季商 房的竣面積同 增長17 面積同 增長18.1 這 樓市回暖的一 標(biāo) 3、回歸 性回歸或回歸 性 過宏觀調(diào) 者從觀望走向 性 買房的盲從或者 激情正在克服人們 性 在這 情況下 發(fā)商也 始 性冷地看待樓市地打 樓 過調(diào)可一 識在會主義市場經(jīng)濟(jì)初級階段樓市發(fā)展的規(guī)律性樓市發(fā)展的相關(guān)性樓市發(fā)展的差異性 一 規(guī)律性就 樓市和 宏觀經(jīng)濟(jì) 匹 的因 房地產(chǎn)業(yè) 支柱產(chǎn)業(yè)會 宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 另外就相關(guān)性 樓市的發(fā)展和fi、 、會 面 密相關(guān) 三 面差異性 沒有 一 一樣的城市 要一 一 地行分析 有的城市現(xiàn)在回暖的跡象剛剛有一 程一樣 房價漲 的地、有泡沫的地 可回暖慢一些 泡沫少的地 性少一 回暖 一 4、回報 建設(shè)和諧地產(chǎn)、回報會房地產(chǎn)業(yè) 國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 作 支柱產(chǎn)業(yè) 發(fā)商這發(fā)展 也獲 非 高的 應(yīng) 說房地產(chǎn) 高 高 的產(chǎn)業(yè) 那如何回報會現(xiàn)在正 發(fā)商應(yīng) 討論的問題 現(xiàn)在正在 出主 發(fā)商的會感正在 出和諧地產(chǎn)、和諧會的概 這就 會回報的一種表現(xiàn) 會最的回報就 努力高性價 用產(chǎn) 回報會用的性價 回報 者 發(fā)商 產(chǎn) 如何的 發(fā)currency1要多地 發(fā) 、 地型的住宅綠 住宅應(yīng) 發(fā)展的主要 向 發(fā)商應(yīng) 主 地做綠 建 的 者過努力把樓 建成 合 地 合 的產(chǎn) （二）海安縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2004 海安房屋面積197.96 中住宅38.81 2003 的面積138.41 、住宅38.97 分增長43.0 、-0.4 房屋竣面積133.75 中住宅16.48 2003 的竣面積68.03 住宅22.52 分增長96.6 、-26.8 商 房 面積23.03 額28547 商 房空 面積4.67 分2003 的14.66 、17001 、3.86 增長57.1 、67.9 、21.0 海安房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表指 標(biāo) 2003 （ ）2004 （ ）同 增長（ ）面積 138.41 197.96 43.0中住宅 38.97 38.81 -0.4房屋竣面積 68.03 133.75 96.6中住宅 22.52 16.48 -26.8商 房 面積 14.66 23.03 57.1商 房 總額 17001 28547 67.9商 房空 面積 3.86 4.67 21.01、市場 征本形成“本地 戶 主居住 業(yè) 主經(jīng)濟(jì)用 主”的供求” 2004 海安的房地產(chǎn)從2002 的1300 / 目前的2000 / 形成 一 價的飛躍 在戶型面積 上110 130 成交 例的85 0隨著生活 的 高房型斷被市場 可小康型、生態(tài)型住宅浮出水面居的選擇標(biāo)準(zhǔn) 高講究 便、舒適、“全 投資購房者 的 逐 高由2001 的0.3 上目前的5 在 有的5 的投資型購房者選擇中地段 一 的地段標(biāo)著成熟的商業(yè)、善的 套、充 的人氣及的商業(yè)機(jī)會 2、商 房情況分析房地產(chǎn)投資額成正 的房地產(chǎn)面積大幅的增長200 的面積著在 內(nèi)房地產(chǎn)市場的 熱及可避免的產(chǎn) 競爭 海安商 房竣面積從前 的增勢今 然和皆因2003 增勢過 ”地的可 性抑 增 同時和 相關(guān)城市規(guī)劃的密切相關(guān) 2004 海安商 房 面積 2003 同 增長57.1 可見海安房地產(chǎn)市場空間大 發(fā)商說正 的大時機(jī)但這種狀況會維 太長時間 發(fā)商們應(yīng)把握住機(jī)會 目前海安房地產(chǎn)市場供需商 房空 面積有 增 這無疑 發(fā)商的產(chǎn) 的全面性 出 高細(xì)的要求 海安商 房價一 飆但從海安的市場容、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 勢和 者市場空間等因看海安的商 房價應(yīng)還有一 幅的上空間 3、商 房情況數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)投資額成正 的房地產(chǎn)面積大幅的增長200 的面積著在 內(nèi)房地產(chǎn)市場的 熱及可避免的產(chǎn) 競爭 海安商 房竣面積從前 的增勢今 然和皆因2003 增勢過 ”地的可 性抑 增 同時和 相關(guān)城市規(guī)劃的密切相關(guān) 商品房施工面積走勢圖010203040502001年 2002年 2003年 2004年從上 商 房 面積走勢圖可看出2004 海安商 房 面積 2003 同 增長57.1 可見海安房地產(chǎn)市場空間大發(fā)商說正 的大時機(jī)但這種狀況會維 太長時間 發(fā)商們應(yīng)把握住機(jī)會 目前海安房地產(chǎn)市場供需商 房空 面積有 增 這無疑 發(fā)商的產(chǎn) 的全面性 出 高細(xì)的要求 海安商 房價一 飆但從海安的市場容、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 勢和 者市場空間等因看海安的商 房價應(yīng)還有一 幅的上空間 4、展望（1）商 住房總增長 海安商 住房市場 面積逐 增 商住房 總增長延 隨著海安住房改革深 居的住房觀 發(fā)生 要轉(zhuǎn)變 一 脫離 福 分房的羈絆從被 等待分房轉(zhuǎn)變主 市場買房 二 生活水的 高居的居住 從 有房住、住下發(fā)展追求住的舒適、住的健康 這種住房觀 的 要轉(zhuǎn)變成 海安住房商 化體 本 的要fl商 住房 業(yè)績逐 擴(kuò)大 今 海安商 住房 仍將 運行 （2）房價走勢2005 海安房價 上漲的總體 勢會改變 由如下A、”地資 的可再生性決 房價合 上漲 房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的標(biāo)之一 而商 住房 體 的 高 然建 成本的增 從這 看房價上漲 順 成章之 B、有需求的增 也會房價 上漲 由 城市化程外人 和拆遷戶的增 及居改善居住愿望和經(jīng)濟(jì)力的同 增長勢 增 住房的有需求 C、”地行 標(biāo)、掛 、拍賣建材漲價2005 商 住房價會有相的 再有海安房地產(chǎn)市場 相 晚商 房總體價偏低 因此海安2005 “商 住房”價在現(xiàn)有礎(chǔ)上將有小幅 增長的過程 D、 戶的需要 市場的需要同樣 發(fā)商的追求 根據(jù) 的洋 園 戶 資 而行的電話 獲 有電話回 樣本56 戶在極關(guān) 價的同時房型合 性、房型面積、朝向均 出高的要求 115 /套 135 /套最 適宜 居住用房單價在1950 / 主力總價在20 人 上下 商業(yè)用房單價在6000 / 主力總價在75 人 上下 海安城市建設(shè)發(fā)展 逐 正 住宅建設(shè)之外商業(yè)地產(chǎn)的 發(fā) 成 的 城市建設(shè)的 發(fā)展 勢城 的 合 海安 要建設(shè)成 適宜人居的城市同時還要適 交、 業(yè)和發(fā)展 同時大 型的服行業(yè)需要 的商業(yè)臺 因此商業(yè)地產(chǎn)的 發(fā)應(yīng) 下一 的 發(fā) 城 居購房選擇currency1選 域 然 城 內(nèi)這 由性生活的 決 的但少居城 的環(huán)境表 望居住 景 宜人、環(huán)境優(yōu) 、交和生活便 、商業(yè) 套設(shè)齊全的生活小 購房者 關(guān) 、健康、 5、 需求分析者價的接 有 高目前 者價的 力集中在1800-2450 間 集中 2000 的價段當(dāng)前市場價的差 在 小而去 者的 力集中在1500-2000 之間 單價接 相應(yīng)海安 者總價的接 也有 接 峰 從去 的15-18 今 的19-28 20 上總價的接 例去 相 也有 增 六、商業(yè)用房市場分析（一）商業(yè)用房市場現(xiàn)狀海安房地產(chǎn)市場上的商 發(fā)力 海安商 市場一直沒有 投資商 指可數(shù)海安目前 有的 大型商 人 家連 性超市項目無 currency1規(guī) 、成氣候的大型商業(yè) 商市場走的 統(tǒng)的作 的 業(yè) 海安商 市場溫 商業(yè)運作規(guī)范等現(xiàn)象 六一 商業(yè)用房市場打 房產(chǎn)投資 空前因此 發(fā)商 的 關(guān) 發(fā)商應(yīng) 經(jīng)過密的調(diào)查和的選址 商業(yè) 業(yè)的最 發(fā)地段和準(zhǔn) 規(guī)避和降低 而 轉(zhuǎn) 發(fā)商應(yīng) 在 上做 章應(yīng)currency1業(yè)主或商家的 商 發(fā)的關(guān) 要現(xiàn)投資價 的最大化現(xiàn) 發(fā)商、投資者和經(jīng) 者多“的面 （二）商業(yè)用房需求及發(fā)展“人 本 準(zhǔn) 功合 本獲 和諧發(fā)展” 21世紀(jì)城市商業(yè) 的也 今 城市商業(yè) 發(fā)建設(shè)的要求 隨著海安縣城市居收的 增 化生活水?dāng)?高居住的 本善居在 前的“ fi”而 將fl 轉(zhuǎn) 投資或 業(yè)投資房地產(chǎn)產(chǎn) 上 存 行心用 太心投資房產(chǎn)心 前“望及”的商業(yè)產(chǎn) 產(chǎn)生 興”同時隨著居投資 性的斷 強(qiáng)商業(yè)產(chǎn) 的功、 、”技含、性價 （含fi）也 出 高的要求 根據(jù)海安城市經(jīng)濟(jì)會的發(fā)展及商業(yè) 今 的發(fā)展 勢這“ 商業(yè)”將有小的市場 需求fl將逐 成居今 投資商 的 要選擇 主要表現(xiàn) 1、 商業(yè) 向細(xì)分化在商業(yè)市場 活躍投資 多 化的今天一 商業(yè)樓 投資者的前 應(yīng) 同的 性和 增 的有性換話說商業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分 今 商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展 勢 往商業(yè)地產(chǎn) 、地 、交便 程、商業(yè) 圍的同時商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人的專業(yè)化程要求也 高 市場規(guī)劃、設(shè)、功分 、 、 的 感 高 2、商業(yè)地產(chǎn) 逐時代隨著海安商業(yè)地產(chǎn)市場的斷發(fā)和競爭的 激商業(yè)地產(chǎn)市場“ 應(yīng)”的出現(xiàn)勢在 行 在商業(yè)地產(chǎn)買 市場的今天業(yè)或投資者 商業(yè)地產(chǎn)地關(guān) 將 currency1體全面 要求 增 、 套齊全、購 環(huán)境還要currency1 化 、今 轉(zhuǎn)交 余地及 力等這些都 成 商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的 觀環(huán)境 同時 發(fā)商也會逐 識 在商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)中的作用 大投資力全面 樓 準(zhǔn)高 、規(guī) 化、分 細(xì)化商業(yè)地產(chǎn)這一人市場 目前在海安商業(yè)地產(chǎn)市場上多購房者但 價還把 的 轉(zhuǎn) 發(fā)商的力、 、知及 上可見商業(yè)地產(chǎn)投資者 性要求也 高 3、商業(yè)產(chǎn) 投資逐 成 居的 熱 和投資段海安 中地 的交要 但 業(yè)發(fā)達(dá)發(fā)展 、會展、國 商貿(mào)業(yè)一直 海安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 之一 由 長三 的 海安 域經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)飛 發(fā)展城市化程斷 、 交的一 改善和善 海安城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前 有的機(jī) 城 居收水在逐 的 高隨著居 用 逐 和的前 下“一 三代”的商業(yè)投資 被 投資商業(yè)地產(chǎn)將逐 成 居 熱 和投資段 目前海安居 業(yè)投資外有15 20 的投資者 用 投資 、增 或出 這海安居 生活水 高無關(guān) 4、市場需要currency1有高 、大 力的大型購 中心從海安市場的商業(yè)容上的評價看超過 數(shù)的商家 海安的商業(yè)數(shù)少但 零 有 力的商場和購 中心余有19 的商家選擇“數(shù)多有些 和”“差多可 ”但有7 的商家選擇“太少 仍 ” 從上就可看出海安商業(yè)容面臨的 的問題而 的飛躍 海安的商業(yè)市場發(fā)展 有相當(dāng)長的一段時間 礎(chǔ)可 但海安的商業(yè)項目的結(jié) 還 轉(zhuǎn)變現(xiàn)今應(yīng)再盲目地增 零 商業(yè)面積 而應(yīng) 有針性地集中資 興建 正 高海安商業(yè)形象 要的商業(yè)項目 多 商家 海安的商業(yè)項目中 有 力的商業(yè)購 中心這海安打 的、高 、有 力的商業(yè)項目 高 高要求 5、市場需要 而 的商業(yè)業(yè)態(tài)從商家們海安商業(yè)業(yè)態(tài)和 的看中們可 60 的商業(yè) 海安商業(yè)業(yè)態(tài)還 商業(yè) 另有27 的商家選擇 業(yè)態(tài) 的選項 商家們 經(jīng) 識現(xiàn)階段海安商業(yè)業(yè)態(tài)上 在 的 有待 將在業(yè)態(tài) 上、業(yè)態(tài) 上多 心 者有多的選擇空間 但業(yè)態(tài)的 也從另一 面 商家們看海安商業(yè)業(yè)態(tài)的 空間發(fā)展向 們說 的業(yè)態(tài)正們 展海安市場 供 的機(jī) （三）當(dāng)前海安商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的矛盾和問題目前海安商業(yè)地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾結(jié) 性、階段性、規(guī) 性供 過 的現(xiàn)象突出市場有需求 主要表現(xiàn)在下三 面1、商業(yè)用房空 上 化空 房壓力 大 現(xiàn)在海安商業(yè)用房主要集中在 發(fā) 和“邊 據(jù)有關(guān)資 統(tǒng)海安房地產(chǎn) 發(fā)投資 市而上 商業(yè) 發(fā)面積 增同在 商業(yè)面積 超過30 待建項目還有20 一些單差建、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、 差、地段 、功設(shè)合 的商業(yè)用房空 還將一 增 2、 海安城市級差、 觀 等因 海安房產(chǎn)投資群體及自 商 購買業(yè)主數(shù)相有 “ ”市場競爭將打 爭 一戰(zhàn) 同時海安商業(yè)房地產(chǎn)市場還有待 一 規(guī)范市場需求的性環(huán)還要有一 長的形成過程 3、商場發(fā) 體水偏低 fi海 站商業(yè) 場 發(fā)建設(shè)也面臨市場供大 求的矛盾 結(jié) 性供 過 市場有需求 的矛盾十分突出 盡海安市場前景居 力一 但由此 致本項目的 發(fā)有一 的市場 七、海安樓市調(diào)查本 主要內(nèi)容有在 樓 在可 競爭供應(yīng)分析 競爭的產(chǎn) 分析（房型、規(guī)劃、”地價 、綜合 套） 競爭的市場 向（ 域、目標(biāo)象群、時間 ） 競爭 情報收集（ 告、價、S 活 ） 一海安 樓 果圖 本資 總建 面積7900 業(yè)用房78 業(yè)用房主力房型80-245 /套居住用房68套居住用房主力房型110-240 /套居住用房 均價2718 / 商 價一層20000 / 、二層6000 / 、三層3000/ 交時間2006-03發(fā)商 房地產(chǎn)有 建 設(shè)上海都市設(shè)項目地 海 、中 熱 0513 8163522 8013522（二）泰華 村現(xiàn)場景圖 地面積21120 （ 32畝）總建 面積30000 居住用房188套居住用房戶型面積125-188 /套居住用房 價1698 / 層差 例一層 價 18 、二層 價 25 、三層 價 24 、四層 價 16 、五層 價減8 、6層 價的50 居住用房去化85 項目地 中 28號發(fā)商 市泰華房地產(chǎn) 發(fā)有 樓電三） 園本資 項目 地46086 總建 面積55390 總戶數(shù)458戶居住用房戶型面積95-150 /套主力戶型110-120 /戶居住用房均價1780 / 房 65 項目地 海安 人 61號發(fā)商 集“建設(shè) 發(fā)有 海安分 樓電四）中洋水景本資 總建 面積27860 總戶數(shù)218戶主力戶型120-140 /戶居住用房均價2200 / 房 95 項目地 海安 2號發(fā)商 洋 業(yè)有 樓電五）洋 園本資 項目 地38215 總建 面積49680 總戶數(shù)368戶主力戶型120-140 /戶居住用房均價2230 / 房 85 項目地 海安 海西 35號發(fā)商 洋 業(yè) 發(fā)有 樓電六） 福 本資 總建 面積5162 總戶數(shù)36戶居住用房戶型面積115-145 /套主力戶型125-135 /戶居住用房 價1680 / 層差 例一層 價 24 、二層 價 26 、三層 價 20 、四層 價 14 、五層 價 21 六層商 均價7500 / 房 65 項目地 海安 海西 面發(fā)商海安地產(chǎn) 樓電七）汽運商 本資 商 戶型面積120 295 / 價一二層 合 8000 / 、三、四、五層 合 2400 / 交時間2005 6月發(fā)商天鑫 發(fā) / 汽運集“聯(lián)合 發(fā)地址204國 和長 交接 電話2970666 5618629在 樓 總結(jié)者價的接 有 高目前 者價的 力集中在1800-2450 間 集中 2000 的價段當(dāng)前市場價的差 在 小而去 者的 力集中在1500-2000 之間 單價接 相應(yīng)海安 者總價的接 也有 接 峰 從去 的15-18 今 的19-28 20 上總價的接 例去 相 也有 增 八、海安商業(yè)現(xiàn)狀海安作 下的一 縣經(jīng)濟(jì)力有 商貿(mào)也 發(fā)達(dá) 縣城的商業(yè)市場目前可分成二塊縣城商業(yè)中心- 人中 及 “邊專業(yè)性市場- 本分 在長 （一）縣城商業(yè)中心1、范圍人中 全段、人 西 靠中 分、人西靠中 分及海 、中中 靠人中 分 2、長人中 大 500 余 劃在商業(yè)中心的 長大概只有100 200 3、商業(yè) 主要 商 大分都 一層、少數(shù) 二層 在人中 和西 及人中 和 交 有 大型的商場和超市 另外在人中 商 間 著 規(guī) 稍大一 的商城 4、主要商場 峰大世商場、五星電器（沒有 業(yè)）、 時代購 中心、華藝商場、fi鷹國 購 中心、農(nóng)商超市海安店、 峰大世超市、 中大 5、經(jīng) 業(yè)態(tài) 商 和人中 上 規(guī) 大一 的