寶 龍 集 團(tuán) 管理制度匯 編 2008（ A）版 二 00 八 年 二 月 目 錄 計(jì)劃管理制度 . 1 1 計(jì)劃體系 . 1 2 計(jì)劃編審 . 1 3 計(jì)劃調(diào)整 . 3 4 計(jì)劃執(zhí)行 . 3 5 計(jì)劃考核 . 3 6 激勵(lì)辦法 . 4 考核管理制度 . 5 1 總則 . 5 2 對(duì)下屬公司的考核 . 5 3 對(duì)集團(tuán)各管理中心的考核 . 6 4 對(duì)員工個(gè)人的考核 . 6 5 考核結(jié)果 . 7 6 其它 . 7 營(yíng)銷(xiāo)招商管理制度 . 9 1 營(yíng)銷(xiāo)策劃 . 9 2 銷(xiāo)售招商管理 . 10 3 營(yíng)銷(xiāo)成本 . 13 技術(shù)管理制度 . 15 1 設(shè)計(jì)管理 . 15 2 施工管理 . 16 成本管理制度 . 18 1 事前確定 . 18 2 過(guò)程控制 . 18 3 最終審定 . 20 4 計(jì)劃外成本管理 . 20 招標(biāo)與合同管理制度 . 22 1 工作職責(zé) . 22 2 招標(biāo)工作組織 . 23 3 信息系統(tǒng)管理 . 24 4 合同管理 . 24 工程質(zhì)量管理制度 . 26 1 質(zhì)量?jī)?nèi)控 . 26 2 對(duì)施工單位的管理 . 26 竣工交房管理制度 . 28 1 交房準(zhǔn)備 . 28 2 工作交接 . 28 3 工作執(zhí)行 . 29 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度 . 30 1 全程商業(yè)（物 業(yè)）管理 . 30 2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃管理 . 31 3 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本管理 . 32 人事行政管理制度 . 33 1 人事管理制度 . 33 2 行政管理制度 . 34 3 激勵(lì)辦法 . 36 計(jì)劃管理制度（ PL JH 00 2008（ A） 1 計(jì)劃管 理制度 （ PL JH 00 2008（ A） ） 建立綜合 計(jì)劃 管理 體系，形成 不同階段、 不同類(lèi)型 、 不同層次的各類(lèi)計(jì)劃，并將計(jì)劃內(nèi)容分解落實(shí)到部門(mén)和個(gè)人，同時(shí) 檢查考核 計(jì)劃 完成情況，考核 結(jié)果 與 激勵(lì)掛鉤 。 1 計(jì)劃體系 1.1 按層次劃分 分為集團(tuán)計(jì)劃、下屬公司計(jì)劃、部門(mén) 計(jì)劃 （含集團(tuán)總部各部門(mén)、下屬公司各部門(mén)） 、個(gè)人計(jì)劃。 1.2 按內(nèi)容劃分 分為營(yíng)銷(xiāo) 招商 計(jì)劃 （含銷(xiāo)售、推廣、招商計(jì)劃） 、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃 （含 勘察 設(shè)計(jì)、 報(bào)批建 、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量 、 安全文明施工、開(kāi)業(yè)籌備、 竣工驗(yàn)收、 工程 交付 等內(nèi)容 ） 、 成本控制計(jì)劃 （含工程 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo) 招商 成本、管理成本、 商業(yè)物業(yè)管理 成本、財(cái)務(wù)成本等控制計(jì)劃） 、 商業(yè)物業(yè)管理 計(jì)劃 （含工作計(jì)劃、 收支計(jì)劃、 成本 控制 計(jì)劃、 人事管理計(jì)劃、 商業(yè)物業(yè) 品牌建設(shè)計(jì)劃等） 、 財(cái)務(wù)計(jì)劃 （含資金平衡、使用、籌措，投資、融資，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 管理 等計(jì)劃） 、 行政 管理計(jì)劃 （含人力資源開(kāi)發(fā)、行政辦公、后勤保障、品牌建設(shè)、公關(guān)活動(dòng)、制度建設(shè)等計(jì)劃） 。 1.3 按時(shí)間劃分 分為 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃、中期 發(fā)展 規(guī)劃 （ 三 年、 五 年規(guī)劃） 、 年度計(jì)劃、季度計(jì)劃、月度計(jì)劃、周計(jì)劃。 另編制項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，內(nèi)容包括：項(xiàng)目 產(chǎn)品定位 （含技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、檔次） 、 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 或戶型配比 、 營(yíng)銷(xiāo)策劃、招商策略、銷(xiāo)售節(jié)奏 、 成本目標(biāo)、 資金投入及平衡 （含資金籌措 方式 ） 、 開(kāi)發(fā) 建設(shè)時(shí)序等 。 2 計(jì)劃編審 2.1 企業(yè) 發(fā)展規(guī)劃 由常務(wù)副總裁 牽頭 組織相關(guān)人員編制 草案，經(jīng)決策委員會(huì)研究 討論 后定稿。企業(yè)發(fā)展規(guī)劃是年度計(jì)劃的參考依據(jù)，是 各項(xiàng)工作開(kāi)展的 參考 依據(jù)。 計(jì)劃管理制度（ PL JH 00 2008（ A） 2 2.2 項(xiàng)目 總體 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 集團(tuán) 建設(shè)開(kāi)發(fā)中心 負(fù)責(zé)牽頭編制房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā) 計(jì)劃；集團(tuán) 執(zhí)行 副總裁牽頭組織營(yíng)銷(xiāo)、商業(yè)、技術(shù)、工程、成本、財(cái)務(wù)、物管等各專(zhuān)業(yè)人員集體論證， 形成總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃送審稿，經(jīng) 集團(tuán)決策委員會(huì) 研究討論 ， 總裁批準(zhǔn) 后作 為整個(gè)項(xiàng)目一切工作的根本 依據(jù) 和 編制 項(xiàng)目 年度計(jì)劃的依據(jù)。 2.3 年度計(jì)劃 每年 12 月 15 日前，項(xiàng)目公司以項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā) 計(jì)劃為依據(jù)，起草下年度開(kāi)發(fā)建設(shè) 計(jì)劃 、成本控制計(jì)劃 、資金使用計(jì)劃 初稿， 集團(tuán) 執(zhí)行 副總裁牽頭 組織相關(guān) 管理中心 進(jìn)行 討論、核準(zhǔn)，經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁審核 、集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后作為集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)全年工作的依據(jù)。 每年 12 月 15 日前， 項(xiàng)目 公司編制各項(xiàng)目 年度推廣、招商和銷(xiāo)售計(jì)劃 （包括各項(xiàng)目推廣主題、推廣思路、媒體投 放、公關(guān)安排，招租面積和簽約金額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、回款額，回款時(shí)間、回款率 等） ，報(bào)集團(tuán) 營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 和商業(yè) 經(jīng)營(yíng)中心 ， 執(zhí)行 副總裁組織相關(guān)部門(mén)討論、核準(zhǔn)，經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁審定、集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后作為集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)招商全年工作的依據(jù)。 每年 12 月 15 日前，各 商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司、 商業(yè) 經(jīng)營(yíng)公司 （ 指 酒店、 百貨、游樂(lè)、餐飲 、影院 等自營(yíng)商業(yè)、旅游業(yè) 公司，以下同 ） 、工業(yè)、信息業(yè)等下屬公司編制本公司下年度的經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃 （包括收入、投入、分類(lèi)成本控制、 營(yíng)銷(xiāo)、 生產(chǎn)、 科研、 管理等） ，報(bào)集團(tuán)分管副總裁組織相關(guān)部門(mén)討論、核準(zhǔn)，經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁審定、集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后作為集團(tuán)相應(yīng)行業(yè) 和各公司 全年工作的依據(jù)。 每年 12 月 25 日前，集團(tuán)各 管理中心 根據(jù)審 定的各下屬公司年度計(jì)劃，結(jié)合本 管理中心 的管理職能，從服務(wù)和服從集團(tuán)全年工作計(jì)劃的目標(biāo)出發(fā)，起草本 管理中心 下年度工作計(jì)劃 、擬定下年度預(yù)算 ，報(bào)集團(tuán)總裁辦，由集團(tuán)常務(wù)副總裁組織討論、核準(zhǔn)后，報(bào)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后的年度計(jì)劃 和預(yù)算 作為各部門(mén)全年工作 和費(fèi)用支出 的依據(jù)。 2.4 季度、 月度計(jì)劃 每 年 3、 6、 9、 12 月 的 25 日前，各下屬公司根據(jù)審定的年度計(jì)劃和實(shí)際情況起草下季 度計(jì)劃，報(bào)集團(tuán)分管 管理中心討論、核準(zhǔn)，經(jīng) 分管 副總裁審定，常務(wù)副總裁批準(zhǔn)后由集團(tuán)下達(dá)執(zhí)行。 每月 25 日前，各下屬公司根據(jù)審定的 季 度計(jì)劃和實(shí)際情況起草下 月度計(jì)劃，報(bào)集團(tuán)分管 管理中心 討論、核準(zhǔn)，經(jīng) 分管 副總裁審定后由集團(tuán)下達(dá)執(zhí)行。 每 季度末 在集團(tuán)總部召開(kāi)各項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo) （執(zhí)行董事、總經(jīng)理、分管工程副總 經(jīng)理 ） 、集團(tuán)總部 各中心 負(fù)責(zé)人參加的 季度 工作計(jì)劃會(huì)，總結(jié)本 季度 工作計(jì)劃完成情況，提出存在問(wèn)題及解決辦法，討論下 季度 工作計(jì)劃，安排下 季度 重點(diǎn)工作。 計(jì)劃管理制度（ PL JH 00 2008（ A） 3 2.5 周計(jì)劃 集團(tuán)和下屬公司根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和實(shí)際需要，對(duì)重要工作、關(guān)鍵工作可以要求部門(mén)和個(gè)人報(bào)周工作計(jì)劃，以便監(jiān)控計(jì)劃執(zhí)行。 2.6 個(gè)人計(jì)劃 無(wú)論集團(tuán)總部、還是下屬公司，應(yīng)將計(jì)劃層層分解，最終落實(shí)到具體崗位和人員。員工 根據(jù)所任崗位承擔(dān)的計(jì)劃，制訂個(gè)人計(jì)劃，計(jì)劃包括工作內(nèi)容和階段性目標(biāo)。個(gè)人計(jì)劃以月度計(jì)劃為主，可根據(jù)需要制訂年度和周計(jì)劃，個(gè)人計(jì)劃由本人起草后，交上級(jí)修改審定，審定后的計(jì)劃作為個(gè)人工作的依據(jù)。 3 計(jì)劃調(diào)整 市場(chǎng)變化、政策調(diào)控、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整、客戶要求變化等均可能導(dǎo)致必要的計(jì)劃調(diào)整，各下屬公司、集團(tuán)各部門(mén)根 據(jù)客觀實(shí)際認(rèn)為需要調(diào)整或改變?cè)?jì)劃，向集團(tuán)分管副總裁匯報(bào)，分管副總裁 組織相關(guān)人員討論，作出修改或維持原計(jì)劃的建議，經(jīng)原計(jì)劃批準(zhǔn)人審批同意后執(zhí)行。 每年 6 月下旬，根據(jù)上半年計(jì)劃執(zhí)行情況，對(duì)全年計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行 系統(tǒng)的修訂，修訂后的年度計(jì)劃作為下半年月度計(jì)劃編制和年度計(jì)劃考核的依據(jù)。 4 計(jì)劃執(zhí)行 各下屬公司是執(zhí)行集團(tuán)計(jì)劃的責(zé)任者，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按集團(tuán)下達(dá)的計(jì)劃組織各項(xiàng)工作。實(shí)現(xiàn)計(jì)劃目標(biāo)是集團(tuán)最重要的工作目的，因此，集團(tuán)總部各部門(mén)及其員工的工作準(zhǔn)則是：為實(shí)現(xiàn)計(jì)劃目標(biāo)而提供準(zhǔn)確及時(shí)的專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、配合和服務(wù)。各下屬公司在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)阻礙計(jì)劃實(shí)施的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)相應(yīng)部門(mén)匯報(bào)，由集團(tuán)分管副總裁牽頭處理，在第一時(shí)間內(nèi)予以解決。 5 計(jì)劃考核 每月 底 ，各下屬公司、集團(tuán)各部門(mén) 統(tǒng)計(jì) 月度 、季度 和年度計(jì)劃完成情況， 分析 未完成計(jì)劃的原因，填制 季度和年度 考核表，上報(bào) 集團(tuán)總部 對(duì) 應(yīng)管理中心 。 集團(tuán)總裁辦 組織相關(guān)人員 對(duì)各下屬公司和集團(tuán)總部各中心季度和年度計(jì)劃目標(biāo)完成情況做 核實(shí)和考核、評(píng)分，必要時(shí)可到下屬公司和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)檢查核實(shí)?？己?分?jǐn)?shù) 經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁確認(rèn)后，作為評(píng)價(jià)各下屬公司和集團(tuán)總部各 中心 業(yè)績(jī)的依據(jù)。 第 4 季度 考核與年度考核合并進(jìn)行，對(duì)照年度計(jì)劃目標(biāo)考核，考核結(jié)果作為全年考核成績(jī)。 對(duì)下屬公司或集團(tuán)總部各 中心 的計(jì)劃考核，按照加權(quán)綜合法計(jì)算考核總分。因客觀原計(jì)劃管理制度（ PL JH 00 2008（ A） 4 因?qū)е履稠?xiàng)計(jì)劃無(wú)法完成的考核時(shí)不扣分；有證據(jù)表明因其他部門(mén)的配合不力導(dǎo)致某項(xiàng)計(jì)劃不能完成的可酌情少扣分，并在考核配合不力部門(mén)的計(jì)劃時(shí)扣除該部門(mén)相應(yīng)分?jǐn)?shù)。 對(duì)各類(lèi)下屬公司的考核指標(biāo)設(shè)定、權(quán)重設(shè)置、打分細(xì)則等將在考核激勵(lì)辦法 和責(zé)任書(shū)中 明確 。 個(gè)人計(jì)劃考核依據(jù)批準(zhǔn)的個(gè)人計(jì)劃進(jìn)行，具體考核辦法在個(gè)人績(jī)效考核辦法中規(guī)定。 6 激勵(lì)辦法 為增強(qiáng)集團(tuán)各部門(mén)、下屬公司和員工個(gè)人完成計(jì)劃的積極性、主動(dòng)性，對(duì)計(jì)劃完成情況的考核結(jié)果與個(gè)人收入掛鉤，與單位和個(gè)人榮譽(yù)評(píng)選掛鉤。具體掛鉤辦法在考核與激勵(lì)辦法中規(guī)定。 考核管理制度（ PL KH 00 2008（ A） 5 考核管理制度 （ PL KH 00 2008（ A） ） 1 總則 對(duì)集團(tuán)下達(dá)的工作計(jì) 劃目標(biāo)逐級(jí) 分解落實(shí)，按 季 度和年度進(jìn)行考核，考核結(jié)果與員工個(gè)人收入 掛鉤。 考核分為三部分：一、集團(tuán)總部對(duì)下屬公司計(jì)劃 完成 情況的考核；二、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)集團(tuán)總部各 管理中心 計(jì)劃考核；三、上級(jí)對(duì)下級(jí)的個(gè)人工作計(jì)劃考核。 考核工作組織： 由集團(tuán)總裁辦牽頭組織對(duì)下屬公司和集團(tuán)各管理中心的考核；上級(jí)對(duì)下級(jí)的 個(gè)人 工作計(jì)劃考核由下屬公司或各管理中心組織，行政部門(mén)統(tǒng)一匯總 。 2 對(duì) 下屬公司 的 考核 2.1 考核指標(biāo)確定 每年 3、 6、 9、 12 月 25 日前下屬公司向集團(tuán)總部報(bào)送下 季 度計(jì)劃，經(jīng)集團(tuán)總部討論、調(diào)整、審定后下達(dá)，作為下 季 度考核依據(jù)。 季 度 工作計(jì)劃中包含了考核指標(biāo)內(nèi)容、指標(biāo)目標(biāo)值、指標(biāo)權(quán)重。下年度工作計(jì)劃在 12 月 10 日前報(bào)集團(tuán)總部，集團(tuán)總部召集年度工作計(jì)劃討論會(huì)，總裁審定后，在 12 月 30 日前下達(dá)，同時(shí)，與各項(xiàng)目公司、 商業(yè)管理 公司、 物業(yè)公司、商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司、工業(yè)公司、信息業(yè)公司 簽訂年度 經(jīng)營(yíng) 目標(biāo) 責(zé)任書(shū)。 2.2 季度 考核 每 季度 末，下屬公司統(tǒng)計(jì)本 季度 計(jì)劃完成情況報(bào)集團(tuán) 對(duì)應(yīng)管理中心 。集團(tuán) 總裁辦牽頭組織相關(guān)人員 到 下屬公司或 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)計(jì)劃完成情況實(shí)地檢查、確認(rèn)。 每年 4、 7、 10 月15 日前 分別 完成 一、二、三 季度考核 ，集團(tuán) 總裁辦 將考核結(jié)果通知各下屬公司。 2.3 年度考核 每年 第四季 度考核與全年計(jì)劃目標(biāo)考核合并進(jìn)行，考核方式與 季 度考核相同，考核結(jié)果與年度工作計(jì)劃責(zé)任書(shū)掛鉤、兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰。 2.4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)果考核 在項(xiàng)目結(jié)束 （通過(guò)竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目移交給物業(yè)或商業(yè) 管理 公司后一個(gè)月內(nèi)） ，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)對(duì)照項(xiàng)目責(zé)任書(shū)內(nèi)容做出總結(jié)、分析，集團(tuán) 總裁辦 對(duì)項(xiàng)目做出綜合考核，考核結(jié)果與 目標(biāo) 責(zé)任書(shū)掛鉤、兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰。 考核管理制度（ PL KH 00 2008（ A） 6 3 對(duì) 集團(tuán)各 管理中心 的 考核 3.1 考核指標(biāo)確定 每 季度末 ，集團(tuán)總部各 管理中心 圍繞下屬公司工作計(jì)劃，按照各自職責(zé)，編排下 季 度工作計(jì)劃，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)討論、審定后下達(dá)，作 為下 季 度考核依據(jù)。各項(xiàng)計(jì)劃包含了計(jì)劃目標(biāo)值 （完成時(shí)間及程度） 、計(jì)劃?rùn)?quán)重。下年度計(jì)劃在 12 月 20 日前報(bào)集團(tuán) 分管 副總裁 、常務(wù)副總裁審核 ， 總裁 審定 后 下達(dá)。 3.2 季度考核 每 季度末 ，各 管理中心 統(tǒng)計(jì) 本季度 計(jì)劃完成情況 交 集團(tuán) 總裁辦 ，由集團(tuán) 總裁辦組織集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 打分和評(píng)定。 每年 4、 7、 10 月 20 日前分別完成一、二、三季度考核 ， 集團(tuán) 總裁辦將上 季度 計(jì)劃考核分?jǐn)?shù)通知各 管理中心 。 3.3 年度考核 每年 第四季 度考核與全年計(jì)劃目標(biāo)考核合并進(jìn)行，考核方式與 季 度考核相同，考核結(jié)果與年度工作計(jì)劃責(zé)任書(shū)掛鉤、兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰。 4 對(duì) 員工個(gè) 人的考核 4.1 考核指標(biāo)確定 每月 底 員工個(gè)人根據(jù)部門(mén)工作計(jì)劃，按照崗位職責(zé)，編排下月度工作計(jì)劃，經(jīng)上級(jí)審核確認(rèn)后作為下月度考核依據(jù)。計(jì)劃包 括 目標(biāo)值 （完成時(shí)間及程度） 和 權(quán)重。 考核指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)選擇崗位關(guān)鍵和主要指標(biāo)，并且應(yīng)量化 ； 對(duì)從事日常事務(wù)性工作的崗位， 如果 難于設(shè)定 量化 指標(biāo)，則 以 主要崗位職責(zé)作為考核指標(biāo)。 4.2 考核評(píng)分 有明確的量化指標(biāo)的，按照實(shí)際完成指標(biāo)與計(jì)劃指標(biāo)的比值乘以該項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重分得到該指標(biāo)考核分 （但最高 分 不超過(guò)權(quán)重分的 20%） ； 沒(méi)有明確量化指標(biāo)的，按以下原則確定分?jǐn)?shù)： 1、未能按時(shí)完成工 作計(jì)劃目標(biāo) （或未及時(shí)履行職責(zé)造成工作失誤和公司損失的） 的得零分；2、完成時(shí)間略有推遲、但對(duì)工作未造成影響的，或按時(shí)完成但工作質(zhì)量低于規(guī)定要求的按該項(xiàng)滿分的 50 85%評(píng)分； 3、能按時(shí)完成且工作質(zhì)量達(dá)到要求的按 86 100%評(píng)分。有客觀原因或經(jīng)同意 被 取消 或推遲的計(jì)劃 子項(xiàng)不參加評(píng)分。 個(gè)人考核 由本人上級(jí) 嚴(yán)格按規(guī)定打分 ， 分?jǐn)?shù)按以下規(guī)定審定后生效 ：基層員工 （專(zhuān)員、主管或類(lèi)似崗位） 由本部門(mén)負(fù)責(zé)人 （主持工作的副經(jīng)理、經(jīng)理、副總監(jiān)、總監(jiān)、總經(jīng)理助理） 審 定 ；考核管理制度（ PL KH 00 2008（ A） 7 中層員工 （副經(jīng)理、經(jīng)理、 專(zhuān)業(yè) 副總監(jiān)、 專(zhuān)業(yè) 總監(jiān)、總經(jīng)理助理） 由副總經(jīng) 理 （總裁辦副主任、財(cái)務(wù)副總監(jiān)） 和總經(jīng)理 （總裁辦主任、 財(cái)務(wù)總監(jiān)、 行政總監(jiān)） 共同審定 ； 副總經(jīng)理、副總裁助理、總裁助理由分管的副總裁審定 ， 與集團(tuán)總部或上級(jí)部門(mén)簽訂了目標(biāo)責(zé)任書(shū)的單位負(fù)責(zé)人（ 執(zhí)董 /總經(jīng)理 、常務(wù)副總經(jīng)理、副總經(jīng)理等） 按目標(biāo)責(zé)任書(shū)規(guī)定的辦法考核 。 4.3 月 度考核 每月初， 員工統(tǒng)計(jì)上月計(jì)劃完成情況報(bào)上級(jí)， 經(jīng) 上級(jí)打分 和規(guī)定人員審 定 后， 每月10 日前 由 上級(jí)將考核分?jǐn)?shù)通知個(gè)人。各 單位 文員負(fù)責(zé)員工個(gè)人考核分?jǐn)?shù)的登記、匯總和統(tǒng)一 存檔 至行政部門(mén) 。 4.4 季 度 、年度 考核 確定了員工季度和年度工作計(jì)劃目標(biāo)的，季度考 核分?jǐn)?shù)和年度考核分?jǐn)?shù)分別按照季度和年度計(jì)劃目標(biāo)完成情況考評(píng) 結(jié)果確定；未確定員工季度和年度工作計(jì)劃目標(biāo)的，以員工月度考核分?jǐn)?shù)的平均值作為季度和年度考核分?jǐn)?shù)。 5 考核結(jié)果 對(duì)下屬公司的計(jì)劃考核 按目標(biāo)責(zé)任書(shū)規(guī)定的計(jì)劃指標(biāo)和權(quán)重進(jìn)行 ； 獎(jiǎng)金按季度考核分?jǐn)?shù)預(yù)發(fā)，按年度 考核分?jǐn)?shù) 結(jié)算；獎(jiǎng)金與考核分?jǐn)?shù) 掛鉤 辦法在責(zé)任書(shū)中規(guī)定 。 員工個(gè)人考核 分?jǐn)?shù)與獎(jiǎng)金掛鉤辦法由 各單位自行確定，但不得違背公平、公正和公開(kāi)原則，同時(shí)不得突破獎(jiǎng)金總額和管理費(fèi)用限額 。 6 其它 認(rèn)為對(duì)其考核分?jǐn)?shù)不公的單位和個(gè)人在接到分?jǐn)?shù)通知后 3 天內(nèi)向考核部門(mén)、考 評(píng)人或核分人 提出申訴；逾期不申訴的認(rèn)為接受考核分?jǐn)?shù)。 附： 1、 個(gè)人計(jì)劃考核表 考核管理制度（ PL KH 00 2008（ A） 8 附 件 1 個(gè)人 計(jì)劃考核 表 管理中心 （ 部門(mén) ） ： 崗位： 考核期 ： 年 月 工作計(jì)劃事項(xiàng) 計(jì)劃完成時(shí)間 實(shí)際完成時(shí)間 （未完成原因） 權(quán)重 （ 滿分 ） 自評(píng) 分 考評(píng) 分 合 計(jì) 計(jì)劃考核滿分： ，實(shí)際得分： ，折合為 100 分滿分，考核分?jǐn)?shù)為： 被考核人 （簽名） ： 考評(píng)人 （簽名） ： 核分人 （簽名） ： 營(yíng)銷(xiāo)招商管理制度（ PL YX 00 2008（ A） 9 營(yíng)銷(xiāo) 招商 管理制度 （ PL YX 00 2008（ A） ） 1 營(yíng)銷(xiāo)策劃 推行“全程營(yíng)銷(xiāo)”的管理機(jī)制，營(yíng)銷(xiāo)作為開(kāi)發(fā)進(jìn)程的工作主線、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和招商計(jì)劃指標(biāo)是集團(tuán)房地產(chǎn) 公司 的根本目的，一切工作均要服從營(yíng)銷(xiāo)工作的 需要。 1.1 項(xiàng)目策劃 1.1.1 開(kāi)發(fā)決策 在選定項(xiàng)目、確定開(kāi)發(fā)策略前，項(xiàng)目策劃先行， 投資發(fā)展 中心 總經(jīng)理牽頭做市場(chǎng)調(diào)查和分析評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境、周?chē)鷺潜P(pán)的銷(xiāo)售狀況、地區(qū)房市的走勢(shì)、國(guó)家法律法規(guī)的領(lǐng)會(huì)等做出定量分析和定性評(píng)價(jià)，編制市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、可研報(bào)告和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū)，建議書(shū)內(nèi)容包括：市場(chǎng)定位、 規(guī)劃方案 （含業(yè)態(tài)、戶型規(guī)劃 、建筑風(fēng)格等 ） 和 主要 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 、營(yíng)銷(xiāo) 招商 策略、建設(shè)時(shí)序、資金投入產(chǎn)出平衡、成本測(cè)算和效益估算。由集團(tuán)總部決策委員會(huì)集體論證 （必要時(shí)可邀請(qǐng)集團(tuán)外 專(zhuān)業(yè)人士 參與） ，報(bào)總裁審定，作為選定 項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)計(jì)劃的依據(jù)。 1.1.2 產(chǎn)品定位 投資發(fā)展 中心 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研工作，搜集周?chē)康禺a(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售 招商 信息、地區(qū)開(kāi)發(fā)總量、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品特點(diǎn)、地區(qū)消費(fèi)特征等諸多信息，進(jìn)行綜合分析，提出項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)的產(chǎn)品定位議案，經(jīng)集團(tuán)決策委員會(huì)集體論證，總裁批準(zhǔn)后，由技術(shù)研發(fā) 中心 擬定方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 1.1.3 營(yíng)銷(xiāo)時(shí)序 以總體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案為依據(jù)，執(zhí)行 副總裁牽頭，營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 、建設(shè)開(kāi)發(fā) 中心 、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 、項(xiàng)目公司 參與，編制項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，計(jì)劃內(nèi)容包括：入市時(shí)間和策略、營(yíng)銷(xiāo)主題、推廣訴求點(diǎn)、開(kāi)盤(pán)日期等。經(jīng)常 務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。 1.2 營(yíng)銷(xiāo)策劃 1.2.1 營(yíng)銷(xiāo)方案 營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)定位和總體營(yíng)銷(xiāo)思路，制定營(yíng)銷(xiāo) 招商 策劃、推廣草案 （包括營(yíng)銷(xiāo) 招商 推廣方式、營(yíng)銷(xiāo) 招商 主題、價(jià)格策略、推盤(pán)的節(jié)點(diǎn)、銷(xiāo)售招商目標(biāo)、投入產(chǎn)出平衡營(yíng)銷(xiāo)招商管理制度（ PL YX 00 2008（ A） 10 點(diǎn)、廣告策略、銷(xiāo)售招商賣(mài)點(diǎn)及實(shí)施步驟等） ，報(bào)執(zhí)行 副總裁、常務(wù)副總裁審核、 總裁 批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。 1.2.2 階段策劃 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和銷(xiāo)售招商狀況，營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 在營(yíng)銷(xiāo) 招商 策劃、推廣方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行階段性分解，提供階段性策劃草案 （包括媒體報(bào)道、廣告投放 、營(yíng)銷(xiāo)招商 推廣活動(dòng)等） ，報(bào)執(zhí)行 副總裁、常務(wù)副總裁審核、 總裁 批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。 1.2.3 策劃效果評(píng)估 營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 負(fù)責(zé)收集整理所有廣告和宣傳資料 （含媒體廣告和戶外廣告） 的訪客統(tǒng)計(jì)，每月做一次統(tǒng)計(jì)分析，報(bào)執(zhí)行 副總裁處；營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 每季度對(duì)營(yíng)銷(xiāo) 招商策劃工作的實(shí)際效果做一次評(píng)估、評(píng)價(jià)和考核，形成效果評(píng)估的書(shū)面報(bào)告，為今后銷(xiāo)售 招商 決策提供依據(jù)。 1.2.4 營(yíng)銷(xiāo) 招商 策略調(diào)整 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，若出現(xiàn)國(guó)家政策調(diào)控、市場(chǎng)消費(fèi)需求重大改變等因素導(dǎo)致銷(xiāo)售招商實(shí)際與計(jì)劃出現(xiàn)較大偏差時(shí)，需要及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo) 招商策略和價(jià)格策略，議定針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)招商策略 （含價(jià)格策略） ，報(bào)執(zhí)行 副總裁、常務(wù)副總裁審核、 總裁 批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。 2 銷(xiāo)售招商管理 2.1 銷(xiāo)售招商計(jì)劃管理 2.1.1 總體銷(xiāo)售 招商 計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 以項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo) 招商 策劃方案為依據(jù)，編制整個(gè)項(xiàng)目總體銷(xiāo)售招商計(jì)劃草案 （包括銷(xiāo)售招商目標(biāo)、資金回籠目標(biāo)、價(jià)格策略、價(jià)格清單、銷(xiāo)售招商節(jié)奏、投入產(chǎn)出平衡、人力資源計(jì)劃、付款方式等） ，報(bào)執(zhí)行 副總裁、常務(wù)副總裁審核、 總裁 批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。 2.1.2 年度銷(xiāo)售 招商 計(jì)劃 以項(xiàng)目總體銷(xiāo)售招商計(jì)劃為依據(jù)，營(yíng) 銷(xiāo) 管理中心 和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 起草年度銷(xiāo)售 招商 計(jì)劃初稿 （ 12 月中旬完成） ，內(nèi)容包括：年度銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、 出租合同金額 、招商面積、價(jià)格表單、資金回籠計(jì)劃、銷(xiāo)售套數(shù)等，經(jīng)執(zhí)行 副總裁、常務(wù)副總裁審核、 總裁 批準(zhǔn)后作為全年銷(xiāo)售招商工作的執(zhí)行依據(jù)。 年度銷(xiāo)售招商計(jì)劃在 6 月底修訂一次，特殊情況 （經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、戰(zhàn)略調(diào)整，國(guó)家宏觀調(diào)控，市場(chǎng)出現(xiàn)與預(yù)期較大的差別等） 可即時(shí)修訂，修訂后計(jì)劃按原計(jì)劃審批流程審批。 營(yíng)銷(xiāo)招商管理制度（ PL YX 00 2008（ A） 11 2.1.3 季度、 月度銷(xiāo)售 招商 計(jì)劃 每年 3、 6、 9、 12 月的 25 日前， 營(yíng)銷(xiāo) 管理中心和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心分別組織 編制 季度 銷(xiāo)售計(jì)劃 和季 度招商計(jì)劃 （包括銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、出租合同金額、招商面積、資金回籠、任務(wù)分解、保證措施等） ， 每月 25 日前， 根據(jù)季度計(jì)劃編制對(duì)應(yīng) 的 月度計(jì)劃 ，報(bào) 執(zhí)行 副總裁。執(zhí)行 副總裁組織專(zhuān)題討論、核準(zhǔn) 季度、 月度銷(xiāo)售 計(jì)劃、 招商計(jì)劃，經(jīng)常務(wù)副總裁審批后下達(dá)、執(zhí)行。 2.1.4 銷(xiāo)售 招商 計(jì)劃執(zhí)行 項(xiàng)目公司是執(zhí)行計(jì)劃的責(zé)任者，嚴(yán)格按集團(tuán)總部下達(dá)的計(jì)劃組織銷(xiāo)售招商。在計(jì) 劃執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)阻礙計(jì)劃實(shí)施的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)總部匯報(bào)，由執(zhí)行 副總裁牽頭處理，在第一時(shí)間內(nèi)予以解決。項(xiàng)目公司逐月統(tǒng)計(jì)銷(xiāo)售招商計(jì)劃完成情況，按集團(tuán)總部統(tǒng)一制定的統(tǒng)計(jì)表格 填報(bào)，在每月 底 報(bào)營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 、商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 。 建立銷(xiāo)售、招商 管 控 機(jī)制，對(duì)房源的推出和預(yù)留 做精確考慮 ，對(duì) 招商業(yè)態(tài) 和商戶 做嚴(yán)格篩選 。 2.1.5 銷(xiāo)售 招商 計(jì)劃考核 項(xiàng)目公司在每月底 和每年 3、 6、 9、 12 月底 ，對(duì)本月度 、 季度 和年度 銷(xiāo)售招商計(jì)劃完成情況做出統(tǒng)計(jì)和自我評(píng)價(jià)，對(duì)未完成計(jì)劃的原因做出分析，由營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心按季度、年度 考核、評(píng)分，填制考核表，經(jīng)常務(wù)副總裁確認(rèn)，作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)招商 工作的依據(jù)。 2.2 客服管理 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中的客戶服務(wù)管理；負(fù)責(zé)登記客戶來(lái)訪信息資料，及購(gòu)房客戶 與租戶 資料管理，建立客戶數(shù)據(jù)資料庫(kù)，定期 （至少半年一次） 分析潛在客戶和購(gòu)房客戶 （租戶） 的構(gòu)成及變化趨勢(shì)，為及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo) 招商 方案提供必要的信息支持。 營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 負(fù)責(zé)建立客戶投訴處理制度，明確客戶投訴的處理責(zé)任、權(quán)限、途徑和要求。項(xiàng)目公司妥善處理每宗客戶投訴，必須在第一時(shí)間解決客戶提出的問(wèn)題，塑造公司為用戶服務(wù)的品牌形象。 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)必須在醒目位置標(biāo)明項(xiàng)目公司和集團(tuán) 總部 的投訴電話 號(hào)碼 ， 營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 安排專(zhuān)人接聽(tīng) 集團(tuán) 總部 投訴 電話 ， 接待到集團(tuán)投訴的客戶， 對(duì)投訴的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查處理 和回復(fù) ，并追究相應(yīng)單位的責(zé)任。 營(yíng)銷(xiāo)招商管理制度（ PL YX 00 2008（ A） 12 2.3 銷(xiāo)售招商合同管理 2.3.1 銷(xiāo)售 招商 合同標(biāo)準(zhǔn)版本 營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 在國(guó)家規(guī)定的房 地產(chǎn)銷(xiāo)售合同范本的基礎(chǔ)上，對(duì)補(bǔ)充條款和專(zhuān)項(xiàng)條款制定標(biāo)準(zhǔn)版本，執(zhí)行 副總裁牽頭組織工程、技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)、成本、物管等各專(zhuān)業(yè)人員集體論證銷(xiāo)售合同條款，法律條款經(jīng)法務(wù)人員審核，最后經(jīng)常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 中心 根據(jù)不同業(yè)態(tài)類(lèi)型，制定招商合同標(biāo)準(zhǔn)版本，執(zhí)行 副總裁牽頭組織工程、技術(shù)、 招商 、成本、商業(yè)、物管等各專(zhuān)業(yè)人員集體論證招商合同條款，法律條款經(jīng)法務(wù)人員審核，最后經(jīng)常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。 2.3.2 每戶銷(xiāo)售合同 和每單招商 合同 根據(jù)公司批準(zhǔn)的銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)版本，與客戶簽訂每戶銷(xiāo)售合同。每戶銷(xiāo)售合同的單價(jià)、總價(jià)、優(yōu)惠幅度，付款方式等均需項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部門(mén)審核確認(rèn)，超出普通優(yōu)惠條件的折扣需要有授權(quán)人批準(zhǔn)。 每單招商合同按照授權(quán)權(quán)限，報(bào)授權(quán)人批準(zhǔn)方可簽訂。 2.4 解押 項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)定期將需要解押的房源匯總后向財(cái)務(wù)部門(mén)通報(bào)，后者在規(guī)定工作日內(nèi)辦理完解押手續(xù)，并即時(shí)通知營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)根據(jù)銷(xiāo)售招商計(jì)劃，每月 25 日前向財(cái)務(wù)部門(mén)報(bào)告下月解押資金計(jì)劃。 2.5 回款 回款是營(yíng)銷(xiāo)的最終目標(biāo)和衡量銷(xiāo)售招商業(yè)績(jī)的最重要指標(biāo)，因此必須想盡辦 法促進(jìn)回款。 項(xiàng)目公司 營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)每月制訂詳細(xì)的回款計(jì)劃并落實(shí)到個(gè)人，作為考核銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)的主要指標(biāo)。財(cái)務(wù)部門(mén)必須盡最大努力盡快辦好解押手續(xù)，銷(xiāo)售人員應(yīng)立即通知已到約定簽約時(shí)間的客戶前來(lái)交款及簽約。 項(xiàng)目公司 營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)緊密配合，將按揭辦理情況和下款情況及時(shí)相互通報(bào)，財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)催促銀行按揭款到位。對(duì)欠款客戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并及時(shí)提醒催促，對(duì)催告三次仍不交款的客戶可采取法律手段進(jìn)行追款。 2.6 更名、轉(zhuǎn)讓 、換房 和退房 2.6.1 更名、轉(zhuǎn)讓 對(duì)業(yè)主在簽訂正式銷(xiāo)售合同時(shí)要求變更業(yè)主名字的實(shí)行嚴(yán)格控制；原則上不允許 更換業(yè)主 （合同前轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，特殊情況由項(xiàng)目公司執(zhí)董 /總經(jīng)理 說(shuō)明情由，報(bào)常務(wù)副總裁審批 。 營(yíng)銷(xiāo)招商管理制度（ PL YX 00 2008（ A） 13 2.6.2 換房 買(mǎi)受人欲換購(gòu)比原購(gòu)房屋總價(jià)高的房屋，經(jīng)項(xiàng)目公司執(zhí)董 /總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān) 批準(zhǔn)后實(shí)施，同時(shí)項(xiàng)目公司收取合同總價(jià)的 1%的手續(xù)費(fèi)。 買(mǎi)受人欲換購(gòu)比原購(gòu)房屋總價(jià)低的房屋，原則上不允許；特殊情況 由項(xiàng)目公司執(zhí)董 /總經(jīng)理 說(shuō)明情由 ， 報(bào) 集團(tuán)常務(wù)副總裁批準(zhǔn)后 方可 辦理，同時(shí)項(xiàng)目公司收取合同總價(jià)的 1%的手續(xù)費(fèi) （集團(tuán)常務(wù)副總裁批準(zhǔn)不收取的除外） 。 2.6.3 退 房 退房一律按協(xié)議或合同約定的違約處 罰 處理，個(gè)別特殊情況需要退還定金、購(gòu) 房款或不收違約金的須由項(xiàng)目公司執(zhí)董 /總經(jīng)理 說(shuō)明 情況 ，報(bào)常務(wù)副總裁批準(zhǔn) 。 2.6.4 處罰 在更名、轉(zhuǎn)讓、 換房、 退房中有炒房行為和為己謀利的本集團(tuán)員工，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即辭退。 集團(tuán)設(shè)立專(zhuān)門(mén)舉報(bào)電話 （在銷(xiāo)售和辦公現(xiàn)場(chǎng)醒目位置公布） ，嚴(yán) 禁 以各種方式炒賣(mài)樓盤(pán)、轉(zhuǎn)租商鋪、 敲詐勒索業(yè)主等損害集團(tuán)的行為，一經(jīng)查實(shí)，立即辭退當(dāng)事人 并處罰 項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人 。 3 營(yíng)銷(xiāo)成本 3.1 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算的確定和管理 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算分成 三 類(lèi)：推廣預(yù)算 、 銷(xiāo)售 預(yù)算 和 招商預(yù)算，推廣預(yù)算 以項(xiàng)目的規(guī)模和地區(qū)特點(diǎn)為依據(jù)，確定整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)算限額，執(zhí)行 副 總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。銷(xiāo)售預(yù)算控制在銷(xiāo)售額的 1%以內(nèi) ，招商預(yù)算按招商難度確定，以單位招商面積費(fèi)用做限額控制，原則上不超過(guò) 50 元 /m2。 推廣和銷(xiāo)售 預(yù)算總額不得超過(guò)銷(xiāo)售額的 2%。 項(xiàng)目公司以項(xiàng)目年度營(yíng)銷(xiāo) 支出 計(jì)劃為依據(jù)，編制 季度和 月度推廣預(yù)算和銷(xiāo)售 、 招商 費(fèi)用 支出計(jì)劃，每月 25 日?qǐng)?bào)集團(tuán)總部批準(zhǔn)后執(zhí)行。集團(tuán)總部財(cái)務(wù) 中心 每月末統(tǒng)計(jì)分析實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用支出情況，以季度為單位對(duì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用做總量平衡。 3.2 營(yíng)銷(xiāo)成本控制 3.2.1 宣傳推廣費(fèi)用控制 項(xiàng)目公司要嚴(yán)格遵循“公開(kāi)詢價(jià)、招標(biāo)評(píng)標(biāo)、集體論證”的工作準(zhǔn)則選定 廣告推廣單位、確定合同價(jià)款，宣傳推廣費(fèi)用的支付要嚴(yán)格執(zhí)行審核程序。集團(tuán)總部按季度考核并審計(jì) 推廣 預(yù)算執(zhí)行情況 和實(shí)際宣傳推廣效果 。 營(yíng)銷(xiāo)招商管理制度（ PL YX 00 2008（ A） 14 3.2.2 銷(xiāo)售 招商 成本控制 項(xiàng)目公司 應(yīng)當(dāng)編制詳細(xì)的銷(xiāo)售 、招商 成本執(zhí)行方案，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售招商人員的數(shù)量和工資水平、控制日常銷(xiāo)售 、 招商工作的其它開(kāi)支，按月統(tǒng)計(jì)分析銷(xiāo)售 、 招商的實(shí)際成本支出，報(bào)營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 審議、平衡，接受集團(tuán)總部的考核和審計(jì)。 技術(shù)管理制度（ PL JS 00 2008（ A） ） 15 技術(shù) 管理制度 （ PL JS 00 2008（ A） ） 1 設(shè)計(jì)管理 1.1 規(guī)劃方案 1.1.1 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 集團(tuán)總部 技 術(shù)研發(fā) 中心 以 開(kāi)發(fā)策略、總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)方案等開(kāi)發(fā)決策結(jié)論為依據(jù)，技術(shù)研發(fā)中心 總經(jīng)理牽頭組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、相關(guān)專(zhuān)業(yè)造價(jià)工程師、營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 、商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 等 相關(guān)人 員聯(lián)席會(huì)議，集中討論、統(tǒng)一意見(jiàn)，撰寫(xiě)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，報(bào)執(zhí)行 副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)。 成本控制中心 按招標(biāo)工作程序組織委托方案設(shè)計(jì)。 1.1.2 規(guī)劃方案 評(píng)審 規(guī)劃方案完成后， 技術(shù)研發(fā)中心 各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 、項(xiàng)目公司 相關(guān)人員都應(yīng)認(rèn)真審閱圖紙、提出書(shū)面修改意見(jiàn)，由 技術(shù) 研發(fā)中心 總經(jīng)理牽頭 組織專(zhuān)題技術(shù)評(píng)審會(huì)議，集中各方意 見(jiàn)，提出書(shū)面調(diào)整意見(jiàn)書(shū)，報(bào) 執(zhí)行 副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)。通過(guò)以上工作程序，減少規(guī)劃方案修改的隨機(jī)性和個(gè)人因素。對(duì)修改后的方案若需要再次論證 （因規(guī)劃報(bào)批或市場(chǎng)變化、調(diào)整開(kāi)發(fā)思路等因素帶來(lái)的調(diào)整） 繼續(xù)執(zhí)行以上工作程序。 1.1.3 規(guī)劃方案的審定 規(guī)劃方案的最終審定需經(jīng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、相關(guān)專(zhuān)業(yè)造價(jià)工程師、營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 、 、商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 、項(xiàng)目公司 相關(guān)人員聯(lián)席會(huì)議通過(guò)、執(zhí)行 副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)。 1.2 初步設(shè)計(jì) 1.2.1 設(shè)計(jì)內(nèi)容 初步設(shè)計(jì)工作原則上繼續(xù)委托規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位，若因特殊原 因，可以另行委托。加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)的管理，真正發(fā)揮初步設(shè)計(jì)的作用，對(duì)初步設(shè)計(jì)的內(nèi)容要求如下：嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范關(guān)于初步設(shè)計(jì)的深度要求，除此之外，要編制詳盡、可行的工程概算書(shū)，對(duì)各專(zhuān)業(yè)成本限額指標(biāo)提出建議。初步設(shè)計(jì)的評(píng)審和審定仍執(zhí)行規(guī)劃方案的工作程序 （由常務(wù)技術(shù)管理制度（ PL JS 00 2008（ A） ） 16 副總裁審批） 。 1.2.2 技術(shù)銜接 初步設(shè)計(jì)作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)，必須對(duì)施工圖設(shè)計(jì)單位做技術(shù)交底和日常工作銜接。由 技術(shù) 研發(fā)中心 總經(jīng)理牽頭，組織初步設(shè)計(jì)單位和施工圖設(shè)計(jì)單位召開(kāi)專(zhuān)題技術(shù)銜接和交底工作會(huì)議，形成初步設(shè)計(jì)交底會(huì)議紀(jì)要，作為施工圖設(shè)計(jì)的指導(dǎo)性文件 。 1.3 施工圖設(shè)計(jì) 1.3.1 限額設(shè)計(jì) 嚴(yán)格執(zhí)行施工圖限額設(shè)計(jì)制度，在施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)前，集團(tuán)成本控制 中心 和技術(shù)研發(fā)中心 均要收集、整理、分析各專(zhuān)業(yè)成本限額數(shù)據(jù)，由相關(guān)專(zhuān)業(yè)造價(jià)工程師和相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員專(zhuān)題討論，對(duì)各專(zhuān)業(yè)限額指標(biāo)、 對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中設(shè)計(jì)變更的限額、對(duì)總成本的限額確定指標(biāo)，經(jīng)執(zhí)行 副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)后才能組織施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。 施工圖設(shè)計(jì)單位在完成設(shè)計(jì)的同時(shí)應(yīng)提交工程預(yù)算書(shū)，經(jīng)集團(tuán)成本控制 中心 審核后才能支付其后的設(shè)計(jì)費(fèi)。 1.3.2 圖紙會(huì)審 建立施工圖紙內(nèi)部會(huì)審制度，施工圖 完成后， 項(xiàng)目公司總工程師 組織 本公司、 技術(shù)研發(fā)中心 的 技術(shù) 、 工程管理 和 造價(jià)人員 （營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 相關(guān)人員可根據(jù)需要參與）審閱施工圖紙，限定時(shí)間提出書(shū)面意見(jiàn) ，然后 召集相關(guān)人員集中會(huì)審、統(tǒng)一意見(jiàn)，減少施工期間的設(shè)計(jì)變更和造價(jià)的不確定因素。內(nèi)部會(huì)審?fù)瓿珊蟛拍芙M織設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底工作。 1.3.3 設(shè)計(jì)管理 在工程建設(shè)期間，對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證，要嚴(yán)格執(zhí)行限額比例，逐月匯總、分析和報(bào)告 （每月 5日前匯總 上月設(shè)計(jì)變更和工程簽證 上報(bào)集團(tuán)成本控制中心） 。工程竣工后，匯總分析設(shè)計(jì)變更和 工程簽證，提交給施工圖設(shè)計(jì)單位，作為支付施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)尾款的依據(jù)。 2 施工管理 2.1 技術(shù)交底 2.1.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 在初步設(shè)計(jì)階段，確定項(xiàng)目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，各專(zhuān)業(yè)的材料、設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目總的品質(zhì)定位相協(xié)調(diào)，落實(shí)在施工圖設(shè)計(jì)中，在施工期間如果沒(méi)有重大市場(chǎng)變化或經(jīng)營(yíng)決策的調(diào)整，嚴(yán)禁改變各專(zhuān)業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在開(kāi)工前和施工期間 集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心 負(fù)責(zé)將采用的專(zhuān)業(yè)技術(shù)技術(shù)管理制度（ PL JS 00 2008（ A） ） 17 標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備技術(shù)性能、建筑立面效果、裝飾效果和景觀效果等向項(xiàng)目公司的總工程師和工程管理人員進(jìn)行技術(shù)交底。 2.1.2 技術(shù)交底 工程施工前， 項(xiàng)目公司總工程師 要 組織集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心和設(shè)計(jì)單位的技術(shù)人員 按專(zhuān)業(yè)、按階段對(duì)項(xiàng)目公司 工程管理人員 、成本管理人員 、材料設(shè)備采購(gòu)人員做技術(shù)交底工作，形成書(shū)面技術(shù)交底紀(jì)要， 作為今后招標(biāo)和采購(gòu)的依據(jù)，原則上禁止施工期間的中途變更。 對(duì)重要施工工藝、重要設(shè)備安裝等關(guān)鍵工作， 項(xiàng)目公司總工程師 要組織專(zhuān)題施工工藝交底，形成書(shū)面技術(shù)交底紀(jì)要。 2.2 技術(shù)方案 2.2.1 施工技術(shù)方案論證 施工過(guò)程中 的重大施工技術(shù)方案與措施需經(jīng)集體論證。論證由項(xiàng)目公司提出，集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心 組織集團(tuán)總部、項(xiàng)目公司、施工單位、監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單 位相關(guān)技術(shù)人員 （必要時(shí)可邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家） 參加，對(duì)技術(shù)方案 （措施） 的安全性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性進(jìn)行評(píng)審，未經(jīng)評(píng)審的重大技術(shù)方案 （措施） 不得在施工中采用 （工程搶險(xiǎn)等緊急狀態(tài)下的技術(shù)方案、措施除外） 。 2.2.2 設(shè)計(jì)變更管理 在施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的限額比例，設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限和程序：變更提出部門(mén)闡述變更的必要性，技術(shù)部門(mén)審核變更的必要性，成本部門(mén)估算設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的成本增減額， 限額內(nèi)的變更由項(xiàng)目公司 總工程師、成本總監(jiān)審核，執(zhí)董 /總經(jīng)理 審批 （但涉及外立面改變、業(yè)態(tài)或戶型調(diào)整、材料設(shè)備檔次改變的 設(shè)計(jì)變更須報(bào)集團(tuán)總部批準(zhǔn)） ，否則報(bào)集團(tuán)總部批準(zhǔn) 。 涉及到建筑效果、景觀效果、 重要 設(shè)備功能的設(shè)計(jì)變更應(yīng)由相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和相關(guān)專(zhuān)業(yè)造價(jià)工程師專(zhuān)題評(píng)審；營(yíng)銷(xiāo) 管理中心 和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中心 對(duì)客戶提出的設(shè)計(jì)變更須 做 專(zhuān)題論證，提出書(shū)面意見(jiàn)。 成本管理制度（ PL CB 00 2008（ A） 18 成本管理制度 （ PL CB 00 2008（ A） ） 1 事前確定 1.1 概算編審 在項(xiàng)目開(kāi)始前，由集團(tuán) 分管 副總裁組織各單位、部門(mén)完成項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位并測(cè)算成本效益。根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告， 集團(tuán) 成本控制 中心 編制項(xiàng)目完全成本計(jì)劃，包括土地獲取成本 （含拆遷成本） 、工程建設(shè)成本、管理成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、財(cái)務(wù)成本等，并預(yù)留一定比例不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。該成本計(jì)劃經(jīng)集團(tuán) 總裁 批準(zhǔn)后作為項(xiàng)目成本控制依據(jù)和考核根據(jù)。 在工程開(kāi)工前，由 集團(tuán)執(zhí)行 副總裁 牽頭，組織 集團(tuán) 成本控制 中心 、財(cái)務(wù) 管理中心 、項(xiàng)目公司共同編制工程概算，概算的立項(xiàng)要詳盡，體現(xiàn)概算的三要素：“分項(xiàng)目、分專(zhuān)業(yè)、按時(shí)間”，工程建設(shè)的所有內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)有單項(xiàng)總額控制、都要有出處。概算編制完成后，由 集團(tuán)執(zhí)行 副總裁 核準(zhǔn)、 常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后下發(fā)各項(xiàng)目公司 執(zhí)董 /總經(jīng)理 和 集團(tuán) 成本控制 中心 貫徹落實(shí)，同時(shí)交給審計(jì)人員監(jiān)督執(zhí)行。在工程建設(shè)過(guò)程中， 所有工程費(fèi)用的支出都要有概算對(duì)比，按年、季、月核實(shí)概算的實(shí)際執(zhí)行情況。 1.2 限額設(shè)計(jì) 定期分析已完工程的成本指標(biāo)，收集整理建筑行業(yè)的同類(lèi)項(xiàng)目的成本資料，建立成本信息庫(kù)，及時(shí)測(cè)定成本限額指標(biāo)。限額設(shè)計(jì)指標(biāo)由 集團(tuán)技術(shù)研發(fā) 中心 和 成本控制 中心 共同商議，經(jīng)執(zhí)行 副總裁、常務(wù)副總裁審定、總裁批準(zhǔn)后才能委托設(shè)計(jì)。 1.3 限額施工 采取限額施工招標(biāo)的方式，由投標(biāo)單位按照限額調(diào)整、優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)，經(jīng)技術(shù)評(píng)審后，擇優(yōu)選定中標(biāo)施工單位。施工單位按自己優(yōu)化后的施工圖進(jìn)行清單報(bào)價(jià)。在施工中，嚴(yán)格執(zhí)行我們確定的限額施工指標(biāo)，若 超過(guò)限額施工指標(biāo)，由施工單位自負(fù)。把工程成本控制的責(zé)任落實(shí)到施工單位身上。 2 過(guò)程控制 2.1 設(shè)計(jì)變更 建立施工圖“集中內(nèi)審”制度，開(kāi)工前， 項(xiàng)目公司 牽頭組織集中審圖，并要求施工單成本管理制度（ PL CB 00 2008（ A） 19 位認(rèn)真做圖紙會(huì)審準(zhǔn)備，對(duì)施工單位的審圖責(zé)任在施工合同中做專(zhuān)項(xiàng)約定，對(duì)設(shè)計(jì)單位出圖質(zhì)量在設(shè)計(jì)合同中也要做專(zhuān)項(xiàng)約定，減少施工期間的設(shè)計(jì)變更，開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)明確建筑內(nèi)外裝修做法和材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，減少“邊施工邊修改”的現(xiàn)象。 對(duì)設(shè)計(jì)變更的限額 由集團(tuán)總部根據(jù)不同物業(yè)類(lèi)型和其他影響因素在與項(xiàng)目所簽訂的責(zé)任書(shū)中明確，或以發(fā)文形式明確。 項(xiàng)目公司 每 月 5 日前 匯總 上月 設(shè)計(jì)變更 ，報(bào)集團(tuán)成本控制中心備案 。 2.2 工程簽證 一切變更都是通過(guò)工程簽證體現(xiàn)的，嚴(yán)格控制工程簽證行為，實(shí)行“先批后簽”制度。未事先按程序得到授權(quán)人審批同意的簽證一律不予認(rèn)可 （搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況下的工程簽證可在征得審批人同意后補(bǔ)辦簽證審批單） 。工程簽證須要求施工單位月初匯總報(bào)送上月簽證，逾期做自動(dòng)放棄處理。 項(xiàng)目公司 每 月 5 日前 匯總 上月工程簽證，報(bào)集團(tuán)成本控制中心備案 。工程簽證在限額指標(biāo)內(nèi)消化。零星工程通過(guò)工程簽證解決，今后逐步減少并杜絕。 2.3 材料設(shè)備成本控制 材料設(shè)備價(jià)格嚴(yán)格控 制在施工圖預(yù)算價(jià)格內(nèi)，若超出施工預(yù)算指標(biāo)，首先考慮如何替換或變更。 對(duì)甲供材料設(shè)備通過(guò)招標(biāo)和監(jiān)測(cè)市場(chǎng)價(jià)格等辦法降低采購(gòu)價(jià)格，在材料設(shè)備供應(yīng)合同和建筑施工合同中均須明確有關(guān)施工配合事宜 （特別是配合費(fèi)用的承擔(dān)方和結(jié)算辦法） ，減少扯皮、杜絕成本失控現(xiàn)象。對(duì)甲控乙供材料，在施工合同中應(yīng)明確指定材料設(shè)備品牌和價(jià)格范圍；具體詢價(jià)則由 成本部門(mén) 牽頭，組織不少于兩個(gè)部門(mén)的至少三人共同進(jìn)行；詢價(jià)結(jié)果應(yīng)該與施工單位協(xié)商，取得對(duì)方認(rèn)可。 建立健全統(tǒng)計(jì)分析制度，材料設(shè)備管理人員要按年、季、月匯總分析材料設(shè)備采購(gòu)的執(zhí)行情況，與概、預(yù)算 做對(duì)比分析，使材料設(shè)備采購(gòu)工作時(shí)刻控制在事前限定的概預(yù)算之內(nèi)；各單項(xiàng)工作完工、整個(gè)工程竣工后及時(shí)匯總材料設(shè)備執(zhí)行結(jié)果，與總成本計(jì)劃做出對(duì)比分析。 2.4 非工程成本控制 對(duì)營(yíng)銷(xiāo)成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本 、商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本、人力成本等 ，每 季 和年終由財(cái)務(wù)管理中心 將實(shí)際發(fā)生額與計(jì)劃額做對(duì)比分析，并預(yù)測(cè)成本變化情況，及時(shí)提醒相關(guān)單位和部門(mén)采取降低成本措施。 成本管理制度（ PL CB 00 2008（ A） 20 3 最終審定 3.1 工程結(jié)算 未突破概算或限額指標(biāo)的工程結(jié)算由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，成本控制中心對(duì)結(jié)算做抽查，抽查結(jié)果與項(xiàng)目公司結(jié)算相差 3%以上的項(xiàng)目公司必須作出解釋 ，查找原因 ，追究責(zé)任 。 項(xiàng)目公司與施工單位做結(jié)算的初步洽談， 對(duì)洽談中有爭(zhēng)議 很大 的問(wèn)題 可 反饋到集團(tuán)總部 ，由 集團(tuán)執(zhí)行 副總裁 負(fù)責(zé)與施工單位最終洽談、確定；經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁確認(rèn)、總裁批準(zhǔn)后進(jìn)入最后結(jié)算。 3.2 工程概算對(duì)比及結(jié)算審計(jì) 工程結(jié)算數(shù)確定后，由項(xiàng)目公司做概算和結(jié)算的對(duì)比，對(duì)超出概算的原因做出分析、報(bào)集團(tuán)總部，接受集團(tuán)總部的考核和審計(jì)。對(duì)集團(tuán)總部提出的審計(jì)疑問(wèn)做出書(shū)面解答，著重今后的改正措施?？己私Y(jié)果和審計(jì)結(jié)論記入項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員業(yè)績(jī)檔案，作為年終考核、項(xiàng)目后考核實(shí)施獎(jiǎng)罰的依據(jù)。 3.3 項(xiàng)目決算 及審計(jì) 在項(xiàng)目工程結(jié)算全部或基本完成后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決算，對(duì)項(xiàng)目收益和成本進(jìn)行確認(rèn) （未出售 或 未 出租 部分收益進(jìn)行預(yù)估或做資產(chǎn)入賬，少部分未結(jié)算的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估） ，并與項(xiàng)目可研報(bào)告、完全成本計(jì)劃、概算、預(yù)算分別進(jìn)行分析對(duì)比，分析其偏差和偏差產(chǎn)生原因， 指出成本控制的成功經(jīng)驗(yàn)和不足之處，形成項(xiàng)目決算報(bào)告，交集團(tuán)成本控制 中心 、 監(jiān)審部 、 執(zhí)行副總裁、 常務(wù)副總裁 審核， 總裁審批，審批后的決算報(bào)告作為考核相關(guān)責(zé)任人業(yè)績(jī)和實(shí)施獎(jiǎng)罰的依據(jù)。 4 計(jì)劃外成本管理 成本管理是企業(yè)管理永恒的主題，而概、預(yù)算管理作為企業(yè)管理的核心內(nèi)容，其管 理深度和廣度是無(wú)止境的，在實(shí)際工作中仍會(huì)有計(jì)劃外開(kāi)支發(fā)生，對(duì)計(jì)劃外發(fā)生的成本， 按以下規(guī)定管理。 4.1 專(zhuān)題報(bào)告制度 對(duì)一切計(jì)劃外成本開(kāi)支， 各 公司在實(shí)施前，應(yīng)向所屬集團(tuán) 管理中心 專(zhuān)題報(bào)告，說(shuō)明原因，并附預(yù)算和開(kāi)支計(jì)劃，經(jīng)所屬集團(tuán) 管理中心 和財(cái)務(wù) 管理中心 核準(zhǔn)，由 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 批準(zhǔn)后才能實(shí)施。 集團(tuán)總部各部門(mén)對(duì)計(jì)劃外開(kāi)支也需要向財(cái)務(wù)管理中心和常務(wù)副總裁專(zhuān)題報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 成本管理制度（ PL CB 00 2008（ A） 21 4.2 單獨(dú)立項(xiàng)制度 對(duì) 各 公司計(jì)劃外成本開(kāi)支和 預(yù)算 外支出，所屬集團(tuán) 管理中心 應(yīng)單獨(dú)統(tǒng)計(jì)、逐月匯總分析，并及時(shí)修正和調(diào)整概算 和預(yù)算 。調(diào)整原則： 總概算 或預(yù)算 數(shù)不變，只對(duì)概算 或預(yù)算 構(gòu)成的子項(xiàng)目重新調(diào)整，經(jīng)分管副總裁、常務(wù)副總裁審定、報(bào)總裁批準(zhǔn)，作為考核和審計(jì)的依據(jù)。 招標(biāo)與合同管理制度（ PL HT 00 2008（ A） 22 招標(biāo)與合同管理制度 （ PL HT 00 2008（ A） ） 1 工作 職責(zé) 1.1 招標(biāo)管理委員會(huì) 制訂招標(biāo)各項(xiàng)規(guī)章制度，經(jīng)總裁批準(zhǔn)后發(fā)布執(zhí)行。對(duì)重大招標(biāo) （ 超 500 萬(wàn)的 招標(biāo)） 和 戰(zhàn)略招標(biāo) 確定招標(biāo)方式、邀標(biāo)單位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格策略、談判策略、評(píng)標(biāo)原則和標(biāo)準(zhǔn)，決定中標(biāo)單位 （或戰(zhàn)略合作單位） 。招標(biāo)管理委員會(huì)下設(shè)三個(gè)評(píng)審組： 1、招標(biāo)技術(shù)評(píng)審組。 固定 成員包括集團(tuán)執(zhí)行副總裁 、技術(shù) 研發(fā)中心 總 經(jīng)理 、 總建筑師、結(jié)構(gòu)總工程師、 設(shè)備 總工程師、環(huán)境總設(shè)計(jì)師、 建設(shè)開(kāi)發(fā)中心總經(jīng)理、 質(zhì)監(jiān)部 經(jīng)理。負(fù)責(zé)確定招標(biāo)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)審技術(shù)標(biāo)、參與合同技術(shù)條款談判。不同專(zhuān)業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定和技術(shù)標(biāo)評(píng)審，由招標(biāo)技術(shù)評(píng)審組對(duì)應(yīng)的專(zhuān)業(yè)總工具體負(fù)責(zé)，并可由招標(biāo)技術(shù)評(píng)審組根據(jù)需要指定非評(píng)審組成員的相關(guān)專(zhuān)業(yè)工程師參與 （包括聘請(qǐng)集團(tuán)外專(zhuān)業(yè)人士） 。 2、招標(biāo)商務(wù)評(píng)審組。固定成員包括成本控制 中心 總經(jīng)理、副總經(jīng)理 、財(cái)務(wù)總監(jiān) ，非固定成員 （根據(jù)需要指定） 包括相關(guān)造價(jià)工程師和采購(gòu)工程師。招標(biāo)商務(wù)評(píng)審組負(fù)責(zé)確定工程招標(biāo)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)底、評(píng)審商務(wù)標(biāo)、參與合同商務(wù)談 判。 3、合同評(píng)審組。固定成員包括成本控制 中心 總經(jīng)理、副總經(jīng)理、 法務(wù)總監(jiān)、 財(cái)務(wù)總監(jiān)，非固定成員 （根據(jù)不同業(yè)務(wù)合同指定） 包括相關(guān)造價(jià)工程師、采購(gòu)工程師、相關(guān)部門(mén)專(zhuān)業(yè)人員。合同評(píng)審組分工負(fù)責(zé)審查合同條款：專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)審查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，造價(jià)人員負(fù)責(zé)審查計(jì)價(jià)方式、工程量、工程合同價(jià)格，采購(gòu)人員負(fù)責(zé)審查材料設(shè)備價(jià)格，工程管理人員負(fù)責(zé)審查工程進(jìn)度、施工組織管理、工程驗(yàn)收交付、工程質(zhì)量保證 措施 ，財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)審查付款方式 、 稅務(wù)處理 ，法務(wù)人員負(fù)責(zé)審查條款的法律效力與 防范 法律風(fēng)險(xiǎn)。 1.2 成本控制 中心 成本控制 中心 作為招標(biāo)管理 委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的 職能部門(mén) ，負(fù)責(zé) 以下工作： 制訂招標(biāo)采購(gòu)制度流程，劃分集團(tuán)總部和下屬公司招標(biāo)采購(gòu)范圍，招標(biāo)采購(gòu)信息管理，合格供方評(píng)價(jià)與管理，集團(tuán)戰(zhàn)略招標(biāo)采購(gòu)組織 ， 檢查 監(jiān)督 各 公司招標(biāo) 采購(gòu)工作 。 1.3 集團(tuán)總部其它部門(mén) 根據(jù)各自職能對(duì)招標(biāo)工作給予支持、協(xié)助和配合。 招標(biāo)與合同管理制度（ PL HT 00 2008（ A） 23 1.4 下屬公司 負(fù)責(zé)集團(tuán)總部授權(quán)的招標(biāo) 采購(gòu) 和合同洽談工作，按集團(tuán)總部要求提供招標(biāo) 采購(gòu) 、合同洽談協(xié)助和配合。 根據(jù)工程進(jìn)度和工作 計(jì)劃 及時(shí) 制定和 提交招標(biāo) 采購(gòu) 計(jì)劃。 2 招標(biāo)工作組織 2.1 招標(biāo)文件和合同文本 成本控制 中心 負(fù)責(zé)統(tǒng)一編制各類(lèi)招標(biāo)文件和合 同的標(biāo)準(zhǔn)版本，并組織相關(guān)部門(mén)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行審查修改，定期更新。根據(jù)每次招標(biāo)的具體條件和要求，對(duì)招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)版本進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整形成招標(biāo)文件，經(jīng)招標(biāo)技術(shù)評(píng)審組會(huì)簽后發(fā)布。合同文本也在標(biāo)準(zhǔn)版本的基礎(chǔ)上形成，由合同評(píng)審組會(huì)簽后，與對(duì)方洽談簽訂。 2.2 投標(biāo)單位 實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)，邀標(biāo)單位的考察、篩選， 集團(tuán)總部負(fù)責(zé)的招標(biāo)采購(gòu) 由成本控制 中心 牽頭組織，其他部門(mén)或下屬公司參與、配合； 下屬公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)采購(gòu)由下屬公司 牽頭組織 。優(yōu)先從合格供方名錄選擇投標(biāo)單位，合格供方名錄中沒(méi)有或數(shù)量不足時(shí)，才可通過(guò)其它途徑選擇投標(biāo)單位。 公開(kāi)招 標(biāo)的預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于五家，邀請(qǐng)招標(biāo)的預(yù)選單位一般不少于三家，特殊情況下可以是 兩 家。 2.3 招標(biāo)過(guò)程控制 2.3.1 發(fā)標(biāo) 由集團(tuán)總部組織的招標(biāo)，招標(biāo)文件由成本控制 中心 或其授權(quán)單位 （部門(mén)） 統(tǒng)一 保管、發(fā)放 和收取 ；現(xiàn)場(chǎng)勘察和答疑由成本控制 中心 負(fù)責(zé)組織，其他部門(mén)和下屬公司視實(shí)際需要安排人員配合 。各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)由各公司 負(fù)責(zé)標(biāo)書(shū)的保管、發(fā)放和 收取 并組織 現(xiàn)場(chǎng)勘察和 招標(biāo)答疑 。 現(xiàn)場(chǎng)勘察、招標(biāo)答疑 要做好記錄工作，該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。 2.3.2 開(kāi)標(biāo) 成本控制 中心 和各公司分別 組織 集團(tuán)負(fù)責(zé)的 招標(biāo)及各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)的 開(kāi)標(biāo)工作，現(xiàn)場(chǎng)拆封，該過(guò)程和內(nèi)容需作好記錄，參加開(kāi)標(biāo)的全體人員 （不得少于三人） 簽字確認(rèn)；開(kāi)標(biāo)后，成本控制 中心 和各公司 分別對(duì)所負(fù)責(zé)的招標(biāo) 牽頭組織相關(guān)人員 做 標(biāo)書(shū)分析。 2.3.3 評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 嚴(yán)格執(zhí)行“公開(kāi)詢價(jià)、集體論證”的原則， 集團(tuán)總部負(fù)責(zé)的招標(biāo)： 招標(biāo) 管理委員會(huì)負(fù)招標(biāo)與合同管理制度（ PL HT 00 2008（ A） 24 責(zé)重大招標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作，成本控制 中心 負(fù)責(zé)一般招標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作 ； 招標(biāo)技術(shù)評(píng) 審組和商務(wù)評(píng)審組分別負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)評(píng)審，招標(biāo)管理委員會(huì)或成本控制 中心 按照事先確定的評(píng)標(biāo)原則和辦法，綜合技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)評(píng)審結(jié)果，確定中標(biāo)單位或議標(biāo)單位，經(jīng) 常務(wù)副總裁或 總裁批準(zhǔn) （重大招標(biāo)） 后進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂。 各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)：工程類(lèi) （勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備） 招標(biāo)由成本總監(jiān)組織評(píng)標(biāo)工作，非工程類(lèi)招標(biāo)由財(cái)務(wù)總監(jiān)組織評(píng)標(biāo)工作； 執(zhí)董 /總經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理、總工程師、成本總監(jiān)和財(cái)務(wù)總監(jiān)共同確定 工程類(lèi)招標(biāo)中標(biāo)單位 并 進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂 ，執(zhí)董 /總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān) 共同 確定 非工程類(lèi)招標(biāo)中標(biāo)單位并 進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂 。 3 信息系統(tǒng)管理 3.1 供方合格評(píng)定 成本控制 中心 負(fù)責(zé)收集合格供方信息和資料，進(jìn)行分類(lèi)整理，建 立供方信息數(shù)據(jù)庫(kù)；負(fù)責(zé)供 方的合格評(píng)定， 各公司和集團(tuán)總部 其它部門(mén)配合成本控制 中心 進(jìn)行合格供方評(píng)定。 3.2 供方的監(jiān)督評(píng)估 各公司和 集團(tuán) 總部業(yè)務(wù)部門(mén)必須對(duì)合格供方的履約表現(xiàn)進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，做好供方的履約評(píng)估記錄，并提出相應(yīng)建議 （繼續(xù)成為合格供方、需根據(jù)改進(jìn)結(jié)果決定能否繼續(xù)成為合格供方、取消合格供方資格） ，每季度一次向成本控制 中心 報(bào)備合格供方、中標(biāo)單位 （或直接委托單位） 的履約情況。 3.3 市場(chǎng)價(jià)格信息管理 成本控制 中心 對(duì)建筑安裝材料設(shè)備應(yīng)建立市場(chǎng)價(jià)格信息庫(kù)，分門(mén)別類(lèi)建立價(jià)格信息分析、匯總系統(tǒng)，隨時(shí)掌握價(jià)格走勢(shì)，定期分析、整 理價(jià)格信息。 3.4 建立健全統(tǒng)計(jì)分析制度 成本控制 中心 和 各 公司材料設(shè)備采購(gòu)人員要按年、季、月匯總分析材料設(shè)備實(shí)際采購(gòu)價(jià)款，送交預(yù)算人員做對(duì)比分析，使材料設(shè)備采購(gòu)工作時(shí)刻控制在事前限定的概預(yù)算之內(nèi)，定期接受集團(tuán) 監(jiān)審部 的核實(shí)和審計(jì)。 4 合同管理 4.1 合同辦理 1、合同經(jīng)辦人負(fù)責(zé)對(duì)合同審定單主要內(nèi)容的填寫(xiě)，除合同價(jià)款及付款方式必須準(zhǔn)確招標(biāo)與合同管理制度（ PL HT 00 2008（ A） 25 填寫(xiě)外，對(duì)某些重要合同的訂立的目的或背景、涉及的某些重要談判結(jié)果必須填寫(xiě)清楚，必要時(shí)應(yīng)將相關(guān)內(nèi)容的復(fù)印件附在合同審定單后。經(jīng)辦人應(yīng)該對(duì)自己所填寫(xiě)內(nèi)容簽字確認(rèn)。 2、合同 初稿由經(jīng)辦人 或文員 負(fù)責(zé)遞交各相關(guān)人員會(huì)簽，經(jīng)辦人有義務(wù)對(duì)會(huì)簽人員的疑問(wèn)予以解答說(shuō)明。 3、合同初稿會(huì)簽完畢，經(jīng)辦人應(yīng)對(duì)會(huì)簽意見(jiàn)進(jìn)行匯總，如某些會(huì)簽意見(jiàn)不正確應(yīng)及時(shí)與相關(guān)會(huì)簽人員溝通解決，解決不了向上級(jí)匯報(bào)再做處理。最后，經(jīng)辦人應(yīng)將正確的意見(jiàn)納入合同文本，并在合同會(huì)簽表上簽字以示對(duì)會(huì)簽意見(jiàn)已做修改，不能修改的部分應(yīng)做出說(shuō)明。 4、經(jīng)辦人拿到正式定稿的合同后復(fù)印規(guī)定的份數(shù)，先在合同上加蓋 集團(tuán) 或 下屬各公司 騎縫章，然后交對(duì)方簽字蓋章，最后由 集團(tuán) 或 下屬各公司 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字后蓋章、交對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)部門(mén)執(zhí)行 （經(jīng)辦人對(duì)最后蓋章的合 同內(nèi)容與正式定稿的合同內(nèi)容負(fù)責(zé)審核，內(nèi)容應(yīng)保持完全一致） 。 5、經(jīng)辦人應(yīng)將最后正式定稿的合同的電子文本交合同管理人員存檔。 6、完成審批的合同，原則上由 訂立合同的 公司執(zhí)董 /總經(jīng)理 代表我方 在合同上 簽 字 ，與 集團(tuán) 訂立 的合同由常務(wù)副總裁 （重大合同由總裁） 代表我方 在合同上 簽 字 。 4.2 其它規(guī)定 凡是與 集團(tuán) 或 下屬各公司 簽訂經(jīng)濟(jì)合同的單位，都必須