保利拉斐莊園營銷全案 1、 項目目標 2、大勢研判 6、營銷執(zhí)行策略 報告框架 5、項目定位 3、市場分析 4、客戶定位 西 目標一： 2010年全年銷售額 10個億（銷售任務） 目標二：建立保利拉斐高爾夫莊園在大成都內的高端別墅形象（形象任務） 目標三：實現(xiàn)保利高爾夫別墅專家的品牌落地，提高保利地產在成都的品牌價值（品牌任務） 目標 1、項目目標 2、 大勢研判 6、營銷執(zhí)行策略 報告框架 5、項目定位 3、市場分析 4、客戶定位 銀監(jiān)會 要求銀行收緊二套房貸政策（ 7/17） 嚴格執(zhí)行二套房標準；防范 “ 假按揭 ” 、 “ 假首付 ” 現(xiàn)象發(fā)生 國家發(fā)改委 表示要加強房地產價格和收費監(jiān)管（ 7/31） 改進房地產價格和收費監(jiān)管 國稅總局 要求近日將房地產業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點（ 8/5） 十四條強調加強建筑安裝業(yè)和房地產業(yè)稅收管理 央行 發(fā)布貨幣報告，首次提出要對寬松的貨幣政策 “ 動態(tài)微調 ” （ 8/5） 堅定不移地繼續(xù)落實適度寬松的貨幣政策；注重運用市場化手段進行動態(tài)微調 國土部 開展了針對閑置土地的專項調查，加強了土地開發(fā)監(jiān)管以及捂盤惜售的處罰力度。（ 8/24） 在確保拉動內需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應緊張和 “ 地荒 ” 現(xiàn)象 國土部 下發(fā) 關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知 （ 9/4） 全面了解目前各地土地儲備制度建設和運行情況，研究分析當前土地儲備制度運行中存在的問題，提出完善土地儲備相關制度建設的政策建議和措施 房產政策 ：一系列政策的出臺，表明了國家抑制房價快速上漲的決心，必然使樓市價格回歸理性 重點城市 深圳 北京 上海 天津 杭州 重慶 成交量 價格 09年上半年全國主要樓市量升價穩(wěn)，呈現(xiàn)去庫存化特征，樓市回暖跡象明顯；近幾個月，價格普遍上漲，成交量開始出現(xiàn)萎縮跡象 09年 11月全國重點城市商品房量價環(huán)比趨勢 非剛需為主導的市場： 樓市回升，價格持續(xù)上升抑制了非剛需客戶 大多數(shù)為多次購房： 日漸從緊的二套房貸政策抑制了一部分多次購房者的需求 投資比例大： 投資客受到二套房貸政策收緊影響較大 觀望情緒產生： 在量跌價漲的態(tài)勢下，消費者產生觀望情緒，對后市發(fā)展不利 以主要城市樓市為例分析量跌原因 全國樓市 ： 作為樓市風向標的重點城市近期房價過快增長導致成交量出現(xiàn)萎縮，市場開始進入到 理性調整期，消費者置業(yè)開始出現(xiàn)觀望態(tài)度 量 價 量 價 量 價 北京樓市 上海樓市 深圳樓市 作為中國樓市風向標的北京、上海、深圳樓市均呈現(xiàn) 價漲量跌 態(tài)勢 從供銷情況來看，除 4月、 9月外，全年基本處于供不應求的銷售狀態(tài)， 08年壓抑一年的市場需求在 09年集中爆發(fā)，而樓市的供貨不足更是加劇了這一狀態(tài)的持續(xù)；截止 10月份，全年的供銷比為 1： 1.35 2 0 0 9 年1 月- 2 0 0 9 年1 0 月主城區(qū)商品房供應量及銷售量0.0100.0200.0300.0供應量 銷售量供應量 46.1 33.8 105.1 142.6 55.2 96.3 68.8 108.0 137.9 68.1銷售量 53.0 84.4 113.1 100.0 224.0 91.5 129.9 118.6 128.2 124.32009.01 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09 2009.10單位：萬平方米2009年 1月 -2009年 10月主城區(qū)商品房銷售量及成交均價 4500 5000 5500 6000 6500 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 銷售量 均價 銷售量 53.0 84.4 113.1 100.0 224.0 91.5 129.9 118.6 128.2 124.3 均價 5509 5345 5641 5720 5649 5872 6017 6001 6374 6231 2009.01 2009.02 2009.03 2009.04 2009.05 2009.06 2009.07 2009.08 2009.09 2009.10 元 萬平方米 從價量的關系上來看，除 5月份的成交量急速上漲外，全年 1-10月基本處于量升價漲之勢， 9月份價格達到全年的最高點； 1-10月份，主城區(qū)商品房累計成交量為 1167萬平方米，已經超越 2008全年 742.45萬平方米的水平，即使與市場火爆的 2007年同期相比，也有同比 10%的增幅；價格更是一路走高， 9月份已經達到 6374元 /平米的高點，接近震前水平 成都樓市 ： 09年全年成都主城區(qū)住宅整體回暖，量價齊升； 成交量在下半年均價達到 6000元以上后開始趨于平穩(wěn)； 050010001500200025003000- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%120%住宅類樓面地價 1034 1437 2783 1570 2797漲幅 3 9 . 0 0 % 9 3 . 7 0 % - 4 3 . 6 0 % 7 8 . 1 5 %2005年 2006年 2007年 2008年 2 0 0 9 年1 - 9 月土地市場 ： 09年土地市場供應逐步增加，樓面地價回升至 07年水平，剛性地增長了市場住宅價格， 10年住宅市場價格回調空間較小 010002000300040005000住宅類供應 3734 3024 4673 670 1430住宅類成交 3601 3003 4669 670 14302005年 2006年 2007年 2008年 2 0 0 9 年1 - 1 0 月05年至 09年 1-10月市區(qū)住宅類土地供銷 （單位：畝） 注： 2006年數(shù)據未計入華僑城 3055畝土地 05年至 09年 1-9月市區(qū)住宅類土地樓面地價 （單位：元 / ） 隨樓市好轉，存量下降，土地供應逐步恢復，預計未來將繼續(xù)加快推地節(jié)奏 08年隨樓市低迷，土地供應驟然減少，全年只供應了 670畝 樓市好轉，存量下降，地價攀高，土地需求旺盛，促使未來推地節(jié)奏加快 隨樓市價格上漲，土地價格已回升至 07年水平，而土地價格的上漲必將導致樓市價格進一步升高 08年樓面地價回落到 06年的水平，僅為 1570元 /平米 09年在樓市帶動下，樓面地價回升至07年水平，達到 3797元 /平米 10年房地產市場將迎來一個理性的調整期 土地市場 ： 09年土地市場供應逐步增加，樓面地價回升至 07年水平，剛性地增長了市場住宅價格， 10年住宅市場價格回調空間較小 成都樓市 ： 09年全年成都主城區(qū)住宅整體回暖，量價齊升；成交量在下半年均價達到 6000元以上后開始趨于平穩(wěn)； 全國樓市 ： 作為樓市風向標的重點城市近期房價過快增長導致成交量出現(xiàn)萎縮，市場開始進入到理性調整期，消費者置業(yè)開始出現(xiàn)觀望態(tài)度 房產政策 ：一系列政策的出臺，表明了國家遏制房價快速上漲的決心，必然使樓市價格回歸理性 通過對全國房產政策、樓市情況、土地交易的分析，國家在2010年主要以通過打擊投資和投機性購房行為來遏制房價的過快增長，因此， 2010年整體房產大勢應以謹慎為主、樂觀為輔的態(tài)度對待。 1、項目目標 2、大勢研判 6、營銷策略 7、銷售執(zhí)行 報告框架 5、項目定位 3、 市場分析 4、客戶定位 2009年 供應量 銷售總量 月均銷量 銷售均價 獨棟 893 981 89 12000-13000元 /平米 雙拼 758 625 56 9000-10000元 /平米 聯(lián)排 2164 1343 122 8000-9000元 /平米 成都市 09年各別墅物業(yè)以聯(lián)排銷量居首，但從供銷關系對比可以看出，獨棟供銷速度應為首位，達 110%，雙拼其次 82%，聯(lián)排 62%。 在銷售價格方面，獨棟仍保持首位在 12000-13000元 /平米左右，雙拼、聯(lián)排其次。 09年雙拼、聯(lián)排供過于求，僅獨棟出現(xiàn)供不應求狀況 區(qū)位 項目 產品 建筑面積 （含地下室） 均價 總價區(qū)間 銷售情況 麓山板塊 麓山國際 獨棟 (碧湖岸 ) 360-480 16000 550萬 -900萬 售罄 獨棟（黑鉆） 570-715 27000 （含 12000精裝修） 1200-2400萬 （精裝修總價） 開盤售罄 獨棟（香怡林） 300-340 15000 390-550萬 開盤售罄 獨棟（翠云嶺） 310-370 14000 380-580萬 開盤 蔚藍卡地亞 獨棟（西岸流水別墅） 473-536（主力） 1067（一棟樓王） 18000 700-1500萬（主力） 月均 30套 雅居樂花園 獨棟 200-417 （不含地下室） 15000-20000 280-650萬 月均約 40套（含聯(lián)排和四孖屋） 牧馬山 龍湖長橋郡 獨棟 370-418（主力） 700-1000（臨河樓王） 13000 450-600（主力） 售罄 09年供應量最大，銷量最好的依然是總價在 600萬以下的中小獨棟產品 開發(fā)商 崗宏地產木蘭小鎮(zhèn) 招商地產 文旅集團熊貓小鎮(zhèn) 景城國際比弗利山莊 項目（地塊）位臵 木蘭鎮(zhèn)獅子村、梁勝村 成華區(qū)北湖片區(qū)北湖公園 蜀龍大道西側，保利198南側 木蘭山 占地面積 4000余畝 1700畝 3000畝 未知 推出時間 預計 2010年下半年 預計 2010年下半年 預計 2010年下半年 預計 2011年后 推出產品 中小面積獨棟 別墅產品 別墅產品 未定 備注 總投資 30億元的新都崗宏木蘭小鎮(zhèn) ，計劃在此修建體育運動公園、四季花果園及四季花季城生態(tài)住宅區(qū)，預計在兩年內啟動 招商地產將在北湖打造占地 1700 畝的集休閑運動、旅游觀光、度假居住為一體的城市休閑運動綜合體 ” ， 投資約 1.17 億美元，計劃年內動工 擬修建國際鄉(xiāng)村莊園、大熊貓創(chuàng)意文娛區(qū)、國際會議中心和國際社區(qū)，與大熊貓生態(tài)園構成國際生態(tài)度假區(qū) 擬打造成原生態(tài)森林區(qū)、生態(tài)觀光旅游及現(xiàn)代服務業(yè)區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)等現(xiàn)代服務旅游業(yè) 2010年下半年，項目周邊大量中小面積別墅產品推出，區(qū)域競爭加劇 崗宏地產 4000畝 木蘭山比弗利山莊 招商地產項目 1700畝 本項目 文旅集團熊貓小鎮(zhèn) 3000畝 萬科地產 5000畝 周邊競爭項目分布圖 成都現(xiàn)有項目依然有大量獨棟產品供應，新獨棟項目也有所增加 推售 160套獨棟產品 10 11 12 10 11 2009 年 2010 年 3 2011 年 預計約 400 套獨棟產品，年消化量 150 套 長橋 郡 牧馬 山板 塊 雅居 樂 蔚藍 卡地 亞 麓山 國際 麓山 板塊 華僑 城 本項 目 城北 板塊 1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 年 年1 2 年預計剩余約 150套獨棟產品 剩余約 100套獨棟產品 樸墅 長橋郡牧馬山板塊雅居樂蔚藍卡地亞麓山國際麓山板塊華僑城本項目城北板塊159套獨棟產品 剩余約 150套獨棟產品 推售約 200套獨棟產品 主推以獨棟為主的別墅產品 市場總結：獨棟市場供應增加，競爭激勵，受宏觀政策影響需求受到一定遏制。 09年受宏觀大勢影響，別墅市場銷售相對較好，但除獨棟產品呈現(xiàn)供不應求的局面外，其余產品供需平衡仍然明顯； 受 09年大勢利好影響， 2010年無論是項目周邊還是其它區(qū)域，均有大量新增別墅供應，其中項目周邊中小面積獨棟產品推量明顯，區(qū)域競爭激烈； 在存量方面成都現(xiàn)有項目依然有大量獨棟產品供應，新獨棟項目也有所增加； 政策方面，國家出臺了一系列遏制房價過快增長的措施（如：二套住房交易稅收費標準恢復至 5年。）將對投資和投機型客戶形成嚴重打擊。 1、項目目標 2、大勢研判 6、營銷執(zhí)行策略 報告框架 5、項目定位 3、市場分析 4、 客戶定位 城北客戶 客戶描述： 年齡集中在 35-45歲，十分 精明能干，性格較為實在和爽快。 雖然對品牌、區(qū)位、環(huán)境、私密性和配套看重，但更為務實，價格過高對于這部分客戶的抗性依然較大。 物業(yè)擁有情況： 多為高層和小高層物業(yè)，且缺乏別墅臵業(yè)經驗，渴望擁有自己的別墅物業(yè)，看重產品的實用性。 客戶關注 本項目的資源 加強點 區(qū)位 位臵距市區(qū)不能太遠，車行距離： 1小時之內 三環(huán)以外繞城以內，交通逐步改善中 情況區(qū)域內主干道的建設與改造 環(huán)境 景觀資源一定要好，強調對資源的獨占性和近距離接觸 熊貓基地、北湖公園、郁金香公園、高爾夫景觀 對高爾夫景觀的宣傳 私密性 獨門獨戶的私密性、且景觀性較好，要較大花園 獨棟、每 3000平米一棟別墅 強調本項目產品的低密度 配套 社區(qū)配套豐富，生活方便 五星級酒店、各類學校、社區(qū)商業(yè) 各類學校教育配套的宣傳 荷花池 - 五塊石小商品商貿區(qū)域金府機電商貿區(qū) 古柏醫(yī)藥商貿區(qū)川陜沿線物流區(qū)富森 - 青蓮建材貿易區(qū)成都國際商貿城北部新城商貿區(qū)荷花池 五塊石小商品商貿區(qū)域金府機電商貿區(qū) 古柏醫(yī)藥商貿區(qū)川陜沿線物流區(qū)富森 青蓮建材貿易區(qū)成都國際商貿城北部新城商貿區(qū)本項目現(xiàn)有賣點對城北客戶仍具有較大吸引力，但這部分客戶務實性更高，價格過高對于這部分客戶的抗性依然較大。 工業(yè)客戶 客戶描述 ： 年齡集中在 35-45歲，屬于事業(yè)成功的財富人群大多是大型國企的高管、中小型企業(yè)主，具備豐富的人生閱歷和豐厚的財富積累 物業(yè)擁有情況： 部分擁有別墅物業(yè)，但多為聯(lián)排、疊拼等偽別墅類產品，有別墅改善型需求 客戶關注 本項目的資源 加強點 區(qū)位 較為靠近市區(qū)，要求廠區(qū)與住處交通便利，車行距離約 40分鐘以內 三環(huán)以外繞城以內，交通逐步改善中 情況區(qū)域內主干道的建設與改造 稀缺資源 稀缺的景觀資源，強調對資源的獨占性和近距離接觸 2200畝郁金香公園 公園收費，業(yè)主可免費使用 私密性 獨門獨戶的私密性、戶型設計合理實用性強 獨棟別墅，每 3000平米一棟 以獨棟產品為主，密度低 物業(yè)管理 高品質的物管服務 保利物管 現(xiàn)場物管形象；制造口碑傳播焦點，如中南海保鏢、物管工資水平 配套 重視生活的便利性，要求社區(qū)配套齊全，特別重視子女教育配套 各類學校等教育配套，社區(qū)商業(yè) 項目未來的教育配套情況 品牌 品牌開發(fā)商優(yōu)先考慮 保利地產 保利地產在全國開發(fā)的樓盤展示，提升品牌認知度和對樓盤品質的信心 青白江是成都第一工業(yè)產業(yè)聚集區(qū) ，主要包括冶金、化工、機械、建材類支柱產業(yè)，規(guī)模以上大型企業(yè) 80 余家，產業(yè)鏈上中小企業(yè)上千家。 據了解這些生產型企業(yè)大多修建自己的員工住宅，但大多企業(yè)中高層管理人員在成都臵業(yè) 新都工業(yè)區(qū)位新都工業(yè)區(qū)位 于成綿高速公路以西的工業(yè)西區(qū)（老區(qū)）和成綿高速公路以東的工業(yè)東區(qū)（新區(qū)）兩大版塊組成 已有工業(yè)企業(yè) 1320 戶，其中規(guī)模以上企業(yè) 50 余家 新繁家具產業(yè)區(qū)新繁家具產業(yè)區(qū) ，目前正進行二期建設，已入駐企業(yè) 300 余家，包括全友、明珠、雙虎、先驅等大型企業(yè) 10 余家。 石板灘工業(yè)區(qū)石板灘工業(yè)區(qū) ，現(xiàn)已入駐規(guī)模以上企業(yè) 30 余戶，包括成都東升鐵塔、成都鑫旺陽機械等大型企業(yè) 新都物流中心，新都物流中心， 目前包括傳化、招商、天旭寶源等物流園項目招商已基本完成，將要入駐企業(yè)達到 2000 余戶。 金牛高科工業(yè)區(qū)，金牛高科工業(yè)區(qū)， 主要包括食品、金屬加工、鋼鐵貿易等產業(yè)，目前入駐包括神坤航天、徽記、西聯(lián)等大型企業(yè) 40 余家，鋼鐵貿易企業(yè)近100 家 龍?zhí)豆I(yè)園，龍?zhí)豆I(yè)園， 是成華區(qū)唯一一個以企業(yè)研發(fā)、銷售、結算為中心，主要為企業(yè)總部基地的工業(yè)園。目前引進大型總部 500 個，入駐企業(yè) 2000 余家，完成投資 500 億，實現(xiàn)稅收 50 億本案青白江是成都第一工業(yè)產業(yè)聚集區(qū) ，主要包括冶金、化工、機械、建材類支柱產業(yè)，規(guī)模以上大型企業(yè) 余家，產業(yè)鏈上中小企業(yè)上千家。據了解這些生產型企業(yè)大多修建自己的員工住宅，但大多企業(yè)中高層管理人員在成都臵業(yè)新都工業(yè)區(qū)位新都工業(yè)區(qū)位 于成綿高速公路以西的工業(yè)西區(qū)（老區(qū)）和成綿高速公路以東的工業(yè)東區(qū)（新區(qū)）兩大版塊組成已有工業(yè)企業(yè) 戶，其中規(guī)模以上企業(yè) 余家新繁家具產業(yè)區(qū)新繁家具產業(yè)區(qū) ，目前正進行二期建設，已入駐企業(yè) 余家，包括全友、明珠、雙虎、先驅等大型企業(yè) 余家。石板灘工業(yè)區(qū)石板灘工業(yè)區(qū) ，現(xiàn)已入駐規(guī)模以上企業(yè) 余戶，包括成都東升鐵塔、成都鑫旺陽機械等大型企業(yè)新都物流中心，新都物流中心， 目前包括傳化、招商、天旭寶源等物流園項目招商已基本完成，將要入駐企業(yè)達到 余戶。金牛高科工業(yè)區(qū)，金牛高科工業(yè)區(qū)， 主要包括食品、金屬加工、鋼鐵貿易等產業(yè)，目前入駐包括神坤航天、徽記、西聯(lián)等大型企業(yè) 余家，鋼鐵貿易企業(yè)近家龍?zhí)豆I(yè)園，龍?zhí)豆I(yè)園， 是成華區(qū)唯一一個以企業(yè)研發(fā)、銷售、結算為中心，主要為企業(yè)總部基地的工業(yè)園。目前引進大型總部 個，入駐企業(yè) 余家，完成投資 億，實現(xiàn)稅收 億本案本項目依托保利品牌，能充分滿足工業(yè)客戶的置業(yè)需求，對客戶吸引力巨大，品牌優(yōu)勢是吸引客戶的有效手段 大成都別墅客戶 客戶特征： 本土性強； 區(qū)域抗性明顯，是目前支撐成都高端別墅市場的主流客戶。 相對別墅物理屬性，客戶更為項目倡導的生活方式、精神境界等買單； 他們多是幾個別墅的購買者，別墅臵業(yè)經驗豐富； 精品消費饑渴； 自住保值； 客戶關注 本項目的資源 加強點 區(qū)域 選擇區(qū)域應是傳統(tǒng)的富人區(qū)，環(huán)境好、治安好、人群素質高 城北區(qū)域，區(qū)域舊有形象差，非城北客戶有一定抗性 區(qū)域的改造現(xiàn)狀，以及未來項目的發(fā)展規(guī)劃 圈層 居住的人群不能太雜，應該都是社會上有身份有地位的人 西區(qū)有一定的電梯客戶，客戶有一定混雜 東區(qū)與西區(qū)的差別，西區(qū)業(yè)主帶來的人氣，東區(qū)居住的純粹性 資源占有 看重對稀缺資源的占有 亞洲最大郁金香公園，每 3000平米一棟別墅 郁金香公園的稀缺性；低密度獨棟別墅的稀缺性；一線高爾夫球道景觀的稀缺性 物業(yè)價值 特別在意別墅的保值和增值功能 公園 198項目推動區(qū)域快速發(fā)展，使城北成為類似南城的第二個中心，未來幾年時間區(qū)域房價將持續(xù)快速上升 項目目前與競品的價格差異；區(qū)域未來的價值高度；保利的品牌知名度 高尚生活方式 高端別墅代表的生活方式引導，自覺對位 五星級皇冠酒店、高爾夫球運動 星級酒店與高爾夫球會，主推高爾夫球生活 物業(yè)管理 對物業(yè)管理要求高 保利物管 現(xiàn)場物管形象，氣質形象等 城北范圍客戶大成都范圍客戶城北范圍客戶大成都范圍客戶城西、城南客戶為目前支撐成都高端別墅市場的主流客戶。關注區(qū)域、圈層更多，對項目所在區(qū)域抗性較大。 客戶總結 目標客戶的機會點和抗性： 本項目吸引點 城北客戶 區(qū)位、環(huán)境、品牌、配套 大成都客戶 資源稀缺性、物業(yè)價值、高檔商務休閑配套、精神氣質 本項目的抗性 城北客戶 價格過高，實用度低 大成都客戶 區(qū)域位臵、區(qū)域環(huán)境、未來區(qū)域發(fā)展 補給客戶群 重點潛力客戶群 基礎客戶群 首批次主力客群 二線城市及全國高端客戶 補給客戶群 項目未來依托客戶群 大成都范圍客戶（城南、城西）： 主要來自成都各區(qū)域高端客戶，看重別墅物業(yè)的稀缺性和升值潛力，看重項目的產品、品牌和精神氣質。 大城北客戶 強輻射區(qū)域： 集中在城北商貿區(qū)、川陜路沿線、金牛高科、龍?zhí)豆I(yè)、三合場區(qū)域 ，看好城北發(fā)展，居住和工作均在城北區(qū)域，向往高品質生活 衛(wèi)星城市區(qū)域 ： 包括新都、青白江、金堂工業(yè)區(qū)客戶。臨近工作區(qū)域，又屬于成都范疇，且交通便利 基礎客戶群 客戶定位 目前項目以基礎客戶為支撐點已經無法滿足項目未來的需求，我們需要整合更多的客戶資源。 熊貓大道板塊 十陵板塊 金牛生態(tài)園板塊 30%城西、城南客戶 50%城北客戶 20%二線城市及全國客戶 目前客戶置業(yè)地圖 項目目前臵業(yè)客戶仍以城北為主，但我們需要的是向西和向南的客戶擴張。 熊貓大道板塊 十陵板塊 金牛生態(tài)園板塊 50%城南客戶（含城西） 30%大城北客戶 20%二線城市及全國客戶 未來客戶置業(yè)地圖 通過對客戶資源的挖掘和深入，未來項目的支撐型客戶將會以大城南和大城西為主，城北只是我們的基礎客戶。 客戶總結：基礎客戶只是項目的立足點，支撐項目未來的需求我們需要更多城南、城西的客戶資源。 目前項目客戶仍然是以城北的客戶為主，但要支撐項目未來整體銷售，發(fā)展全域成都客戶和周邊城市客戶是目前必要的； 雖然項目具有較好的自身優(yōu)勢和機會點，但對于客戶抗性較高的因素仍然現(xiàn)實存在； 1、項目目標 2、大勢研判 6、營銷執(zhí)行策略 報告框架 5、 項目定位 3、市場分析 4、客戶定位 區(qū)域價值一： 區(qū)域內生態(tài)旅