保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 鏖戰(zhàn)，廣州別墅 廣州別墅市場(chǎng)專項(xiàng)培訓(xùn) 2009年 5月 6日 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 第一部分：廣州別墅 第二部分：鏖戰(zhàn)分析 第三部分：品我風(fēng)尚 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 第一部分 廣州別墅 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 一、整體分析 1、廣州別墅分布 金 沙 洲 板 塊 （ 4） 從化板塊（ 6） 花都板塊（ 14） 番禺板塊（ 7） 蘿崗板塊（ 5） 增城板塊（ 5） 時(shí)代糖果 中海金沙熙岸 元邦 -山清水秀 圣普拉多島岸別墅 玖瓏湖 桃花源 芙蓉半島 溢盈湖畔 天馬河國(guó)際公館 天湖峰境 美林湖 假日半島 綠茵豪苑 雅圖奧園 南航碧花園 金碧御水山莊 萊茵水岸 居禮 -潤(rùn)園 珠光流溪御景 珠江國(guó)際城 東方夏灣拿 逸泉山莊 保利香雪山 萬(wàn)科城 合生帝景山莊 龍光比華利山 金地荔湖城 恒大山水城 鳳凰城 綠野山莊 銀匯府邸 頤和高爾夫山莊 招商金山谷 新光城市花園 錦繡銀灣 翡翠藍(lán)灣 南沙碧桂園 南沙境界 南沙濱?；▓@ 保利林語(yǔ)山莊 全廣州主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目 40個(gè) 恒大御景半島 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 一、整體分析 2、廣州別墅供應(yīng) 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 全廣州可售別墅產(chǎn)品共計(jì) 2158套，其中花都板塊 貨量最大，蘿崗板塊貨量最少； 五一成交，花都由于 美林湖和玖瓏湖的強(qiáng)勢(shì)推貨，取得 148套的銷售業(yè)績(jī)，增城加號(hào)的銷售則由于鳳凰城和山水城的銷售有所提升 可推貨量 250套 總體推貨 831套 總體推貨 371套 總體推貨 142套 總體推貨 302套 總體推貨 262套 五一成交 15套 五一成交 148套 五一成交 25套 五一成交 9套 五一成交 50套 五一成交 10套 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 一、整體分析 3、廣州別墅產(chǎn)品 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 目前全市供應(yīng)的別墅產(chǎn)品主要為聯(lián)排別墅，獨(dú)立別墅和雙拼別墅在售單位有限； 除了頤和高爾夫和玖瓏湖外，大部分獨(dú)立別墅都在 400-500 左右； 聯(lián)排別墅， 從化、番禺、增城板塊 ，以小型別墅為主， 花都、羅崗 則以 200-400 的中型別墅為主 聯(lián)排別墅 260-530 聯(lián)排別墅 200-400 聯(lián)排別墅 180-266 聯(lián)排別墅 220-360 聯(lián)排別墅 120-260 聯(lián)排別墅 180-275 獨(dú)立別墅 500-1000 獨(dú)立別墅 240-860 獨(dú)立別墅 340-500 獨(dú)立別墅 370-560 獨(dú)立別墅 330-350 獨(dú)立別墅 350-400 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 一、整體分析 4、廣州別墅價(jià)格 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 總體來(lái)看，聯(lián)排（雙拼）別墅，價(jià)格總體較高的主要集中在 蘿崗板塊 ，其次則是番禺板塊（ 新光城市別墅 ），均價(jià)在 16000-18000之間； 獨(dú)立別墅則主要是 花都板塊 ，較多項(xiàng)目擁有獨(dú)立別墅資源，尤以 玖瓏湖 為重，均價(jià)達(dá)到20000，另外，僅有白云板塊的 頤和高爾夫山莊、恒大御景半島 達(dá)到 20000以上均價(jià)； 聯(lián)排別墅 11500-18000 聯(lián)排別墅 4500-14000 聯(lián)排別墅 8000-11000 聯(lián)排別墅 15000-27000 聯(lián)排別墅 4500-11000 聯(lián)排別墅 5000-16000 獨(dú)立別墅 28000-30000 獨(dú)立別墅 7000-20000 獨(dú)立別墅 15000-18000 獨(dú)立別墅 16000-20000 獨(dú)立別墅 13000-15000 獨(dú)立別墅 7000-10000 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 一、整體分析 5、廣州別墅總體競(jìng)爭(zhēng) 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 江景 公交站臺(tái)廣告 南湖 高爾夫 王子山風(fēng)景區(qū) 芙蓉帳風(fēng)景區(qū) 高爾夫 自然風(fēng)景區(qū) 溫泉 高爾夫 蘿崗新區(qū)府 科學(xué)城 群山環(huán)繞 世界大觀 山水資源 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 新塘產(chǎn)業(yè)集群帶 永和、開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶 成熟居住大盤林立 近天河商業(yè)帶 完善的交通網(wǎng)絡(luò) 山水資源豐富 各區(qū)域優(yōu)勢(shì)都非常明顯 位于該區(qū)中心的，僅 蘿崗板塊 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 一、整體分析 5、廣州別墅總體競(jìng)爭(zhēng) 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 居住人口混雜 交通網(wǎng)絡(luò)暫未完善 眾多洋房項(xiàng)目中的別墅 距離廣州車程遠(yuǎn) 板塊銷售印象差 各項(xiàng)目配套薄弱 距離廣州車程遠(yuǎn) 板塊形象屬中檔 在售項(xiàng)目較少，關(guān)注低 區(qū)域內(nèi)配套短期未成熟 距離廣州較遠(yuǎn) 板塊形象較一般 配套較為低檔 各區(qū)域劣勢(shì)均非常明顯 郊區(qū)劣勢(shì) 所帶來(lái)的其他軟肋短期內(nèi)難以改善 板塊升值潛力期望低 南沙區(qū)交通及配套未成熟 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 一、整體分析 5、廣州別墅總體競(jìng)爭(zhēng) 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 6大板塊，目前最受市場(chǎng)和買家關(guān)注的，主要為 花都、蘿崗及番禺板塊（華南板塊部分） ，由于各板塊短期內(nèi)都較難完善其地域配套等軟肋，該格局短期內(nèi)不會(huì)有大改變 綜合評(píng)分： 7 居住氛圍濃厚，但檔次較低，但對(duì)于別墅買家而言，交通便利，優(yōu)勢(shì)的江景資源是其重要的優(yōu)勢(shì)和吸引點(diǎn) 綜合評(píng)分： 8 大盤林立，但缺乏成熟的生活配套和區(qū)域成熟度，山水資源、高爾夫受到別墅買家親睞，但較遠(yuǎn)的交通時(shí)間和費(fèi)用成本令客戶考慮頗多，升值潛力不明確 板塊長(zhǎng)期不屬于廣州客戶關(guān)注的重點(diǎn)，經(jīng)歷房產(chǎn)寒冬后，該區(qū)域原本的投資類買家劇減，后期走勢(shì)堪憂 綜合評(píng)分： 5 由于蘿崗新城的快速建設(shè)，加快該區(qū)域物業(yè)（尤是別墅物業(yè)）升值，與市區(qū)半小時(shí)車程等綜合因素，使其在別墅競(jìng)爭(zhēng)中占盡先機(jī) 綜合評(píng)分： 9 板塊內(nèi)擁有成熟別墅大盤（鳳凰城）優(yōu)質(zhì)山水資源（山水城）高爾夫（金地荔湖城），綜合性強(qiáng)，但板塊形象中低檔及距離市區(qū)遠(yuǎn)一定程度上限制了其發(fā)展 綜合評(píng)分： 7 板塊兩極分化較為明顯，南沙新區(qū)項(xiàng)目，受關(guān)注度低，交通配套的短期缺乏更減低客戶信心，華南板塊 【 二龍戲珠 】 ，又是市場(chǎng)長(zhǎng)期熱炒的項(xiàng)目，在市場(chǎng)上還是有一定的號(hào)召力。 綜合評(píng)分： 7 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 第二部分 鏖戰(zhàn)分析 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 一、競(jìng)爭(zhēng)篩選 1、競(jìng)爭(zhēng)別墅分布 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 頤和高爾夫山莊 玖瓏湖 美林湖 萬(wàn)科城 龍光比華利山 合生帝景山莊 保利林語(yǔ)山莊 保利香雪山 金山谷 新光城市花園 恒大山水城 金地荔湖城 保利香雪山面對(duì) 40個(gè)別墅項(xiàng)目，在產(chǎn)品差異性、價(jià)格類比及客戶選擇三個(gè)單項(xiàng)參考比較后，認(rèn)為 【 頤和高爾夫 】【 玖瓏湖 】【 美林湖 】【 萬(wàn)科城 】【 新光城市花園 】 具有較大的競(jìng)爭(zhēng)參考價(jià)值 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 1、玖瓏湖 項(xiàng)目 玖瓏湖 項(xiàng)目位置 花都區(qū) 九龍湖國(guó)際社區(qū) 占地 113萬(wàn) 總建 80萬(wàn) 總貨量 將分為 6期開(kāi)發(fā)建設(shè) 現(xiàn)貨狀況 一期占地 24萬(wàn)平米，總建 12萬(wàn)平米 ， 269套 現(xiàn)推戶型 430-870 的獨(dú)棟別墅為主，另加少量單位面積介于 348-352平方米之間的雙拼別墅 開(kāi)盤時(shí)間 2009年 5月 1日 現(xiàn)行價(jià)格 20000元 / 推廣語(yǔ) 傳奇相遇 非偶然所成 基本數(shù)據(jù) 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 1、玖瓏湖 銷售情況 五一推出 85套，銷售約 80套 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 1、玖瓏湖 營(yíng)銷推廣 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 1、玖瓏湖 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景 大門 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 1、玖瓏湖 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景 沿途 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 1、玖瓏湖 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景 高爾夫球場(chǎng) 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 1、玖瓏湖 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景 樣板房 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 2、美林湖 項(xiàng)目位置 花都區(qū) 山前大道 占地 坐擁 30000畝休閑森林， 8000畝生態(tài)湖面 總建 未知 總貨量 未知 現(xiàn)貨狀況 “金色溪谷”組團(tuán)，首推約 50套 現(xiàn)推戶型 山地聯(lián)排庭院別墅，戶型面積 300 380平方米 開(kāi)盤時(shí)間 2007年 5月 1日 現(xiàn)行價(jià)格 3800元 / 起，均價(jià) 6000元 / 推廣語(yǔ) 超越期望的別墅夢(mèng)想 基本數(shù)據(jù) 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 2、美林湖 銷售情況 在售 五一共銷售 15套單位 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 2、美林湖 戶型分析 美林湖別墅，主力居住層 2層； 部分有三層半平層面積的露臺(tái)； 地下室和車庫(kù)（車庫(kù)在地下室）均計(jì)算進(jìn)銷售面積； 外圍花園較小，且不做植被綠化鋪裝，多以簡(jiǎn)易瓷磚鋪面； 充分利用天然植物裝飾別墅外立面； 臥室開(kāi)窗面較窄，采光較為不利； 全屋頂采用歐式斜坡頂，頂層房間利用率有所降低； 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 2、美林湖 戶型分析 一層戶型優(yōu)點(diǎn) 入戶先進(jìn)休閑區(qū)，挑空，采光優(yōu)質(zhì)； 首層設(shè)置老人房，方便家中老人居??； 客廳小躍式，增加生活情趣； 停車后直接由地下室入戶，形成多種入戶方式，保證私密性； 一層戶型缺點(diǎn) 入戶庭院浪費(fèi)客餐廳空間； 整體屋院難以達(dá)到南北對(duì)流，餐廳無(wú)采光； 客廳無(wú)挑空，缺乏別墅大氣的感覺(jué)； 玄關(guān)緊靠上下樓梯，行動(dòng)較為不便； 一層無(wú)直接前后花園，景觀有限； 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 2、美林湖 戶型分析 二層戶型優(yōu)點(diǎn) 三房設(shè)置，滿足家庭居住用房； 主人房全套房設(shè)計(jì)，包含衣帽間； 設(shè)側(cè)露臺(tái)，增加附送面積； 南向臥室?guī)Т箨?yáng)臺(tái)； 二層戶型缺點(diǎn) 走道狹窄，不方便多人行走； 主臥室無(wú)陽(yáng)臺(tái)配置； 僅庭院挑空，有景觀卻浪費(fèi)了使用空間； 單側(cè)采光露臺(tái)，可利用率低； 三房排布緊湊，無(wú)法滿足別墅的舒適感； 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 2、美林湖 戶型分析 負(fù)一層戶型優(yōu)點(diǎn) 雙車位設(shè)置，帶電閘安全門； 配置影音房，增加社交和功能區(qū)； 南北天井設(shè)置，增加地下室采光通風(fēng)； 衛(wèi)生間配置，增加社交功能便利； 負(fù)一層戶型缺點(diǎn) 地下室全計(jì)算銷售面積，無(wú)附加值可言； 車位占據(jù)大半空間，其余空間可利用率低； 部分單位 三層露臺(tái) 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 2、美林湖 營(yíng)銷推廣 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 2、美林湖 營(yíng)銷推廣 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 2、美林湖 營(yíng)銷推廣 西班牙風(fēng)情節(jié) 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 2、美林湖 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目 玖瓏湖 項(xiàng)目位置 白云區(qū)南湖邊（頤和山莊內(nèi)） 占地 40萬(wàn) 總建 10萬(wàn) 總貨量 將分為 3期開(kāi)發(fā)建設(shè) 現(xiàn)貨狀況 在推二期產(chǎn)品 50套 現(xiàn)推戶型 400-1000 的獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別 墅為主 開(kāi)盤時(shí)間 2009年 4月 現(xiàn)行價(jià)格 18000-30000元 / 推廣語(yǔ) 現(xiàn)代英倫生活姿態(tài) 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 銷售情況 五一成交 1套， 3680萬(wàn) 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 戶型分析 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 戶型分析 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現(xiàn)場(chǎng)圖片 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 4、新光城市花園 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 占地面積： 500畝（約 33萬(wàn)平方米） 別墅類型：聯(lián)排別墅（坡地） 別墅風(fēng)格：南加州 別墅面積： 320-600 （一期） 270-280 （二期） 別墅數(shù)量： 78套（一期） 78套（二期） 別墅價(jià)格： 16000-18000元 / （一期） 12000元 / （二期） 附送空間： 50-150 花園、 60 地下室、 20 露臺(tái) 保利香雪山 2009創(chuàng)意城市別墅 二、個(gè)盤分析 建筑立面 新光的別墅調(diào)性較為匹配現(xiàn)時(shí)買家需求和美感，對(duì)加州風(fēng)情的園林