地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 榮新檸都財富中心商業(yè)運營 管理 服務建議書 背景 一、管理目標 . 3 二、商業(yè)營運專業(yè)管理的重要性 . 5 三、商業(yè)營運管理的工作內(nèi)容 . 7 四、財富中心商業(yè)營運管理架構 . 12 五、財富中心商業(yè)營運管理 . 21 六、財富中心市場推廣以及特色服務 . 29 七、財富中心市場招商策略、計劃 . 34 八、商業(yè)管理顧問服務 . 40 前景 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 背景 檸都財富中心項目 （以下簡稱財富中心） 地處安岳城市 新區(qū) 南山片區(qū)，一期商業(yè)建筑面積 5 萬平方左右，呈十字架街式分 布 ，主商 業(yè)群由現(xiàn)代化商業(yè)廣場、景觀商業(yè)步行街、商業(yè)廣場組成，商業(yè)中心定位為集休閑、娛樂、餐飲、購物、商務辦公等為一體的一站式商業(yè)綜合體，由成都大誠商業(yè)管理有限公司 （以下簡稱大誠商業(yè)） 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，全新商業(yè)運營模式，為商家負責，為商家利益著想。 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 一 、 管理目標 大誠商業(yè)對財富中心商業(yè)項目管理目標就是要通過大量的市場推廣計劃來達到收益的最大化。這些市場推廣計劃來源于對本物業(yè)作為收益性產(chǎn)品的全面分析。商業(yè)項目的地段、體量、形象、定位以及公司 形象 決定他的高端定位， 這將在市場營銷、物業(yè) 招商、商戶服務和營運管理公司員工的服務水平上得以體現(xiàn)，科學有效的整合這些資源使檸都財富中心商業(yè)項目達到收益最大化。 服務承諾 “大誠商業(yè)”將從商業(yè)營運管理服務的基礎工作開始，全面深入的以系統(tǒng)化模式按部就班進行，通過榮新集團的緊密合作和支持，落實商業(yè)運營管理所要達到的既定服務目標和服務指標的要求。 一 服務第一，顧客至上 通過系統(tǒng)的培訓，強化員工對管理服務的認識，做到以商戶至上，顧客服務第一為宗旨，堅持方便和文明的服務為原則。 二 專業(yè)管理，一流品質(zhì) 根據(jù)國家以及行業(yè)的需求，按照國家標準質(zhì)量體系，融合專業(yè) 化的規(guī)章制度 ，全面推行國家 一流 專業(yè)水平的商業(yè)營運管理服務。 三 樹立形象，創(chuàng)造品牌 以員工服務質(zhì)量的提升，附以大誠商業(yè)完善管理制度和體系，令商戶和顧客親身感受優(yōu)質(zhì)而專業(yè)的管理服務，并給以肯定的評價和口 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 碑，樹立商業(yè)運營管理行業(yè)的新形象，打造出市場上的品牌和 聲譽。并且通過優(yōu)質(zhì)的商業(yè)營運管理使商戶得到信心的保證，以推動 財富中心的整體市場發(fā)展。 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 二 、 商業(yè)營運專業(yè)管理的重要性 現(xiàn)代的專業(yè)性商業(yè)房地產(chǎn)競爭十分激烈，經(jīng)驗告訴我們一個商業(yè)項目的成功，不能單純只依靠優(yōu)越的地理位置和良好的建筑設施 ， 還必須依靠專 業(yè) 化的商業(yè)營運管理公司進行的全面的策劃和經(jīng)營管理，才能充分發(fā)揮 商業(yè)建筑的設計功能定位以及物業(yè)增值，使企業(yè)的價值和形象得到 體現(xiàn) ，使業(yè)主的權益得到保障。 “ 大誠商業(yè)”作為專業(yè)的商業(yè)營運管理公司，除負責日常的經(jīng)營管理 之外，還要對整個市場做全面的企劃，因為只有發(fā)展目標明確，企業(yè)才能進入良性循環(huán)，才能提高物業(yè)的投資回報率。否則投入巨資興建的大型商業(yè)物業(yè)，會在不良的經(jīng)營環(huán)境中給企業(yè)造成聲譽上的損失和產(chǎn)生難以挽回的社會影響。 經(jīng)驗豐富的“大誠商業(yè)”能為所經(jīng)營管理的商業(yè)項目提供成功的業(yè)務流程和客戶群，為消費者提供良好的購物 環(huán)境和幼稚的服務，制定嚴格的財務管理制度，并通過科學有效的控制，使資金得以最合理的運用。 人力資源管理與員工的培訓對商業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻，經(jīng)驗豐富的大誠商業(yè)著眼于長遠的人力資源的開發(fā)和員工的培訓計劃，由具有豐富經(jīng)驗的專職人員擔任培訓工作，從而確保擁有一支高素質(zhì)的員工隊伍，為高水平的管理提供服務。 專業(yè)營運管理能依據(jù)專業(yè)水平和專業(yè)經(jīng)驗，最大限度的為消費者 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 提供高品位、高質(zhì)量、全方位的服務，在完善的服務中實現(xiàn)與消費者的理解、溝通與互融，不斷密切與消費者的關系，形成穩(wěn)定的消費群體，因此，作為一個優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目， 除了地理位置、功能分區(qū)設計需要 通旁考 慮外，良好的商業(yè)發(fā)展不容忽視。 針對財富中心商業(yè)項目，大誠商業(yè)將以豐富的商業(yè)經(jīng)驗提供營運管理服務，以至尊顧客之措施，力求配合物業(yè)之高格調(diào)。 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 三 、 商業(yè)營運管理的工作內(nèi)容 一 評估建筑項目物業(yè)設計 一 1 主題商業(yè)設計與標準建議 大誠商業(yè)將以物業(yè)管理角度對本物業(yè)主體商業(yè)區(qū)域部分、商業(yè)設施部分的 使用功能結合建筑平面設計等方面提供物業(yè)管理顧問建議。根據(jù)目前 兩棟主樓狀況，依據(jù)項目設計和布局，在可能范圍內(nèi)提供改建建議或 物業(yè)管理應對措施，使其充分、合理及專業(yè)的發(fā)揮 與滿足管理與使用者之多方要求，從而增加及提升本物業(yè)之使用價值，增加市場競爭力度，亦在最大限度內(nèi)減少建筑本身缺陷。 一 2 內(nèi)部裝修設計與標準建議 大誠商業(yè)將以物業(yè)管理角度對本物業(yè)主體商業(yè)區(qū)域部分、商業(yè)設施部分之內(nèi)部裝修設計與標準提供相關物業(yè)管理顧問建議。使其裝修風格，平面布局符合交付使用后的管理服務，包括：相關燈光、墻面、地面、天花、飾物、公共區(qū)域接待服務臺等附屬配套設施。 二 能源收繳與計量控制 大誠商業(yè)將對本項目物業(yè)設施之供電 /供水 /燃氣系統(tǒng)，以物 業(yè) 角度提供相關建議 包括：商業(yè)區(qū)域、商業(yè)設施及地下停車場 各主 題功能 部分 及相關配套設施等部分在供電、水、燃氣系統(tǒng)方面之合理分割與獨立計量要求 本物業(yè)商業(yè)區(qū)域、商業(yè)設施相關配套設施各功能組合部分內(nèi)公共 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 區(qū)域各地段、層面照明用電、動力用電系統(tǒng)、清潔、綠化用水系統(tǒng)與單元內(nèi)各用戶供電、水系統(tǒng)合理分割與獨立計算要求。 上述能源系統(tǒng)分割與獨立計量要求建議，可有效的核算和控制成本。 三 工程設備用房合理布局建議 大誠商業(yè)結合本物業(yè)現(xiàn)有的工程設備專業(yè)圖紙設計方案，對相關機電、空調(diào)、給排水等工程設施、設備系統(tǒng)用房之合理布局 提供商業(yè)營運管理顧問建議。在一定程度上提高其使用比率并合理控制 與利用有限的建筑空間，以滿足設備運行與維護的便捷性。 四 商業(yè)廣告標識系統(tǒng)建議 大誠商業(yè) 將結合本物業(yè)設施之相關圖紙設計要求，對物業(yè)內(nèi)相關商業(yè)廣告資源進行合理的規(guī)劃設計、路燈及泛光照明系統(tǒng)之合理布置、方案設計及等方面提供商業(yè)管理建 議。 五 物業(yè)接管驗收流程與標準建議 大誠商業(yè) 將 對 本物業(yè)各項工程專業(yè)施工與交付使用進度，提供貴司有關物業(yè)接管驗收流 程與標準建議。 六 大物業(yè) ” 與 “ 小物業(yè) ” 之工程設備設施合理分割 大誠商業(yè) 將針對本物業(yè)商業(yè)區(qū)域、商業(yè)設施在其管理及運營方面之不同特性與相關權限界定與分割要求，協(xié)助貴司分析在項目 “ 大物業(yè) ” 與 “ 小物業(yè) ” 之運作模式下，于本物業(yè)工程施工階段應對工程設備設施包括：機電、空調(diào)、消防系統(tǒng)進行合理分割之建議及在日后本 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 物業(yè)投入使用后，在工程設備設施系統(tǒng)運行與維護方面所應注意之相關專業(yè)事項。 七 交通組織布局 七 1 大誠商業(yè) 將結合本物業(yè)目前實際情況，對相關地面公共區(qū)域部分之交通道路組織布局包括人流、車流及物流等相關設計與實施方案提供物業(yè)管理顧問建議。 七 2 車場設施系統(tǒng)設備建議 大誠商業(yè)將結合 本物業(yè)停車場設施之規(guī)劃設計方案以及實際使用需求，提供 檸都財富中心 有關停車場設施系統(tǒng)設備使用與停車場管理之商業(yè)運營管理 建議。 八 物業(yè)安防控制管理系統(tǒng)設備 大誠商業(yè) 將結合本物業(yè)于投入使用后之安防控制與管理之專業(yè)需求，針對目前安防控制管理系統(tǒng)設備，協(xié)助制定物業(yè)管理安全防衛(wèi)方案并提供商業(yè)運營管理顧建議。 九對 內(nèi)部規(guī)劃分析、業(yè)態(tài)組合提供建議 大誠商業(yè) 將根據(jù)項目的情況，以及專業(yè)化市場的特點，結合到未來運營情況之預測，將在進行內(nèi)部規(guī)劃之前，提供相關的分析建議，并在此基礎上，提供相關的業(yè)態(tài)組合建議。同時也結合國家之設計規(guī)范，盡量滿足其消費者需求的同時，提供其合理的商業(yè)動態(tài)平面。 十 商業(yè) 物業(yè)保險 大誠商業(yè) 將建議 榮新集團 按本商業(yè)物業(yè)之建筑 成本、租戶類型進 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 行投保，并提供有關商業(yè)物業(yè)各項保險投保的方式以及內(nèi)容。 十一 評估影響物業(yè)管理運作及收費，對管理費收費標準進行測算 十二 商業(yè)運營模式建議 十三 人流動線及商場維護建議 十四 制定業(yè)主臨時管理規(guī)約 ，根據(jù)國家建設部及青島市政府的有關規(guī)定，草擬業(yè)戶臨時管理規(guī)約 十五 前期開辦預算，根據(jù)物業(yè)之特定情況，協(xié)助審訂或編制前期開辦費預算草案；編制商業(yè)運行管理成本及費用預算 十六 編制相關文件及制度：協(xié)助審訂或編制符合物業(yè)之特定管理需求之前期物業(yè)管理服務協(xié)議、業(yè)戶手冊、裝修手冊及 相關之各項管理規(guī)章與細則 十七 特約服務項目及代收代繳項目：為滿足不同消費群體的需求，協(xié)助設置特約服務項目及代收代繳服務項目 十八 垃圾處理辦法： 大誠商業(yè)將 結合項目內(nèi)之圖紙設計要求及與公共區(qū)域?qū)嶋H可利用狀況，就日后產(chǎn)生各類型生活垃圾之儲存及處理方式提供書面物業(yè)管理顧問建議，包括：確定垃圾房位置 /面積、精裝修與環(huán)衛(wèi)控制標準、收撿及清運流程 十九 前期商業(yè)運營管理的籌建工作：我們將根據(jù)項目的實際運行情況，制定相關的籌建商業(yè)運營管理的時間計劃安排表，并提供相關的商業(yè)運營管理的現(xiàn)場咨詢，并現(xiàn)場對相關的客戶進 行服務與跟蹤 二十 大誠商業(yè) 將制定前期商業(yè)運營管理的財務預算，根據(jù)項目的施 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 工進度，我們將會制定與之相對應的商業(yè)運營管理的前期財務預算表，并經(jīng) 集團公司 確認后執(zhí)行 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 四、 財富中心商業(yè)營運管理架構 四 1 商業(yè) 項目 部工作內(nèi)容： 負責財富中心 項目商業(yè)經(jīng)營的管理與發(fā)展； 獨立完成市場發(fā)展策劃案、市場調(diào)研的可行性方案等，并負責組織實施。 全面負責財富中心 項目 周邊的商業(yè)市場調(diào) 查及專業(yè)市場的調(diào)查，提供調(diào)查報告； 全面負責財富中心 項目商業(yè)的市場行銷策劃、商戶服務與執(zhí)行； 項目總監(jiān) 內(nèi)勤 策劃 部 經(jīng)理 運營 部 經(jīng)理 招商 部 經(jīng)理 招商主管 招商主管 招商專員 招商專員 招商專員 招商專員 保安 小組 清潔 小 組 維修小組 經(jīng)營專員 經(jīng)營專員 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 為財富中心 項目商業(yè)提供戰(zhàn)略性研究報告； 負責財富中心 項目商業(yè)的補充招商、商業(yè)布局調(diào)整等，以適應市場發(fā)展需要。 四 1.1 商業(yè)項目 部總監(jiān)工作職責 及內(nèi)容 ： 負責財富中心項目商業(yè)的企劃與商戶服務的管理 領導企劃、 商業(yè)營運 的各項工作 為財富中心項目商業(yè)的推廣決策提供參考建議 對“大誠商業(yè)”和財富中心 項目商業(yè)負責 負責制訂財富中心 項目商業(yè)企劃和 營運 管理制度 根據(jù)財富中心 項目商業(yè)下達的發(fā)展計劃，制定年度、季度、月度的企劃案和 商戶服務計劃 責主持 項目商業(yè)的對外宣傳、營銷籌劃、媒體聯(lián)絡等項工作 四 1.2商業(yè) 項目 部 內(nèi)勤 工作職責 以及內(nèi)容 在總監(jiān)領導下協(xié)助總監(jiān)處理日常行政事務性工作。 日常公務合同，文本的歸類管理。 項目日常 會議的記錄工作并歸檔 。 客戶投訴意見的歸檔以及及時協(xié)調(diào)處理。 項目崗位工作的員工進行考勤統(tǒng)計并與月末上傳至公司 四 2 招商部崗位設置招商經(jīng)理 1名、下設招商主管 2名、招商專員 4名 四 2.1招商部經(jīng)理工作職責及內(nèi)容 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 招商部全體人員的管理，并對招商專員進行培訓、考核和監(jiān)督。 依據(jù)市場狀況及公司總體招商計劃制定招商部工 作計劃、并按計劃完成公司制定的工作任務 負責協(xié)調(diào)招商部與各個部門的工作關系。 制定相應的招商方案計劃和策略 參與大客戶的洽談 負責招商工作和開發(fā)客戶， 完成每月招商部下達的招商任務 負責客戶拜訪及回訪，做好客戶問題的回答， 并熱情向其推薦合適的經(jīng)營場地 進行周邊市場調(diào)研，并對推廣媒體進行必要的督導，對刊登廣告及活動效果進行反饋、匯總和分析 . 四 2.2招商主管工作職責及內(nèi)容 完成分解下的招商任務指標。 協(xié)助經(jīng)理進行管理及安排工作，組織具體培訓計劃、落實考核制度。 制定值班人員安排表，監(jiān)督招商現(xiàn)場氣氛和落實小 組工作進度， 組織各項例會，分析上周情況、問題、提出建議。 參與制定項目規(guī)劃布局和租金政策的過程，及時提出可行性建議。 整理匯總、提報業(yè)務進度，組織小組研討總結，并負責匯總改進建議。 比較、分析行業(yè)信息，找出難點和影響因素，協(xié)助經(jīng)理提出方案 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 和建議。 熟練掌握流程及收取客戶定金、租金等財務手續(xù)。與 策劃、營運部辦理客戶入駐、裝修、日常投訴、撤場等手續(xù)。 四 2.3 招商專員工作職責及內(nèi)容 負責完成分解下的招商任務指標。 搜集目標商戶信息，整理匯總各業(yè)態(tài)商戶信息，篩選客戶進行招商接洽。 搜集競爭對手價格、推廣等招商 策略，分析統(tǒng)計并上報。 參與制定項目規(guī)劃布局和租金政策的過程，及時提出可行性建議。 聯(lián)絡、走訪客戶，宣傳項目優(yōu)勢和政策。 接洽來電來訪客戶，全面解答項目情況，帶看現(xiàn)場，做好各類業(yè)務登記和進度分析。 對有意向的客戶主動跟進聯(lián)系，談判，簽約。 收取首筆費用，配合入駐商戶辦理進場手續(xù)。 提供完整的商戶入場經(jīng)營資料。 參與制訂招商管理辦法、工作流程，確保持續(xù)改進。 定期匯總個人及小組業(yè)務數(shù)據(jù)，形成書面報告，提出建議。 定期回訪簽約客戶，及時反饋客戶入駐后遇到的問題。 完成上級交辦臨時性工作。 四 3 策劃部暫設策劃部 經(jīng)理 1 名，（后續(xù)可根據(jù)工作進度下設策劃專員 1 名），根據(jù)檸都財富中心目前項目實際情況暫設 1 名策劃部經(jīng) 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 理 。 四 3.1 策劃部經(jīng)理工作職責及內(nèi)容： 制定招商、銷售管理制度、工作程序，并監(jiān)督貫徹實施； 收集有關商業(yè)項目的信息，掌握市場動態(tài)，分析招商、銷售和市場發(fā)展狀況，提出書面報告及針對性意見； 負責收集、整理、歸納客戶資料，對客戶群進行分析； 負責制定營銷策劃方案和招商、銷售計劃，負責營銷活動策劃、組織、實施； 跟進執(zhí)行年度、月度推廣計劃及資金計劃、預算收入 領導月度推廣、促銷及其它活動的策劃和執(zhí)行 統(tǒng)籌和整合廣 告、贊助、媒體等資源，提高 項目的活動成效 制定和修改公司市場推廣的基本制度和作業(yè)流程 確保各項工作符合公司制度及流程要求 維護和監(jiān)督商場的整體良好形象 長期目標支持項目提升客流和租戶銷售，提升公司品牌價值 四 4 項目營運部為公司設置營運部經(jīng)理 1 名，負責項目的日常營運，工程物業(yè)維修，以及日常安保工作，所以下設營運專員 2 名、保安保潔數(shù)名以及維修小組。 四 4.1 營運部經(jīng)理工作職責及內(nèi)容： 組織協(xié)調(diào)公司各部門執(zhí)行公司的運營目標； 制訂財富中心項目商業(yè)商戶服務管理 制度 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 負責審核商戶二裝效果及配合裝修手續(xù)的辦理 負責 商戶辦理入場手續(xù)、退場協(xié)調(diào)配合工作及日常貨品進出管理 受理商戶投訴，全程協(xié)助商戶處理相關事項 負責建立商戶檔案，保持與商戶的日常聯(lián)絡，做好對進場商戶的服務、監(jiān)督和管理工作 與有關部門協(xié)作，開展市場調(diào)研和對外宣傳，不斷調(diào)整和優(yōu)化財富中心 項目商業(yè)的商戶結構 四 4 2營運專員工作職責及內(nèi)容： 負責分析購物中心及百貨行業(yè)的行業(yè)發(fā)展動態(tài)及趨勢，并撰寫分析報告。 負責了解購物中心駐店商鋪的促銷需求，及時整合信息反饋至運營主管； 協(xié)助運營 經(jīng)理 進行 商戶談判溝通 、大型促銷活動的策劃 執(zhí)行 等活動。 協(xié)助 營運 主管 .每月按時收取 商戶應繳納的租金和物業(yè)管理費等各項費用。 協(xié)助 營運經(jīng)理 收取及審閱 財富中心 巡查報告及當日投訴記錄，并跟進處理； .與商戶建立良好的工作關系，為商戶提供優(yōu)質(zhì)的服務，協(xié)助商戶解決經(jīng)營中遇到的各類問題。接受及處理重大投訴，予以記錄，及時向上級報告。 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 定時巡察所管理的 商業(yè)轄區(qū) ，及時解決發(fā)現(xiàn)的各種問題。接受及處理重大投訴，予以記錄，及時向上級報告。遇有緊急事故，協(xié)助處理善后工作。 協(xié)助進場商戶辦理各類進場手續(xù)，處理商戶撤場事務。 研究市場發(fā)展趨勢，協(xié)助 營運經(jīng)理 了解商戶經(jīng)營情況，定期提出具有針對性的商場發(fā)展建議。 四 4 3維修小組工作職責及內(nèi)容 組織制定、修改工程物業(yè)管理制度和流程 審核項目工程物業(yè)年度維護、維修、改造計劃 ,并跟進實施 指導參與項目節(jié)能降耗措施的落實，并對成果進行評估 督導項目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營運狀況進行修改 制定各種設施設備的維修、維保計劃，并跟進執(zhí)行 對招商工作提供租戶物業(yè)條件的建議和支持；支持協(xié)助各項目租戶的裝修工作 協(xié)調(diào)與開發(fā)公司的工作，推動項目工程遺留問題的整改速度 組織領導項目維保的招標工作，爭取競爭力的維保價格 督導協(xié)調(diào)項目與物業(yè)公司工作合作 完成領導分配的其他工作 四 4.4保安保潔的日常工作職責及內(nèi)容 保安： 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 按時到崗，不擅自離崗，著裝整潔，舉止文明，使用文明禮貌用語。 執(zhí)勤期間應保持高度警惕，白天工作期間嚴禁從事與工作無關事宜，未經(jīng)同意，不得私自調(diào)班，外出一小時以上的須向 營運部 請假，并安排好有關人員頂崗。 須認真、負責在區(qū)域范圍內(nèi)除周六、日白天外實行 24 小時保安服務，保安不得私自將閑人帶入 商業(yè)轄區(qū) 。 熟悉所轄區(qū)域的 商業(yè)環(huán)境 、各種公共設施、設備的分布位置，下班后要巡視各辦公室、 商業(yè)場所 大廳門窗的關閉及其他設施情況，每天晚上進行巡視，檢查公共區(qū)域的設施、設備、環(huán)境、衛(wèi)生 、樓層外觀、消防器材等。 接到治安、消防報警后應及時趕到現(xiàn)場并做處理。 巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，發(fā)現(xiàn)漏水（電）時，應立即查明情況并報告，預防和處理各類不安全事件，巡視情況應隨時向 營運部負責人 匯報。 負責疏通 停車場 前車輛和人員進出 ,維護 人車 交通秩序 ,保證 人車出入安全 。 熱情大方接受 商戶以及消費者 咨詢，提供問詢服務、方向指引，樹立良好 高檔商業(yè) 場所 工作人員的良好形象 。 保潔 ： 負責 商業(yè) 場所的清潔衛(wèi)生工作，定期拖掃走廊、樓梯， 電梯、 擦 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 洗樓梯扶手、公共部位的門窗、玻璃、油墻、燈具、消防箱等，及時清理垃圾，達到 規(guī)定的標準，保證 商業(yè)場所 的干凈、整潔。 制止 商業(yè)設施 內(nèi)隨地吐痰、亂丟果皮雜物、亂潑污水、焚燒紙物、踢打球類等不文明行為，督促 商家以及消費者 講究衛(wèi)生，自覺遵守有關管理規(guī)定。 根據(jù)積垢情況，用清潔劑洗刷 洗手間 內(nèi)大小便池，做到無尿堿、無水銹 認真做好季節(jié)性衛(wèi)生清除。 注意節(jié)約用水，愛護 商業(yè)設施 公共設施，如發(fā)現(xiàn)水龍頭、路燈等損壞，及時報修。 愛護衛(wèi)生工具，修舊利廢，節(jié)約開支，工具用畢按規(guī)定地點整齊存放，及時清洗。 嚴格遵守上下班時間及值班紀律，上崗必須穿著統(tǒng)一制服、佩戴統(tǒng)一工作牌，尊重 商戶以及消費者 ，優(yōu)質(zhì)服 務。 協(xié)助其他工作人員做好 商業(yè)場所內(nèi) 的安全保衛(wèi)，財產(chǎn)管理和共建“文明 經(jīng)商，文明消費 ”等方面的工作。 完成領導交辦的其他任務。 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 五、 財富中心 商業(yè) 營運 管理 一營運策略 根據(jù)檸都財富中心目前招商進度，項目將于 2012 年全面開業(yè)，項目開業(yè)后將面臨市場的補位招商以及整體營運諸多方面的工作。為使以上工作盡快落實和展開執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng)營成果，業(yè)內(nèi)知名商業(yè)管理營運公司成都大誠商業(yè)管理有限公司 在項目后期營運方面，將對整個檸都財富中心 統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、物業(yè)持有、整和市場、完善政策、合理回報。 一 1 統(tǒng)一招商 除自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪和整體買斷的商鋪，應采用統(tǒng)一招商的原則。對于投資購買的商鋪，由營運公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應以租賃為主。 一 2 協(xié)助經(jīng)營 檸都財富中心的營運形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由營運公司進行市場的整體推介，協(xié)助進駐商戶經(jīng)營。 強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓全縣人民都來此消費。 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 全方 位貼心物管服務，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。 定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。 一 3 物業(yè)持有 為帶動整個市場的商業(yè)氛圍，項目前期集團公司將對部分主力商業(yè)持有經(jīng)營。其中包括大型星級酒店、大型百貨、大型綜合購物超市、星級影院、其他主力業(yè)態(tài)等，保證整個檸都財富中心長期商業(yè)活動的持續(xù)性。 不僅在一定程度上保持 主力商業(yè) 產(chǎn)權的統(tǒng)一，有利于市場的統(tǒng)一經(jīng)營管理與維護，更能使物業(yè)形象得到良好的維護和提升。 對于 商業(yè)市場運營來說，能實現(xiàn)經(jīng)營、開業(yè)、宣傳、管理四方面的統(tǒng)一，從而可對市場的 定位、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運作，提升項目的品牌價值和核心競爭力。堅持 “統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣 ”的原則，為商家提供最佳的服務和良好的發(fā)展平臺。扶上馬、送一程，攜手并肩、開拓進取、共同打造 檸都財富中心 一 4 整和市場 整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、酒店、觀光、六大功能于一體； 整和市場空間，進行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用組合經(jīng)營或分割經(jīng)營； 整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進行統(tǒng)一招商； 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促削推 廣； 一 5 完善政策 向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益； 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力； 一 6 合理回報 強化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；合理回報 保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏； 通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報； 營運管理公司介紹： 成都大誠商業(yè)管理有限公司是一家具備資深策劃、咨詢經(jīng)驗及招商、運營、管理實際操作經(jīng)驗的綜合性、專業(yè)化服務管理機構，依 托榮新集團雄厚的實力優(yōu)勢，集合廣泛的行業(yè)資源與實操經(jīng)驗，為客戶提供項目投資分析、項目定位規(guī)劃、商業(yè)空間規(guī)劃設計、招商與代理銷售、運營管理、項目融資等全方位服務，是商業(yè)地產(chǎn)領域的全程解決方案專家。 成都大誠商業(yè)管理有限公司在探尋商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)開發(fā)運營模式的基礎上，深度研究商業(yè)地產(chǎn)多種屬性，以全程運營服務為藍本，以綜合服務、價值導向為準則，打造復合商業(yè)地產(chǎn)全過程運營服務商 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 領導地位。 從項目前期策劃定位、規(guī)劃設計 ,到中期開發(fā)建設過程控制、再到項目招商、銷售等全過程運作，打造精品項目，詮釋復合商業(yè)地產(chǎn) 全過程運營服務核心價值。 二 管理策略 大誠商業(yè) 將在今后的營運管理 過程中始終格守“服務第一，賓客至上”的服務宗旨，把科學的管理手段和方法運用到 財富中心 的管理之中，同時始終如一地貫徹 商業(yè) 的經(jīng)營管理策略，即： 通過公司的管理和宣傳，使 財富中心商業(yè)項目 在最短的時間內(nèi)，確定其在 安岳縣 的良好商業(yè)形象，極大地提高社會和經(jīng)濟效益，最大限度地降低經(jīng)營成本，以保障最大的投資回報。以人為本科學管理，為顧客和商家提供專業(yè)性和標準化的服務，使商戶和賓客享受超值服務。 “大誠商業(yè) ”根據(jù)委托協(xié)議賦予的職權，履行有效經(jīng)營和管理的職責 ，其中包括但不限于下列事項： 二 1 編寫商業(yè)管理的各項守則、業(yè)務流程、管理制度、服務標準，以便對項目進行控制和管理，從而不斷提高工作效率和服務水平。 二 2 編寫人事制度和各級員工崗位職責，制定人員編制計劃，安排招聘和培訓，建立一支訓練有素的員工隊伍。 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 二 3 定期作出具體商業(yè)發(fā)展計劃及預算方案，提交委托方審批，建立完善的財務制度，有效控制管理收支，并定期向委托方通報財務執(zhí)行情況。 二 4 維護公共秩序，提供日常安全保衛(wèi)，制定安全檢查制度和各種突發(fā)事件的應急措施，確保建筑設備設施、資產(chǎn)及客人的安全。 二 5 按照雙 方約定執(zhí)行對建筑物內(nèi)部、設施設備、市政公用設施的日常維修及保養(yǎng)，制定包括長期維修、預防性維修及改善工程等計劃，確保物業(yè)各部位均處于良好的運行狀態(tài)。 二 6 提供專業(yè)的清潔和綠化服務，保障客人在一個優(yōu)良的環(huán)境里購物。 二 7 執(zhí)行有效的管理 形成一個強有力的管理組織機構，有效地制定、執(zhí)行和評定工作計劃和質(zhì)量。 建立 大誠 商業(yè) 商場 運作 經(jīng)理負責的集體監(jiān)督制度 。 健全 大誠 商業(yè) 商場 工作列會制度。 明確 大誠 商業(yè) 商場 運作 各崗位責任制和各種規(guī)章制度 。 設立商場店鋪租戶（住戶）管理委員會 。 建立每日管理人員夜班值班制度。 建立并執(zhí) 行考核評估制度，對各部門進行績效掛鉤。 二 8 以人為本的服務 大誠商業(yè) 將努力為 檸都財富中心 提高社會和經(jīng)濟效益，為所有商 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 戶、賓客提供一流的服務。 為賓客提供超值服務 使賓客滿意并不斷光顧的關鍵，是要向賓客提供高質(zhì)量的、滿意的商品和一流的、具有鮮明特色的服務，使所到的賓客在優(yōu)雅的環(huán)境里得到物質(zhì)和精神上的滿足。 有必要與賓客建立密切聯(lián)系，與各品牌店聯(lián)手建立“消費者俱樂部”，努力營 造賓客對產(chǎn)品品牌、對商場以及大誠商業(yè) 的服務印象，創(chuàng)造令賓客留戀忘返的環(huán)境和形象。 商家同樣是我們重要的客戶，在招商初期到入店經(jīng)營 都要體現(xiàn)出管理者的親情服務。管理體貼入微、辦事有效快捷。 讓賓客滿意的措施 大誠商業(yè) 將通過與消費者、商鋪保持緊密和諧的關系來尋求賓客滿意。賓客隨時可與商場經(jīng)營管理者聯(lián)絡，及時反饋對商品和服務的意見；同時我們亦將對賓客的投訴做出及時反應和妥善解決。 定期舉辦各種沙龍 宣傳促銷計劃 獎勵客戶方案 二 9 店鋪管理理念 管理理念：商鋪和投資商共同發(fā)展 管理方針： 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 以滿意設施為資本，向商戶招租。 以優(yōu)質(zhì)服務為信譽，使商戶久租。 以對外統(tǒng)一形象、統(tǒng)一服務為基礎，承諾顧客：將享受到清潔舒適的環(huán)境、品質(zhì)優(yōu)良的商品和專業(yè)化的 服務。 二 10 管理特點 安全保衛(wèi)工作： 商場 、步行街等 客流量較大，容易發(fā)生安全問題，故應保證 24小時專人值班巡邏，以及便衣保安人員場內(nèi)巡邏。 消防工作： 管理維護消防設施，制定嚴格的消防制度，針對商業(yè)客流，組織相應的消防演習。 清潔衛(wèi)生工作： 針對商業(yè)客流復雜，必須控制傳染性疾病的發(fā)生和蔓延，必須有專職人員負責場內(nèi)巡回保潔、垃圾清運和消毒，隨時保持商場環(huán)境衛(wèi)生。 設備管理： 設立專職操作及維護人員保證設備正常運轉，同時有效清潔設備系統(tǒng)，避免傳播疾病。 顧客投訴處理 ： 商場是否得到完善管理，顧客的投訴處理及 時率將是一個突出指標，對本項目的社會形象有很大影響。為此， 大誠商業(yè) 具有完整的 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 顧客投訴處理程序和技巧，對應顧客不同的投訴類型，專門制定不同的處理方法，并采取情景培訓等方式，不斷尋求更為適當?shù)奶幚矸绞剑云谶_到顧客滿意。 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 六、財富中心市場推廣以及特色服務 1、 由于商業(yè)項目的成功基于對市場的充分認識，首先必須要做的是：市場定位、商戶組合、競爭對手調(diào)查、經(jīng)營目標確定，據(jù)此制定各種市場推廣策略，先后順序，輕重有別。 2、 協(xié)同配合 作為一個綜合性的商業(yè)建筑群， 財富中心商業(yè)項目作為“新城市商業(yè)綜合體”為租戶帶來了極大的便利以及強大的吸引力，財富中心商業(yè)客戶能夠有機融合起來，增加財富中心忠實商業(yè)用戶群，也是我們追求的目標。 3、 重大的法定節(jié)假日、一般節(jié)日、西方節(jié)日舉行促銷活動，基本做到除節(jié)日外每月至少舉行一、二次小型促銷活動，每三個月內(nèi)舉行一次大型促銷活動。 3.1 活動推廣： 我們會對有效的公共場地進行經(jīng)營管理，在確保臨時入場舉辦活動的商戶具有高水平和銷售及展示的商品具有高品質(zhì)的前提下，組織臨時性、季節(jié)性、風情性等的營銷活動。 我們會聯(lián)合國際、國內(nèi)等專業(yè)商業(yè)聯(lián) 合商會 、協(xié)會組織主題營銷推廣 活動 ，連帶廠商參與信息發(fā)布、新品展示等市場推廣活動。有效利用場地優(yōu)勢，將可利用的時間段充分排滿活動計劃，創(chuàng)造最佳效益。 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 我們會對店內(nèi)有效部位的進行規(guī)劃，推出高品位多樣化的廣告發(fā)布媒體 ，營業(yè)初期可作為對商戶的支持有折扣的讓其發(fā)布廣告，隨著店內(nèi)客流的增加，逐步提高廣告發(fā)布的費用的收入。 編制內(nèi)容時尚，印制精美，形式多樣的內(nèi)部贈閱宣傳畫冊，對有效目標客戶群體直接發(fā)送。 3.2 宣傳推廣計劃 3.3 促銷時機 購買商品的人流量減少時候 新商品導入市場時 顧客購買頻 率或購買量低落時 在某一特定時期，市場競爭特別激烈時 競爭對手積極舉辦促銷活動時 明確目標客戶 確定宣傳活動形式 確定活動覆蓋范圍 制定管理人員架構 制定活動操作流程 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 經(jīng)營布局重大調(diào)整后需要告知顧客時 想要獲得更多消費時 商品消費換季銷售實績與計劃有一定差距時 3.4 廣告推廣的實施 3.5 廣告推廣的作用 傳遞信息，刺激需求 引導消費，制造需求 吸引注意，增強競爭 塑造形象，提高聲譽 提升品牌，拓展銷路 4、 “大誠商業(yè)”資源利用 媒體的選擇 推廣的時機選擇 推廣 內(nèi)容的設計 時機 頻率 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 “大誠商業(yè)”憑借資深的商業(yè)運作經(jīng)驗和雄厚商業(yè)運作勢力、全球化、完善卓越的客戶信 息資源系統(tǒng)。這些資源不僅包括目前國內(nèi)的知名企業(yè)，而其還包括國外、跨國公司乃至世界 500 強的企業(yè)，且這些著名企業(yè)一直是大誠商業(yè)忠實的戰(zhàn)略合作伙伴。大誠商業(yè)將協(xié)助發(fā)展商確定受眾目標，并且負責將刊物送達到目標客戶手中。 5、 通過我們的工作為入駐商戶和來店顧客提供至尊服務 商戶 專員服務：設專員為入駐商戶提供全程代辦服務 A. 裝卸，運送商品服務 B. 商務中心服務 C. 郵寄服務 D. 緊急醫(yī)療服務 E. 其他增值、有償服務（如綠植租擺、室內(nèi)保潔等） 顧客 設立財富中心顧客服務中心， 培訓合格的服務大使為顧客提供有關咨詢與其他協(xié)助，以優(yōu)質(zhì)且細致周到的服務與管理，為財富中心商業(yè)項目培育一種管理文化，而這種文化會滲入財富中心商業(yè)項目的每一個角落，同時有效的培養(yǎng)客戶的忠誠度。 財富中心商業(yè)顧客服務中心服務項目包括但不限于以下內(nèi)容： 用嬰兒車 代客泊車 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 電梯小姐 物品寄存 廣播尋人 /尋物服務 商鋪電子查詢系統(tǒng) 叫車服務 免費領取商家宣傳品 預定座位服務 雨傘租借 手機充電 廣播點歌服務 有償禮品包裝 處理投訴 合同 信息 商裝 商務 檸都財富中心商業(yè)營運管理服務 商戶管理服務 宣傳推廣服務 顧客特色服務 廣告 活動 網(wǎng)站 代客泊車 電梯小姐 免費領取宣傳片 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 七、 財富中心 市場招商 策略、 計劃 7.1 招商策略： 根據(jù) 財富中心自身情況確定一個適合商業(yè)長期發(fā)展的經(jīng)營模式。大型綜合體商業(yè)采用只租不售的經(jīng)營模式，此種方式便于商業(yè)項目統(tǒng)一管理及長久發(fā)展。鑒于資金及公司方向考慮，在此項目可考慮租售并舉的資金模式，既是保留大型商用物業(yè)產(chǎn)權（以備商業(yè)概念注入并繁榮后整體再融資）；并出售街鋪等分割小鋪產(chǎn)權以回籠部分資金。前期建議出售 T 型商業(yè)步行街以外的商業(yè)鋪面 試水銷售零售價格。 7.1-1 城市商業(yè)綜合體 招商 ： 利用掌握的客戶檔案庫，與國外以及國內(nèi)的大型主力店以及各類品牌店建立長期合作關系。 與在四川以及全國知名的代理商建立有好合作關系。 直接面向各類品牌店、專賣店，向他們做必要的業(yè)務宣傳。 7.1-2 媒體宣傳 與品牌 主力店 或者 品牌 代理商共同組織各種招商推廣活動，包括 各類型 主力店或者代理商 的 產(chǎn)品的促銷、推廣活動。 品牌形象、店鋪展示 地址：四川省成都市高新區(qū)民豐大道西段拉德方斯大廈西樓 13 樓 電話： 028 - 6531 2888 傳真： 028 - 6531 9610 開業(yè)儀式 與主力店或者品牌店舉行聯(lián)誼活動。 通過公關、廣告及各種媒介進行市場招商推廣的宣傳，并準備有關材料，包括 ： 光碟 網(wǎng)站 圖片、宣傳材料（ DM） 宣傳小冊 邀請函 新聞簡報 禮品 協(xié)助公關公司、廣告公司散發(fā)以下推廣材料 ： 信函 活動通知 報紙雜志 促銷性新聞簡報