奧迪 A4品牌傳播策略 使其成為中國(guó)豪華中型轎車市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)品牌 目標(biāo) 客戶對(duì)奧迪 A4定位的考慮 奧迪 A4 FBU 價(jià)格 奧迪 A4 SKD 價(jià)格 奧迪 A4 CKD 價(jià)格 市場(chǎng)容量 市場(chǎng)容量 市場(chǎng)容量 降 降 擴(kuò)大 擴(kuò)大 對(duì)于奧迪 A4來說，品牌定位應(yīng)該使得奧迪 A4在面臨市場(chǎng)不斷變化的情況下，能夠幫助完成公司目標(biāo)。 國(guó)產(chǎn)車市場(chǎng)的變化情況 進(jìn)口車市場(chǎng)的變化情況 從 SKD到 CKD， 可能有一點(diǎn)價(jià)格下降，但市場(chǎng)定位應(yīng) 同時(shí)適應(yīng)這種用戶群體的細(xì)微變化。 奧迪 A4的定位如何能夠使其具備長(zhǎng)期發(fā)展的生命力和如何能夠使其在中國(guó)豪華中型轎車市場(chǎng)占據(jù)足夠大的市場(chǎng)份額。 奧迪 A4的定位如何能夠使其在中國(guó)市場(chǎng)銷售中避免與奧迪 A6相互干擾。 奧迪 A4的定位如何能夠使其基于奧迪品牌建設(shè)體系之下對(duì)奧迪品牌建設(shè)作出貢獻(xiàn)。 問題 定位分析 產(chǎn)品分析 競(jìng)爭(zhēng) 分析 消費(fèi)者 分析 奧迪 A4 定位 中國(guó)轎車市場(chǎng)中最豪華的中型動(dòng)感轎車。 是一輛集設(shè)計(jì)、國(guó)際高品質(zhì)、安全、動(dòng)感于一身的完美中型轎車，其動(dòng)感特征尤為突出，能為消費(fèi)者帶來完美的駕駛樂趣。 奧迪 A4的產(chǎn)品特征 全新豪華動(dòng)感 B級(jí)中型轎車的新基準(zhǔn) 奧迪品牌旗下產(chǎn)品系列針對(duì)不同消費(fèi)群 A4 動(dòng)感豪華轎車 A6 豪華商務(wù)轎車 A8 頂級(jí) 豪華車 生活品味精英： 公司高層管理精英， 專業(yè)人士 ,中小老板， 追求生活格調(diào) 成功人士： 公司老板， 政府領(lǐng)導(dǎo) 商 /公務(wù)活動(dòng)頻繁 權(quán)威 人士： 集團(tuán)老板 奧迪 A4與奧迪 A6的區(qū)別 奧迪 A4： 更小而更有靈性 更有動(dòng)感、更有運(yùn)動(dòng) 代表公司形象不夠氣派 能夠體現(xiàn)高品味的生活方式 奧迪 A6： 更大而更氣派 更正規(guī)、更莊重 作為私人轎車顯得過大 能夠體現(xiàn)身份和展現(xiàn)氣派 私人轎車 （生活空間） 商務(wù)轎車 （事業(yè)空間） 生活品味精英族 他們是現(xiàn)代中國(guó)享受優(yōu)越生活品質(zhì)的生活精英，事業(yè)與生活兼顧，倡導(dǎo)健康而人性化的工作和生活方式。他們開創(chuàng)了新的生存法則：讓工作和生活能夠和諧統(tǒng)一起來，讓工作為人服務(wù)，而不是人成為工作的奴隸。他們擁有足夠強(qiáng)大的掙錢能力，懂得享受生活、回報(bào)自己，不斷追求生活品質(zhì)的 “ 高、精、尖 ” 水準(zhǔn)。 他們 渴望營(yíng)造一個(gè)能夠自主掌控的個(gè)人生活空間， 具有強(qiáng)烈的自我意識(shí)，但絕非自我炫耀，他們的自我意識(shí)表現(xiàn)為自由地自我策劃、自己操控、自我享受自己的生活樂趣，渴望在生活空間尋求自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 他們?cè)谧约旱纳羁臻g追求獨(dú)立自由的、彰顯個(gè)性的、充滿激情的生活方式， 同時(shí)他們富有修養(yǎng)、從不過分張揚(yáng)、善于把握分寸、遵從社會(huì)公德， 追求生活格調(diào)的不斷提升。 他們年輕、富有情趣、富有激情、喜歡自己駕車、具有掌握自己自由工作和自由生活的能力。他們懂得用聰明的方式演繹自己的生活，既能展現(xiàn)自己富有激情活力的一面又能體現(xiàn)自己富有內(nèi)涵、修養(yǎng)的另一面，總能讓自己在生活空間中收放自如、應(yīng)對(duì)得當(dāng)，從而展現(xiàn)自己的個(gè)人魅力。 消費(fèi)者的分析 不斷追求一種高品味的、充滿活力的生活境界， 渴望在生活空間自主掌控，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值表現(xiàn)、展現(xiàn)自己的個(gè)性魅力 消費(fèi)者的分析 中產(chǎn)階級(jí) 波波族 IF族 即 國(guó)際自由族 小資 生活品味精英族 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 (品牌所在的市場(chǎng)區(qū)割，包括所有可替代該品牌的消費(fèi)選擇 ) Core Segment 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 Downward Movers 高端競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 Extended core segment (market-specific key competitors) 通過市場(chǎng)細(xì)分的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 Range climbers 低端競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 Toyota Camry 2.4 Nissan Cefiro 2.0 Volvo S40/S60 Accord 2.0/2.4 Buick G Passat 1.8/1.8T MB E-class BMW 5 Local Car 國(guó)產(chǎn)車 Import Car 進(jìn)口車 Audi A4(B6) Audi A6 BMW 3 MB C-class 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 寶馬 3系 張揚(yáng)的動(dòng)感轎車。 馬自達(dá) M6 針對(duì) “ 精神貴族 ” ，定位 “ 自由活力 ” 新雅閣 宣傳 “ 活力動(dòng)感 ” 帕薩特 定位 “ 事業(yè)成就 ” 寶來 “ 駕駛者之車 ” ，是一種沖勁十足的動(dòng)感 在動(dòng)感轎車區(qū)割，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位過于直白 缺乏內(nèi)涵和品味 奧迪 A4定位 豪華動(dòng)感中型轎車的新基準(zhǔn) 直白動(dòng)感 ,缺乏品味和涵養(yǎng) 自主演繹 有品味的、富有活力的 個(gè)性魅力 奧迪 A4 有品味的動(dòng)感 針對(duì)生活品味精英，作為豪華動(dòng)感轎車的新標(biāo)準(zhǔn)， 唯有奧迪 A4能夠?qū)?nèi)涵品味和活力完美地統(tǒng)一， 使他們?cè)诩饶芟硎軇?dòng)感駕駛樂趣又能體現(xiàn)自己的品味修養(yǎng)， 能夠有品味地演繹動(dòng)感，從而完美地展現(xiàn)自己有格調(diào)的個(gè)性魅力 奧迪 A4傳播體系 奧迪 A4是中國(guó)最豪華的動(dòng)感中型轎車 追求高品味的生活方式、生活導(dǎo)向、富有情趣、富有激情、 不過分張揚(yáng)、有格調(diào)的、喜歡自己駕車的、 享受優(yōu)越生活品質(zhì)的生活精英 3.0發(fā)動(dòng)機(jī) +quattro 1.8T+Multitronic ESP+quatrro 外觀 內(nèi)部人性化設(shè)計(jì) 溝通傳播 高品質(zhì) 精湛工藝 豪華配置 豪華 品味 動(dòng)感 市場(chǎng)定位 ： 目標(biāo)群 ： 奧迪 A4是中國(guó)最有品味修養(yǎng)的豪華動(dòng)感中型轎車 為目標(biāo)消費(fèi)者帶來了一種全新的、品味和激情兼有的高尚生活方式 傳播核心 ： 支持 ： 價(jià)值 ： A4傳播階段 A4前奏階段 全新動(dòng)感時(shí)代來了 A4上市階段 豪華動(dòng)感轎車的新基準(zhǔn) A4持續(xù)階段 激情生活方式新境界 吸引目標(biāo)群關(guān)注 豪華 +動(dòng)感 品味 +動(dòng)感 奧迪 A4是中國(guó)最有品味修養(yǎng)的豪華動(dòng)感中型轎車 為目標(biāo)消費(fèi)者帶來了一種全新的、品味和激情兼有的高尚生活方式 奧迪 A4前奏傳播平臺(tái) 奧迪，（以進(jìn)取超越）引領(lǐng)時(shí)代 它是誰？ 全新動(dòng)感時(shí)代即將來臨 有人說：它是歐洲 白領(lǐng)精英的首選 它是誰？ 有人說： 它屢獲歐洲大獎(jiǎng) 它是誰？ 有人說： 它開創(chuàng)了高尚激情 生活的新境界 有人說： 它帶來了豪華動(dòng)感 的新基準(zhǔn) 奧迪 A4， 引領(lǐng)動(dòng)感時(shí)代 動(dòng)感品味，自主演繹 傳播概念舉例 PR 互聯(lián)網(wǎng) 試車活動(dòng) 店 面布置 前奏階段其他傳播手段配合建議 奧迪 A4上市傳播平臺(tái)（電視廣告） 奧迪，（以進(jìn)取超越）引領(lǐng)時(shí)代 Quattro 3.0發(fā)動(dòng)機(jī) Multitronic 懸掛 ESP 奧迪 A4， 引領(lǐng)動(dòng)感時(shí)代 動(dòng)感品味，自主演繹 豪華動(dòng)感的新基準(zhǔn) （國(guó)際品質(zhì)、國(guó)際最新設(shè)計(jì)、國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)） 側(cè)安全氣囊 設(shè)計(jì)和 品質(zhì) 奧迪 A4上市傳播平臺(tái)（平面廣告） 奧迪，（以進(jìn)取超越）引領(lǐng)時(shí)代 你可以擁有軌道交通， 收放自如地掌控動(dòng)感 （國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)） Quattro 3.0發(fā)動(dòng)機(jī) Multitronic 4-link front suspension 1.8T ESP 3.0發(fā)動(dòng)機(jī) +Quattro 奧迪 A4， 引領(lǐng)動(dòng)感時(shí)代 （動(dòng)感品味，自主演繹） 豪華動(dòng)感的新基準(zhǔn) 及時(shí)敏捷 ，隨心而動(dòng) 收放自如地掌控動(dòng)感 （國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)） 你可以擁有賽車高手技巧 收放自如地掌控動(dòng)感 （國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)） PR 互聯(lián)網(wǎng) 展廳布置 產(chǎn)品手冊(cè) 精品小區(qū)電梯廣告 戶外廣告 奧迪 A4上市階段其他傳播手段配合建議 奧迪 A4持續(xù)階段傳播平臺(tái) 奧迪，（以進(jìn)取超越）引領(lǐng)時(shí)代 我能夠有品味地演繹活力 （展現(xiàn)有格調(diào)的個(gè)性魅力） 我能夠在高雅和動(dòng)感之間自由切換 （展現(xiàn)有格調(diào)的個(gè)性魅力） 有品味 激情表現(xiàn) 1 有品味的 激情表現(xiàn) 2 自主和自由的 高尚生活方式 1 自主和自由的 高尚生活方式 2 奧迪 A4， 引領(lǐng)動(dòng)感時(shí)代 （動(dòng)感品味，自主演繹） 高尚激情生活方式的新境界 PR 互聯(lián)網(wǎng) 直郵 店 面宣傳材料 奧迪 A4持續(xù) 階段其他傳播手段配合建議 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。 評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅市場(chǎng) 項(xiàng)目所在地市場(chǎng) 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？ 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）基本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求 兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)?況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正 常 正常運(yùn) 行 基本正 常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額/ 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康型 0.4 0.5 15.5 0.45 0.5 12.1 0.4 0.45 18.9 富裕型 0.20.39 20 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數(shù) 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分） 3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （微觀層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然 景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好 3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo) S T O W 內(nèi)部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（項(xiàng)目 +環(huán)境 +競(jìng)爭(zhēng)） SWOT分析的價(jià)值要素 S/W（優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì)） 的價(jià)值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素 具體地說，針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括： 地段要素 地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） 環(huán)境要素 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地