三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 1 第一節(jié) 項(xiàng) 目 基 本 情 況 1 第二節(jié) 編 制 依 據(jù) 及 研 究 范 圍 4 第三節(jié) 結(jié) 論 及 建 議 5 第二章 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 背 景 及 必 要 性 7 第一節(jié) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 背 景 7 第二節(jié) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 必 要 性 12 第三章 市場分析 14 第一節(jié) 本 項(xiàng) 目 公 寓 的 概 念 14 第二節(jié) 三 亞 度 假 公 寓 情 況 介 紹 14 第三節(jié) 本 項(xiàng) 目 與 其 他 項(xiàng) 目 相 比 較 的 優(yōu) 勢 19 第四節(jié) 本 項(xiàng) 目 前 景 預(yù) 測 19 第四章 項(xiàng) 目 定 位 21 第一節(jié) 功 能 定 位 21 第二節(jié) 市場定位 22 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 25 第四節(jié) 設(shè) 計(jì) 定 位 28 第五節(jié) 入 市 姿 態(tài) 及 推 廣 時 機(jī) 定 位 29 第六節(jié) 銷售方式定位 30 第七節(jié) 物業(yè)管理定位 31 第五章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 32 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 32 第二節(jié) 建設(shè)條件 32 第六章 建 設(shè) 規(guī) 模 及 建 設(shè) 內(nèi) 容 38 第七章 建 筑 建 設(shè) 方 案 39 第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 39 第二節(jié) 單體建筑方案 43 第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 49 第八章 公 用 工 程 50 第一節(jié) 給排水工程 50 第二節(jié) 電 氣 53 第三節(jié) 燃 氣 設(shè) 計(jì) 58 第四節(jié) 道路、廣場、停車場與綠化 58 第九章 消 防 及 安 全 62 第十章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 65 第一節(jié) 環(huán) 境 保 護(hù) 65 第二節(jié) 節(jié) 能 措 施 68 第十一章 項(xiàng) 目 組 織 及 勞 動 定 員 70 第一節(jié) 項(xiàng) 目 組 織 70 第二節(jié) 勞 動 定 員 70 第十二章 項(xiàng) 目 建 設(shè) 管 理 及 招 標(biāo) 投 標(biāo) 72 第一節(jié) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 管 理 72 第二節(jié) 招標(biāo)投標(biāo) 72 第十三章 項(xiàng)目實(shí) 施 進(jìn) 度 74 第十四章 投資估算與資金籌措 7 5 第一節(jié) 投資估算 75 第二節(jié) 資金籌措 79 第十五章 財(cái)務(wù)分析與評價 80 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一 . 項(xiàng)目名稱 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓（一期）項(xiàng)目 二 . 建設(shè)單位概況 (一 ) 建設(shè)單位 (二 ) 建設(shè)單位概況 三 . 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于海南三亞鹿回頭半島，距三亞市中心區(qū)約 5 公里。場地西南面為鹿回頭嶺，東南傍小東海，西北面為鹿回頭灣，東面毗鄰約 80 公頃的鹿回頭高爾夫球場（已建成，小東海即與高爾夫球場毗鄰）。 四 . 項(xiàng)目定位 項(xiàng) 目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國內(nèi)外高端人群提供高品質(zhì)的居住享受。 五 . 項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓 項(xiàng)目總用地面積 42.01 公頃，項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)。本報(bào)告研究的是一期項(xiàng)目。項(xiàng)目用地面積 18.17 公頃（ 272.55 畝），總建筑面積 338761.45m2（其中地面 298145.19 m2；地下 40616.26m2）。項(xiàng)目擬建設(shè)： （ 1） 7 幢 22 28 層高層公 寓，總建筑面積 305869.54m2； （ 2）會所，建筑面積 4080.91m2； （ 3）幼兒 園，建筑面積 3232m2； （ 4） 地下汽車庫，建筑面積 25579 m2； （ 5）配套公用工程設(shè)施，包括給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。 六 . 項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)總投資： 125026.40 萬元，其中：土地費(fèi)用 17715.75 萬元，前期工程費(fèi)用 2840.10 萬元，建筑安裝工程費(fèi)用 88978.95 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 4717.34萬元，開發(fā)期稅費(fèi) 885.79 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 3977.01 萬元，基本預(yù)備費(fèi)5911.46 萬元 本項(xiàng)目 建設(shè) 總投資 125026.40 萬元。 向國內(nèi)銀行申請中期借款 80000 萬元，銀行中長期借款按年利率 7.74%計(jì)算利息。其余 45026.40 萬元通過業(yè)主自籌及滾動開發(fā)利用盈余資金及預(yù)售款解決。 七 . 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 詳見下主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 1 總用地面積 m2 181685 2 總建筑面積 m2 338761.45 3 地面總建筑面積 m2 298145.19 計(jì)容積率建筑面積 m2 287105.71 其 中 公寓 m2 281002.56 會所 m2 2871.15 幼兒園 m2 3232 不計(jì)容積 率建筑面積 （架空層面積 +機(jī)房層面積） m2 11039.48 4 地下總建筑面積 m2 40616.26 其 地下汽車庫 m2 25579 其 人防區(qū) m2 12135.7 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 中 中 非人防區(qū) m2 13443.3 自行車庫 m2 13827.5 會所地下層 m2 1209.76 5 建筑占地面積 m2 16130.21 6 建筑密度 % 8.9 7 容積率 1.58 8 綠化率 % 65 9 住宅總戶數(shù) 戶 2202 10 機(jī)動車停車數(shù) 輛 778 其 中 地下停車數(shù) 輛 683 地面停車數(shù) 輛 90 11 非機(jī)動車停車數(shù)（地下） 輛 2400 12 總投資 萬元 125026.40 其中 （ 1）工程費(fèi)用 萬元 93696.30 （ 2）工程其他費(fèi)用 萬元 30444.31 (3) 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 885.79 13 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 ) % 43.88 14 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬元 69350.15 15 投資利潤率 % 17.30 16 投資利稅率 % 41.80 17 投資回收期（稅后） 年 3.64 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍 一 . 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1. 簽訂的關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的合同書； 2. 民用建筑設(shè)計(jì)通則（ GB 50352 2005）； 3. 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB 50096 1999）（ 2003 年版）； 4. 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50045 95）（ 2005 年版 ）； 5. 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GB50016 2006）； 6. 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50180 93）（ 2002 年版）； 7. 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 (JGJ502001)； 8. 其他現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額； 9. 建設(shè)單位提 供的相關(guān)資料。 二 . 研究范圍 研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、市場分析及預(yù)測、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、項(xiàng)目組織及勞動定員、項(xiàng)目建設(shè)管理及招投標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、 投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析與評價等。 第三節(jié) 結(jié)論及建議 一 . 研究結(jié)論 三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游城市，其獨(dú)具魅力的自然環(huán)境使其成為國內(nèi)外人們最理想的居住地，商品房銷售價格不斷走高，房地產(chǎn)市場前景十分看好。 坐落于鹿回頭半島的新佳公寓依山傍海，毗鄰約 80 公頃的鹿回頭高爾夫球場，其得天獨(dú)厚 的區(qū)位優(yōu)勢、引導(dǎo)潮流的設(shè)計(jì)理念、高品位居所與旅游度假相結(jié)合的多樣化戶型設(shè)計(jì)、優(yōu)良的建筑品質(zhì)、高檔、完善的功能配置，在為國內(nèi)外高端人群帶來高品位居住享受的同時，也將為 海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司 帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時為三亞鹿回頭半島增添一道亮麗的景色。 研究表明， 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓環(huán)境 條件得天獨(dú)厚，市場極具潛力，建設(shè)條件十分優(yōu)越，項(xiàng)目順應(yīng)了三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，符合行業(yè)發(fā)展趨勢，符合三亞市城市發(fā)展規(guī)劃要求，項(xiàng)目具有良好經(jīng)營效益和社會效益，項(xiàng)目可行。 財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，極具投資價值。 二 . 建 議 1. 切實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境影響評價等。 2. 應(yīng)切實(shí)做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證項(xiàng)目建設(shè)及投入使用期的需要。 3. 應(yīng)切實(shí)做好資金籌措，落實(shí)資金，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景 一海南省和三亞市旅游業(yè)快速發(fā)展 海南島是中國南海上的一顆璀璨的明珠，是僅次于臺灣的 第二大島，中國陸地面積較小，海洋面積最大的省。土地總面 積 33920 平方公里，森林面積 1714700公頃，森林覆蓋率達(dá) 51。 海南島處于亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈的中部，北隔瓊州海峽與雷州半島相對 。中部有五指山、黎母嶺山地及臺地，四周有寬窄不等的平原。海南島交通方便，有遍布全省的星級酒店等現(xiàn)代化設(shè)施，為人們提供了高檔次的食、住、行、游、購、娛旅游條件。 適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場和避暑勝地。根據(jù)海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要，海南省未來 20 年旅游發(fā)展總目標(biāo)為，建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游目的地。 隨著國人的生活水平逐步邁向小康，旅游已不再是奢侈額外的休閑活動，而是一個人不可或缺的生活內(nèi)容，旅游業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)之一。黃金周長假期的實(shí)施，使旅游業(yè)大為火爆，拉動 了第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。 三亞，鐘靈毓秀，如詩如畫，是現(xiàn)代人返樸歸真、天人合一的理想旅游度假之地！請到天涯海角來，椰風(fēng)海韻醉游人。美麗的三亞，正以她的熱情的胸懷，每天都迎接上萬世界各地朋友來享受健康，體會時尚，感受美麗。 特別是隨著近幾年海南對外全力打造的健康島的形象，三亞舉辦了一系列國際文化體育盛事，擴(kuò)大三亞的知名度、美譽(yù)度和影響力，使三亞成為世人矚目的焦點(diǎn)，使得三亞作為全國唯一、世界著名的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注，致使三亞人氣不斷上升。 近年來，三亞旅游業(yè)的得到前所 未有的發(fā)展。三亞優(yōu)越的自然環(huán)境不僅吸引眾多游客來旅游，而且還吸引了眾多投資者來三亞投資興業(yè)，全國和來自世界各地的旅游者來三亞打高爾夫、賞島嶼、泡溫泉、潛水、療養(yǎng)等。特別是春節(jié)、五一、十一黃金周期間，三亞的旅游業(yè)的發(fā)展更是盛況空前。巨大的客源市場，為旅游地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)。 全省各項(xiàng)旅游業(yè)接待國內(nèi)外游客由 1997年的 856萬人次上升至 2006 年的1605.02 萬人次，平均增長速度達(dá)到 15%。 2006 年全省旅游旅游飯店客房開房率52.49%，旅游收入 141.43 億元，其中境外旅游收入 17.86 億元，境內(nèi)旅游收 入123.57 億元；旅游飯店接待人數(shù) 1285.5 萬人次。 2006 年，三亞市列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館 160 家，比上年增加 11 家。其中，五星級賓館 7 家，四星級賓館 18 家，三星級賓館 25 家，二星級賓館 22 家，一星級賓館 6 家，其他待評賓館 82 家。擁有客房 24032 間，比上年增加 2032 間，增長 9.2%；擁有床位 44146 張，比上年增加 4676 張，增長 11.8%。旅游飯店客房開房率 53.1%。全市接待旅游過夜人數(shù) 454.9 萬人次，比上年增長 11.9% 。其中，接待海外旅游者 38.88 萬人次，比上年增長 83.4%；接待國內(nèi) 旅游者 416.02萬人次，比上年增長 8.0%。全年旅游收入 65.4 億元，比上年增長 27.5% 。其中境外旅游收入 17066.21 萬美元，比上年增長 129.1%。 2007 年 111 月，全市接待旅游過夜人數(shù) 477.86 萬人次，比上年同期增長19.5%，旅游收入 71.26 億元，增長 22.7%，實(shí)現(xiàn)財(cái)丁兩旺。海外旅游者增速高于國內(nèi)旅游者增速。 111 月，國內(nèi)旅游者 431.68 萬人次，增長 17.8%；海外旅游者 46.18 萬人次，增長 38.3%，比國內(nèi)旅游者增幅高出 20.5 個百分點(diǎn)。旅游飯店客房開房率 59.7%，比 上年提高 6.6 個百分點(diǎn)。 二三亞市旅游房地產(chǎn)具有廣闊的發(fā)展空間 作為我國唯一、世界著名的熱帶濱海城市，三亞以其獨(dú)特的旅游資源、舒適的生活環(huán)境和優(yōu)越的自然環(huán)境，三亞旅游業(yè)的發(fā)展穩(wěn)步向前，推動了三亞旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，正日益成為廣大房產(chǎn)投資者追捧的對象。 2007 年 111 月，全社會固定資產(chǎn)投資 93.30 億元，增長 59.5%。固定資產(chǎn)投資主要特點(diǎn)有：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長。 111 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 41.62 億元，比去年同期增長 60.4%，其中住宅投資 41.25 億元，增長 73.3%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總 量的 99.1%。房屋施工面積 299 萬平方米，增長 57.5%；商品房銷售面積 89.91 萬平方米，增長 47.4%。（ 2）第三產(chǎn)業(yè)投資增幅高速增長。111 月，第三產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)投資 48.28 億元，比去年同期增長 67.2%，比全社會固定資產(chǎn)投資增幅高 7.7 個百分點(diǎn)。（ 3）投資資金來源充足，利用外資明顯增多。 111月，全社會固定資產(chǎn)投資到位資金 129.82 億元，比去年同期增長 85.3%，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增幅高 25.8 個百分點(diǎn)。其中，自籌資金 85.59 億元，增長1.1 倍；國內(nèi)貸款 14.12 億元，增長 1.63 倍；利 用外資 1.94 億元，增長近 20 倍。 許多事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士紛紛在三亞投資置業(yè)，度假、過冬成為外地人置業(yè)三亞的主要目的，并把三亞作為其“第二居所”、“第三居所”地。旅游產(chǎn)業(yè)已成為對三亞影響力最大、拉動力最強(qiáng)、貢獻(xiàn)率最高的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。自 2002 年以來，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的旅游房地產(chǎn)持續(xù)了一輪又一輪的升溫。發(fā)展至今已五年有余，在一批有實(shí)力、有品牌的旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷打造下，現(xiàn)形成了亞龍灣、三亞灣、大東海三大旅游房產(chǎn)投資、度假區(qū)。三 亞海棠灣開發(fā)正緊鑼密鼓地進(jìn)行，引得各大財(cái)團(tuán)紛紛來到三亞，準(zhǔn)備進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投資，其中包括長江實(shí)業(yè)、霍英東集團(tuán)。三亞旅游房地產(chǎn)的業(yè)主現(xiàn)已遍布世界各國，三亞旅游房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展并走向國際化。建筑風(fēng)格已形成了美國的夏威夷、澳大利亞的黃金海岸、印度尼西亞的巴厘島、墨西哥的坎昆、泰國的芭提雅等建筑風(fēng)格。同時三亞借鑒國外旅游度假勝地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取其先進(jìn)的開發(fā)理念，充分挖掘本土文化特色，利用三亞優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，依托豐富的獨(dú)特的旅游度假資源優(yōu)勢，突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題，努力把三亞建成國際 知名的休閑度假勝地和國內(nèi)外富裕階層的第二居住地，初步開創(chuàng)了自己的建筑特色。 三本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了海南省和三亞旅游業(yè)的發(fā)展，順應(yīng)了人們對旅游房地產(chǎn)發(fā)展的需求 三亞市旅游業(yè)的飛速發(fā)展使得各類投資者，度假、休閑和第二居住地置業(yè)者看好三亞市旅游房地產(chǎn)，而隨著旅游房地產(chǎn)購買者的涌入進(jìn)一步帶動了三亞經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，形成了旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的雙向良性互動。當(dāng)房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)波動時，更容易體現(xiàn)出旅游房產(chǎn)投資的抗風(fēng)險(xiǎn)性。 旅游房產(chǎn)是旅游與商業(yè)、度假休閑、房產(chǎn)的交叉與結(jié)合，開辟了房產(chǎn)一個新的領(lǐng)域。海南省和三亞市擁有明 媚的陽光、風(fēng)景如畫的海濱和氣候宜人的暖冬，這些得天獨(dú)厚的生態(tài)景觀，為旅游房產(chǎn)的發(fā)展提供了沃土，依附資源優(yōu)勢，海南省和三亞市成了旅游房產(chǎn)的領(lǐng)先者。三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上拉動了龐大的市場需求，造成了三亞近幾年推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被島外人士所購買。三亞房地產(chǎn)特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。 據(jù)一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到 40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會，在人們最喜歡 的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌？梢姾Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。 目前，從三亞到?？诘臇|部沿海，具有良好海岸線、沙灘和美麗自然景觀的土地即將被各大旅游投資和房地產(chǎn)開發(fā)商瓜分殆盡，土地的稀缺性和不可替代性充分地顯現(xiàn)出來。 海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司擬在三亞市鹿回頭半島進(jìn)行旅游項(xiàng)目投資及房地產(chǎn)開發(fā)。公司擁有三亞市鹿回頭半島 2178 畝土地使用權(quán)。鹿回頭項(xiàng)目分為三期：第一期為鹿回頭高爾夫球場，目前已建成投入營業(yè)；第二期為三亞錦江高爾夫酒店及 30 萬平方米的酒店公寓；第三期為海南明申三亞 FAIRMONT 大酒店項(xiàng)目及約 40 萬平方米的酒店公寓。 本項(xiàng)目為三亞鹿回頭新佳公寓（一期）項(xiàng)目，本項(xiàng)目所在地位于三亞市鹿回頭半島，西北臨鹿回頭灣，東南臨小東海，西南靠鹿回頭嶺，東北眺南邊海嶺，距三亞市中心約 5 公里。擬建地依山傍海，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。項(xiàng)目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的高附加值的綜合 性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”。 房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，房屋建筑成本中， 70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。 海南省、三亞市的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟(jì)泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實(shí)、調(diào)整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產(chǎn)復(fù)蘇的跡 象，總體勢頭趨于看好。特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間，市場前景仍然樂觀。隨著海南房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的逐步回升與發(fā)展，新的投資理念和營銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時代已開始步入海南房地產(chǎn)業(yè)，由買方市場引發(fā)的這場需求與供給變化正在改變著海南省和三亞市房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢。 根據(jù)三亞市城市發(fā)展規(guī)劃，三亞市在未來要建成國際影響的濱海旅游度假城市。 本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南省和三亞市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，一方面盡可能的提供 給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 第三章 市場分析 第一節(jié) 本項(xiàng)目公寓的概念 本公寓是集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的旅游房地產(chǎn)品種。通常該類房產(chǎn)并不是業(yè)主日常居住的第一住所，而是在特定的時間和特定的需要下才用于自住，比如冬天養(yǎng)生、節(jié)假日度假、養(yǎng)老居住等，但平時閑置時，可以通過酒店物業(yè)管理公司進(jìn)行日常的管理、維護(hù)和代為出租，甚至托管經(jīng)營。 第二節(jié) 三亞度假公寓情況介紹 三亞獨(dú)特的自然條件和日趨成熟 的城市環(huán)境日益吸引人們的關(guān)注。這里四季如夏，鮮花盛開，素有 “東方夏威夷 ”之稱。三亞市圍繞建設(shè) “國際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市 ”的目標(biāo)，以 “旅游度假、生態(tài)示范 ”為個性特色，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。環(huán)境的不斷改善，城市品位的顯著提升進(jìn)一步增強(qiáng)了三亞的城市吸引力，給度假旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的商機(jī)，地產(chǎn)投資成為三亞新熱點(diǎn)，具有旅游、休閑度假概念的旅游房地產(chǎn)受到越來越多投資置業(yè)者的青睞。 自 2002 年以來，三亞在以亞龍灣、三亞灣、大東海三大旅游房產(chǎn)投資度假區(qū)開發(fā)了多個具有典型意義的度假公寓 ，并普遍取得較為成功的銷售業(yè)績。 通過近期對三亞市旅游房地產(chǎn)市場情況調(diào)查，三亞市旅游房地產(chǎn)市場具有如下特點(diǎn)： 一 . 投資置業(yè)者多為島外客戶 購房者百分之八十以上來自島外，江浙、上海和北京約占百分之五十。另外韓國、日本、美國、德國和俄羅斯等國家購房約 3%。本地市民購買力低。 三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場， 2007 年 112 月銷售總套數(shù)9951 套，面積 88.58 萬 m2，島外銷售 8739 套，面積 75.97 萬 m2，島外市場占總銷售套數(shù)的 87.82%，占總銷售面積的 85.76%。 12 月銷售總套數(shù) 338 套，面積2.86 萬 m2，島外銷售 294 套，面積 2.53 萬 m2，島外市場占總銷售套數(shù)的 86.98 %，占總銷售面積的 88.46 %。 二 . 不同套型新建商品住房成交情況。 小戶型和大戶型銷售的套數(shù)和面積各占半壁江山， 2007 年 112 月 90m2以下的商品住房銷售 5967 套，面積 39.23 萬 m2，占總銷售套數(shù)的 59.96 %，占總銷售面積的 44.29 %。 12 月銷售 90m2以下的商品住房 216 套，面積 1.36 萬m2，占總銷售套數(shù)的 63.91 %，占總銷售面積的 47.55 %。 三 . 新建商品住房供給與銷售情況 2007 年，結(jié)轉(zhuǎn)可 售面積 103.80 萬 m2，其中上年結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 44.98 萬 m2。112 月批準(zhǔn)預(yù)售商品住房 92.08 萬 m2，與上年同期相比增長 11.69 %；實(shí)際登記銷售面積 88.58 萬 m2，與上年同期相比增長 34.71%（ 112 月產(chǎn)權(quán)式酒店銷售 9.63萬 m2，與上年同期相比增長 148 %；一線海景公寓、別墅銷售面積 14.15 萬 m2，與上年同期相比增長 283 %）。 12 月商品住房銷售面積 2.86 萬 m2，與上月相比減少 47%，占上年全年銷售總量的 4 %。 四 . 新建商品房平均售價情況 2007 年 112 月，普通商品住房平均售價 5456 元 /m2，產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價 12185 元 /m2，一線海景公寓、別墅平均售價 13016 元 /m2，商業(yè)用房平均售價8540 元 /m2。 綜上所述，三亞市房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)合理，供求平衡，價格升幅較大。 三亞市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有可銷售商品房不多，市場狀況是供不應(yīng)求，如“山水國際”一期、“芙蓉花園”一期、“鳳航大廈”、“三永鳳凰城”二期等。市區(qū)內(nèi)正在施工或即將開工的項(xiàng)目人氣很旺，雖然沒有開始預(yù)售，但購房者登記排號非常踴躍，卓達(dá)“東方巴哈馬”“林蔭河畔”、“芙蓉花園”二期、“和興家園” E1 棟等，登記報(bào)名的人數(shù)已超出供 應(yīng)量。由于市區(qū)內(nèi)可賣的商品房少，一些個人建的房子，舊的樓房改造成小戶型都對外地人進(jìn)行了銷售。 三亞的商品房主要分為三亞灣度假區(qū)、大東海旅游區(qū)、東西河兩岸、市區(qū)內(nèi)商品房和亞龍灣度假區(qū)。亞龍灣度假區(qū)的房地產(chǎn)近年來快速發(fā)展和不斷升溫，依托其國家旅游度假區(qū)的品牌，得天獨(dú)厚的資源和特殊的購房客戶，形成了具有鮮明特色的地產(chǎn)板塊。“天域二期”、“亞龍灣五號”、“申亞翡翠谷”、“華宇產(chǎn)權(quán)酒店”已成功開發(fā)銷售。 “愛琴海岸”、“申亞翡翠谷”、“公主郡”以高尚的品質(zhì)、特色的設(shè)計(jì)、人性化的功能，吸引了眾多客戶，很受市場歡迎?！扒?平樂”、“藍(lán)色海岸”、“時代海岸”等樓盤銷售較旺。 五 . 業(yè)者的購房目的 就購買旅游房地產(chǎn)的目的而言，以投資增值為目的占 35%，以養(yǎng)老為目的占 30%，以度假休閑為目的占 25%，單純以自住為目的占 10%。 六 . 三亞房地產(chǎn)市場調(diào)查明細(xì)表 通過對本項(xiàng)目區(qū)域類似項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，將調(diào)查結(jié)果列表如 下： 序號 樓盤名稱 地理位置 價格區(qū)間 建筑面積 總戶數(shù) 銷售情況 1 金陵海景花園 大東海一線海景 14000 元 以上 68907.36m2 414 戶 90%以上 2 山海天 大東海一線海景 17000 元 以上 4.8 萬 m2 324 戶 80% 3 時代海岸 三亞市區(qū) 均價 9000 元 52 萬 m2 80% 4 匯豐國際 鳳凰路 （市區(qū)） 4500 元以上 75145m2 90% 5 清平樂 三亞市郊 均價 4500 元 15 萬 m2 1500 戶 80% 6 藍(lán)色海岸（蘭海花園三期） 三亞灣 8000 元起價 17 萬 m2 90% 7 圣芭芭拉 三亞灣 8000-22000 元 21673m2 224 戶 80% 8 美麗新海岸 三亞灣 均價 9000 元 238500m2 未發(fā)售 9 半山半島 鹿回頭半島 15000 以上 48411 m2（一期） 售完 10 鳳凰水城 市區(qū) 500020000 元 130 萬 m2 一期 80% 本項(xiàng)目項(xiàng)目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢，項(xiàng)目定價策略采用差別化戰(zhàn)略，為市場提供與眾不同的產(chǎn)品或服務(wù)，以滿足客戶的特殊需求。項(xiàng)目不論在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售和交付使用后的物業(yè)管理方面均應(yīng)創(chuàng)造出自己的特色。 通過對三亞市已經(jīng)推出的可比房地產(chǎn)項(xiàng)目的分析可以發(fā)現(xiàn)以下幾個特征： 1三亞市兼具海景和山景的地產(chǎn) 資源越來越少，一線海 景房可供銷售量也越來越少，本具有其他類似房地產(chǎn)沒有的優(yōu) 勢。 2商品房銷售價格自 2005 年以來呈現(xiàn)攀升現(xiàn)象仍在持續(xù)，旅游房地產(chǎn)價格具有上漲的空間。 3越來越多的項(xiàng)目提供精裝修的商品房，表明精裝修商品房已經(jīng)得到市場的認(rèn)可，這是三亞房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，建議該項(xiàng)目應(yīng)考慮這一趨勢。 4從戶型面積統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，在戶型設(shè)計(jì)上，各項(xiàng)目越來越趨于認(rèn)同面積在 80 至 140 平方米之間的中小戶型，這迎合了三亞房地產(chǎn)購買人群的需求，也是該項(xiàng)目要力推的主力戶型。 5投資置業(yè)客戶中，絕大多數(shù)為島外客戶，這其中客戶 群體最為集中的是上海以及周邊的浙江和江蘇省份，其次為北京及東北三省，再次為西南的成都、重慶等。 6購買客戶中，多以購房投資、滿足休閑度假及養(yǎng)老為主要目的。 第三節(jié) 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢： 1地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于海南三亞鹿回頭半島，距三亞市中心約 5 公里。項(xiàng)目擬建地西北臨鹿回頭灣，東南臨小東海，西南靠鹿回頭嶺，東北眺南邊海嶺。 2大盤項(xiàng)目，建筑密度較低，容積率較小，園林綠化大，緊鄰高爾夫球場，生態(tài)環(huán)境好。 3建筑設(shè)計(jì)科學(xué)合理，具有良好的觀山看海條件 ，使住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。 4五星級標(biāo)準(zhǔn)的裝修、配套和服務(wù)。 5管理經(jīng)營方式多樣靈活，分自住型、半自住型、委托經(jīng)營管理兼短期自住度假型，適合人們的不同需求。 第四節(jié) 本項(xiàng)目前景預(yù)測 本著尊重市場、依據(jù)科學(xué)的原則。在以下部分的財(cái)務(wù)評價中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價格，是參考目前該項(xiàng)目附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價格，并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況確定的，屬于較為保守的預(yù)測價格；成本，是按較高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會高于本項(xiàng)目以下預(yù)測的理論收益率。三亞作為著名的旅游度假目的地，越 來越受到人們的關(guān)注，而位于三亞鹿回頭半島的新佳公寓（一期）項(xiàng)目將為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色。而隨著三亞整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境和旅游環(huán)境的逐步改善、發(fā)展，房地產(chǎn)價格依然會有穩(wěn)步上漲的趨勢?？梢灶A(yù)期，本項(xiàng)目具有較好的市場前景和較大的盈利空間。 第四章 項(xiàng)目定位 第一節(jié) 功能定位 三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游城市，其獨(dú)具魅力的自然環(huán)境使其成為國內(nèi)外人們最理想的居住地，商品房銷售價格不斷走高，房地產(chǎn)市場前景十分看好。 三亞鹿回頭新佳公寓坐落于鹿回頭半島的新佳公寓依山傍海，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢；引導(dǎo)潮流的設(shè)計(jì)理念；高品位 居所與旅游度假相結(jié)合的多樣化戶型設(shè)計(jì)；優(yōu)良的建筑品質(zhì)；高檔、完善的功能配置。項(xiàng)目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。 結(jié)合該項(xiàng)目所處的區(qū)域及所吸納的以房產(chǎn)投資、商務(wù)休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶的需求，項(xiàng)目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能，具有度假酒店的管理、服務(wù)特征。結(jié)合三亞這幾年旅游房地產(chǎn)已有的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和存在的教訓(xùn)，建議將該項(xiàng)目功能定位為酒店式的物業(yè)管理公寓。依據(jù)如下： 1更迎合市場對度假房地產(chǎn)的需求特征，滿足異地置業(yè)者 對房屋存在形態(tài)和管理形態(tài)的需要。 2能產(chǎn)生附加收益。由于酒店管理公司所提供的管理和服務(wù)，很大程度上提升了房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，因此，從由普通房地產(chǎn)到酒店式轉(zhuǎn)化的投入成本與產(chǎn)生的收益來看，預(yù)計(jì)將會產(chǎn)生一定的附加收益。 3對酒店式管理模式已經(jīng)有著完善而成熟的經(jīng)驗(yàn)，基本可以規(guī)避經(jīng)營管理上存在的市場風(fēng)險(xiǎn)、合約風(fēng)險(xiǎn)。 4酒店式管理有益于延續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)品和企業(yè)的品牌效應(yīng)，為企業(yè)持續(xù)開拓三亞房地產(chǎn)市場樹立良好的社會形象。 第二節(jié) 市場定位 市場定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。 一 . 家庭 市場細(xì)分 根據(jù)這幾年三亞市濱海房地產(chǎn)購買市場的情況分析，并結(jié)合該類項(xiàng)目的功能定位，該項(xiàng)目主要目標(biāo)家庭客戶群應(yīng)包括下列 3 個部分： 1經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層 年輕夫妻，無子女或單身人士。 2注重生活質(zhì)素的成熟家庭 處于事業(yè)顛峰時期的中青年夫妻，子女已基本畢業(yè)或獨(dú)立工作 。 3財(cái)力雄厚的中老年人 中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事業(yè)基礎(chǔ)。 二 . 區(qū)域市場細(xì)分 1. 以上海為核心的長三角地區(qū) 主觀影響因素： 長三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無把握的投資選擇。但由于該 地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)較富足，且當(dāng)?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購買能力最強(qiáng)。 因而在宣傳推廣中，側(cè)重于不動產(chǎn)投資、稀缺資源投資會比強(qiáng)調(diào)酒店經(jīng)營收益更有吸引力；同時，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分。 客觀影響因素 ：長三角地區(qū)房價的持續(xù)攀高，客觀上為三亞房地產(chǎn)對該地區(qū)人群的吸引力起到推動作用。三亞房地產(chǎn)處于恢復(fù)發(fā)展期，也能吸引著該地區(qū)人群進(jìn)入炒作以期待增值。 同時，也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)省，使三亞成為他們樂于選擇的度假、投資地點(diǎn)。 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 ：與南方地區(qū)人群的冷靜和精 于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。 因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破 ,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望和購買行為的。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。 客觀影響因素： 以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)并不遜色于上海 地區(qū)。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的情況下，到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞房價和北京還有一定差距的情況下會顯得較為輕松。 3. 韓國、日本、美國、德國和俄羅斯等國家為主的海外 市 場 隨著一系列國際和國內(nèi)的重大活動和賽事在海南和三亞舉辦，海南島和三亞市的知名度不斷提升，同時由于三亞獨(dú)特的自然環(huán)境和氣候條件和對三亞成為國際性濱海城市的預(yù)期，三亞受到越來越少海外投資置業(yè)者的青睞。 因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： （1 ） 區(qū)域市場應(yīng)為長三角地區(qū)、“三北”地 區(qū)和海外投資置業(yè)。 （2 ） 家庭市場應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭 具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場應(yīng)是： 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場 第三類市場：以稀缺資源投資增值為主要目的的投資型市 場 第四類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外商務(wù)型市 場 第三節(jié) 設(shè)計(jì)定位 綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項(xiàng)目的售價策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)測盈利狀況，公寓整體定價 策略如下： 第一階段。本階段為市場導(dǎo)入期，為了盡快使市場接受本項(xiàng)目，在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。銷售平均實(shí)收價格為： 18000 元 /m2； 第二階段，本階段為市場上升期，由于前階段的市場成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。銷售平均實(shí)收價格約為： 20000 元 /m2； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。銷售平均實(shí)收價格約為： 22000 元 /m2。 各個階段價格策略組 合，最終要實(shí)現(xiàn) 20000 元 /m2以上的平均銷售價格。 備注 ： 考慮銷售折讓因素，在制訂實(shí)際銷售門市價時要略高于以上實(shí)收價格。 考慮海景視野、山景和相對于高爾夫球場的差異，該項(xiàng)目價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。 選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。 第四節(jié) 入市 姿態(tài) 及推廣時機(jī)定位 三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售有別于內(nèi)地其他城市的房地產(chǎn)銷售特點(diǎn)，最主要的體現(xiàn) 在銷售時機(jī)上。由于三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目的購買市場多數(shù)來自內(nèi)地，而目標(biāo)消費(fèi)者又是流動的，所以增加銷售截面尤為關(guān)鍵，就是說，項(xiàng)目在具備了基本的銷售條件后就要及早入市，以爭取更多的流動購買者。 針對三亞房地產(chǎn)市場的獨(dú)特特征以及該項(xiàng)目的自身特點(diǎn)： 1. 項(xiàng)目使用資金量大，自籌資金無法完成項(xiàng)目建設(shè)，后續(xù)資金除了部分依賴銀行貸款以外，還要部分依賴銷售回款； 2. 潛在的目標(biāo)購買者是流動的，不能采用常規(guī)的轟炸效應(yīng)來快速聚集目標(biāo)人群； 3. 項(xiàng)目規(guī)模大，待售套數(shù)多。 綜合上述分析，建議該項(xiàng)目入市的姿態(tài)為： 1. 銷售現(xiàn)場整體環(huán)境 營造完善 2. 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的文件已確 定 3. 銷售方式及有關(guān)的一系列法律文件已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒（除預(yù)售許可證外）。 首期進(jìn)入市場形式：預(yù)登記。 第五節(jié) 銷售方式定位 銷售方式對銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。 建議該項(xiàng)目的銷售方式是： 1以零散發(fā)售為主，并適當(dāng)考慮集團(tuán)購買的因素，銷售時要進(jìn)行階段性的分層分區(qū)控制 2采用委托代理銷售和自銷相結(jié)合的方式 3采用按揭貸款、分期付款 和一次性付款三種付款方式 第六節(jié) 物業(yè)管理定位 本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的管理，酒店管理公司對本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)統(tǒng)一按照五星級酒店管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營管理（待定），以確保本項(xiàng)目交付后的高效、高品質(zhì)管理與服務(wù)。 第五章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地址 三亞鹿回頭新佳高爾夫海景酒店公寓位于海南省三亞鹿回頭半島，距離三亞市中心區(qū)約 5 公里，前臨南邊海嶺，后靠鹿回頭嶺，西北眺鹿回頭灣，東南傍小東海。建設(shè)地點(diǎn)獨(dú)特的地理位置，使其成為難得的度假居住地，足不出戶，就可 欣賞旖旎、清幽的碧海藍(lán)天與翠綠的熱帶山林，是建設(shè)高檔濱海度假項(xiàng)目的理想用地。 三亞鹿回頭新佳公寓項(xiàng)目用地為 B15、 B16、 B17、 B18、 B19 地塊，沿鹿回頭嶺展開長度約 1800 米，地塊腹地深約 250 多米，總用地面積為 42.01 公頃。其中 B17 位于路西側(cè)的山坡地上，地勢最高，坡度最陡，平均坡度為 18%。 B18、B19 坡度次陡，平均坡度為 8%。 項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)。本次開發(fā)建設(shè)一期，項(xiàng)目用地面積為 19.71公頃（ B15、B16 地塊）。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一 . 氣候條件 三亞地處熱帶，屬季風(fēng)熱帶氣候區(qū)域。受南海海洋氣 候影響較大，終年氣溫高，寒暑變化不大，四季溫暖，年均氣溫 23.8，月最高氣溫 25 36，月最低氣溫在 10以上；年均降水量豐富，晴日年 300 天以上。三亞沒有真正的冬季，夏去秋來，秋去春至。盛夏，除中午短暫一段稍有炎熱外，早晚有海風(fēng)吹拂，十分涼爽；嚴(yán)冬，北國冰封，萬里雪飄，三亞卻春意盎然，綠遍天涯。地區(qū)氣溫 20以上，三亞成為難得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去處。 二 . 地形地貌及地質(zhì)條件 （一）場地位置及地形地貌 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于 海南 三亞鹿回頭 半島， 鹿回頭嶺東北部山腳的 B15、 B16地塊，項(xiàng)目用地面 積 19.71公頃。項(xiàng)目地西靠鹿回頭嶺，南鄰 B17地塊，東鄰在的高爾夫球場，規(guī)劃城市道路從項(xiàng)目地西側(cè)通過，交通便利。 場地地貌單元屬濱海沉積階地及剝蝕殘丘，除靠近山坡的部分較陡外，現(xiàn)場地大部分已填土整平，地形平坦。 （二）地層巖性 場地內(nèi)埋藏的地層有人工填土層（ Qml）、第四系全新統(tǒng)海陸交互相沉積層（ Q4mc）、第四系中更新統(tǒng)海陸交互相沉積層（ Q2mc）、第四系坡積層（ Qdl）、第四系殘積層（ Qel）、燕山期（ r5）花崗巖及寒武系（ ）泥質(zhì)板巖?，F(xiàn)將場地內(nèi)埋藏地層的野外特征自上而下依次描述如下： （1 ） 素填土（ Qml）（“”為地層編號，下同）：褐黃、 灰黑色，主要由碎石及中砂組成，結(jié)構(gòu)松散，局部上部含植物根 系。 （2 ） 中砂（ Q4mc）：淺灰、褐黃、灰白色，石英質(zhì)，含 15-25%的粉粘粒，稍濕 -飽和，松散 -稍密狀態(tài)。 （3 ） 粉質(zhì)粘土（ Q2mc）：褐黃、灰黃夾淺灰色，含約 10-20的砂，局部夾少量碎石，可塑 -硬塑狀態(tài)，干強(qiáng)度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。 （4 ） 粉砂（ Q2mc）：褐黃、灰白色，石英質(zhì)，含約 15-20的粉粘粒，飽和，稍密 -中密狀態(tài)，局部松散狀態(tài)。 （5 ） 粉質(zhì)粘土（ Qdl）：褐黃、灰黃色，夾約 20-30的砂，局部夾 有碎石，硬塑狀態(tài)，干強(qiáng)度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。 （6 ） 粗砂（ Qdl）：褐黃色，石英質(zhì)，含約 15-20的粉粘粒，飽和，稍密 -中密狀態(tài)。 （7 ） 中風(fēng)化花崗巖（孤石）：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育，部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖芯呈塊及短柱狀。 （8 ） 粉質(zhì)粘土（ Qel）：灰白、土黃、褐黃色，原巖結(jié)構(gòu)清晰可辨，夾20-30%的強(qiáng)風(fēng)化硬塊，硬塑狀態(tài)，干強(qiáng)度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。 （9 ） 強(qiáng)風(fēng)化花崗巖（ r3）：黃褐、褐灰色，節(jié)理裂隙很發(fā)育，大部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖石較破碎，呈碎塊狀，砂礫狀或土夾塊狀，巖塊用手可 折斷，為軟巖，巖體破碎，巖體基本質(zhì)量等級為級。 （10 ） 中等風(fēng)化花崗巖（ r2）：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育，部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖芯呈塊及短柱狀，合金鉆頭可鉆進(jìn)，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級為級。 （11 ） 微風(fēng)化花崗巖（ r1）：肉紅、青灰色，節(jié)理裂隙較發(fā)育，節(jié)理裂隙間偶見有鐵質(zhì)氧化物浸染，金剛石鉆頭可鉆進(jìn)，為堅(jiān)硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級為級。 （12 ） 強(qiáng)風(fēng)化泥質(zhì)板巖（ ）（ r3）：褐黃、褐灰色，大部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，節(jié)理裂隙很發(fā)育，巖芯呈土夾硬塊狀，少量塊狀，巖塊用手可以折斷，為極軟巖，巖體破碎，巖體基本 質(zhì)量等級為級。 （13 ） 中等風(fēng)化泥質(zhì)板巖（ ）（ r2）：褐灰、青灰、褐黃色，部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，節(jié)理裂隙較為發(fā)育，節(jié)理裂隙間被鐵質(zhì)氧化物浸染呈褐紅色，巖芯呈塊狀及短柱狀，為較軟巖，巖體較破碎，巖體基本質(zhì)量等級為級。 （14 ） 微風(fēng)化泥質(zhì)板巖（ ）（ r1）：青灰、褐黃色，節(jié)理裂隙稍發(fā)育，巖芯呈短柱狀及長柱狀，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級為級。 三亞地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為第四系海相沉積所形成的細(xì)砂、粘土等。據(jù)歷史記載和海南地震局資料，三亞市區(qū)未發(fā)生過強(qiáng)烈破壞性地震，按中國地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）和海南省地震烈度區(qū) 劃圖，三亞地震基本烈度為 6度。設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 0.05g。 三 . 工程場地地震安全評價 根據(jù)中華人民共和