寫(xiě)字公寓物業(yè)管理總構(gòu)想 一、 一個(gè)目標(biāo) 北京世紀(jì)金德物業(yè)管理公司，通過(guò)先進(jìn)而有效的管理，投入使用二年后，達(dá)到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)。 二、 三個(gè)重點(diǎn)： 針對(duì)寫(xiě)字公寓的特點(diǎn)和工作難度，我們確定了物業(yè)管理的三個(gè)重點(diǎn)： 重點(diǎn)之一：強(qiáng)化設(shè)備技術(shù)管理，保障寫(xiě)字公寓正常運(yùn)行 寫(xiě)字公寓設(shè)備智能化、現(xiàn)代化程度較高，但老化較快,故需將“保證物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)長(zhǎng)年不間斷正常運(yùn)行”當(dāng)作物業(yè)管理工作的重中之重。重點(diǎn)之二：加強(qiáng)消防、治安管理，確保寫(xiě)字公寓安全使用寫(xiě)字公寓的辦公性質(zhì)，決定了對(duì)物業(yè)的安全性要求甚高，加強(qiáng)消防、治安工作，確保因管理原因造成的火災(zāi)、治安事件為零，保證物業(yè)安全使用。 重點(diǎn)之三：提供星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高物業(yè)出租率和服務(wù)質(zhì)量 隨著物質(zhì)文明水平的不斷提高，人們愈來(lái)愈注重辦公和生活品質(zhì)的提高，我們要為業(yè)主和客戶(hù)提供便利、周到、快捷、多方位的服務(wù)，滿(mǎn)足業(yè)主方經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和品質(zhì)管理指標(biāo)的要求及客戶(hù)多方面的需求。 三、 四項(xiàng)措施 為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)，除了進(jìn)行常規(guī)管理工作外，還需著重采取以下措施： 措施之一：加強(qiáng)人才培養(yǎng)，進(jìn)行管理創(chuàng)新 1.著重培育人才，建立新的用人機(jī)制人力資源是企業(yè)發(fā)展最重要的資本，物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵在于人才優(yōu)勢(shì)，建立“優(yōu)勝劣汰、激勵(lì)型的用人機(jī)制，增強(qiáng)人力資源的競(jìng)爭(zhēng)力”至關(guān)重要。具體作法如下： 引進(jìn)一流人才。根據(jù)寫(xiě)字公寓物業(yè)管理需要，確定適合寫(xiě)字公寓管理特點(diǎn)的機(jī)構(gòu)及人員編制，明確不同層次人才需求。同時(shí)創(chuàng)建適宜的工作條件，確定合理的薪酬，給重要管理崗位和關(guān)鍵技術(shù)崗位的員工以一定的發(fā)展空間，吸引一流管理和技術(shù)人才。 嚴(yán)格執(zhí)行競(jìng)聘、招聘程序，規(guī)范人員選用。寫(xiě)字公寓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)人才引進(jìn)渠道可以有兩種：內(nèi)部人員選拔和招聘外來(lái)人員。內(nèi)部人員選拔采用競(jìng)聘上崗方式，根據(jù)上崗條件，從學(xué)歷、專(zhuān)業(yè)、工作經(jīng)驗(yàn)、以往業(yè)績(jī)等多方面考核，公開(kāi)答辯，擇優(yōu)錄用。外來(lái)人員招聘，嚴(yán)格按招聘程序進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考查，綜合評(píng)價(jià)，擇才錄用。 注重系統(tǒng)性的全員培訓(xùn)。確定比例合理的培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)，設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)，根據(jù)實(shí)際需求制訂管理型、技術(shù)型、作業(yè)型三個(gè)層次的培訓(xùn)計(jì)劃。培訓(xùn)的重點(diǎn)是管理理論的學(xué)習(xí)及能力的培養(yǎng)，樹(shù)立超前性、創(chuàng)造性的服務(wù)理念。同時(shí)，確立培訓(xùn)考核制度，考核結(jié)果與員工的個(gè)人利益掛鉤，增強(qiáng)培訓(xùn)的有效性。 建立有效的績(jī)效考評(píng)體系和激勵(lì)機(jī)制。建立月考核與年度考評(píng)相結(jié)合，縱向和橫向考評(píng)相結(jié)合的全方位績(jī)效考評(píng)機(jī)制。對(duì)員工的獎(jiǎng)罰、崗位調(diào)整、職位晉升與員工的業(yè)績(jī)、考評(píng)結(jié)果掛鉤，實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)罰分明、優(yōu)勝劣汰。在管理上加強(qiáng)內(nèi)部信息溝通，把握集權(quán)和分權(quán)尺度，給予各崗位員工以工作的動(dòng)力，營(yíng)造積極向上的氛圍。 實(shí)施工作輪換制。在管理崗位上適度地、定期地進(jìn)行管理人員崗位輪換，以利于培養(yǎng)一專(zhuān)多能的復(fù)合型人才，充分發(fā)揮員工的潛力和特長(zhǎng)。 2.實(shí)行目標(biāo)管理，強(qiáng)化績(jī)效考核，確保實(shí)現(xiàn)總目標(biāo) 根據(jù)物業(yè)管理工作的“細(xì)節(jié)決定成敗”的特點(diǎn)，實(shí)行目標(biāo)管理。為實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字公寓物業(yè)管理的總目標(biāo)，制定階段性目標(biāo)和具體目標(biāo)，形成完整的目標(biāo)體系，并將其量化、分解至各部門(mén)的年度、季度、月份工作計(jì)劃之中。與此同時(shí)，制定項(xiàng)目詳細(xì)、標(biāo)準(zhǔn)明確，方法得當(dāng)?shù)木哂型恍?、穩(wěn)定性和權(quán)威性的績(jī)效考核方案，實(shí)行計(jì)劃、組織、執(zhí)行、控制、檢查全過(guò)程管理，不斷提高工作質(zhì)量和效率，從而有計(jì)劃、有步驟地實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。 3.實(shí)施寫(xiě)字公寓CI形象工程，塑造一流物業(yè)管理品牌形象 為擴(kuò)大公司影響和提高企業(yè)知名度，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，需注重企業(yè)形象的塑造。針對(duì)公司實(shí)際情況，我們擬請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)完善企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱(chēng)CI），建立完整的企業(yè)理念、行為、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)，與行政管理、質(zhì)量管理并行，相互支持，互為配合，對(duì)公司形象實(shí)施系統(tǒng)性的管理。CI方案的推廣包括：樹(shù)立企業(yè)理念利用會(huì)議、企業(yè)策劃主題活動(dòng)、培訓(xùn)和考核的各種機(jī)會(huì)，向員工灌輸公司的經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)理念和質(zhì)量意識(shí)、并通過(guò)企業(yè)文化建設(shè)，使員工們認(rèn)同和接受公司的理念和價(jià)值觀。統(tǒng)一鮮明的標(biāo)識(shí) 通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)識(shí)、各種導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、各類(lèi)辦公用品、人員著裝、各類(lèi)通知等有形載體，建立和傳播具有個(gè)性的公司外部形象。員工內(nèi)外形象塑造 管理機(jī)構(gòu)的員工在按類(lèi)別統(tǒng)一著裝、佩帶同時(shí)，進(jìn)行長(zhǎng)期的、持續(xù)的行為規(guī)范和作業(yè)規(guī)范，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。產(chǎn)品形象塑造在公司通過(guò)ISO9001（2000 版）質(zhì)量體系認(rèn)證的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范作業(yè)程序，改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量，提高作業(yè)水平。選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，將質(zhì)量體系進(jìn)行升級(jí)。措施之二：重視設(shè)備管理，做到四個(gè)到位。1、人員和制度到位聘請(qǐng)高素質(zhì)技術(shù)人才，強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，制訂科學(xué)合理、切實(shí)可行的設(shè)備系統(tǒng)管理程序和制度，給予寫(xiě)字公寓設(shè)備管理強(qiáng)勁的人力、制度保障。2、運(yùn)行管理到位加強(qiáng)設(shè)備日常巡檢和定期維護(hù)保養(yǎng)，確保系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性。3、技術(shù)后援到位技術(shù)復(fù)雜的主機(jī)設(shè)備的定期維保及大、中修，可采用自管與專(zhuān)業(yè)分包相結(jié)合的方式，與各專(zhuān)業(yè)技術(shù)公司建立多方位的技術(shù)支持體系。適度貯備關(guān)鍵零備件，制訂設(shè)備故障處理的應(yīng)急方案，培養(yǎng)故障處理的應(yīng)急能力，從多方面確保寫(xiě)字公寓各系統(tǒng)的可靠、正常運(yùn)行 4、檢查落實(shí)到位組織各部門(mén)組成檢查小組,定期檢查寫(xiě)字公寓設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)以及存在的隱患.及時(shí)整改.措施之三：運(yùn)用科技手段，確保寫(xiě)字公寓安全安保設(shè)備功能強(qiáng)，人防技防相結(jié)合是消防、治安工作的基本思路。首先,落實(shí)組織、健全制度、規(guī)范管理。明確:“隱患險(xiǎn)于明火,防范勝于救災(zāi),責(zé)任重于泰山.”第二，重視消防和治安意識(shí)的培養(yǎng)，注重業(yè)務(wù)技能、體能訓(xùn)練，努力建設(shè)一支具有快速反應(yīng)能力、訓(xùn)練有素的消防、治安隊(duì)伍。第三，加強(qiáng)消防治安設(shè)備設(shè)施的日常巡檢、及時(shí)檢修、定期維保，確保各設(shè)備系統(tǒng)時(shí)刻保持完好狀態(tài)。第四，建立快速推進(jìn)體系，由中央控制中心統(tǒng)一指揮，各部位聞令協(xié)調(diào)動(dòng)作。強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、人防與技防相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，杜絕火災(zāi)、治安隱患的發(fā)生，確保大廈內(nèi)人員和設(shè)備的安全。 措施之四：提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，營(yíng)造舒適環(huán)境 物業(yè)管理不但要滿(mǎn)足業(yè)主的需求，還要努力挖掘業(yè)主的潛在需求，因此我們要致力于服務(wù)創(chuàng)新，讓業(yè)主充分享受現(xiàn)代物質(zhì)文明帶來(lái)的各種便利，為業(yè)主營(yíng)造舒適優(yōu)雅的工作環(huán)境。具體設(shè)想如下： 1.在大堂提供無(wú)償服務(wù)代辦報(bào)刊訂閱收發(fā)、信件收發(fā)；來(lái)人來(lái)訪接待、聯(lián)系、導(dǎo)向水牌；電話留言服務(wù)；設(shè)置雨傘架，供業(yè)主和客戶(hù)雨天出行方便。、叫車(chē)服務(wù) 2.商務(wù)服務(wù)中心，開(kāi)展各項(xiàng)有償服務(wù)代購(gòu)車(chē)、船、機(jī)票；代辦旅游手續(xù)，代訂全國(guó)各地酒店客房；開(kāi)辦速遞業(yè)務(wù),代寄郵件；開(kāi)設(shè)自動(dòng)取款機(jī)；打字、復(fù)印、傳真服務(wù)；樓內(nèi)送餐服務(wù)預(yù)約，送餐上門(mén)；洗衣服務(wù)；代購(gòu)代送禮品、鮮花；會(huì)議服務(wù)；代辦慶典、周年慶祝、生日安排與布置； 設(shè)置美容美發(fā)室； 設(shè)置咖啡廳； 設(shè)置員工餐廳； 出租倉(cāng)庫(kù)； 擦車(chē)服務(wù)； 送水服務(wù)。 3.健身中心 設(shè)立健身中心，為業(yè)主提供鍛煉身體的場(chǎng)所。 4.設(shè)立業(yè)主檔案，定期走訪征詢(xún)意見(jiàn) 5.提供餐飲服務(wù)按照業(yè)主要求和根據(jù)就餐人員情況，分別設(shè)置客戶(hù)餐廳和物業(yè)管理服務(wù)人員餐廳?？蛻?hù)餐廳主要為客戶(hù)工作人員工作餐、和普通客飯服務(wù). 物業(yè)餐廳為普通工作人員工作餐。 6. 停車(chē)場(chǎng)的管理 為實(shí)現(xiàn)一個(gè)目標(biāo)，抓好三個(gè)重點(diǎn)，落實(shí)四項(xiàng)措施。通過(guò)這種方式，使物業(yè)管理轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化，達(dá)到國(guó)內(nèi)一流水平，同時(shí)培養(yǎng)和鍛煉出一批高素質(zhì)的物業(yè)管理人才。第二部分：組織架構(gòu)及職能說(shuō)明 根據(jù)物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，就物業(yè)管理方式,服務(wù)范圍和服務(wù)工作內(nèi)容做如下安排: 一、 建立組織架構(gòu)1 架構(gòu)圖 見(jiàn)付件12物業(yè)管理人員編制說(shuō)明物業(yè)總經(jīng)理綜合部經(jīng)理租務(wù)主任、客服助理保安部經(jīng)理、保安主管、保安助理、中控值班員工程部經(jīng)理、工程主管、維修班長(zhǎng)、運(yùn)行工 3.各部門(mén)職能說(shuō)明一、綜合部：1、 負(fù)責(zé)管理、協(xié)調(diào)物業(yè)管理各部門(mén)日常行政事務(wù)。2、 負(fù)責(zé)員工考勤統(tǒng)計(jì)、工資福利匯總、人員招聘、人事培訓(xùn)、人事檔案管理，員工行為管理。3、 負(fù)責(zé)物業(yè)辦公現(xiàn)場(chǎng)管理。4、 負(fù)責(zé)員工工作服裝管理、行政辦公用品、庫(kù)房管理、固定資產(chǎn)管理管理。5、 負(fù)責(zé)管理文件的整理歸檔。二 客戶(hù)服務(wù)部 1、 負(fù)責(zé)與客戶(hù)之間的聯(lián)系、接待。 2、 負(fù)責(zé)日?？蛻?hù)服務(wù)各項(xiàng)工作的組織、落實(shí)。3、 負(fù)責(zé)客戶(hù)資料的收集、整理、歸檔。4、 負(fù)責(zé)日常的客戶(hù)問(wèn)詢(xún)、投訴、工程報(bào)修處理。5、 負(fù)責(zé)客戶(hù)裝修手續(xù)的辦理及相應(yīng)工作的協(xié)調(diào)。6、 負(fù)責(zé)客戶(hù)入住、搬家手續(xù)的辦理。7、 負(fù)責(zé)對(duì)大廈公共區(qū)域的巡視、檢查。8、 負(fù)責(zé)日?？蛻?hù)服務(wù)部值班工作。9、 負(fù)責(zé)對(duì)大廈的清潔、綠化、美化工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。10、 負(fù)責(zé)大廈前臺(tái)的問(wèn)詢(xún)、接待、報(bào)刊、郵件、信函的分發(fā)11、 負(fù)責(zé)商務(wù)中心日常工作的處理。12、 負(fù)責(zé)客戶(hù)滿(mǎn)意度的調(diào)查工作。13、 負(fù)責(zé)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的提出.14、 負(fù)責(zé)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作15、 負(fù)責(zé)租務(wù)工作和租務(wù)合同的簽定,存檔工作.16、 負(fù)責(zé)租金及各項(xiàng)費(fèi)用的催繳.三保安部：1、 負(fù)責(zé)消防管理、警衛(wèi)管理、內(nèi)保管理及停車(chē)場(chǎng)管理。2、 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)警衛(wèi)、消防、停車(chē)場(chǎng)的管理工作與相關(guān)部門(mén)的工作聯(lián)系3、 負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查和管理保安員日常工作的質(zhì)量和服務(wù)水平。4、 負(fù)責(zé)保安監(jiān)控室及消防中控室的日常管理。5、 負(fù)責(zé)對(duì)公共區(qū)域的消防設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查，保證消防設(shè)備正常運(yùn)行、正常使用。6、 負(fù)責(zé)客戶(hù)二次裝修的消防檢查和施工人員出入大廈的管理。7、 負(fù)責(zé)各部門(mén)員工的消防知識(shí)培訓(xùn)及按照消防安全協(xié)議的相關(guān)規(guī)定對(duì)客戶(hù)承租單元內(nèi)的消防安全工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。8、 負(fù)責(zé)保安監(jiān)控、消防中控24小時(shí)值班。四工程部：1、 負(fù)責(zé)各種設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)、日常維修與定期保養(yǎng).2、 負(fù)責(zé)土建及外圍的綜合維修。3、 負(fù)責(zé)的日常維修。4、 負(fù)責(zé)客戶(hù)的裝修審批、跟進(jìn)和驗(yàn)收工作。5、 負(fù)責(zé)能耗使用的監(jiān)控管理工作。6、 負(fù)責(zé)工程分包方的日常管理和技術(shù)監(jiān)督檢查工作，如電梯等。7、 確保的設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行，保證大廈的正常經(jīng)營(yíng)。8、 負(fù)責(zé)客戶(hù)辦公室內(nèi)的小修服務(wù)工作或檢查工作。五 財(cái)務(wù)部： 1、 負(fù)責(zé)建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。2、 組織各種財(cái)務(wù)報(bào)表的呈報(bào)，建立會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。3、 負(fù)責(zé)審核應(yīng)付款,并建立與維護(hù)付款制度，保證資金支付合理、合法、安全。4、 負(fù)責(zé)監(jiān)督管理處各種直接或間接的費(fèi)用，并隨時(shí)通知管理處經(jīng)理費(fèi)用的支出情況5、 負(fù)責(zé)監(jiān)督日常經(jīng)營(yíng)收支與財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃的對(duì)比數(shù)，如發(fā)現(xiàn)差距太多，必須及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)。6、 按照國(guó)家規(guī)定按時(shí)上繳各種稅費(fèi)和報(bào)表。7、 負(fù)責(zé)與財(cái)稅、金融、社保等部門(mén)保持聯(lián)系，隨時(shí)掌握最新財(cái)務(wù)動(dòng)向。8、 負(fù)責(zé)房租及物業(yè)管理費(fèi)用的收繳，每月以報(bào)表形式向管理處經(jīng)理匯報(bào)公司經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)費(fèi)用的收繳情況等。第三部分、物業(yè)管理分項(xiàng)目標(biāo) 1、 根據(jù)各階段工作計(jì)劃要求，按時(shí)保質(zhì)保量完成各項(xiàng)任務(wù)；2、 計(jì)劃進(jìn)住人員培訓(xùn)率達(dá)100%；3、 完成文件化質(zhì)量管理體系的初步建立（中原物業(yè)總公司質(zhì)量體系的延伸）4、 房屋及配套設(shè)施完好率 99%5、 房屋零修、急修及時(shí)率 99%6、 維修工程質(zhì)量合格率 100%7、 維修服務(wù)回訪率 100%8、 治安案件發(fā)生率 治安案件1%0以下刑事案件 1%0 以下9、大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99%。10、各類(lèi)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)率 100% 11、火災(zāi)發(fā)生率 1%（不發(fā)生重大責(zé)任火險(xiǎn)）12、有效投訴率及處理率 98%14、各類(lèi)人員培訓(xùn)合格率、培訓(xùn)率 95%、100%第四部分 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、按照物業(yè)管理各項(xiàng)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)的要求，日常物業(yè)管理服務(wù)包括以下方面： a.房屋養(yǎng)護(hù)及修繕管理，包括公共區(qū)域的使用； b.機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理； c.清潔、保潔管理，包括消殺管理； d.綠化管理，包括立體綠化和室內(nèi)綠化； e.交通車(chē)輛管理； f.安全管理； g.樓宇外部形象維護(hù)，包括慶典、節(jié)假日的裝飾，泛光照明系統(tǒng)等； h.客戶(hù)投訴管理； i.裝修管理； j.社區(qū)文化活動(dòng)等。二、各類(lèi)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理包括以下方面： a.餐廳的經(jīng)營(yíng)管理； b.接待、收發(fā)的管理； c.商務(wù)服務(wù)中心的經(jīng)營(yíng)管理； d.文體活動(dòng)室的經(jīng)營(yíng)管理； e.美容美發(fā)廳的經(jīng)營(yíng)管理； f.洗衣部的經(jīng)營(yíng)管理等。三、物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理包括以下方面： a.人事行政管理，包括人員的考核、選拔、聘用和解聘； b.財(cái)務(wù)管理； c.采購(gòu)及倉(cāng)庫(kù)管理； d.檔案管理等。四、日常物業(yè)管理工作重要環(huán)節(jié)的描述1治安管理 治安日常管理按照中華人民共和國(guó)治安管理?xiàng)l例及公司運(yùn)作程序文件及其作業(yè)指導(dǎo)書(shū)所規(guī)定的工作程序、標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行，實(shí)施24小時(shí)保衛(wèi)制，確保長(zhǎng)治久安，管理措施如下: a. 采用軍事化管理，建立一支運(yùn)作高效、裝備精良、素質(zhì)一流的保安隊(duì)伍。 b.形成人防、物防、技防結(jié)合的治安管理體系。出入口管理、巡邏及中央指揮系統(tǒng)相結(jié)合，快速傳遞警情，提高應(yīng)急反應(yīng)能力。 c.根據(jù)實(shí)際情況和特點(diǎn)，精心設(shè)計(jì)保安布控及巡邏路線。2交通及車(chē)輛管理 車(chē)輛、交通的管理嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、北京市有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定的工作程序。 擬將地下停車(chē)場(chǎng)實(shí)行固定車(chē)位與臨時(shí)停車(chē)位分區(qū)管理。 摩托車(chē)、自行車(chē)實(shí)行定點(diǎn)看管服務(wù)，按規(guī)定地點(diǎn)停放。3消防管理 消防管理按照中華人民共和國(guó)消防法等法律法規(guī)和公司規(guī)定的工作程序。4樓宇維護(hù)和設(shè)備設(shè)施管理 工程設(shè)備設(shè)施的管理主要有以下幾項(xiàng)內(nèi)容： a.設(shè)備運(yùn)行管理 明確管理設(shè)備管理的職責(zé)和權(quán)限，將各類(lèi)設(shè)備的運(yùn)行操作和管理具體落實(shí)到部門(mén)和個(gè)人；嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程，做好運(yùn)行記錄，主管工程師和工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)運(yùn)行管理的定期檢查工作。 b.設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視檢查和定期保養(yǎng)，按設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程制定詳細(xì)的保養(yǎng)計(jì)劃，并由責(zé)任人監(jiān)督執(zhí)行。 c.故障修理 各類(lèi)設(shè)備的責(zé)任人或維修工負(fù)責(zé)常見(jiàn)故障的維修，特殊情況下請(qǐng)求維修工程師或外協(xié)單位提供技術(shù)支持。 d.設(shè)備的大中修及改造 根據(jù)設(shè)備狀況提出大中修或改造計(jì)劃和方案，經(jīng)由維修工程師進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證并報(bào)管理處經(jīng)理核準(zhǔn)后，向業(yè)主單位匯報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)并落實(shí)資金后實(shí)施。5清潔綠化管理嚴(yán)格執(zhí)行公司程序文件及其作業(yè)指導(dǎo)書(shū)中有關(guān)保潔工作的規(guī)定，從細(xì)從嚴(yán)搞好大廈保潔工作，保潔工作要做到保潔區(qū)內(nèi)道路，草坪、樓道無(wú)煙頭、紙屑、痰跡、污跡。 綠化管理應(yīng)做到花壇、綠籬苗木生長(zhǎng)良好、無(wú)蟲(chóng)害、外形美觀、植葉整潔。同時(shí)，管理中心將大廈的所有植物以品種、分科、產(chǎn)地、習(xí)性、數(shù)量等建立檔案，并在植物上掛牌，便于客戶(hù)了解植物特性，置身于自然生態(tài)園中。 除搞好室外綠化外，要特別注意室內(nèi)盆栽綠化的管理，擬將室內(nèi)綠化外包給專(zhuān)業(yè)綠化公司，作出合理的布置和藝術(shù)性的設(shè)計(jì)，使大廈內(nèi)四季充滿(mǎn)綠色和生機(jī)，提供優(yōu)良的工作環(huán)境。6社區(qū)文化 創(chuàng)造社區(qū)文化氛圍，建立良好的人際關(guān)系，保證大廈真正成為和諧文明的工作場(chǎng)所，擬作好以下工作：a.制訂大廈精神文明公約； b.開(kāi)展文明單位創(chuàng)建活動(dòng)； c.開(kāi)展包括體育、文藝、文化等多種活動(dòng)；d.大力開(kāi)展宣傳活動(dòng)，使大廈使用人能夠自覺(jué)遵守各項(xiàng)規(guī)章和管理制度，文明辦公。7財(cái)務(wù)管理 物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理根據(jù)財(cái)政部財(cái)基字19987號(hào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定及物業(yè)內(nèi)部管理制度，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化管理，同時(shí)接受業(yè)主監(jiān)督。8檔案的建立 分類(lèi)建立物業(yè)管理檔案，包括以下七類(lèi):a. 國(guó)家地方法律的法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及政府各主管部門(mén)文件；b. 質(zhì)量體系文件；c. 公司及管理中心規(guī)章、規(guī)定；d.合同、協(xié)議；e.業(yè)主檔案；f.房屋、技術(shù)、設(shè)備檔案；g.質(zhì)量記錄；h.職工檔案 檔案的收集整理、歸檔、編號(hào)、保管、借閱、復(fù)印、備份以及以計(jì)算機(jī)文件形式保管的檔案等各個(gè)環(huán)節(jié)，要制定相應(yīng)的制度并嚴(yán)格執(zhí)行。9分包方和供方的管理 人、機(jī)、料、法、環(huán)是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，用于物業(yè)服務(wù)的各分包方和供貨商的控制