原房驗收 & 裝修監(jiān)理完全手冊新房驗收 裝修監(jiān)管. 業(yè)主或準業(yè)主朋友不得不看的 “紅寶書”. 廣州市啄木鳥裝飾顧問有限公司 目 錄序 言第一部分：房屋驗收技巧房屋驗收前的準備第二部分：房屋驗收技巧一、精裝修房驗收攻略 二、毛坯房驗房程序 三、驗房時的注意問題及簡單操作方法 四、驗收不合格的處理對策 第三部分：透視家裝工程內幕驗收不合格的處理對策一、 裝修流程先知道(家裝咨詢、設計、預算評估、簽訂合同、現場交底、材料驗收、中期驗收、尾期驗收、家裝保修)二、了解施工工序，杜絕問題產生 1. 裝修施工大致可以分為以下幾個階段（土建階段、基層處理階段、細部處理階段） 2. 施工的一般流程及工種 三、揭露裝修中的幾種常見欺詐方式 1. 以不賺錢為名，招攬業(yè)務 2. 偷漏工程項目 3. 誤報施工面積 4. 材料以次充好 5. 減少施工程序、偷工減料以減少成本 6. 隱蔽工程最能糊弄人 7. 套餐報價誤導用戶 8. 維修無保障 第四部分：揭露合同及價格陷阱一、吃透項目預算書 二、判斷預算報價的合理性 1. 家裝的收費標準 2. 決定預算報價高低的幾大因素 3. 如何確認裝修價格 4. 施工預算陷阱例舉 三、警惕合同中的陷阱 四、家裝合同必備文件 1. 工程報價單要詳細 2. 設計圖紙備齊全 3. 材料驗收要明確 4. 工藝書不可省 5. 施工計劃是按期完工的法寶 6. 變更項目填寫工程變更單 五、家庭裝飾工程參考價格 第五部分：防范裝修材料假冒欺騙 一、了解家裝材料的常見種類 1. 墻體材料及其選擇 2. 地面材料 3. 裝飾線板 4. 頂部材料 5. 門（窗）套材料 二、如何選購瓷磚 1. 瓷磚的分類 2. 確定用磚部位 3. 瓷磚的幾項重要技術指標 4. 如何對瓷磚的質量進行驗收 三、油漆、涂料的選擇 1. 油漆的分類 2. 裝修中常用油漆、涂料的品種 3. 油漆的選擇(望聞問切) 4. 如何選擇涂料 四、木制板材驗收須知 1. 板材的知識 2. 板材的選用 3. 膠合板選購注意事項 4. 裝飾面板的選擇 5. 纖維板選擇時注意事項 6. 細木工板的選擇 五、挑選木地板的訣竅 1. 木地板的分類 2. 木地板的選購要點 3. 實木地板的選擇 4. 強化復合木地板的選擇 5. 實木復合地板的選擇 6. 竹地板的選擇 8. 地熱采暖應選用什么樣的地板 六、石材的驗收標準 1. 天然石材的檢驗 2. 人造石材的檢驗(看聞摸劃碰查) 七、如何選擇門窗 1. 窗的分類 2. 窗戶的選購要點 3. 門的選擇 八、廚房裝修重點 1. 整體櫥柜的材質 2. 柜體、柜門、臺面的選材 3. 五金的選擇 4. 如何判斷櫥柜質量的優(yōu)劣 九、衛(wèi)浴設備的選擇技巧 1. 坐便器的選擇 2. 如何選擇浴缸 3. 如何選購淋浴房 4. 水龍頭的選擇 5. 如何選購地漏 十、吊頂材料的選擇 1.鋁扣板的選擇 2.PVC吊頂型材的選擇 3. 如何選擇紙面石膏板 4. 如何選則吊頂龍骨 十一、不可忽視的建筑附材 1. 如何挑選水泥砂漿 2. 如何選購玻璃膠 3. 膩子與墻襯的選擇 十二、其他材料的驗收 1. 水管材質的選擇 2. 電線的驗收 3. 五金材料的驗收 4. 墻紙的選擇 5. 地毯的選擇 6.燈具的檢驗 序 言 不知從什么時候起，“家裝”這兩個字成了城市居民口中的生活流行詞。同事、家人、朋友聊起天來也是三句話不離“誰家裝修得最漂亮、最別致”的話題；同學聚會也由賓館、飯店挪到了裝修一新的家中；再看看各大建材市場，里面永遠是人來人往、熱鬧非凡,各個居民小區(qū)、住宅公寓，都能見到裝修的工地，真是“錘聲、鋸聲、電鉆聲，聲聲入耳；大戶、小戶、單身戶，戶戶裝修”?！凹已b”的熱度我們足可以感覺得到。但大多數人做家裝都是第一次，不知如何下手，各種材料、工藝、做法等等都是頭一次接觸，感覺特別復雜；而且也聽說過家庭裝修過程中各種各樣的機關陷阱，甚至有些偽劣工程給業(yè)主的居住安全帶來嚴重危害，但面對這些問題又不知道如何對待加以防范。種種的經驗教訓使越來越多的人認識到了家裝監(jiān)理的重要性。一說到家裝監(jiān)理好像許多人都覺得深不可測，非專業(yè)人士不可，是否我們普通老百姓也可以做到呢？看過本書您一定不會再有這樣的疑問。當然如果您平時很忙，又不愿意花費過多時間在裝修工地上，可以選擇專門的監(jiān)理公司為您代勞。但相信大多數人更希望自己也能做好家裝監(jiān)理，親自檢驗從收房到裝修入住各個環(huán)節(jié)中的材料、工藝、做法，這就需要我們了解裝修的基本程序，掌握裝修的實用知識，防范裝修中可能出現的各種問題，真正做到明明白白做家裝，清清楚楚搞監(jiān)理，這正是這本書想要告訴大家的地方。 通過我公司大量在家裝監(jiān)理實踐中的裝修經驗和現場圖片。相信這些知識和經驗會給每一位讀者提供最有價值的幫助 有文化的人就有思想； 有思想的人做起事來才會明白； 明白的人就是少上當或者不上當； 不上當的前提就要有方法； 如果自己具備這種方法就是內行或叫專業(yè)； 如果您不是內行就要找自己信得過的專業(yè)人士幫你把關！ 這就是明明白白消費的概念！ 廣州市啄木鳥裝飾顧問有限公司 二零零六年三月十五日第一部分：房屋驗收技巧房屋驗收前的準備 商品房質量糾紛是當前投訴較多的問題。為幫助業(yè)主順利收房，本章給大家講講驗收房屋的要點。 1. 免除收房傷痛，從簽合同開始 為避免出現房屋質量問題，建議消費者在買房時選擇資信良好的開發(fā)商，將風險控制在前期。 簽合同時應明確各有關細節(jié)，包括收房時間，收房程序（如先驗房，無異議后再收房等）；驗房時從配套設施到房內各項交付物指定的具體詳細驗收標準，最好附上設計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準。同時注明收房時原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結構驗收標準。最妥當的做法是請上一位有經驗的律師，分析購房合同中有無標注不明或易造成歧義的條款陷阱，免除收房時的麻煩。 越來越多的準業(yè)主們即將面臨入住問題，開發(fā)商將把自己夢寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房標準嗎？是否是開發(fā)商發(fā)了入住通知就算交房了呢？當然不是，下面就是一些收房入住必須了解的一些問題。 2. 切記查看“兩書一表” 向開發(fā)商索要兩書住宅質量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現質量問題時按約維修。一表是竣工驗收備案表，同時要求開發(fā)商提供國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。 住宅質量保證書是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業(yè)在住宅質量保證書和住宅使用說明書上已形成大體統一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是竣工驗收備案表。 一些開發(fā)商甚至連消防這樣的關鍵環(huán)節(jié)都沒有送交主管部門備案就已經通知業(yè)主入住了。按照有關規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。像消防這種關鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關天的大事故，對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的。業(yè)主驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張竣工驗收備案表，同時一定要仔細查看各個分項有沒有都備案，有關部門是否出具了關于永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，開發(fā)商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是開發(fā)商的過失，可以追究其責任。 提示：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的竣工驗收備案表、住宅質量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復印件。 3. 檢查房屋結構及面積 首先業(yè)主應檢查售樓合同中的附圖與房屋實際情況是否一致； 房屋結構是否和原設計圖相同。 其次應查看房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 4. 先驗房后收樓 先驗房再繳費、辦理入住手續(xù)是收房的正常程序。但目前開發(fā)商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收房文件上簽字，要求業(yè)主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費和產權代辦費等費用，方可以辦理入住手續(xù)，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋。業(yè)主進得房去，發(fā)現房屋質量有問題，申訴起來也很被動。負責任的開發(fā)商會積極善后，無良心的則會實施拖延戰(zhàn)術，讓業(yè)主勞心勞力，這對業(yè)主來說是不公平的。為避免出現這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑辗课募献⒚鳌笆覂惹闆r尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。 在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。 第二部分：房屋驗收技巧 一、精裝修房驗收攻略 每年都有樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數量的逐步增加，購買精裝修住宅的消費者也隨之增加，精裝房的裝修項目如何驗收？達到什么標準才算合格呢？ 國家建設部在2002年3月1日發(fā)布實施了建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范，不少省市在此基礎上又制定了各地的家庭裝飾裝修質量標準，例如，目前北京裝飾行業(yè)使用的驗收標準有兩個：一個是北京市家庭居室裝飾工程質量驗收標準，另一個是北京市高級裝飾工程質量驗收標準，使用哪一個標準要看購房合同是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標準對工程進行驗收。 驗收完有關文件，業(yè)主馬上就要開始實地驗房了，由于不少業(yè)主是首次置業(yè)，而且房屋驗收又是一項非常專業(yè)的工作，因此很多人不知道從何驗起。需要指出的是開發(fā)商提供的樓宇驗收記錄表列出的項目大多不夠細致，一旦驗收起來，可能根本不夠用，建議業(yè)主先自備驗房記錄單，以備不時之需。在驗房過程中，首先要關注房屋是否存在結構問題，例如承重墻是否有貫穿性裂縫等；然后才是房屋使用方面的細節(jié)問題，例如門窗是否平直等。 精裝修驗房程序和項目： (說明：在下列選項后的內驗收合格劃，存在問題劃，并記錄具體情況) 1. 入戶門 劃痕 變形 翹曲 鎖具 開啟 合頁 視鏡 密封 垂直度 2. 配電 電表 電閘 照明電 開關是否有效 插座安裝有無問題 相序 3. 弱電 強弱電預留端口配置是否符合國家規(guī)范 間距 位置 標高 4. 空調 位置 預留孔位置 電源配置是否規(guī)范 5. 門禁系統 樓宇對講靈敏度 牢固性 6. 寬帶 位置 是否連接 7. 窗戶 隔音 開啟 密封 變形 破損 劃痕 安裝是否到位 8. 室內門 漆飾 手感 眼觀 開啟 變形 流墜 色差 鎖具 安裝是否到位 9. 墻面 平整度 色差 漆飾 陰陽角是否垂直 流墜 開裂 手感 空鼓 10. 頂面 平整度 色差 漆飾 陰陽角是否垂直 流墜 開裂 手感 空鼓 11. 地面磚 平整度 空鼓 色差 縫隙是否規(guī)范 12. 地板 平整度 起鼓 色差 縫隙是否規(guī)范 木龍骨是否牢固 13. 廚房 吊頂是否平整 吊頂有無色差 是否牢固 墻地磚是否規(guī)范 平整度 縫隙 色差 空鼓 垂直度 整體櫥柜開啟是否靈活 配件是否齊全 縫隙 開啟是否順暢 煙道是否通暢 是否經防水試驗 14. 衛(wèi)生間 吊頂是否平整 有無色差 是否牢固 墻地磚平整度 縫隙 色差 空鼓 垂直度 坡度比例 流水是否通暢 五金配件及衛(wèi)生潔具安裝是否到位 有無滲漏 通風 是否經防水試驗 15. 供暖 管路是否暢通 是否打壓試驗 安裝位置是否規(guī)范 16. 配套燈具、開關、插座、潔具、五金件等安裝是否到位 17. 合同上注明的設施、設備等是否一致，品牌、數量是否符合 二、毛坯房驗房程序 屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，雖然毛坯房已經過相關部門的工程驗收，但購房者在把毛坯房變成展現自我個性的空間之前，需要對毛坯房的驗收標準有所了解。按照通常的標準，交付房屋時，毛坯房需要對以下方面進行驗收： （1）全部外飾面、外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。 （2）公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目。 （3）各種管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。 （4）檢查墻面、頂層應無滲漏痕跡。 （5）戶門以內各房間采用預制樓板或現澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整，色澤基本均勻，線角順直的標準。戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實、黏結牢固、無裂縫。 （6）有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行24小時蓄水試驗，做到無滲漏。 （7）地漏與泛水坡度符合設計要求，不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。 （8）各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。 三、驗房時的注意問題及簡單操作方法 （1）檢查廚房煙道 用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方10厘米左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。 （2）檢查衛(wèi)生間通風情況 衛(wèi)生間若沒有窗戶，則應有通風孔，同樣用上面的方法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。 （）窗邊與混凝土接口不能有縫隙 窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。窗臺下面如有水漬則可能是窗戶漏水。 （4）驗電 打開所有的燈具開關，看燈具是否都亮。 檢查插座。五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關（應有標示），指示燈滅。頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤， 應立即修復，否則日后誤觸電時無法及時斷電，將危及業(yè)主生命。如果條件允許，插座還應用萬用表測試對地絕緣情況是否良好。 開關箱內的各分路開關應有明顯的標示，如果沒有或不明確， 應立即糾正。 開關箱內開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動進行檢查，如果發(fā)現松動，應緊固或更換。否則日后使用中接觸不良出現打火現象時，會造成更大危險。 檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現象。用電話機檢查電話線路是否有信號；用天線檢查工具（或小電視）檢查電視天線的信號； 用網絡檢測設備檢查內部網線是否暢通。 檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。 檢查入戶門門鈴：帶兩節(jié)5號電池測試門鈴，是否不響或響個不停。 衛(wèi)生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應有插座。 （5）檢查房屋有無傾斜 用盒尺檢查房頂，取45個點進行測量，若數值一致，比如房高均為2.5米說明房頂沒有水平傾斜。同時可在房頂上用細繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其垂直傾斜程度，一般來說誤差3厘米以上應該警惕。這方面的問題也能反映出建筑質量的高低。 （6）檢查有無滲漏情況 業(yè)主要注意查看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等，這些都是滲漏的跡象。如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工的要求，所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。還應查看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。 （7）檢查保溫墻面是否滴水 冬天，房間里的墻面如果有結露現象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。 （8）檢查房屋有無裂縫 首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。 看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題，有漏水的隱患。 看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能存有僥幸心理。 房間與陽臺的連接處是否有裂縫，如裂縫很有可能是陽臺斷裂的先兆，要立即通知相關單位。 （9）檢查乳膠漆質量 墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻可以通過光線陰影看出。如果不平，要提出重新補膩子刷漆；如果局部刷漆（修補過）會與墻壁原色產生差異。 （10）檢查室內門上下是否油漆 用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門頂部和底部過早腐爛損壞。 （11）檢驗墻地磚 查看廚房衛(wèi)生間以及其他部位的墻地磚有無變形開裂，檢查墻地磚有無空鼓，用一個小金屬錘隨意地敲敲瓷磚就可以了，有空洞聲音，說明沒有鋪設好，這樣時間久了瓷磚可能會開裂和脫落，遇到這種情況應重新鋪設。如果空鼓率超過5%，說明存在質量問題(空鼓率是指100塊瓷磚當中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。廚房和衛(wèi)生間的瓷磚要鋪到頂，陰角陽角要達90度，四角無磕碰（房頂四角和地面四角）。 （12）檢查門窗的密封情況 可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方需離地面1.5厘米。 （13）檢查窗戶 推拉窗上的紗窗和窗扇，應推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應提出拆換玻璃進行清潔，否則以后不易解決。 （14）檢查管道安裝、通暢和密封情況 用手使勁晃動暖氣管和上水管，看是否固定牢固，如果松動，應重新固定。打開水閥看廚房衛(wèi)生間的排水是否流暢（下水管可能被建筑垃圾堵塞）。需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度，放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部看有無滲漏。如精裝修房內已裝有各種設備，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對馬桶的下水檢查則需反復多次地進行排水試驗，看看排水效果。 （15）閉存水試驗 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏。可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶一起進行，這樣可同時檢測自家衛(wèi)生間的地面和頂部是否有滲漏現象。 檢查衛(wèi)生間地面是否存水。也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面坡度是否合理，絕不能往門口處傾斜，是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，因為地漏應安裝在衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。 （16）水表空轉試驗 關閉房屋內各水閥開關，觀察水表是否空轉，如有則通知房管維修部門檢查水管及各水閥是否滲漏。 （17）檢查廁、浴具有無裂痕 檢查浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象，裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。 （18）檢查供暖設備 暖氣片上方應有排氣孔，使用時應擰動將氣體排掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣排不出來，暖氣片不熱。 暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度應與兩根支管的長度成正比，否則影響采暖。 供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面23厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。 （19）檢查建材的品牌與合同是否相符 建議業(yè)主在驗收施工項目的工程質量時還應該花時間檢查一下建材的品牌。據了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗收時發(fā)現防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現了與原來合同約定的品牌不符的問題。建材產品和設備品牌被更換，意味著住宅品質的改變。業(yè)主應檢查被更換的品牌與原合同約定的差別，小心被更換了檔次下降的建材產品。 20. 檢查室內有害氣體是否超標 如果業(yè)主擔心房屋的環(huán)保問題，可選擇放心的室內空氣質量檢測機構進行檢驗，正規(guī)檢測機構一般在5至10個工作日內出具檢測報告。 四、驗收不合格的處理對策 在房屋接管驗收中發(fā)現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理： （1）影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，也應由建設單位負責處理。 （2）對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。 五、簽收房屋驗收單不留隱患 在業(yè)主查看了房子后并準備簽收房屋驗收單之前，一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個事先約定，避免日后引起糾紛。業(yè)主要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些費用組成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下所在小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備所要求的管理標準。 其后，業(yè)主還要了解所購買房屋的物業(yè)公攤面積有多少，要讓開發(fā)商出具房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊的竣工實測表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，業(yè)主就可以簽收房屋驗收單了。 第三部分：透視家裝工程內幕驗收不合格的處理對策 一、 裝修流程先知道 家庭裝修的流程十分復雜，這是每一個正在裝修和將要進行裝修的人都頭疼的事情，本章將帶用戶一起去了解家裝的整個流程，希望大家都能成為家裝方面的行家里手。 一個正常的由裝修公司進行的裝修主要有以下幾個過程組成：家裝咨詢設計預算評估簽訂合同現場交底材料驗收中期驗收尾期驗收家裝保修。 1. 家裝咨詢 業(yè)主向設計師咨詢家裝設計風格、費用、周期等。 業(yè)主請裝修公司裝修，要把自己的要求告訴公司，每一位進行家裝的業(yè)主，在裝修前都要按各自的經濟條件，文化素養(yǎng)，個人品位，家庭人員興趣、愛好等諸多因素，來考慮住宅的裝修。業(yè)主提出的要求最好事先經全家人詳細討論過，盡量一次性告訴裝修公司。裝修公司會仔細聆聽用戶的意見，并作記錄，如果事后裝修公司發(fā)覺有不清楚的地方，會與用戶聯絡直到完全明了為止。 2. 設計 裝修公司收到用戶的平面圖之后，會由設計師親自到現場度量及觀察現場環(huán)境，研究用戶的要求是否可行，并且獲取現場設計靈感，并初步選出一些材料樣品介紹給用戶，如果用戶表示同意，設計師會進一步提供詳細的工程圖和逐項分列的報價單，這時用戶要向裝修公司提供準備采用的家具、設備資料，以便配合設計。 如果用戶不清楚這件家具做好后是什么樣子，可要求裝修公司提供該件家具的立體圖。不明析要問，不合適要改，直到認為滿意為止。 3. 預算評估 根據用戶選擇的設計風格，設計師進行家裝設計，并與用戶反饋，最終確定設計方案、圖紙及相關預算。 裝修公司最后提供的圖紙和報價單，應表達清楚每個部位的尺寸、做法、用料(包括品牌、型號)、價錢，不能用籠統一句“廚房組合柜一套”來概括詳細項目；如果有些組合柜是由許多小組合柜組成的，用戶應清楚這些小組合柜的型號、尺寸、相關配件等內容。 用戶收到工程圖和報價單后，一定要仔細閱讀，查看所要求的裝修項目裝修公司是否已全部提供，有沒有漏掉項目。往往許多用戶關心的只是最后一個總報價，假若總報價并不包括需要的項目，那用戶將會受到經濟損失。 4. 簽訂合同 在雙方對設計方案及預算確認的前提下，應簽訂家庭居室裝飾裝修工程施工合同，明確雙方的權利與義務；正規(guī)公司還有合同附件，用戶、公司有其他約定內容可以在里邊進行補充。 在家庭裝修時，變更項目即通常所說的增減項目。只是在原有的合同基礎上，就增減的工程項目進行詳細的說明，合同雙方共同協商每一個增減項目，并且詳細地說明每一個增減項目的做法、收費標準，直到雙方確認，共同簽字認可方為有效。 變更合同應注意不要只是以口頭達成協議，一定要及時簽訂書面變更合同。 5. 現場交底 由用戶、設計師、工程監(jiān)理（目前大多數的裝修公司派的是公司內部的監(jiān)理，有條件的業(yè)主最好自己單獨外請監(jiān)理）、施工負責人四方參與，在現場由設計師向施工負責人詳細講解預算項目、圖紙、特殊工藝，協調辦理相關手續(xù)。 在家庭裝修的整個過程中，現場交底是簽訂家裝合同以后開工前的第一步，在此，合同雙方可把一些不容易在合同中講清楚的問題予以明確。但我們發(fā)現，無論是裝修公司還是業(yè)主，對一些應該重視的地方重視不足。 （1）誰來參加現場交底 從裝修現場交底這道程序來說，首先應該注意的是現場交底的參與人員。對大多數家裝工程的現場交底來說，參與人員一般只是裝修公司的設計師、用戶本人以及施工隊的負責人?？墒沁@樣做以后在施工過程中用戶會經常發(fā)現，現場交底時說得好好的工藝做法，經工人的手一干就走樣了，問干活的工人，人家講了，上面就是這樣讓我干的！這說明了什么？深究其原因，恐怕就是裝修公司的上下信息傳遞出現了問題。所以，為避免上述問題的發(fā)生，建議正準備進行裝修現場交底的用戶，在進行現場交底時一定要求裝修公司方面的相關人員如設計師、工程管理人員、施工隊負責人，以及各關鍵工種的施工人員都要參加！ 木工瓦工參與交底，可以了解清楚木工瓦工各個施工項目的做法、造型以及使用的材料；油工參與交底，可以對工藝做法以及材料心知肚明；水電工參與交底，可以對線路的走向、開關插座的位置、燈位，上下水管路的安裝，使用的衛(wèi)生潔具以及潔具的位置是否需要改變等等，都在第一時間通過設計師以及用戶雙方進行確認。在以后的施工過程中，即使改變，也要通過工程變更合同進行。 （2）現場交底該明確什么 裝修公司的設計師、用戶以及施工隊的相關人員開始現場交底的第一項工作就是：用戶要求對工地的哪些項目或者設施需要保留。 現場交底應該進行的第二項工作就是檢查現場存在的問題。房子存在一些這樣那樣的問題是不足為奇的，但是如果在施工隊進場施工之前沒有對存在問題的部位作出相關責任的判定，也就會成為以后發(fā)生糾紛的隱患。有這樣一件事，一個家裝工程驗收時，發(fā)現衛(wèi)生間的馬桶排水不暢，原來是下水管道被雜物堵塞了。裝修公司的管理人員說進場時就存在這個問題，用戶認為是工人亂丟雜物造成的。但是由于那時沒有嚴格檢查房屋內部的關鍵部位，當然也就不會有文字方面的證明，雖然裝修公司最后還是把問題解決了，但用戶也為此生了一肚子氣。 所以借助現場交底，要把稀里糊涂的事情搞清楚，讓合同甲乙雙方借助此次交底把施工項目以及合同雙方需要配合的工作理出頭緒。 （3）現場交底時書面手續(xù)的必要性 我們反復強調合同甲乙雙方應該杜絕口頭協議，對所有應該明確的合同條款都應該用書面形式表達清楚。在這里，介紹一下現場交底應寫明的事項。 第一，施工現場需要保留的設備。這方面，合同雙方應該把這些設備的數量、品質、保護的要求等，用文字說明。 第二，現場存在的問題。比如衛(wèi)生間下水發(fā)現堵塞現象，比如電視天線信號存在問題，比如具有防盜功能的戶門門鎖損壞等，需要甲乙雙方簽字確認。 第三，關于現場制作或有特殊做法的確認。對于家庭裝修的每一個工種，這方面的工作都是完全必要的，如木工的細木工制品的造型，瓦工粘貼瓷磚時腰線的位置，油工油漆涂刷多少遍，電工的線路怎樣走，開關插座有多少個在哪里，水暖工是否需要改變上下水的走向，衛(wèi)生潔具是否需要移位等等。文字能夠表達清楚的，用文字就可以了；如果用文字難以表達清楚，就需要用說明性的草圖或正規(guī)圖紙來作出更深入的說明。 合同的甲乙雙方應該清楚的是，現場交底時達成的書面共識，屬于協議性文件，與家裝合同具有同等的法律效力，是在施工以及以后的合同執(zhí)行過程中雙方必須遵守的。 6. 材料驗收 技術交底之后，將進入施工階段。首先就是材料驗收，由裝修公司代購的各種材料運到現場后，必須由用戶驗收合格。同樣，用戶購買的材料也要由裝修公司驗收。雙方簽字認可后，方可進行施工，未經驗收的材料不得施工。未經驗收擅自施工，造成的損失將由裝修公司負責。 在材料驗收過程中應注意以下幾點： （1）通知合同另一方材料驗收的時間。材料采購以后，采購方就需要通知合同的另一方準備對材料進行驗收。而且這個驗收最好是安排在材料進場時立即進行。所以，約定驗收時間非常必要。以免出現材料進場時，另一方沒有時間對材料進行驗收，影響施工進度。 （2）驗收程序必須嚴格。驗收人對合同中規(guī)定的每一個材料約定都應該進行必要的檢查，如材料質量、材料規(guī)格、材料數量等。驗收的材料應與合同中規(guī)定的雙方提供的材料相符。 （3）合同中規(guī)定的驗收人應在驗收單上簽字。如果檢查結果材料合格，驗收人就應該在材料驗收單上簽字，這樣做才是一個較完整的過程，萬一出了問題也有法律上的依據。 7. 中期驗收 近年來因家庭裝修引發(fā)的糾紛日益增多，事后不滿意又重新返工的現象時有發(fā)生，既費時費力又不經濟。為了避免此類事件的發(fā)生，當粗裝及隱蔽工程完成并準備進入精裝時，最好要進行一次有重點的驗收，稱其為中期驗收。在驗收時，如果用戶有不滿意的或又有新的創(chuàng)意，希望進行一些局部變更的，最好在此時及時提出。驗收的主要內容包括水、電路的綜合布線，防水處理，龍骨結構和防火處理等。 8. 尾期驗收 最后一個階段中的驗收內容是最全面而徹底的，驗收除了鑒定裝修整體效果外，主要還是看手工質量是否令人滿意。用戶要檢查踏腳板、潔具和五金的安裝情況，木制品的面漆是否到位，墻面、頂面的涂料是否均勻，電工安裝好的面板及燈具位置是否合適，線路連接是否正確等。另外，用戶應要求施工隊將房間徹底清掃干凈后方可撤場。 應該指出的是由于裝修工程都是手工操作，在檢評標準上應該有一定的允許偏差范圍，只要不影響大的效果和功能，局部有偏差是難免的。所以用戶在驗收中應注意舍小求大，分清主次，把握大問題決不姑息、小問題不過于計較的原則。 9. 家裝保修 按合同約定，由家裝公司負責一定期限的家裝工程的維修工作。 用戶在使用過程中如發(fā)現質量問題，先同裝修公司取得聯系，把發(fā)生的質量問題向裝修公司說明，凡是由裝修公司所做的裝修，都應進行正常保修，保修期為一到兩年。下列具體問題可進行保修：由于季節(jié)溫差造成的開裂、變形（包括飾面板、墻地磚、木材、成品等等）；由于施工質量造成的問題，如水管漏水、電路短路等。如果裝修公司拒絕為用戶保修，這時用戶可直接向有關部門投訴解決。 二、了解施工工序，杜絕問題產生 1. 裝修施工大致可以分為以下幾個階段： （1）土建階段 進場，拆墻，砌墻。 鑿線槽，水電改造并驗收。 封埋線槽隱蔽水電改造工程，做防水工程，衛(wèi)生間、廚房地面做24小時閉水試驗。 衛(wèi)生間、廚房貼墻地面磁磚。 （2）基層處理階段 木工進場，吊天花板，石膏角線。 包門套、窗套，制作木柜框架。 同步制作各種木門、造型門及平壓門。 木制面板刷防塵漆（清油）。 窗臺大理石臺面找平鋪設。 木飾面板粘貼，線條制作并精細安裝。 墻面基層處理，打磨，找平。 家具，門窗邊接縫處粘貼不干膠（保護邊）。 （3）細部處理階段 墻面刷漆最少三遍。 家具油漆進場，補釘眼，油漆。 處理邊角、鋪設地磚、實木或復合木地板，防水大理石條，踢腳線。 燈具、開關、插座、潔具、拉手、門鎖安裝調試。 清理衛(wèi)生，地磚補縫，撤場。 裝修公司內部初步驗收。 三方預約時間正式驗收，交付業(yè)主。 2. 施工的一般流程及工種 （1）首先是辦理入場手續(xù)。一般來說，辦入場手續(xù)需要裝修隊負責人的身份證原件與復印件、業(yè)主身份證原件與復印件、裝修公司營業(yè)執(zhí)照復印件、裝修公司建筑施工許可證復印件，還有裝修押金，當然辦理之前還需具體詢問一下業(yè)主所在的房屋管理處。 （2）接下來是敲墻。敲墻面積的計算可以根據房屋的平面圖紙，上面有關于房屋所有詳細的各種數據。記得在敲墻之前將要敲墻的面積量好，要知道敲墻可是按面積算價錢的。 （3）敲完墻后，垃圾清理完畢，泥水工應該進場了。泥水工主要負責砌墻、批灰、零星修補、貼瓷磚、做防水、地面找平、裝地漏。砌墻和批灰都要用到水泥砂漿，區(qū)別只是在于比例不同而已。砌墻、批灰是泥水工的前期工作，做完這兩項后，泥水工會自己先量好砌墻、批灰的實際面積，然后他會和業(yè)主復量這些尺寸。另外，一個房間內瓷磚最好由一個人來貼，如果由兩個人來做的話，因其風格不一樣有可能貼出來的效果會有差別的。 （4）泥水工砌墻之后批灰之前，水電工同時進場進行水電改造。水電改造的主要工作有水電定位、打槽、埋管、穿線。 水電改造的第一步是水電定位，也就是根據用戶的需要定出全屋開關插座的位置和水路接口的位置，水電工要根據開關、插座、水龍頭的位置按圖把線路走向給用戶講清楚。 水電定位之后，接下來就是打槽了。好的打槽師傅打出的槽基本是一條直線，而且槽邊基本沒有什么毛齒。注意打槽之前，務必讓水電工將所有的水電走向在墻上劃出來標明，記得對照水電圖，看是否一致。 水路改造時，注意周圍一定要整潔。水路改造訂合同時，最好注明水路改造用的材料。另外水路改造中要注意原房間下水管的大小，外接下水管的管子最好和原下水管匹配。 電路改造中，應注意事先要想好全屋的燈具、電器裝在什么地方，以便確定開關插座的位置，同時要注意新埋線和換線的價格是不一樣的。門鈴最好買無線門鈴。 最后要注意的是，最好在合同中注明務必等水電改造完成后木工進場，這樣做的好處是：用戶不用同時關注兩樣事情，水電改造是裝修中一項很重要的工作，也是裝修公司利潤的大頭。而且水電改造隱蔽性很大，如果木工同時進場施工，會分散你的注意力而不會全心關注水電改造。 （5）水電改造完成后木工進場，做木工要注意： 拿到設計師的圖紙時，最好自己在簽字前仔細地復核一下尺寸。 木工應自帶工具箱、工作臺、空氣壓縮機等常用工具，特別是工作臺一定不要讓裝修工人用用戶買的木材訂做。在裝修前一定要跟裝修公司或裝修隊工頭講清楚。 木工進場前，板材先進場，仔細看一下進場的板子是否與合同相符，是否是正品。在南方的有些地方裝修還要記得讓白蟻公司來防白蟻。 和水電工一樣，木工也是裝修隊利潤的來源大頭,同時也是裝修中的甲醛來源大頭。要控制這一點，除了板子要符合國家環(huán)保規(guī)定外，用的木器漆也要選好。 （6）油漆工進場要在泥水工批完灰墻面干透之后進場批膩子，也就是進度表中所說的油漆第一階段，如有裝石膏線的，也同時在這個時候裝，裝石膏線是油漆工的事。 裝修刷漆如果是一遍底漆兩遍面漆，那么必須用砂紙打磨墻面三次。第一次打磨是在批完膩子開始刷第一遍底漆前，務必用砂紙將批完膩子且已經干透的墻面打磨一遍；第二次打磨是在刷完底漆且干透刷第一遍面漆之前，這時用的砂紙最好是比第一遍打磨的砂紙標號高一些；第三遍是在刷完第一遍面漆且干透后刷第二遍面漆之前，這時務必用高標號的砂紙打磨墻面，只有這樣才可以保證墻面的涂刷效果。否則的話，你的墻面涂刷完之后，十有八九會出現摸上去像面粉的那種手感。 還要說的一點是油漆加水的問題，每一種油漆的加水比例都有一定限制，應注意要嚴格按施工說明施工。 三、揭露裝修中的幾種常見欺詐方式 1. 以不賺錢為名，招攬業(yè)務 家庭裝修也應有一個造價預算的程序：材料費、施工費、管理費、利潤等都應該明確，而沒有信譽、質量和服務保證的裝修公司或施工隊往往采取一口報價或低于別人報價的做法承攬業(yè)務。 許多業(yè)主由于剛買了新房，資金比較緊張，在裝修預算時往往只關心價格。有些不正規(guī)的裝修公司或施工隊吃準這一心理，以很低的價格先騙取業(yè)主上當，等到裝修中間再找出種種理由要求加錢。提出如不添錢，工程無法進行，此時用戶只有聽從指揮，最后的結算價往往都要高出原報價很多。 2. 偷漏工程項目 利用用戶不懂裝修內容，因此在施工項目單上有意漏項，到施工期間再增項增加報價。讓你啞巴吃黃連，有苦說不出。 3. 誤報施工面積 雖有看似詳細的報價單，但在計算施工面積的數量時有意加大面積。如重復計算施工面積（該剔除的不剔除），或不規(guī)則處按最大尺寸計算面積。如用戶看不出來也就蒙混過去了；萬一